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 Sujet  |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
 Posté - 13 mars 2009 : 23:01:39
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Notre association souhaiterait consulter les contrats passés entre le bailleur et les divers prestataires de services tels que le nettoyage des parties communes et l'entretien des espaces verts par exemple.
En effet, ce sont les locataires et eux seuls qui payent ces charges et constatent parfois des irrégularités dans les prestations effectuées ou des couts trop élevés. Nous ne remettons pas en cause le fait que c'est au propriétaire et à lui seul de choisir les sociétés. Cependant, nous souhaiterions pouvoir nous faire entendre quand cela dérape. La consultation du contenu des contrats nous permettrai de vérifier si le travail effectué est bien conforme à ce qui était annoncé.
D'après vous, cela est-il possible, et si oui comment ?
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 05:26:09
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Bonjour
la loi vous offre 2 possibilités pour prendre connaissance des contrats:
1/ lors de la régularisation annuelle des charges vous avez 1 mois pour que le bailleur mette à votre disposition tous les justificatifs des charges ( dont les contrats) il vaut cependant mieux les demander à l'avance . Loi 89-462 du 06/07/1989 article 23
2/ article 44 de la loi 86-1290 du 23/12/1986,version consolidée au 06 août 2008 " ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l'évolutiondes charges locatives
A leur demande le bailleur ou, s'il y a lieu, l'administrateur de la copropriètè les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeuble"......il suffit de demander!
Attention: vous ne pouvez que consulter ces documents sur place, le bailleur n'a aucune obligation de vous en délivrer copie même à vos frais. |
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 14:46:00
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Citation :
Initialement posté par vévé
Bonjour
la loi vous offre 2 possibilités pour prendre connaissance des contrats:
1/ lors de la régularisation annuelle des charges vous avez 1 mois pour que le bailleur mette à votre disposition tous les justificatifs des charges ( dont les contrats) il vaut cependant mieux les demander à l'avance . Loi 89-462 du 06/07/1989 article 23
2/ article 44 de la loi 86-1290 du 23/12/1986,version consolidée au 06 août 2008 " ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l'évolutiondes charges locatives
A leur demande le bailleur ou, s'il y a lieu, l'administrateur de la copropriètè les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeuble"......il suffit de demander!
Attention: vous ne pouvez que consulter ces documents sur place, le bailleur n'a aucune obligation de vous en délivrer copie même à vos frais.
Bonjour, est il possible de preciser votre chapitre 2, car le contenu est un peu flou, vous dites "ces représentants" vous parlez de qui? quel est cet article 44? de quel code provient il?
Concernant vos affirmations:
1) mise a dispositions des documents durant 1 mois: cela est valable pour les locataires, pas pour les associations légalement représentatives, qu'elle soient locales ou nationales, les documents doivent etre presentés par le bailleur a n'importe quel moment de l'année qui couvre la période des charges, ce qui exclu l'année civile.
2)Vous dites Citation :
vous ne pouvez que consulter ces documents sur place, le bailleur n'a aucune obligation de vous en délivrer copie même à vos frais.
C'est faux, c'est un argument des bailleurs se referant generalement a un reglement intérieur, la loi vous permet d'obtenir tous les documents que vous désirez en contrepartie de payer les couts de copie, naturellement mieux vaut demander le prix des copies avant la demande de transmission des documents, sous peine d'avoir une facture de copie éxagérement élevé. |
- Immobilier Bailleur Sociaux - La vérité de demain se nourrit de l'erreur d'hier.
(Antoine de Saint-Exupéry)
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 18:40:08
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bonjour: réponse à Sirocco
1/ " ces représentants": voir article 44 de la même loi 1er alinéa. Il s'agit des groupements et des associations de locataires. La loi a été indiquée dans mon précedent post, il suffit d'aller sur GOOGLE pour en avoir le texte inégral.
