|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Iannis
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 19 janv. 2004 : 20:31:16
|
Bonsoir,
Je pense que ce sujet a deja été traité mais je n'ai pas trouvé la réponse.
Quelle est la majorité requise pour la suppression du poste de gardienne Article 25 ou 26?
Merci de votre aide
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 janv. 2004 : 23:52:26
|
La décision doit être prise à l'unanimité.
De plus, s'il y a licenciement, il ne peut plus s'agit d'un licenciement économique fondé sur le coût du service.
|
Signaler un abus  |
|
|
Iannis
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 07:47:58
|
Merci JPM
Pouvez-vous me donner plus de details
Merci
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 08:24:28
|
Pas aussi simple, JPM. Il y a 2 cas de figure :
- soit la fonction "concierge" est prévue dans le Regl.de Copropriété ainsi que la loge qui est liée à ce poste. la suppression de cette fonction requiert l'unanimité. "modalité de jouissance des parties privatives (art.26)"
- soit cette fonction n'est pas mentionnée dans le RDC, elle ne fait pas partie "des murs". Ici, dans le silence des textes, je dirais qu'il faudrait pour le moins la majorité art.25, tout comme la décision d'embauche de personnel. Mais l'art.26 serait une sécurité.
Par ailleurs, la décision de vente de la loge requiert l'unanimité (toujours dans le 1er cas). Dans le second cas, la vente de la loge ne demande que l'art.26a
|
| Signaler un abus |
|
|
Iannis
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 08:58:33
|
Merci de vos réponses
Le cas est un peu plus compliqué, car la loge appartenait à l'ancien proprietaire de l'immeuble qui la mettait à la disposition de la copro sans loyer. Il vient de vendre la loge (qui n'est pas une mais un appartement de 2 pièces au 1er étage de l'immeuble) à un investisseur qui demande un loyer beaucoup trop élevé. C'est pourquoi il est question de licencier la gardienne pour raison économique.
Qu'en pensez-vous?
|
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 10:33:44
|
Si je vous comprends bien Yannis, le syndicat voudrait licencier la concierge car le loyer de sa "loge" revient trop cher aux copro ?
 Permettez moi de trouver cette solution un peu simpliste !
N'etes-vous pas content de ses prestations ?
Si le loyer demande est trop cher, n'y a t-il pas moyen de faire un releve des loyers demandes dans le quartier a superficie et services egaux et faire entendre raison a ce nouveau bailleur? Car si le loyer est trop cher, il le sera aussi certainement pour un locataire exterieur !
Ne peut-on conclure du precedent arrangement qu'il y a un bail verbal (meme s'il est a titre gratuit)?
Ne revez pas non plus, vous aviez un avantage qui a dure le temps que cela a dure mais toute loge de concierge est prise en charge par la communaute.
En tout cas, je trouve cela plutot inconvenant (et je me retiens d'employer d'autres qualificatifs) de faire "payer" ceci a votre concierge !
Edité par - Joulia le 20/01/2004 10:36:05 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 11:13:43
|
Sur l'observation de Gedehem :
Dans la plupart des cas le service de gardiennage est prévu dans le règlement de copropriété.
Si une concierge existe sans que le règlement de copropriété fasse mention du service correspondant, il a fallu une décision de l'assemblée pour créer le service avant d'embaucher la concierge. La création d'un service nouveau est une modification du règlement de copropriété qui aurait du être publiée. Ce sont en effet les modalités de jouissance qui sont modifiées. Il ne s'agit pas d'une amélioration technique, dont la publication est d'ailleurs parfois nécessaire ('ainsi pour l'installation d'un ascenseur).
On revient donc à la même solution.
Par ailleurs les articles 25 et 26 ne s'appliquent qu'aux questions qu'ils énumèrent. Les majorités prévues par ces articles ne peuvent être utilisées que dans les cas précisées par le statut.
