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 Sujet  |
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elcatap
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 16 avr. 2009 : 13:57:21
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Bonjour,
Je m'excuse par avance si ce post n'est pas à sa place ou bien s'il à déjà été traité, le cas échéant que l'on me reroute.
Mon problème : Dans une copropriété de type ASA (Association Syndicale Autorisée) de 280 maisons individuelles, le nouveau président a proposé de donner en location certaines "zones vertes communes" aux propriétaires mitoyens qui en feraient la demande. Cette location prendrait la forme d'un bail emphytéotique (25 ou 30 ans). Les modalités de ce bail seraient précisées dans un cahier des charges approuvé par une assemblée générale.
L'intérêt de la chose résiderait en deux points déclarés : augmenter les ressources de l'ASA grâce à ces loyers et diminuer ses charges (car l'entretien de ces zones vertes serait alors de la responsabilité des locataires).
J'aimerais avoir des renseignements sur le cadre légal de ce projet et sur les conditions de sa mise en place, l'estimation des loyers etc...
Sinon, savoir auprès de qui je peux trouver ce genre de renseignements
En remerciant par avance quiconque pourra m'aider, Cordialement
Elcatap
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 23:32:01
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Le problème immédiat est qu'il n'existe pas de copropriété de type ASA (Association Syndicale Autorisée).
Il y a une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 ou une ASA dont le régime est différent.
Dans les deux cas, la solution proposée est à priori farfelue, ce qui n'interdit pas de l'étudier.
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elcatap
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 21:08:13
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Bonjour et merci de votre brève réponse,
Citation :
Initialement posté par JPM
Le problème immédiat est qu'il n'existe pas de copropriété de type ASA (Association Syndicale Autorisée).
Il y a une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 ou une ASA dont le régime est différent.
Oui, je comprends plus ou moins (bien que je ne trouve pas que ce soit véritablement un "problème" par rapport à ma question, plutôt une question de terminologie pour puristes) il s'agit là de deux manières différentes de gérer les intérêts communs d'un groupe de propriétaires. Dans mon exemple donc, il s'agit d'un ensemble de 280 propriétaires (et non copropriétaires, qu'on m'excuse) dont le regroupement est régi par le régime de l'ASA. Et c'est justement par ce que ce "régime est différent" et la proposition "farfelue" que j'ai envoyé ce post afin de trouver de l'aide.
Depuis l'envoi de mon premier message j'ai un peu cherché. Je trouve dans les statuts de notre ASA : "Article 4 : L'Association a pour but l'aménagement et l'entretien du lotissement .... en ce qui concerne la viabilité, l'éclairage, le ruissellement des eaux."
Si je me réfère par ailleurs à ce que je trouve dans Wikipédia (ce n'est certes pas une référence absolue) : "le principe de spécialité reste primordial en la matière et les statuts d’une ASA ne sauraient l’autoriser à percevoir des ressources qui ne seraient pas liées à l’exercice de ses compétences"
Je trouve sur un autre site : "une association syndicale autorisée est un groupement de propriétaires sur un périmètre déterminé qui dispose de prérogatives de puissance publique, pour exécuter certains travaux spécifiques d’amélioration ou d’entretien intéressant à la fois l’ensemble de leurs propriétés et d’utilité générale"
Il me semble que la proposition d'attribuer certains avantages à certains propriétaires riverains des zones vertes en échange de loyers n'est pas clairement la vocation d'une ASA et particulièrement pas de la notre ?
Le mieux va peut-être être de consulter un avocat spécialisé avant la prochaine assemblée ?
Cordialement, Elcatap. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 11:08:43
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...et si vous posiez votre question relative à un LOTISSEMENT dont les PARTIES COMMUNES sont confiées à la gestion d'une ASA dans les forum ad hoc (ASL PAVILLONNAIRE etc)?
Lisez aussi l'ORDIONNANCE du 1er juillet 2004 et son DECRET d'application du 3 mai 2006 : vous comprendrez qu'une ASA ne peut pas disposer des biens qu'elle gère! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 16:14:58
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Déterminer le régime applicable n'est pas un problème de puriste.
C'est au contraire un problème élémentaire au niveau d'un praticien lambda.
