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azzz
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 17 mai 2009 : 03:08:30
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Bonjour,
Nouveau sur le forum, j'ai l'impression qu'il règne une bonne ambiance d'entraide dans les posts que j'ai lu. Je me lance donc dans mes quelques questions...
Avec un associé, j'ai l'intention d'investir dans un bien immobilier locatif meublé de petite surface, idéal pour les étudiants.
D'après mes connaissances très récentes dans l'investissement locatif meublé, je penche en faveur de la création d'un SCI avec option IS.
une SCI car il me semble que la structure est assez simple... Malgré tout, l'IS et les divers règles comptables et fiscales viennent obscurcir ma compréhension.
J'ai plusieurs questions mais tout d'abord, pensez vous que cette structure SCI IS soit la plus adaptée à cette situation ?
Les autres questions viendront par la suite :)
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 07:48:03
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Bonjour,
Merci pour ces mots gentils et bienvenue à toi
Je réponds à la question :
Si tu veux acheter via une SCI ( plusieurs foyers fiscaux différents ) et louer en meublé tu as fais le bon choix pour la SCI à l'IS car c'est la seule possibilité ....
Dans l'attente des autres questions ( tu peux en envoyer plusieurs en même temps  )
Philippe |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 09:06:00
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1/ Pourquoi en société et non pas en nom propre,a mon avis c'est LA question qui gouverne tout le reste.
2/ Le choix d'IS est lourd de conséquence. Etes vous certain d'avoir compris les conséquences sur la gestion (dividendes, comptes annuels, etc... risque sur les plus values)
Donc pourquoi une SCI à l'IS plutôt su'une SARL de famille (si associés en famille) ou une SNC par exemple qui pourraient rester à l'IR? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 mai 2009 09:07:07 |
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azzz
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 19:38:08
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Bonjour,
Je ne suis pas fixé sur la SCI, mais il me semble que c'est la plus adaptée, pour les raisons suivantes :
Pour le premier point de ribouldingue, je souhaite acheter un (ou plusieurs) bien immobilier avec un ami... l'achat en nom propre est donc compromis si je ne m'abuse ?
Étant fonctionnaire, il me semble que la SNC est à proscrire et mon associé ne fait pas parti de ma famille.
Dans ces conditions, le but étant de posséder une location meublé, la SCI option IS est indispensable ? Sinon, quelles sont les d'autres structures possibles ?
Concernant les contraintes de la SCI IS (les dividendes, comptes annuels et plus values...) je n'ai pas trouvé de référence très détaillé sur le net (taux d'imposition, comptabilité...)
Mais j'ai dans l'intention d'acheter le livre "Louer en meubler" de Gérard Vinson (si vous avez une selections de bon bouquin je suis preneur)
Les revenues locatifs de la SCI n'atteignant pas les 38 120 €, le taux d'imposition de 15% sera retenu, pas de cotisation social me semble-t-il ?
L'IS est donc le seul impôt sauf en cas de récupération de dividendes par les associés ?
A ce sujet, en quoi consiste la plus-values professionnelles ? Comment sont-elles calculées ?
Dans le cas ou les associés ne touchent pas de dividendes pendant plusieurs années afin de capitaliser dans le but d'acheter d'autres bien immobiliers, au bout de combien de temps de possession un bien immobilier pour être vendu avec peu ou prou d'impôt sur les plus-values ?
J'ai lu que l'IS est payable en 4 acomptes sauf s'il est inférieur à 3000€ l'année précédente, véridique ?
J'ai aussi lu sur le site des impôts ( http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public%3Bjsessionid=GJFVREEOVWLWDQFIEMPSFFWAVARXAIV1?paf_dm=popup&paf_gm=content&espId=2&typePage=cpr02&paf_gear_id=500018&docOid=documentstandard_2172) qu'il existe un impôt CRL.
Est-il vrai que cet impôt a été supprimé, comme l'affirme plusieurs sites web ?
Pour le moment, j'ai commencé à m'informer sur le sujet il y a seulement une semaine et je perçois à peine la complexité de la chose.
Quelques bons bouquins ainsi que vos conseils avisés m'aideront beaucoup...
Merci
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Edité par - azzz le 17 mai 2009 19:38:54 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 21:43:37
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C'est la société qui emprunte pour acheter le bien?
Je compends donc l'achat en commun. Certes, il pourrait être en indivision, mais ca complique aussi les affaires, donc la société, pourquoi pas.Je comprends que la SNC a l'IR qui rend chaque associé COMMERCANT est incompatible avec votre état de fonctionnaire.
Le problème majeur de la société à l'IS est le cout de récupération des gains, et le second, est la taxation des plus-values sur votre achat.
En effet, si vous achetez à 100 000 euros plus 10 000 euros de frais, soit 110 000, vous allez grosso-modo chaque année faire une dotation aux amortissements (qui va diminuer vos revenus immobiliers taxables à l'IS) d'environ 3% de 85% de 110 000 soit environ 2 800 euros.
10 ans plus tard, si vous revendez votre bien à 100 000 euros, cad sans rien gagner apparamment, voous allez quand même déclarer une plus value de 100 000 - 110 000+ 2 800*10 = 18 000 euros, qui passerait au bout de 20 ans à 100 000 - 110 000 + 2 800 * 20 = 46 000 euros.
Même taxé à 30%, ca n'est pas rien.
Reste a voir si dans ce cas prévis, vous pouvez par une règle ou une uatre échapper à cette taxation, ou bénéficier d'une imposition réduite à 15%, mais le calcul vaut d'être fait en détail.
