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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
 Posté - 28 janv. 2004 : 09:36:36
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J'avais déjà laissé un message il y a quelques mois. Fin juin je reçois en plus de mes charges et après une AG, des travaux identifiés hors AG pour environ 2200 euros. J'ai envoyé plusieur courriers recommandé pour demander des justificatifs en faisant référence aux textes correspondants, mais le syndic n'a jamais répondu.
Il continue à m'envoyer la note qui d'ailleurs a encore augmenté.
Fin décembre je lui ai envoyé un courrier bref dans lequel je disais que je contestais ces tavaux car pas de justificatifs, il m'a répondu que je evais passer à l'agence sans un mot d'explication. Ce problème ne pouvant être réglé oralement j'ai décliné l'invitation car je connais le talent de manipulateur du dit syndic.
Donc situation bloquée, compte tenu des somes réclamées et dela non transparence de la situation, et aussi que le conseil syndical n'existe plus car sur un CR j'avais lu qu'il avait été choisi pour un an et qu'il n'a pas été renouvelé à la date butoir,je me demande comment va tourner l'affaire.
Quelqu'un peut il me dire si je suis obligée de payer des tavaux dont je n'ai eu connaissance que sur une note à payer, avec un nom d'entreprise, une somme et trois mots pour en spécifier la nature ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2004 : 14:23:07
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Bonjour.
En copropriété, TOUTES les dépenses doivent être listées, leurs montants votées par la mojorité requise.
C'est ce que nous faisons lors du vote du budget prévisionnel, ou spécifiquement pour des travaux ou des marchés et contrats hors budget.
On dit alors que les sommes ainsi votées sont rendues "liquides". (Vous le savez, les sous c'est du liquide ...).
Les sommes étant rendues liquides, le syndic peut alors les appeler suivant des périodicités qui peuvent aussi être fixées par l'AG.
Lorsqu'une somme est appelée (Appel de fonds), son montant est rendu "exigible".
Vous l'avez compris, pour qu'un appel de fonds soit opposable aux copropriétaires, IL FAUT que son montant ait été rendu préalablement liquide par une décision d'AG.
Une somme qui n'a pas été rendue liquide.... ne peut pas être exigible (pour les puristes, sauf dans des cas bien particuliers ....).
Il conviendrait sans doute de vérifier une urgence éventuelle à réaliser les travaux envisagés par le syndic. Il ne semble pas que ce soit le cas. C'est sans doute pourquoi il ne veut pas ecrire et faire les choses de vive voix : DANGER.
Nous touchons ici du doigt toute l'importance d'un CS. Vous pouvez faire de l'information auprès des autres copropriétaires, sans doute ?
N'hésitez pas !
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 28 janv. 2004 : 17:16:04
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Vous l'avez compris, pour qu'un appel de fonds soit opposable aux copropriétaires, IL FAUT que son montant ait été rendu préalablement liquide par une décision d'AG."
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Je suis d'accord avec vous mais je n'avance pas, le syndic répond à côté en me proposant un rendez vous sans explication, au début j'ai associé deux autres copro mais ils n'ont pas voulu signer le dernier courrier.
Je pense q'il s'agit pour partie de travaux urgents, il est mentionné toiture, mais je ne sais rien sur la date de réalisation. De toutes façons même en cas d'urgence une information doit être donnée aux copropriétaires, je l'ai lu et j'ai cité la référence juridique au syndic.
Je me demande si je dois aller e justice ou si je dois attendre que le syndic m'assigne, je trouve quand même bizzare qu'il ne veuille rien me fournir comme preuve car cela fait au total une somme rondelette car nous sommes plusieurs à n'avoir pas payé.
C'est navrant d'avoir affaire à de pareils syndics qui ne repectent pas la loi et qui en fait ne cherchent qu'à intimider, je paye mes charges et les travaux votés, pour le reste j'atends, espérons qu'un jour il ne m'envoie pas l'huissier, on peut s'attendre à tout ! |
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stefp
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 28 janv. 2004 : 18:21:03
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J'ai egalement un probleme lie a des travaux realises sans avoir ete votes en AG, sauf que moi j'ai obtenu les factures du syndic et qu'il s'agissait bien de travaux d'urgence lies a un degat des eaux. Dans mon cas cependant, les travaux ont ete realises et factures avant que je n'achete mon appartement. Malheureusement, le syndic a demande le paiement apres l'acquisition, et je ne sais pas si c'est a moi ou aux anciens proprietaires de payer. Quelqu'un peut-il me renseigner, si possible en m'indiquant des textes de loi qui appuieraient le propos?
