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Tof
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 05 févr. 2004 : 20:03:06
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Bonjour,
Je suis copropriétaire, et mon syndic, en évoquant la loi SRU, me réclame une mise demeure de 22,87 € suite au depassement du delai de 15 jours pour réglement d'un appel de fond (j'ai dépassé de d'environ 15 jours le délai).
Je cherche en vain ce texte evoquant cette sanction. Le syndic est-il dans son droit ?
Merci pour toutes informations.
Christophe
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 23:27:08
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Bonsoir TOF,
Un extrait de l'article 14-1 de la Loi :
"Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."
J'ajoute qu'un syndic est de plus fondé à réclammer pour le compte du syndicat des copropriétaires des intérêts au taux légal (3,29 % en 2003 et certainement 2,27 % en 2004) dès mise en demeure par lettre RAR.
Si des copropriétaires connaissent des difficultés de trésorerie, ils ont tout intérêt à se manifester dès la réception des appels de fonds du syndic pour négocier amiablement des modalités spécifiques de paiement.
Cette démarche leur évitera bien des désagréments qui seraient mal fondés de contester par la suite.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 09:12:48
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Je dirais même plus... internaute avisé que vous êtes, Tof: choissisez de payer par virement électronique depuis votre compte bancaire consultable par internet. Deux avantages:
1 - Vous pouvez vérifier que la copropriété possède bien un compte SEPARE, quand vous allez demander le RIB en question au syndic.
2 - Vous ne remplissez plus de chèque qui s'oublie et qui se perd, qui prend du retard, etc.
Si j'étais mauvaise langue je vous dirais que ma banque permet de mettre la date de paiement avec un mois d'avance!
Avec ça vous pouvez même prévoir vos vacances...
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Tof
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 09:45:36
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Merci pour ces informations
Tof
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 10:48:32
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La preuve est encore faite que :
" Qui paie ses dettes s'enrichie..." ou au moins ne s'appauvrie pas plus.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 12:52:31
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Impossible de contredire Tourloup et Clemouel, car il est parfaitement exact que la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du copropriétaire débiteur les frais de recouvrement de la dette du syndicat, avec toutefois la faculté pour le juge d'en décider autrement, et que les provisions sont exigibles dès le premier jour du trimestre. Cependant ces deux réponses ont un petit air de langue de bois. 22 euros pour un courrier recommandé standard, c'est cher, un délai de quinze jours pour l'envoi d'une mise en demeure, c'est un peu court.
C'est cher
Les frais d'affranchissement sont inférieurs à 5 euros. Le profit pour le syndic est donc de l'ordre de 13 euros HT. En une journée un employé du cabinet, s'il est peu performant, doit pouvoir envoyer envoyer au moins 50 mises en demeures, plus de 100 si l'organisation du travail est un tant soit peu rationnelle et facilitée par des moyens matériels comme une machine à mettre sous pli. Profit pour le syndic : par jour, pour un travail demandant assez peu de qualification, de 650 euros HT au minimum, plus vraisemblablement d'environ 1300. Travail rentable. De tels tarifs, qui n'ont rien d'exceptionnel, sont malheureusement généralement acceptés dans l'indifférence générale de la majorité des copropriétaires qui ne se sentent pas concernés alors que cela est en fait très malsain. Ils incitent le syndic à abuser de telles prestations (beaucoup d'actes de contentieux sont tout à fait inutiles ou prématurés, on peut mentionner par exemple chez certains syndics l'inscription systématique de l'hypothèque légale du syndicat qui, dans une majorité de cas, ne sert strictement à rien) au lieu de chercher à résoudre le problème des impayés de façon intelligente et coûtent finalement très cher au syndicat. Car en cas de réel contentieux, les honoraires du syndic pour les mises en demeure, les actes d'huissier et autres, les prestations de suivis de dossier atteignent vite un montant égal à celui du principal de la dette et ne sont jamais intégralement recouvrés comme une étude de l'ARC vient de le montrer. Or ils sont toujours payés au syndic qui ne manque bien sûr jamais de prélever ses honoraires sur le compte du syndicat, que le débiteur ait payé ou non. Ainsi un syndicat, qui ne parvient pas, ou difficilement, à recouvrer mille euros, en dépensera facilement mille pour, au mieux, à la longue en récupérer 1500. En clair on aura dépensé 1000 euros pour limiter la perte à 500 alors qu'il aurait peut-être été possible en agissant intelligemment de ne dépenser que 500 euros, voire moins, pour finalement tout récupérer.