Comme indiqué par Mout, l'opération envisagée n'entre pas dans l'objet d'une ASA et il n'entrerait pas plus dans l'objet d'une ASL.
Il faudrait d'ailleurs vérifier les espaces verts appartiennent à l'association syndicale.
Pourquoi ASA d'ailleurs ? et pas simplement une ASL ?
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elcatap
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 21:21:02
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Bonsoir.
Excusez le ton de ma précédente réponse, mais remarquez bien qu'elle m'a finalement permis d'avoir des indications précieuses sur mon problème.
On dit qu'une question bien posée contient déjà un début de réponse, veuillez donc considérer que si ma question était si mal posée c'était justement par ce que je suis absolument novice dans ce domaine et ne connaissais en aucun cas la réponse.
M. Mout, j'étais tellement conscient de mon incompétence que mon message initial posait bien la question de savoir si mon post était à sa place ! Merci d'y avoir répondu et je me tourne donc dorénavant vers la section que vous me conseillez. Et surtout grand merci pour la référence que vous communiquez qui semble répondre exactement au fond du problème. Je vais immédiatement rechercher.
Je vais sans doute vous surprendre mais depuis 15 ans que je participe (par intermittence) aux assemblées de cette ASA, il me semble que personne n'a jamais exprimé les deux fondamentaux que vous énoncez : Gestion uniquement des "parties communes" (l'ASA donne par exemple un avis sur les permis de construire avant leur dépôt en Mairie) et impossibilité de "disposer" des biens qu'elle gère (elle a jadis cédé une rue à la commune). C'est dire l'importance de votre réponse. Peut-être qu'a l'occasion je pourrais vous re-contacter sur "ASL PAVILLONNAIRE etc" ?
M. JPM, sauf le respect que je dois au modérateur d'un forum, je pense que tout le monde pouvait comprendre ma question initiale où je parle bien d'"ASA" et précise même le sens de l'acronyme, et ou il est facile de comprendre que c'est seulement mon incompétence qui me fait parler de COPROPRIETE plutôt que de LOTISSEMENT (mots qui jusqu'à ce jour étaient synonymes pour moi). Je suis bien aise que vous confirmiez ce que j'avais commencé à trouver sur la Toile et qu'a, juste avant, clairement précisé M. Mout (mais pourquoi ne l'avoir pas dis immédiatement?). Je vais vérifier que les zones vertes appartiennent bien à l'ASA, quoique que je ne comprenne pas bien la question : ni son sens (l'ASA gère donc les parties communes des "co-lotis" mais ne me semble pas pouvoir être propriétaire de zones vertes qui existent depuis les débuts du "lotissement" ?), ni ses implications, ni les documents que je dois trouver pour trancher.
Quand à votre question finale elle est bien étrange, et je n'était pas né en 1952 quand la décision fut prise.
Cordialement,
Elcatap.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 13:30:02
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 Tentons de revenir sur de bonnes bases .... 
La copropriété est régie par une loi.
Une Association Syndical (ASA, ASL peu importe) par ses statuts.
Prélable à tout : il vous faut trouver les statuts de votre ASA.
Vous allez à la rubrique "Objet", pour sans doute y découvrir qu'il est de gérer des choses et espaces communs propriété des colotis.
Une AS (A,L) ne peut décider que dans son champ de compétence, selon son objet !
Prendre un acte de disposition sur des choses ou espaces communs dont elle n'a QUE la gestion n'entre pas dans son objet, dans son champ de compétence !
Trouvez ls statuts, voyez quel est l'objet de cette AS et revenez nous voir ...
.
 OUPS : je n'avais pas tout bien lu !
Vous écriviez à propos de ces statuts :
""Article 4 : L'Association a pour but l'aménagement et l'entretien du lotissement .... en ce qui concerne la viabilité, l'éclairage, le ruissellement des eaux." "
CQFD : l'AS ne peut en aucun cas disposer des choses dont elle n'a que la gestion ...
Vous pouvez consulter un avocat pour appuyer vos dires, mais qui n'empeche pas d'attirer l'attention du bureau et sans doute des autres propriétaires.
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Edité par - gédehem le 20 avr. 2009 13:36:58 |
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elcatap
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 19:25:57
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Bonjour,
Merci M. Gédehem de votre réponse, et aussi de recadrer la discussion.
