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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 16 févr. 2004 : 13:49:44
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Syndic bénévole, depuis mi-mai 2003, je rencontre des problèmes de récupération de charges suite à la vente d'un lot de la copropriété en Novembre 2003.
Un copropriétaire "Monsieur W." a acheté son lot de copropriété en Avril 2000. Il l'a revendu en fin d'année passée, en Novembre 2003.
Suite à de multiples procédures judiciaires, la copropriété s'est retrouvé entre Octobre 2001 et Mai 2003, sans syndic légitime. Aucun copropriétaire, dont Monsieur W., n'a payé de charge durant toute cette période.
Avant son arrivée dans la copropriété, une procédure judiciaire était en cours (annulation assemblée 1999). Le jugement a eu lieu le 17 Janvier 2001, soit après son arrivée. Les frais liés à ce jugement ont été payés par le syndic en poste, avant que celui-ci ne démissionne (en Octobre 2001), mais n'ont pas été, à ce jour, récupérés par le Syndicat des Copropriétaires.
Monsieur W. conteste le paiement d'une partie de ses charges, parmi lesquelles la procédure de 1999, car selon lui, la procédure est antérieure à la date de son arrivée dans la copropriété.
Monsieur W. m'affirme, sans toutefois me présenter de document, que le syndic de l'époque avait bloqué une somme sur la vente de la société F. chez le notaire pour couvrir les frais liés à cette procédure en cours. Ne possédant aucun document dans les archives faisant référence à un quelconque arrangement entre Monsieur W. et la société F., j'ai contacté le notaire, qui lui même me dit ne rien savoir.
Dans le cas de la vente de son lot, j'ai demandé au notaire de bloquer les arriérés de charges de Monsieur W. Monsieur W. a autorisé le notaire a débloqué une partie de cette somme, que Monsieur W. ne conteste pas, mais à demander au notaire de consigner l'autre partie de la somme, liée à cette procédure de 1999.
Pour pouvoir récupérer ce solde des arriérés de Monsieur W., le notaire me suggére de passer par une procédure judiciaire auprès du Président du Tribunal d'Instance, à moins de trouver un arrangement avec Monsieur W.
Pour avoir déjà aborder le sujet plusieurs fois avec Monsieur W., je sais que nous n'arriverons pas à trouver d'arrangement. A ma grande déception, nous nous orientons vers une procédure judiciaire.
J'aimerais connaitre votre avis sur mon problème, pour savoir si je suis dans mon droit et donc pouvoir me justifier auprès du juge du Tribunal d'Instance. D'autre part, si je suis en droit de réclamer à Monsieur W. cette somme et que je peux lui prouver avec votre aide, peut-être, pourrons nous éviter cette procédure judiciaire ?
Merci de votre aide,
Elsasser
DSK
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 16 févr. 2004 : 19:49:41
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Elasser,
Un forum aussi bon soit-il ne peut trouver de réponse sur un sujet aussi délicat et pointu que celui-ci.
D'autant qu'il faut étudier scrupuleusement l'ensemble des pièces du dossier pour pouvoir apporter une proposition de réponse.
Il est une chose certaine, après l'avis de mutation adressé en RAR par le notaire, un syndic (valablement élu) dispose de 15 jours pour en quelque sorte réclammer via huissier les sommes dues à la copropriété.
De plus, ces sommes devront être présentées sous une forme bien précise (balance agée par type de charges).
Aussi, je vous conseille vivement de vous rapprocher d'une association de consommateurs en immobilier (cf. http://www.universimmo.com/accueil/uniadr001.asp#a1r3) pour vous aider dans ce périlleux dossier.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 févr. 2004 : 12:14:54
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Il ne me semble pas impossible de tenter d'apporter une amorce de réponse sur un cas qui n'apparaît pas, il est vrai très simple.
