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nikki
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 14 févr. 2004 : 21:40:53
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Nous préparons l' AG devant voter un ravalement complexe ( comprenant d'importantes reprises de maçonnerie et un changement de garde-corps, coordonateur de sécurité, bureau de contrôle, ...). Merci de bien vouloir m'indiquer les points indispensables ( et leur ordre ? ) à faire voter en AG pour éviter un vote global vers lequel le syndic veut nous entrainer et qui risque de prêter à contestation par la suite.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 00:41:24
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Le vote global n'est pas à proscrire absolument, plusieurs points pouvant être interdépendants. Mais il faut veiller à ce qu'il soit débattu
- du choix du maître d'oeuvre et de sa rémunération,
- du choix des entreprises, des devis de travaux et des marchés de travaux,
- du choix des assistances diverses : coordonateur de sécurité, bureau de contrôle etc,
- des dates prévues pour les travaux,
- des modalités de financement.
Au cas où les travaux comporteraient des améliorations, il faudrait ajouter une décision sur le mode répartition du coût de ces améliorations. S'il ne s'agit que de travaux d'entretien ou de conservation de l'existant, au cas où la répartition pourrait faire l'objet de controverse, il serait également souhaitable de faire préciser en assemblée la répartition du coût des travaux.
Le PV devra reproduire fidèlement le résultat des délibérations sur tous ces points.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 01:56:05
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Si votre chantier est réellement important et complexe, la préparation de l'opération - au plan de la définition de ses composantes techniques et institutionnelles ainsi qu'en ce qui concerne les mises en concurrence - mérite d'être confiée à un bureau d'études ou à un architecte familiers du domaine (ils ne le sont pas tous) opérant pour le syndicat en collaboration avec le CS et le syndic et non laissée aux seuls soins du syndic.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 févr. 2004 : 04:51:35
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Bonjour,
Ne pas oublier la souscription d'une ADO (assurance dommages-ouvrage) très important pour la suite !!
A bientôt.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 24 févr. 2004 : 23:49:56
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Mais si l'architecte nous sort qu'il est garanti - contrat regroupant l'ensemble des risques professionnels sous le nom (CAREC) ?
Par contre il nous demande 5,50%HT soit 6,578 TTC . Qu'en pensez-vous ?
D'autre part , il nous fait 2 contrats : l'un Maitre-d'oeuvre" à 6,57%TTC + frais de dossier de déclaration de travaux = 538 €TTC l'autre "Dossier de consultations des entreprises" à 1495 € TTC
Pouvez-vous me confirmer si nous sommes dans les normes ? Si 2 contrats ne sont pas trop ? et quelle marche à suivre ?
Merci beaucoup pour vos réponses, je suis un peu perdue
LN |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 19:13:14
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Malgré la prise du maitre-d'oeuvre qui lui a sa garantie devons-nous prendre quand même une ADO ?
LN |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 21:54:02
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La dommage ouvrage est obligatoire, mais surtout très utile pour ce "ravalement complexe" en cas de désordre par la suite.
L'architecte, l'entreprise, le contrôleur technique sont couverts par une assurance de responsabilité (obligatoire).
L'avantage de la dommage ouvrage c'est qu'elle prend en chage les désordres, rapidement, sans recherche de responsabilité.
Il me semble utile également de vérifier que l'assurance de responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre couvre bien les travaux sur existants.
RC |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 21:54:53
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Bonsoir,
L'ADO est obligatoire.Mais les assureurs renaclent souvent à ce
sujet .De plus ils exigent un controle sous la houlette d'un architecte qui, comme vous le costatez ne travaillent pas pour des
clopinettes.Si vous avez un syndic professionnellui aussi aura sa part de gâteau.Pourquoi pas ?
François GHERARDI |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 22:35:16
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Mais vous pouvez peut-être vous passer d'un contrôleur technique.
Ci-après l'article R 111-38 du code de la construction et de l'habitation :
Citation :
Article R111-38
(Décret nº 78-1146 du 7 décembre 1978 art. 2 Journal Officiel du 9 décembre 1978)
(Décret nº 95-20 du 9 janvier 1995 art. 1er II Journal Officiel du 10 janvier 1995)
(Décret nº 2002-244 du 20 février 2002 art. 1 Journal Officiel du 23 février 2002)
Sont soumises obligatoirement au contrôle technique prévu à l'article L. 111-23 les opérations de construction ayant pour objet la réalisation:
1. D'établissements recevant du public, au sens de l'article R. 123-2, classés dans les 1re, 2e, 3e et 4e catégories visées à l'article R. 123-19 ;
2. D'immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 28 mètres par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable par les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie ;
3. De bâtiments, autres qu'à usage industriel :
Comportant des éléments en porte à faux de portée supérieure à 20 mètres ou des poutres ou arcs de portée supérieure à 40 mètres, ou
Comportant, par rapport au sol naturel, des parties enterrées de profondeur supérieure à 15 mètres, ou des fondations de profondeur supérieure à 30 mètres, ou
Nécessitant des reprises en sous-oeuvre ou des travaux de soutènement d'ouvrages voisins, sur une hauteur supérieure à 5 mètres.