Je continu ici, mais si quelqu'un est capable de m'expliquer comment transposer le fil sur "ASL PAVILLONNAIRE etc", ou de le faire lui même, cela permettra que chaque chose reste à sa place.
Je pense avoir assimilé, en gros, la différence Copropriété/ASA.
Pour le bail emphytéotique des zones vertes, les choses s'éclaircissent un peu.
Je comprends un peu mieux la question à propos de savoir si les zones vertes appartiennent bien à l'ASA. Et en relisant certains documents je vois qu'il y est affirmé que l'ASA est propriétaire des voiries, par contre je ne lis rien à propos des zones vertes.
De toute façon ce que vous m'avez communiqué me semble suffisant pour la prochaine assemblée, l'avocat attendra encore un peu.
Mais vos explications débouchent sur une perspective bien plus générale. C'est le fait que l'ASA n'ait juridiction que sur les parties communes (ce qui est parfaitement vérifié par ses statuts) qui m'interpelle.
Ici l'ASA décide de tout ! Même à l'intérieur des lots privés.
C'est elle par exemple qui fait appliquer le Cahier des Charges du lotissement (Clôtures, hauteur des haies et des arbres, nuisances sonores, débroussaillements des terrains privés, style de plantations, respect de la vocation des lots ...). Lors de la dernière assemblée, elle vient même, de faire voter un règlement nommé "Application des Règles d'Habitation" dont le seul titre en dit long sur ses prétentions, et qui est plus contraignant que l'ancien Cahier des Charges.
Tous cela serait donc parfaitement illégal, et force m'est de constater : aussi loin que je me souvienne l'ASA n'a jamais eue l'occasion d'ester en justice sur ces problèmes, en fait elle serait immédiatement débouté.
Ma nouvelle question est maintenant celle-ci : Cette situation d'un bureau d'ASA se prenant pour un syndic de copropriété est-elle parfaitement anormale ou arrive t-il régulièrement que cet état de chose se mette en place : En l'absence d'autres structures permettant de faire un peu la loi dans un lotissement, une ASA, pour la bonne cause, et en outrepassant ses droits, vient parfois suppléer ce manque ?
Merci par avance de vos possibles réponses,
Cordialement, Elcatap. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 20:51:07
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C'est un grand classique dans tout groupement humain de constater des dérives par prise de pouvoir que quelques uns qui prétendent détenir le "savoir" face à une majorité de moutons, de laxistes, de j'm'enfoutistes, de passifs, de 'consommateurs', etc ......
Rien de particulier chez vous !
Comme dans nos sociétés, le contre-pouvoir c'est le bulletin de vote, dans nos organisations c'est l'instance décisionnelle "AG".
Nous savons hélas ce qu'il en st de la méconnaissance des membres de ces organisations.
En copropriété et plus encore en lotissement chacun se considère "propriétaire" chez lui.
Ce qui se passe au dehors c'est l'affaire "des autres" "puisque ce n'est pas à moi..(sic)" : le syndic voire le CS en copropriété, le bureau dans les AS.
On délègue et ensuite on s'en lave les mains (non sans rouspéter parfois/souvent ..après ! )!
Tenter d'organiser un contre-pouvoir, ou plutot ici une organisation à même de "contrer" certaines affirmations, certaines dérives, entraine la création d'une assoce L.1901 "des propriétaires du lotissement".
Si elle ne peut directement intervenir dans les affaires de l'AS n'étant pas elle-même 'copropriétaire' ou 'propriétaire', elle permet d'engager une démarche collective plus cohérente et donc crédible, en particulier pour diffuser de l'iformation (note-info, courrier, etc) par la mutualisation des moyens tant humains que matériels.
L'objet de cette assoce "information des propriétaires sur les règles de fonctionnement du lotissement et de vie en commun, organisation d'activités festives".
Noter qu'il n'entre pas dans l'objet d'une AS d'organiser une partie brochettes . Dans celui d'une assoce L.1901, si !