Tout d’abord il faut se demander si le montant de la somme en jeu justifierait de s’acharner. L’affaire n’étant pas très claire, le syndicat n’est pas assuré du résultat et risque fort de n’obtenir, s’il l’emporte, aucune indemnité au titre de l’article 700 du NPC. En clair il y a de fortes chances pour que les frais d’huissier et d’avocat restent à sa charge.
S’il y a lieu de poursuivre, il est impératif que les comptes des années 1999 à 2003 aient été approuvés, après qu’ils aient été intégralement refaits si nécessaire. C’est la condition nécessaire pour que les prétentions du syndicat constituent une créance déterminée dans son montant, faute de quoi elles ne sont pas recevables.
Résumé de l’historique des faits.
1999/2000 : introduction d’une instance en vue de faire annuler l’assemblée tenue en 1999.
Avril 2000 : vente des lots de la société F. à M W.
Janvier 2001 : prononcé du jugement d’annulation de l’assemblée de 1999.
Octobre 2001 : le syndicat n’a plus de syndic
Mai 2003 : le syndicat a de nouveau un syndic
Novembre 2003 : vente des lots appartenant à M W.
Commentaire sur l’historique
L’assemblé de 1999 ayant été annulée, l’absence de syndic légitime porterait plutôt sur la période 1999 – mai 2003. Mais l’administrateur judiciaire, s’il en a été nommé un, est un syndic légitime. Une précision importante n’est pas donnée : les comptes des exercices 1999, 2000 et 2001 ont-ils été approuvés antérieurement à novembre 2003 ? Dans l’affirmative et dans l’hypothèse où M W aurait été absent à l’assemblée ou opposant à l’approbation de ces comptes, est-il encore en mesure de contester cette décision ?
Dans l’hypothèse où M W aurait voté favorablement à l’approbation des comptes ou aurait laissé passé le délai de contestation de deux mois à compter de la notification du procès verbal de l’assemblée, il me semble qu’il ne peut plus s’opposer au paiement des sommes que vous lui réclamez, dans la mesure bien sûr où le calcul de ces sommes est parfaitement cohérent avec les comptes des exercices 1999 à 2003.
Si les comptes ont été approuvés et que M W dispose encore d’une possibilité de contestation, le mieux serait d’attendre une éventuelle initiative de sa part jusqu’à l’expiration du délai de contestation.
Si les comptes n’ont pas été approuvés antérieurement à la date de notification de la mutation par le notaire, la question est plus complexe et il faudra s’interroger d’une part sur la validité des comptes et d’autre part sur les droits et obligations de M W. envers le syndicat.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 23 févr. 2004 : 07:47:15
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M. BARDE, comme vous le dites les choses ne sont pas simples.
Pour répondre à vos questions:
- C'est vrai, entre 1999 et 2003, il y a eu un syndic légitime : un administrateur judiciaire. Je l'ai "oublié", parce que ce dernier n'a rien fait, à part attendre 6 mois pour réunir l'assemblée, qui m'a désigné.
- Les comptes de 1999 ont été approuvé, mais l'assemblée a été annulé pour des questions de délai de convocation. Les comptes de 2000 ont été approuvé, mais une procédure judiciaire a annulé certaines décisions, mais je ne pense pas que cela remette en cause les comptes.
En 2001, les comptes du syndic démissionnaire n'ont non seulement pas été approuvé, mais de plus, il n'a pas reçu le quitus.
Le syndic en question s'est vu annulé les assemblées ou certaines décisions d'assemblée de 1998, 1999, 2000 par notre procédurier (voir précédent message). Bizarrement, notre procédurier n'a pas fait annulé la dernière assemblée du syndic, celle de 2001, qui était annulable, dans la mesure où sont mandat se terminait en Avril 2001 et il a fait sa dernière AG en Octobre 2001.