Autant dans un montage en bien propre, vous pouvez peut-etre refaire passer votre local de l'exploitation meublée a une exploitation en foncier, donc taxable au système des plus values des particuleirs, infiniment plus favorable sur le long terme, autant dans une SCI à l'IS vous êtes coincé. Vosu en pouvez rien ressortir, je pense. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 mai 2009 21:47:32 |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 18 mai 2009 : 09:18:43
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Bonjour ,
azzz , il faut bien savoir ce que tu veux faire dans l'immobilier
As-tu besoin dans un investissement locatif meublé de t'associer avec un tiers et pourquoi ??
Si tu achètes le bien en nom propre 15 ans après plus de plus car plus value des particuliers => -10% de la valeur du bien après la cinquième année donc plus value dégressive.
Si c'est une petite surface , je te conseille un achat en nom propre pour te faire la main sur le locatif d'autant plus que en louant en meublé , tu peux faire de l'amortissement sur le bien idem que la SCI/IS
La SCI en plus à l'IS concerne plutôt des achats de biens plus important où i lest nécessaire de pouvoir faire de l'amortissement afin de diminuer la part d'imposition durant la période de remboursement du credit.
Dans le cadre de plusieurs achats , il est recommandé de faire autant de SCI que de biens mais cela pour des biens importantes car il faut TOUJOURS penser à l'aspect sortie de la sci / IS avant de la créer , c'est à dire comment je vais pouvoir sortir en limitant la casse.
Je travaille sur le sujet actuellement , la sortie par la vente du bien te fais passer 2 fois à la moulinette fiscale :
1 °) Plus value sur les sociétés comme l'a indiqué Ribouldingue
2° ) Descente des dividendes dans tes revenus liés à la vente du bien qui rentre dans le cadre des revenus mobiliers + contributions sociales sur la montant descendu ( tu es toutefois défalqué de 40% des divendes du fait de l'imposition precédente dans la SCI )et ceci
en fonction de ton TMI
La SCI à l'IS trouve son avantage dans une capitalisation des revenus durant la période d'investissement sans impacté ton impot car société opaque.
Une des meilleures manières de sortir est ensuite de faire un démembrement de propriété en cédant la nue propriété à tes enfants et en conservant l'usufruit la la différence de la vente du bien qui est un luxe hors de prix.
Pour information :
Tu as aussi des montages plus complexes , achat de bien dans une sci à l'IR avec ton associé et ensuite cession de l'usufruit durant une période par exemple de 15 ans ( durée de financement ) à une SCI à l'IS qui va géré le bien et qui pourra de son coté faire de la location meublé et surtout de l'amortissement.
Au bout des 15 ans , la sci à l'IR récupère l'usufruit et peux alors vendre le bien en étant éxonéré de plus value car une sci à l'ir est assujeti à la plus value des particuliers.
Ce type de montage doit être validé par un professionnel juridique et fiscaliste car si tu te rates , les impots eux ....
Voila en souhaitant que ces élèments fassent avancer ta réflexion
Philippe
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azzz
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 18 mai 2009 : 19:45:05
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Juste avant d'écrire sur ce forum, j'ai eu la sensation de ne pas avoir assez réfléchi à la question...
En voyant les posts précédant de ribouldingue, je me suis dit qu'il n'allait pas me rater :) Eh, oui, vous êtes assez acerbe avec les nouveaux qui viennent ici sans cartouche... (souvent à juste titre je l'avoue)
Je vous remercie pour vos réponses et Philippe je ne suis pas pour les montages trop complexes, je vais donc me renseigner sur l'investissement en nom propre comme vous me le conseillé (la LMNP me semble intéressant)
Je ne manquerai pas de vous rendre compte de mes prochaines questions ^^
Quant à mon désir de louer en meublé, j'avoue qu'il n'a rien de très rationnelle, si ce n'est que pour moi, la location d'un très petit appartement à Paris doit être plus facile quand l'appartement est meublé...
Cordialement, |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 18 mai 2009 : 21:18:47
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Bonjour,
Nous avons tous appris un jour et nous apprenons tous les jours car le sujet est vaste et se prête à des modifications fréquentes.
Pour le montage complexe , je voulais d'indiquer qu'il existe des différentes possibilités mais il est plus sage de commencer petit et simple afin de maitriser la partie locative avec les baux , les problèmes de charges de copropriétés , les problèmes avec les locataires etc .... ( a bientôt sur ces forums.. )
l'investissement en nom propre , c'est la plus simple tu achètes et tu loues ou tu passes par une agence pour la location.
Il faut savoir si tu loues en meublé ou nue , pour le meublé tu peux faire de l'amortissement de ton bien et cela rentre dans le cadre des revenus BIC mais tu es assujeti à la taxe professionnelle.
Si tu loues en nu cela s'appelle des revenus foncier.
Pour les petites surfaces , tu peux très bien louer en nu ( regime des revenus foncier ) mais avec des meubles dedans ( le contraire n'est pas vrai bien sur ....)
Le mode de location impacte ta fiscalité donc renseigne toi avant de choisir l'un ou l'autre sachant que sur Paris il y a des particularités pour la location meublé que je ne connais pas dans le détail.
Philippe |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 mai 2009 : 07:39:14
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Désolé pour mes réponses vives, mais je pense qu'on comprendds miexu quand quelqu'un appui la ou ca fait mal....
Et puis, quand on se fait remonter sur universimmo, ça énerve. Quand on se lance dasn uen mauvaise opération, ca fait très mal financièrement et on peut ne pas en dormir pendant quelques années.
Je pense que Philippe30 a bien résumé tout ce à quoi il fallait penser.
N'oubliez pas que louer meublé à Paris n'est possible que si c'est la résidence principale de votre locataire, même si beuacoup oublient cette contrainte.
Pour un étudiant, c'est bon... |
Festina lente |
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