Vous ne pouvez pas savoir tout ce qu'on faire passer comme idées autour d'un verre ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2009 : 23:45:04
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Pour la partie de brochettes, il me semble qu'elle a été " légalisée " par la fête des immeubles. Je ne vois pas pourquoi quelques euros n'entreraient pas à ce titre dans le compte des charges.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 07:47:21
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J'apporte un peu d'eau au moulin
Une ASA fonctionne sous le contrôle du préfet
Si des dépenses sont liées à des interventions HORS OBJET LEGAL, le TPG devrait intervenir...
O2004+D2006 obligent à une mise en coformité des statuts qui ne le seraient pas : très peu de STATUTS le sont.
Le Préfet intervient alors d'office et prend un arrêté de mise en conformité (voir site des préfectures et leur RAA)
Si votre président envisage une telle solution "pour augmenter les ressources et diminuer les dépenses", il risque de se faire retoquer par un juge, sévèrement
NUL N'EST SENSE IGNORER LA LOI |
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elcatap
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 11:32:36
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Merci M. Gédehem pour ce petit instant de philosophie pratique.
Je ne me priverais donc pas d'exposer à la prochaine assemblée de l'ASA toutes ces choses que votre forum m'a permis de comprendre.
Les faits confirment absolument votre analyse : Il y a eu jadis une association 1901 qui se nommait : "Association pour le respect du cahier des charges du Lotissement ... et la conservation du site…" et le président de l'ASA à parfois aussi été responsable de cette association 1901. A l’époque (je pense il y a une quarantaine d’années), cette association avait notamment été créée pour lutter contre un promoteur qui avait décidé de construire deux immeubles sur deux lots, qui par vocation devaient recevoir des villas particulières. Les immeubles, pratiquement finis, furent entièrement détruits grâce à l’association, et cette jurisprudence apparaît dans certains ouvrages sur la législation de l'urbanisme. Les séquelles de cette histoire sont encore à l’ordre du jour car ces lots, qui n’appartiennent plus au lotissement, ont été transformés en zone verte publique (selon la promesse faite au responsable de l’association de l’époque, qui en était aussi son fondateur) mais actuellement la municipalité, pour augmenter la surface de son parking public mitoyen, louche avidement dessus (dit-on). Cette association n’a pas été dissoute (par contre il n’est pas impossible que son nom et son objet aient été transformés pour devenir une association plus typiquement « écologique »), elle est actuellement en dormance.
Pour la partie de brochette, ce que voulait aussi exprimer, je pense, M. Gédehem est que toutes les dépense d’une ASA se font par le biais du Trésor Public (comme d’ailleurs l’encaissement des cotisations). Pas simple dans ces conditions de programmer des festivités.
M. Mout,
Nos statuts ont apparemment été mis en conformité l’année dernière et l’Article 4 (OBJET) dont j’ai communiqué un extrait provient de ces nouveaux statuts. Ce qui est formidable c’est que lors de la dernière assemblée la majorité a approuvé ces nouveaux statuts alors que personne, à part le bureau, ne les a eu en main ! (La chose n’est en fait pas si grave car il semble que ce soit des « statuts types » communiqués par la préfecture, mais encore une fois cela en dit long sur les méthodes employées).
Quant à la tutelle du Préfet, si c’est effectivement une réalité, je pense qu’un de ses principaux soucis (au préfet) en la matière est de perdre le moins de temps possible avec les ASA. Il semble bien, qu’aussi loin que l’on cherche, le Préfet ne soit jamais intervenu et a toujours tout approuvé.
J’ai un problème avec « O2004+D2006 » et « TPG », "RAA" c’est un peu du chinois, peut-on avoir des liens ?
Merci à tous.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 06:53:59
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Je ne suis pas très forte pour les liens mais vous ouvrez G...E, vous tapez "ordonnance du 1er juillet 2004" et la chevillette cherra
Le contrôle administratif des ASA se fait par le biais du contrôle de comptabilité, comme pour une commune.
Un petit mot sur les actions en justice initiée par des associations syndicales : si le co-loti assigné ne se défend pas "bien", les juges avalent le bobard de la recevabilité de l'ASL fondée sur la REPRESENTATION des propriétaires dont elle s'habille...
Une association syndicale n'est pas une assoc.loi 1901
Elle ne représente pas les propriétaires et ne peut se saisir de leurs prerogatives de co-lotis = les obligations contractuelles relatives au cahier des charges publié.
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