2/ quant aux copies des documents justificatifs, ce n'est pas moi qui l'ai décrété:
voir CA Paris 27 septembre 1996 ( D. 1997 page 270) et CA Paris 7 mars 2006 ( loyers et copro. 2006 n) 122): l'obligation de tenir les justificatifs à disposition des locataires n'oblige pas le bailleur à leur fournir des photocopies même contre remboursement.
Vous dites que la loi oblige à fournir les photocopies contre remboursement: ça m'itéresse beaucoup car je suis président d'une association de locataires et si vous pouviez me donner le N° et le nom de cette loi vous me rendriez un grand service.
Cordialement.....merci |
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 23:17:55
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Concernant l'article 44, pouvez vous indiquer de quel code ou loi qu'il s'agit ou mettre un lien direct dans votre reponse, merci.
Concernant Citation :
l'obligation de tenir les justificatifs à disposition des locataires
Je note la mise a disposition des locataires, alors que je parle bien d'association de locataire, la nuance est importante.
Je ne sais pas s'il existe une loi, mais lors d'un passage en commission de conciliation, la commission a expliqué au bailleur, qu'il ne pouvait pas refuser l'envoi de document si une asso lui demande, moyennant des frais de copie. Le bailleur n'avait aucun argument legal pour contredire cela.
De plus je me permet d'ajouter, qu'il serait bien de mettre les liens par rapport aux lois citées ou site sur lesquels on prends nos infos, car si on doit faire des recherches sur google, on ne s'en sort pas, ici est un forum d'entraide pas une demonstration de savoir, plus on indique les sources et les liens directs, mieux ce sera pour tout le monde. |
- Immobilier Bailleur Sociaux - La vérité de demain se nourrit de l'erreur d'hier.
(Antoine de Saint-Exupéry)
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Edité par - scirocco le 14 mars 2009 23:29:42 |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 23:31:53
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@ Vévé
Citation :
la loi vous offre 2 possibilités pour prendre connaissance des contrats:
1/ lors de la régularisation annuelle des charges vous avez 1 mois pour que le bailleur mette à votre disposition tous les justificatifs des charges ( dont les contrats) il vaut cependant mieux les demander à l'avance . Loi 89-462 du 06/07/1989 article 23
2/ article 44 de la loi 86-1290 du 23/12/1986,version consolidée au 06 août 2008 " ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l'évolutiondes charges locatives
A leur demande le bailleur ou, s'il y a lieu, l'administrateur de la copropriètè les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeuble"......il suffit de demander!
Je ne comprends pas bien. Je ne parle pas de la liste des charges à payer mais des contrats passés entre le bailleur et les sociétés prestataires. Nous avons demandé à les consulter mais le bailleur refuse catégoriquement. Tous les ans, lors de la régularisation annuelle des charges, nous avons effectivement une liste détaillée et nous nous rendons chez le bailleur pour avoir toutes les explications. Cela correspond bien au texte de loi que vous citez. Cependant, nous n'avons jamais pu consulter les contrats. Ces contrats sont-ils compris dans ce texte de loi ?
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 05:29:14
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Bonjour.
A mon avis les contrats font partie des pièces justificatives. C'est vrai que la loi 89-462 du 06/07/1989 ne définit pas la nature de ces pièces. Dans la loi QUILLIOT loi n° 82-526, 22 juin 1982 art 24 il est fait état des contrats comme partie intégrante des pièces justificatives.
Personnellement agissant en tant que président d'une association de locataires mais aussi comme délégué aux charges d'une fédération connue sur la plan national( membre du CNC) j'accompagne les associations lors des contrôles et, jamais on ne nous a refusé la mise à disposition des contrats ( tous bailleurs confondus).....mais il vaut mieux prévenir à l'avance car souvent ces contrats sont rangés à part des factures. Cependant je viens de lire qu'un jugement récent avait donné raison à un bailleur qui refusait de montrer les contrats...je recherche la source!
Quant à la copie des pièces, aucune loi, à ma connaissance n'en fait état et il serait intéressant de savoir sur quelle disposition se fonde la CDC pour dire qu'elles sont délivrables aux associations.