Le cas évoqué est malheureusement connu. On aurait du interdire à un propriétaire divisant son immeuble ou à un rénovateur le découpant de conserver la propriété de la loge. Nombreux sont les marchands qui sont condamnés pour tromperie dans des cas semblables. Les rénovateurs l'ont été dans le passé mais un courant contraire de jurisprudence a finalement triomphé. La jurisprudence, d'une manière générale, a été trop gentille avec les créateurs de copropriétés.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 11:32:11
|
.... et avec leur gestionnaire, au détriment du propriétaire ou du copropriétaire et dans ce dernier cas de l'entité qui les regroupe.
Justice de classe ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Iannis
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 11:56:21
|
Joulia,
En ce qui me concerne je desire conserver la concierge d'ou ma question car si l'article 26 pas de prôbleme si cest le 25 alors...
En effet, un certain nombre de copropriètaires veulent profiter de cette hausse pour pour la remplacer par une entreprise.
Cette gardienne est en place depuis 20 ans alors que l'immeuble à commencé à être vendu il y a 8ans et que les trois drenièrs lots ont été vendus il y 3 mois. L'appartement de la gardienne qui est un lot de copro fais partie de cette dernière vente.
Gédehem
Merci pour vos remarques, je consulte le réglement de copro et revient vers vous
|
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 00:50:03
|
Il y a deux choses à analyser séparément : la suppression du service de la gardienne, qui ne met en jeu que les règles de gestion de la copropriété, et le licenciement de la gardienne qui entre dans le domaine du droit au travail.
A. Suppression du service
Pour déterminer la majorité requise il faut apprécier l'incidence de cette suppression sur les modalités de jouissance des parties privatives et considérer la destination de l'immeuble.
Généralement la suppression d'un service commun modifie les conditions de jouissance des lots et c'est la raison pour laquelle on dit souvent qu'une telle décision doit être prise à l'unanimité. Mais cela ne doit pas être entendu ainsi de façon systématique.
Envisageons trois cas, celui d'un petit immeuble de standard moyen, celui d'un immeuble luxueux et celui d'une grande résidence.
Jadis la plupart des immeubles parisiens avaient une concierge logée à l'étroit dans un loge sans confort. Aujourd'hui, le plus souvent, dans ces immeubles on se contente d'employer une femme de ménage ou de recourir à une entreprise de nettoyage. Cependant dans quelques rares immeubles il est encore employé une gardienne, mais elle ne fait guère plus que le nettoyage. Employée à temps partiel, elle n'est plus astreinte à une présence dans la loge. Peut-être distribue-t-elle encore le courrier, mais cela n'intéresse plus personne. Il est aussi pratique d'ouvrir sa boîte aux lettres, voir plus, car il est gênant de sonner chez la gardienne lorsqu'on rentre tard le soir et, de plus, une boîte aux lettres préserve mieux la vie privée qu'une personne qui peut ête bavarde et indiscrète, ce à quoi on est de plus en plus sensible. Et encore faut-il que la gardienne soit là quand passe le facteur ! Dans ces conditions, on peut supprimer l'emploi de concierge et le remplacer par un simple service de nettoyage, les occupants de l'immeuble ne souffriront pas réellement d'un amoindrissement de prestations. En un tel cas, si la présence d'une gardienne (ou d'un gardien) fait l'objet d'une clause du règlement de copropriété, celle-ci pourra être modifiée à la majorité de l'article 26. Si l'emploi de la gardienne n'est pas prévu au règlement de copropriété, l'assemblée pourra décider la suppression du poste à la majorité de l'article 24. (J'entends déjà hurler JPM).