Merci d'avance
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 00:27:03
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Gedehem a parfaitement raison sur le principe. Les travaux relativement importants doivent être votés pour être financés.
Ceci étant il y a des tempêtes, des dégats d'eau, des incidents imprévus. Il faut agir sans délai et on arrive vite à 2200 euros dans ces cas, sans qu'on puisse parler d'un chantier au sens propre du terme.
Le budget prévisionnel doit comporter une rubrique travaux divers afin de permettre au syndic de remédier rapidement aux dégradations. Il doit au moins informer le CS, dans la mesure du possible obtenir son accord, au besoin passer outre si le CS est défaillant et si, de son côté, le syndic est sur de l'opportunité de son intervention. Un budget prévisionnel au pifomètre, c'est de la mauvaise gestion. Un budget prévisionnel étriqué, c'est pareil.
Dans un cas comme le vôtre, le syndic aurait pu prendre la peine de préciser dans une note jointe la nature des travaux et leur nécessité urgente. Il aurait lui-même perdu moins de temps et aurait évité de vous en faire perdre.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 08:46:42
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Bonjour,
J'avais déjà répondu sur ce sujet des travaux dits "urgents".
Mais des travaux URGENTS, c'est lorsque l'immeuble n'est plus habitable, ou qu'il y a péril en la demeure (ce sont les tribunaux qui les ont ainsi qualifiés)
Mais un syndic ne peut engager de travaux dits "urgents sans l'accord de l'AG
Il y a la tempête, des tuiles sont cassées et l'eau s'infiltre : le syndic ne peurt engager à sa propre initiative que des travaux CONSERVATOIRES, pour mettre en sécurité les personnes et les biens.
Dans le cas présent (dégâts en toiture, le syndic ne pouvait QUE faire bacher le toit... (et fairemettre des bassines dans les combles ...je plaisante). MAIS C'EST TOUT.
Pour les travaux de REPARATION, qui nécessitent un budget sans doute important, seule l'AG est compétente pour les décider.
Et c'est uniquement dans ce cas, pour traiter des travaux URGENTS qu'une AG peut être convoquée en URGENCE avec un délai ramené à 8 jours.
Ce point est trop souvent oublié : un syndic ne peut, en urgence, QUE PRENDRE LES MESURES CONSERVATOIRES, mais certainement pas de décider d'engager seul des travaux de réparation sans qu'un budget n'ait été voté par l'AG.
Dans le cas soulevé par Cath2704, le syndic ne peut "exiger" aucune somme qui n'a pas été préalablement été rendue "liquide".
Ceci dit, c'est là le principe. Mais ces travaux, sans aucun doute nécessaires, il faudra bien les payer un jour.
Au fait : il ont été réalisé quand, c'est travaux. L'acompte initial à la commande, qui l'a réglé, sur quels fonds ?
De plus, un syndic ne peut faire engager de travaux s'il ne dispose pas préalablement des fonds nécessaires à leurs règlements : il lui est interdit d'en faire l'avance sur ses propres deniers.(jurisprudence)
Bon courage ... mais mettez ces fonds de coté quand même.
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 14:20:53
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Merci GDM pour ces explications qui éclairent mieux ma lanterne, au fil du temps je me rends compte que je dois déranger le syndic avec mes questions, également sur le fait qu'à un moment actuellement encore il n'y ait plus de CS le mandat n'ayant pas été renouvelé à temps.
Je suis d'accord avec vous sur le fait que le syndic ni le CS n'ont pouvoir pour engager de frais sans en informer à aucun moment les copropriétaires, d'autant plus que dns mon cas au total il y a pour toute la copro pour 165 000 F, les travaux votés pendant cette période sont nettement inférieurs. Ce qui m'étonne aussi, c'est que une partie des travaux correspond à de l'électricité j'ai vu les ouvriers, pour le reste je ne sasis stictement rien, et ces travaux ont été réalisés 2 ans avant que le syndic présente la note, d'ou questions sur la gestion financière car je suppose qu'il a payé l'entreprise, sinon pourquoi présenter la note si tardivement.
Je vais lui répondre une dernière fois en lui disant que je ne rendrais pas à son bureau car les questions ne peuvent être réglées non pas oralement mais avec des justificatifs et que je m'engage à payer les photocopies.