Il m'est arrivé de les photograhier avec un appareil numérique ( la loi ne l'interdit pas........sauf à le prouver); certains baileurs ( peu nombreux) acceptent de délivrer des photocopies.
OK pour les liens. Cependant permettez-moi et excusez-moi d'être dubitatif quant à l'ignoranced'une association de locataires envers la Loi 86-1290 du 23/12/1986 qui régit les baux de locations à caractère social ( HLM ). |
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 11:04:34
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Bonjour,
pour les liens je parlais bien de cela:
Citation :
voir CA Paris 27 septembre 1996 ( D. 1997 page 270) et CA Paris 7 mars 2006 ( loyers et copro. 2006 n) 122
Citation :
Cependant permettez-moi et excusez-moi d'être dubitatif quant à l'ignoranced'une association de locataires envers la Loi 86-1290 du 23/12/1986 qui régit les baux de locations à caractère social ( HLM ).
Exact nous nous servons peu de cette loi, étant donné que nous sommes locataires HLM, cette loi favorisant l'accession à la propriété de logements sociaux, un peu éloigné de notre sujet initial.
Je pense que ce forum doit aider les différents intervenants à faire part de leur savoir, mais surtout de leur expérience pour dévellopper l'entraide, c'est l'expérience et les exemples qui doivent être mis en avant, les textes de loi venant en second lieu pour servir de support.
Asso Loc, voici ce que nous avions envisagé, pour un dossier, mais que nous n'avons pas encore testé, uniquement pour des raisons de temps.
Nous trouvons que la facture d'un fournisseur pour une prestation est trop élevée, nous avons donc envisagé de faire établir des devis, directement à d'autres sociétés, pour la même prestation, les entreprises acceptent de suite, car vous jouez le rôle de commercial pour ces entreprises, ensuite, si il y a des écarts important, vous aurez des éléments précis pour étayer votre désaccord.
Au préalable, vous devez connaître toutes les clauses du contrat du prestataire en cours, et si le bailleurs vous l'accès au documents, il ne peut vous refuser de porter à votre connaissance le contenu du contrat, avez vous fais une demande par courrier AR? |
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(Antoine de Saint-Exupéry)
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 17:43:43
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@ Vévé Citation :
Personnellement agissant en tant que président d'une association de locataires mais aussi comme délégué aux charges d'une fédération connue sur la plan national( membre du CNC) j'accompagne les associations lors des contrôles et, jamais on ne nous a refusé la mise à disposition des contrats ( tous bailleurs confondus).....mais il vaut mieux prévenir à l'avance car souvent ces contrats sont rangés à part des factures. Cependant je viens de lire qu'un jugement récent avait donné raison à un bailleur qui refusait de montrer les contrats...je recherche la source!
Merci pour votre recherche
@ Scirocco
Citation :
Au préalable, vous devez connaître toutes les clauses du contrat du prestataire en cours, et si le bailleurs vous l'accès au documents, il ne peut vous refuser de porter à votre connaissance le contenu du contrat, avez vous fais une demande par courrier AR?
Vous avez tout à fait raison, nous avions déjà fait établir un devis par une société de nettoyage dont nous nous étions servis pour monter notre dossier à la CDC. Concernant les contrats, nous n'avons fait qu'une demande verbale. Nous allons essayer la demande par courrier AR.
Citation :
Ce tres bon article du Maître de maison, UI qui répond a la demande de Asso Loc, et que je n'ai pas pensé à ressortir de suite.
Merci, cet article dépeint exactement la situation dans laquelle nous nous trouvons. Cependant ce passage m'a laissé perplexe :
Citation :
ils (les locataires) ont le droit de désigner des représentants et avoir accès à tous les documents relatifs aux charges, être convoqués aux assemblées générales et avoir la possibilité de formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et même être consultés semestriellement par le syndic sur "les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles" ;
Que veut dire "accès à tous les documents relatifs aux charges", cela concerne-t-il les contrats ?