Il en va autrement dans les grandes résidence où l'on imagine mal se passer de gardien, à tel point qu'une disposition légale récente rend obligatoire l'emploi d'un gardien dans tout nouvel ensemble HLM de plus de 100 logements. Employé à plein le gardien, et souvent le couple de gardiens, assure un réel service non seulement de nettoyage mais encore de surveillance, d'information et d'entretien d'une certaine convivialité qui fait que supprimer ce service, particulièrement apprécié des personnes âgées, influe très sensiblement sur les modalités de jouissance des logements. Supprimer ce service requiert donc alors l'unanimité.
Quant à l'immeuble bourgeois qui maintien un gardien ou une gardienne à temps plein malgré un petit nombre de logement, c'est en rapport avec la classe de l'immeuble. Le gardien y assure une fonction d'accueil et de surveillance qui serait certes bien appréciée dans les immeubles plus modestes mais dont le coût serait excessif. Là encore, supprimer le poste de gardien requiert l'unanimité.
B. Le droit du travail.
L'assemblée définit les emplois. Elle statue à la majorité de l'article 24, si la décision est conforme à la destination de l'immeuble, n'a pas d'influence sur les modalités de jouissance des parties privatives et n'implique pas une modification du règlement de copropriété.
Cette décision peut être délicate, car la liberté de licencier est restreinte. On a beaucoup abusé du motif économique et la jurisprudence ne l'admet plus comme le dit JPM, quoique si le coût du maintien d'un emploi de gardien est réellement prohibitif, ce qu'il risque peut-être de devenir dans la copropriété d'Iannis, il puisse peut-être être invoqué. De toutes façons, il s'agit d'un licenciement à l'initiative de l'employeur pour des motifs qui ne dépendent pas du salarié, ce qui place ce dernier en position assez favorable pour négocier des indemnités de départ ou les réclamer devant le conseil des prud'hommes.
A Iannis d'apprécier la situation de son immeuble par rapport à ces trois exemples types afin de déterminer la majorité requise. Si elle tient à conserver la gardienne, elle peut avancer des arguments pour exiger l'unanimité. Ils pèseront plus ou moins selon le cas précis.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
Iannis
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 18:59:45
|
Cher P.F. Barde
Merci de votre super explication. Notre cas est plutot le 1 et le réglement ne parle pas de la concierge. D'après vos xplication c'est donc l'article 24 ce qui ne nous convient pas tellement.
P.S. Iannis est un prenom grec masculin = Jean
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 11:26:35
|
Gedehem,
Justice de classe ? Peut être, mais quelle classe en l'espèce ? Ces affaires de découpeurs d'immeublers qui conservent les loges et plateaux de chambres du 7e, on les a trouvés aussi bien dans le 7e arrondissement que dans le 18 e arrondissement de Paris. Les bons bourgeois en ont été victimes aussi bien que des gens plus modestes.
Et puis les découpeurs ne sont-ils pas de bons bourgeois, comme les automobilistes sont des piétons quand ils sortent de leur voiture.
Une chose est sure : pendant les trente dernières années les rénovateurs, constructeurs et assureurs ont eu les faveurs de la jurisprudence. Il suffit pour s'en convaincre d'examiner l'évolution de la jurisprudence relative à l'interprétation de l'article D 55.
Combien de syndicats ont été victimes d'une résolution n'énumérant pas toutes les personnes à assigner ou toutes les malfaçons à prendre en considération, et pour des centaines de millions de francs.
Revirements récents dans ce domaine ! C'est bien, mais pour le passé le mal est fait. Le comble est que des syndicats ont été condamnés à restituer des provisions, parfois très importantes, qu'ils ont reçues pour exécuter les travaux de réparation de malfaçons reconnues, en vertu de décisions judiciaires en cours d'instance. Et dans ce cas : qu'est ce qu'un syndicat, sinon un groupe de victimes ?
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 15:43:00
|
Tout à fait d'accord, JPM. La Justice, c'est parfois le pot de terre contre le pot de fer.
J'ai dit justice de classe ? (ça ne me ressemble pas !)
Je l'utilisais sans doute dans un autre sens que la classe "sociale" telle qu'on l'entend.