C'est un peu court
Avant d'envoyer une mise en demeure, qui est le premier acte de la procédure de recouvrement, il est bon d'adresser une première lettre de rappel. Celle-ci n'a bien sûr aucune valeur légale, mais suffit dans la majorité des cas à obtenir le paiement des copropriétaires qui accusent un retard plus par négligence que par réelle mauvaise fois. Moins coûteuse, la lettre de rappel dans plus de la moitié des cas est tout aussi efficace et déclenche moins de réactions hostiles. Or on a tout intérêt à maintenir un climat de sérénité dans une copropriété.
J'ajouterais que je doute fort que le syndic soit capable d'encaisser tous les chèques de tous les copropriétaires dans les deux premières semaines du trimestre. C'est possible dans un grand cabinet qui dispose d'un volant de personnel peu qualifié qu'il peut affecter à des tâches diverses selon les besoins du moment, ce ne l'est pas dans un petit cabinet où une ou deux personnes assurent toutes les tâches de gestion et de comptabilité, car ces personnes peuvent très difficilement moduler leur emploi du temps. Les retards de paiement d'une partie des copropriétaires constituent ainsi pour le syndic une heureuse circonstance qui lui permet non seulement d'étaler sur plusieurs semaines une charge de travail qu'il serait dans l'incapacité d'accomplir en un temps très bref mais encore lui donne l'occasion de percevoir une rémunération supplémentaire.
Conclusion.
Il faut payer ce que valent les choses : au syndic des honoraires de gestion courante à leur valeur réelle et non sous-évaluée pour de mauvaises raisons de concurence et des honoraires de traitement de contentieux raisonnables.
L'assemblée générale doit fixer très précisément les dates de recouvrement des charges.
Le conseil syndical doit se tenir informé de la situation des impayés et veiller à ce que le syndic y réponde au mieux des intérêts du syndicat, sans faiblesse, mais sans excès de rigueur.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 19:48:08
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P.F. Barde,
Votre dernier message appelle des précisions de ma part :
1°) Vous noterez que Tof dit "suite au depassement du delai de 15 jours pour réglement d'un appel de fond".
Il ne s'agit pas de 15 jours après l'appel de fonds du syndic mais 15 jours après le délai de paiement qui peut être d'un mois.
2°) Sur "la langue de bois"... Pour ma part, il ne me parait pas souhaitable pour les copropriétaires que nous sommes de divulger des "astuces" pour échapper à des frais de retard de paiement.
Il convient qu'un copropriétaire concerné négocie avec son syndic la remise gracieuse des honoraires pour impayé s'il s'agit bel et bien d'un cas exceptionnel.
3°) 22,87 euros c'est cher pour un RAR. Oui c'est vrai (remarque pas plus cher que les 10 % de pénalité des impôts). Que cela incite les conseillers syndicaux à mettre en place une vraie démarche de politique de recouvrement.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 23:21:01
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Je ne vois pas quelles astuces j'ai pu divulgué.
Matraquer sur les frais de contentieux ne va pas dans le sens de l'intérêt du syndicat, c'est tout simplement ma conviction. Apparement, la mise en demeure n'a pas été précédée d'un rappel simple, lui aussi facturable. Je pense que c'est une erreur.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 20:19:09
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P.F. Barde,
D'accord avec vous sur le fait que les frais contentieux élevés ne vont pas dans l'intérêt des syndicats.
Toutefois, je suis toujours surpris qu'un copropriétaire s'étonne - pour ne pas dire plus - des frais dû à son retard et vienne chercher une éventuelle astuce juridique pour ne pas les payer.
Si l'impayé est exceptionnel, une remise des frais du syndic peut tout simplement se négocier amiablement sans argumenter juridiquement.
Si l'impayé est volontaire, c'est bien entendu une autre histoire.
Soyez certain P.F. BARDE que mon dernier message était une simple justification de ma part sur ma "langue de bois" et non une attaque à votre encontre.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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