Je pense que toute cela va finir au tibunal, mais contrairement à d'autres personnes ce monsieur ne me fait pas peur car la peur fait accepter beaucoup de choses, pour moi il y a des régles à respecter de part et d'autres et s'il le fut il y aura intervention de la justice, j'ai pris une protection juridique en cas de besoin.
catherine decoster |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 01:32:30
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Pour faire court, Catherine, GDM a parfaitement raison pour ce que concerne le comportement d'un syndic face à des travaux dits URGENTS (art. 37 du décret de 1967)et à leur appréciation.
Vous auriez du au moins être informée de la nature des travaux qui étaient en train de s'opérer dans votre copro. par le syndic. La moindre des choses, non ?
Si j'ai bien compris les travaux sont faits depuis 2 ans et il ne demande le paiement que maintenant ?. D'autre part ce montant "global" recouvre plusieurs interventions ? Si ce sont des interventions concernant la conservation de l'immeuble il peut les faire exécuter après avoir consulté le CS qui est absent chez vous ; mais le CS n'étant composé que de copropriétaires il aurait du vous faire délibérer en AG.
Si ce sont des travaux URGENTS, le syndic peut les faire exécuter en consultant le CS (absent).
JURISPRUDENCE : "La convocation de l'assemblée de l'assemblée générale suite à des travaux urgents est une formalité INCONTOURNABLE pour le syndic. A défaut, les copropriétaires pourraient refuser de répondre aux appels de fonds concernant leurs quotes-parts des travaux (cass.civ.3è, du 20.1.99, Levrier c/Lairesse). LE PARTICULIER Spécial Copropriété, Juin 2002, p. 129.
Donc il faut absolument que vous ayez accès à ces devis et factures. Regardez bien les dates des devis et des factures ; et sur les factures, regardez le tampons "comptabilisé et la date" apposé par le syndic. L'art. 18-1 de la loi de 1965 que vous trouverez sur ce site vous donne le droit de contrôler les comptes entre la date de la convocation et la date de l'AG. Vous ne l'avez pas fait ?
Alors pour la prochaine fois ne râtez pas l'occasion et n'y allez pas seule ; faites vous accompagner par un autre copropriétaire pour mieux prendre note à 2.
Il faut donc que vous sachiez s'il s'agit de travaux de conservation OU des travaux urgents.
A bientôt.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 14:32:07
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Les propos précédents sont intéressants et, pour l’essentiel, parfaitement justes, mais je souhaite faire deux remarques, sur le sens à donner à certains termes tout d’abord et sur ce qu’il convient de faire ensuite.
La doctrine enseigne qu’on ne peut revendiquer le paiement d’une créance que si celle-ci est liquide, certaine et exigible. Il y deux sortes d’obligations : les obligations de faire et les obligations de payer. Une créance liquide est une créance se rapportant à une obligation de payer. L’obligation de participer aux charges de copropriété ne crée que des obligations de payer et ce qui est dû par un copropriétaire au titre de ses charges est donc nécessairement liquide et il n’y a pas lieu de s’interroger sur cette qualité. La créance est certaine lorsqu'elle ne peut être contestée dans le principe et que le montant en est exactement déterminé. Elle est exigible lorsque le terme de l’obligation de payer est échu. Considérons la facture envoyée par un fournisseur à son client pour la livraison de marchandises d’un montant de 1000 euros, payables sous quinzaine. La créance de ce fournisseur est évidemment liquide. Elle est certaine si le montant de 1000 euros est incontestable. Elle est devenue exigible au terme des quinze jours de délai de paiement.
Pour le cas qui nous intéresse, la créance du syndicat que le syndic veut recouvrer est liquide par nature.
Est-elle certaine ?
Les travaux ayant été réalisés il y a deux ans, les dépenses correspondantes ont dû être justifiées devant l’assemblée générale à qui il a dû être demandé d’approuver les comptes. Il faut considérer deux hypothèses.
1. Le coût des travaux figure dans les dépenses dont la liste a été obligatoirement communiquée aux copropriétaires au plus tard lors de la convocation à l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes et ces comptes ont été approuvés. Dans ces conditions la dépense est certaine.
2. L’assemblée n’a pas approuvé les comptes, ou ceux-ci ne mentionnent pas la dépense en cause. La créance n’est pas certaine. Le syndic ne peut donc en exiger le paiement.
Est-elle exigible ?
Cette question ne se pose que si la créance est reconnue certaine.