RC |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 12:05:52
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Bonjour nikki,
Si vous avez un syndic "honnête" qui ne couvre pas les incompétences d'une entreprise de ravalement qu'il vous aurait "chaudement recommandée", le contrôle d'un architecte suffira. Mais il existe des synidics qui donnent à l'entreprise des ordres contraires aux intérêts des copropriétaires, malgré les protestations de l'architecte.
Comme c'est le syndic qui, en maître d'ouvrage, va certainement signer le marché avec l'entreprise, vous avez intérêt à prendre un contrôleur technique, en plus de l'architecte.
Le conseil syndical pourra surveiller les éventuels agissement du syndic en vertu de l'article 26 du décret de 1967, mais à terme, c'est le syndic qui pourra, seul, faire la réception des travaux, peu importe comment ils auront été faits.
Vous avez peut-être la possibilité d'inclure une clause supplémentaire dans le marché que votre syndicat de copropriétaire (= le syndic) signera avec l'entreprise: que la réception des travaux ne pourra pas être faite sans l'accord du conseil syndical!!
Cela, croyez-moi, vous évitera beaucoup de soucis par la suite...
manja
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 13:32:21
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Les prix demandés par l’architecte me paraissent dans la moyenne.
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour les travaux faisant l’objet de la garantie décennale légale. Il faut qu’il y ait un ouvrage. Un simple ravalement n’est bien souvent pas un ouvrage. La question doit être posée à l’architecte, sinon on risque de payer une assurance pour rien. Par exemple si on doit appliquer un revêtement d’étanchéité sur la façade et repeindre les persiennes, seul le revêtement fera l’objet de la garantie décennale. On prendra alors soin de distinguer ces deux postes, en passant deux contrats de marché si nécessaire, pour n’assurer que le premier de ces postes. Dans le cas présent, les garde-corps neufs seront des ouvrages, mais les reprises de maçonnerie probablement non.
Peu d’assurances proposent des contrats dommages-ouvrage. Mais celles qui le font n’exigent pas l’intervention d’un maître d’œuvre. Elles s’assurent seulement de la souscription d’une assurance en garantie décennale de l’entreprise pour le type de travaux à entreprendre.
Le coordonnateur de sécurité est probablement obligatoire, mais non le contrôle technique.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 16:29:14
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Le coordonnateur sps est obligatoire : plus de 2 entreprises ( échafaudeur, maçon et peintre ( + serrurier)
Le contrôleur technique non , à moins de reprises importantes de murs porteurs
JPaul |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 19:39:19
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merci, merci , merci pour tous vos bons conseils . Je devient de plus en plus pessimiste, car cet immeuble est déjà en déficit, mauvais payeurs et les travaux sont de plus en plus urgents : trous importants dans les murs (certains endroits - 4 cms de profondeur -) d'où une grosse maçonnerie à prévoir.
N'y a t-il pas une obligation de faire ces travaux ? car l'AG va les refuser. L'immeuble est loin d'être insalubre mais n'a eu presque aucun travaux depuis 28 ans !!A part la chaufferie et des bouts de tuyaux.
Comment les rendre obligatoires ?
LN |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 19:49:40
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Je pense que la première décision à prendre est de choisir un architecte qui, dans la cadre de sa mission (et de sa responsabilité) de conseil, précisera si les travaux sont de nature décennale (importantes reprises de maçonnerie !) et, éventuellement, si une mission de contrôle technique est recommandée ou nécessaire.
En général, une maîtrise d'oeuvre (architecte) suffit pour ce genre de travaux.
manja,
Le syndic ne peut être que le mandataire du maître d'ouvrage (syndicat des copros), me semble-t-il. Dans ce cadre, il signe le contrat "dommages ouvrage". Il doit faire très attention à ne pas s'immiscer dans l'opération de construction faute de quoi il pourrait être considéré comme locateur d'ouvrage et soumis à la responsabilité décennale.
Si le maître d'ouvrage (ou son mandataire) signe le PV de réception, c'est bien l'architecte qui prépare la liste des réserves, dans le cadre de sa mission et de sa responsabilité.
Raison de plus , me semble-t-il, pour choisir un architecte spécialisé.
P.F. Barde,
Chaque entreprise (corps de métier) doit être assurée pour les travaux qu'elle réalise : décennale ou pas décennale. Je suis d'accord.
Par contre, il me semble que la dommages ouvrage concerne l'ensemble de la construction. Je cite ci-après un texte de l'annexe II à l'article A. 243.1 (C.A.) - Clauses types (obligatoires) applicables aux contrats d'assurance dommages :
Citation :
La garantie couvre le coût de l'ensemble des travaux afférents à la remise en état des ouvrages ou éléments d'équipement de l'opération de constructionendommagés à la suite d'un sinistre.
Toutefois, elle est limitée au montant du coût total de la construction déclaré ....
Le coût total de construction déclaré s'entend de celui résultant du montant définitif des dépenses de l'ensemble des travaux afférents à la réalisation de l'opération de construction, toutes révisions, honoraires, taxes et, s'il y a lieu, travaux supplémenaires compris.
Dans ces conditions, si j'ai bien compris, il n'est pas nécessaire de détailler les travaux de nature décennale ou non décennale.
RC |
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