Mon problème est aussi de savoir, qui va combler le "trou" laisser dans la trésorerie par le non paiement des charges, même si ce trou n'est pas énorme en soit (environ 600 Euros), car sur 5 copropriétaires, 3 (dont moi-même) sont arrivés bien après tous ces évènements, et je vois mal comment nous irions payer des charges datant de 2001.
Elsasser
DSK |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 00:45:47
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Il est donc erroné d’affirmer que vous avez été sans syndic pendant plusieurs années. Même s’il n’a rien fait, ce syndic (plus exactement l’administrateur provisoire faisant fonction de syndic) avait été nommé et il avait l’obligation de gérer la copropriété. S’il n’a rien fait, c’est de sa responsabilité et vous pouvez exercer un recours contre lui. Il faut réclamer aux anciens copropriétaires ce qu’ils doivent. Comme vous ne parviendrez probablement pas à recouvrer ces créances, la copropriété aura subi un préjudice du fait de l’administrateur provisoire et vous pouvez le faire condamner à combler le trou.
Quant à M W, la chose est plus difficile.
Tout d’abord, il doit participer aux dépenses engagées pendant le temps qu’il était copropriétaire. Ensuite, comme il se substitue à son vendeur dans les obligations de ce dernier, il doit participer aux dettes de la copropriété nées pendant le temps séparant l’achat de la vente, même si l’origine de ces dettes est antérieure à la date d’achat.
Il faut distinguer, pour chaque exercice, trois sortes de dettes : celles qui sont certaines, celles dont le montant n’est pas exactement déterminé mais que l’on peut néanmoins prévoir avec une certaine précision, et celles qui sont aléatoires et non exactement déterminées. La procédure a produit des notes d’honoraires et des frais divers et, après le prononcé du jugement, une condamnation. Le 31 décembre 2000, dans la première catégorie se rangent les notes d’honoraires de l’avocat et de l’huissier qui ont été émises, qu’elles aient été ou non déjà payées. Celles qui ne sont pas encore parvenues et qui concernent des diligences accomplies pendant l’année 2000 ne sont pas exactement déterminées dans leurs montants, mais il est possible d’en faire une estimation. Elles entrent dans la deuxième catégorie. Le montant de la condamnation enfin était inconnu le 31 décembre 2000. Celle-ci entre donc dans la troisième catégorie. Les règles de la comptabilité générale imposent d’inscrire comme dépenses dans les comptes de l’exercice 2000 le montant des factures reçues et restant à payer, qui constituent la première catégorie. Le montant de ce qui entre dans la deuxième catégorie doit être passé en provisions dans les comptes de l’exercice 2000. Enfin, si le principe de prudence recommande également de provisionner le montant d’une éventuelle condamnation, cela reste trop aléatoire pour qu’il y ait obligation de provision. Si l’on a procédé ainsi, les obligations de M W sont nettes : il doit payer au titre de l’exercice 2000 les dépenses de la première et de la deuxième catégorie, ainsi qu'éventuellement les provisions passées au titre de la troisième, et au titre de l’exercice 2001, celles de la troisième. Pour l’exercice 2000, il ne paiera qu’un prorata entre avril et décembre. Pour 2001, il paiera l’intégralité. Cependant, comme les règles de la comptabilité générale, celle des entreprises commerciales, ne s’imposent pas aux copropriétés, tout au moins jusqu’à la promulgation de la loi SRU, ce qui est énoncé plus haut peut être discuté, ce qui est d’ailleurs à l’avantage de la copropriété, puisque la non-application de ces règles ne peut avoir pour effet que de reporter sur 2001 ce qui aurait dû être inscrit sur 2000.
La non approbation des comptes du temps où M W était copropriétaire rend inopposable à ce dernier une approbation ultérieure : il conserve donc le droit de contester les comptes sur une durée de 10 ans. Cette obligation de parvenir à les approuver en assemblée générale n’en est pas moins indispensable pour le syndicat pour que ses prétentions soient recevables.
Cordialement
P.F. Barde |
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