Les dépenses de gestion courante sont exigibles par provision mensuelles le premier jour de chaque trimestre, sauf dispositions contraires adoptées par l’assemblée générale sans que le syndic ait obligation à lancer des appels de fonds spécifiques. Les dépenses hors gestion courante sont exigibles selon les modalités arrêtées par l’assemblée générale et, à défaut, après appel de fonds du syndic. Si l’assemblée générale ayant approuvé les dépenses justifiées par l’urgence n’a pas décidé des modalités de leur paiement par les copropriétaires, il appartient au syndic de lancer les appels de fonds correspondant.
Dans le cas présenté, si la dépense se révèle incertaine, il est possible d’attendre de laisser le syndic revendiquer le paiement devant la justice qui constatera que la revendication du syndic n’est pas fondée. Mais pour crever l’abcès, il peut être préféré d’assigner ce dernier en sa qualité de représentant de la copropriété pour provoquer le jugement. On dit souvent que la meilleure défense est l’attaque.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 16:14:48
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Jusqu’à présent il n’a été question que de savoir si le syndic peut exiger le paiement de dépenses qu’il a engagées de sa propre initiative en raison de l’urgence. Il semblerait que pour l’instant il ne soit pas en mesure de le faire, par défaut d’approbation du compte de ces dépenses par l’assemblée générale. Il faudra donc que celle-ci soit appelée à statuer, et l’on risque de se trouver dans la situation suivante :
- le syndic considère qu’il a pourvu à la conservation de l’immeuble et exige que les sommes engagées soient payées par les copropriétaires.
- L’assemblée générale considère que le syndic n’a pas respecté les dispositions impératives de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 et refuse en bloc le paiement des travaux par les copropriétaires, demandant au syndic d’assumer cette dépense, en faisant éventuellement intervenir son assurance en responsabilité civile.
Il y a donc litige et il va falloir trancher. Il est exact que le syndic a fait le nécessaire pour la conservation de l’immeuble. Mais il n’est pas moins exact qu’il n’a pas suivi la procédure prévue dans les textes. Les deux parties ont donc des arguments pour faire valoir leur point de vue et il y a un juste milieu à trouver.
Il y a deux issues, la première amiable, deuxième judiciaire.
Si les deux parties sont raisonnables, elles devraient trouver un terrain d’entente, le syndic reconnaissant son tort de n’avoir pas convoqué immédiatement une assemblée comme l’exige les dispositions du décret et l’assemblée reconnaissant que les travaux exécutés étaient nécessaires. Cela fait, on pourrait procéder comme suit :
- Désigner d’un commun accord un expert à qui serait donné mission de déterminer, tout d’abord si les travaux exécutés répondaient exactement aux besoins, ensuite, s’ils ont été payés à leur prix. Au cas où les travaux exécutés seraient contestables, soit parce qu’en partie non nécessaires ou exécutés en application d’une solution technique non optimale, soit parce que trop chers par rapport aux prix constatés sur le marché, il aurait à déterminer la valeur au prix du marché des réparations strictement nécessaires qui auraient été exécutées selon la solution technique optimale et c’est ce prix estimé qu’il serait demandé de payer aux copropriétaires.
- S’entendre avec le syndic sur une indemnité à verser à la copropriété en dédommagement de ses manquements à l’obligation de consulter l’assemblée générale.
- Au cas où il y aurait contestation d’une des parties sur les conclusions de l’expert, possibilité pour chacune des parties de recourir à son propre expert et faire trancher le litige par un arbitre désigné d’un commun accord par les parties qui s’engageraient à se soumettre sans appelé à sa conclusion.
Tout cela se ferait bien entendu selon un protocole d’accord approuvé en assemblée générale, le projet de protocole ayant été préparé avec l’assistance d’une association compétente ou d’un avocat spécialisé dans les questions de construction immobilière.
Si une entente ne pouvait être trouvée pour suivre une telle voie, il faudrait suivre la voie judiciaire, sur décision là encore de l’assemblée générale, et se pose la question de la représentation du syndicat dans l’instance. Si entre temps on a décidé de changer syndic il n’y a pas de problème, mais si malgré tout l’assemblée a décidé de reconduire le syndic impliqué dans le litige, je vois mal comment il pourrait représenter le syndicat tout en étant son adversaire. Or, la désignation d’un mandataire ad hoc n’est pas prévue en une telle situation. Je n’ai pas la solution de ce problème et j’en appelle à ce qui pourraient nous éclairer.
Cordialement
P.F. Barde |
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