De plus, nous ne sommes jamais convoqués aux AG ni encore moins ne pouvons formuler quelque observation que ce soit. Nous ne sommes jamais consultés sur quoi que ce soit. Notre bailleur est-il hors la loi ? Devons nous exiger cela par lettre RAR ?
Cela tombe plutôt bien car il y a longtemps que je voulais discuter avec vous de ces aspects de la loi du 23/12/1986. |
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 22:20:51
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| mes connaissances du logement privé sont limitées, des intervenants de ce forum tres qualifiés vous repondront, mais je pense qu'il va falloir poser la question dans une section plus appropriée. |
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(Antoine de Saint-Exupéry)
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 20:37:33
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| merci, à quel section pensiez-vous ? il me semblait justement que la nôtre était la plus appropriée. Il ne me semble pas avoir déjà vu ce problème soulevé ailleurs. |
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 22:42:49
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Je pensais à la section Charges dans le forum Locataires, décrit comme:
Toutes questions relatives aux charges locatives : arrêté, répartition, régularisation, justification, contrôle... |
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(Antoine de Saint-Exupéry)
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juin644
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 mars 2009 : 15:49:15
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| Bonjour. Association "locale" d'un bailleur social - sa hlm - nous avons accès difficilement aux contrats mais il faut prendre un rendez-vous spécifique et aucune copie n'est délivrée, raison invoquée : ces contrats sont confidentiels puisque soumis à des appels d'offres... Lors du renouvellement de ces contrats, nous aimerions donner au bailleur notre avis sur les prestations et la possibilité de les modifier ou améliorer... D'autre part quand vous évoquez l'obligation pour le bailleur de recevoir les associations tous les 6 mois, celui refuse catégoriquement de nous recevoir car il reçoit à notre place les administrateurs "élus", hélas nous ne sommes plus "fédérés" et sommes en désaccord avec ces personnes sur certaines positions qu'ils prennent en Conseil d'administration, nous considérons qu'ils ne représentent que leur propre association, et aucun compte rendu des conseils d'administration ne nous est donné... pas facile de fonctionner correctement ! |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 15:31:48
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Pour une association représentative:
Chaque association qui, dans un immeuble ou un groupe d'immeubles, représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation,désigne au bailleur,et le cas échéant ,au syndic de copropriété par lettre recommandé ave AR, trois représentants choisis parmi les locataires de l'immeuble ou groupe d'immeubles.
Ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l'évolution des charges locatives.
A leur demande, le bailleur les consulte chaque semestre sur la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubes.
Vous avez accès à tout documents qui concernent les charges et vous avez droit de demander tous les six mois une rencontre au propriétaire, qu'il ne peut refuser.
Ainsi, vous pouvez avoir accès aux contrats, aux justificatifs, aux feuilles de paie,etc... en dehors de la période légalede contrôle
Cela résulte des dispositions de l'art 44 de la loi du 6 juillet 1989.
Vous n'obtenez pas tout les justificatif et contrats demandés.
Malheureusement, ce cas est très fréquent, il faut être ferme et engager une action je vous suggère un modèle.
Monsieur,
Bien que je vous aie demandé,par lettre recommandée avec AR en date du... conformément à l'article 23 de la loi du 6/07/89, les justificatifsdes charges, je n'ai pas obtenu ces documents et je suis donc dans l'impossibilité de contrôler les charges de l'exercice passé et de vérifier le niveau des provisions actuelles.
Vous comprendez donc que dans l'attente de ces documents.
1) je ne règle pas le solde des charges demandé ( à ne mettre que si c'est le cas, bien sur)
2)je baisse ma provisionde charges de ....€
Souhaitant que vous aurez à coeur de régler rapidement ce problème, je vous prie de recevoir, Monsieur .............
Cela c'est passé en 2002 avec notre bailleur et depuis les rapports se sont nettement améliorés |
Roland MAILLET |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 23:36:20
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Merci beaucoup Roland.
Notre propriétaire vient de se séparer de l'agence immobilière mandataire.
J'attends donc notre premier contact avec celle-ci pour demander de consulter les contrats.
Je vous tiendrai au courant. |
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