D'abord une précision : LA justice, je ne connais pas. Je (nous) connais des juges, oui, des gens qui font un travail parfois difficile, ingrat, dans des conditions tant matérielles que financières déplorables.
Quand un pilote d'avion, un conducteur de train ou une secrétaire se trompe et commet une faute génératrice d'un préjudice, il (elle) est généralement sanctionné professionnellement.
Quand un Pdt de TGI sollicité en référé par un Syndicat dans un litige contre un GROS (Gros de GROS) constructeur tiers au syndicat, et que le syndicat est débouté au motif que le syndic n'était pas autorisé dans le cadre de l'art.55, je dis quoi ?
Que c'est LA justice qui s'est trompée ?
Certainement pas, et c'est sans doute la raison pour laquelle trop de personnes doutent de LA Justice.
Ici ce n'est pas LA Justice qui est en cause, c'est une faute professionnelle d'un juge (... ou de l'auditeur-vacataire ?) qui n'a pas su voir qu'en matière de référé l'autorisation préalable est exclue par l'art.55.
Et que par cette faute, qui est professionelle, le Syndicat va subir (subit déjà) un grave préjudice dans la mesure ou les tvx engagés par ce GROS constructeur riverain sur l'emprise de la copropriété (qui plus est sans permis de construire !) ne sont pas arrêtés .... Qui va réparer le préjudice ? Quid de celui qui par sa faute aggrave le préjudice ?
Bien sur, il y a l'appel, l'action sur le fond.... que de temps perdu pour une faute .....alors que tout était ficelé et si simple .
J'ai (nous avons) plein d'exemples dans nos besaces.
C'est peut être aussi une sorte de justice de "classe", celle du pot de fer, tant que la faute professionnelle des juges, comme de toutes personne en responsabilité, ne sera pas relevée, .... ou si peu .
Et pour ceux qui comme nous ont le nez souvent dedans, des fautes de cette sorte il y en a de belles. (Je suis sûr que vous avez un bétisier de premier ordre !)
Edité par - gédehem le 04/03/2004 15:43:49 |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 22:13:14
|
Gédéhem,
Dans votre cas, je me tâte la barbichette avec une grande perplexité : vous mettez en avant une faute qu'aurait commise le Pdt du TGI saisi en référé. Ne serait-ce pas plutôt l'avocat qui aurait fait une boulette ? Ce serait le cas si l'avocat n'a pas indiqué dans la requête qu'il a établie un " Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967 en son deuxième alinéa en ce qu’il porte sur les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés " pour préciser que c'est dans ce cadre dérogatoire là qu'il agissait ? Il n'était pas à l'audience pour faire valoir cette disposition de ce deuxième alinéa (il y a eu audience, même de trois minutes, car ce dont il s’agit n’est pas une décision de cabinet du Pdt du TGI) ? Evidemment, si l’avocat a mal ficelé sa requête, il se trouve couillon et il est mal pour faire appel : il faut qu’il reformule !!! (si j’étais le client - et si tel est bien le cas-, je le virerais). Un bon avocat c’est un bon juriste plus un bon procédurier, pas seulement l’un ou l’autre…
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 16:13:12
|
Citation :
Un bon avocat c’est un bon juriste plus un bon procédurier, pas seulement l’un ou l’autre
La dessus, on peut dire que Toison a raison et qu'il y aurait bien des choses à dire sur ce point.
Mais par contre un référé n'est pas introduit par requête mais par assignation et l'audience est contradictoire.
Un président déclarant en référé que le demandeur n'a pas respecté l'article D 55, ce n'est sans doute pas fréquent. Ce qui est fréquant, c'est que le Président juge que la demande préjudicie au principal. En d'autres termes, il ne s'agit pas d'une demande "qui relève des pouvoirs du juge des référés". Il faut bien dire qu'on met le référé à toutes les sauces. Les juges n'en peuvent plus.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
