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 Sujet  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 31 déc. 2006 : 14:56:50
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Citation :
Initialement entré par René Payencourt
La Cour de cassation a cassé l'arrêt attaqué pour avoir déclaré la claue résolutoire acquise au détriment du preneur, malgré l'inexécution par le bailleur d'une de ses obligations, à savoir la remise gratuite des quittances au preneur qui en fait la demande.
Deux choses dans l'arrêt.
Une résolution du bail qui semble acquise. Et une demande de remise gratuite de la quittance à laquelle s'adjoint une demande de dommages et intérêts.
Lisez bien, c'est une cassation partielle. Ce qui veut dire que la résolution du bail n'est pas remise en cause. Seules, la demande de remise gratuite de la quittance et la demande de dommages et intérêts sont renvoyées pour être rejugées. Ce qui veut dire que la Cour d'Appel devra se prononcer dans le sens indiqué par la Cour de Cassation. Puisqu'en l'état de la procédure, la Cour de Cassation ne se prononce qu'en droit, pas sur le fond. Il reste la possibilité que la Cour d'Appel de renvoi entre en rebellion, ce qui n'est pas à exclure. Ce qui veut dire également un nouveau pourvoi qui obligera alors la Cour de Cassation à se prononcer cette fois sur le fond. Mais sur le point de savoir si la demande de dommages et intérêts est acquise pour le locataire, je peux vous dire que oui, puisque la Cour de Cassation vient de casser en ce sens un rejet de la Cour d'Appel. Et que sur la philosophie de l'ensemble, un locataire doit avoir gratuitement une quittance dès qu'il la demande. Et franco de port, s'entend. Et qu'il a droit à des dommages et intérêts s'il essuie un refus, ce qui n'est pas rien, et qui fera réfléchir bon nombre d'agences immobilières et de bailleurs.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 déc. 2006 15:01:05 |
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René P.
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 15:14:55
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Cher M. le Nabot,
Notre service juridique a bien lu l'arrêt, mais nous ne sommes pas sûr que vous en ayez fait de même.
Conformément à sa jurisprudence bien établie (Civ. 3, 17 novembre 1998, pourvoi n° 97-13820 ; Civ. 3, 28 juin 2005, pourvoi n° 04-10778), la Cour de cassation a simplement voulu rappeler, en l'espèce, que la résiliation du bail ne dispense pas le bailleur de remettre gratuitement les quittances au locataire qui en fait la demande, alors que certains juges du fond s'obstinent à juger que la résiliation du bail rendrait cette demande "sans objet", puisqu'elle met à néant ce bail.
D'où le motif final de l'arrêt, figurant déjà dans les précédents dont nous avons donné les références ci-avant : "la résiliation du bail ne produit d'effet que pour l'avenir", qui signifie : pour le passé, le bailleur reste tenu de remettre gratuitement les quittances, car la résiliation ne met à néant le bail que du jour où le tribunal la prononce.
Tout le reste n'est de votre part que spéculation gratuite.
La Cour de cassation ne s'est nullement prononcée sur la question des dommages-intérêts, qu'il appartient à la cour d'appel d'allouer ou non au preneur. Si elle déboute le preneur de sa demande de ce chef, ce sera dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation quant à l'absence de préjudice dudit preneur et non pas, comme vous l'écrivez à tort, en "résistant" à la Cour de cassation.
Une juridiction de renvoi ne saurait en effet résister à la Cour de cassation, lorsqu'elle tranche une question de fait, comme celle de l'existence et de l'évaluation du préjudice, question de fait qui échappe, par définition même, au contrôle de la Cour de cassation, juge uniquement du droit (votre cours de 1ère année de droit civil, que nous vous invitons à re(?)lire, depuis nos locaux parisiens).
La Cour de cassation n'a pas non plus imposé au bailleur l'envoi à ses frais de quittance : elle ne fait nulle mention d'une telle obligation et se borne à rappeler les termes de l'article 21 de la loi de 1989, lesquels n'impose qu'une remise gratuite des quittances au preneur qui en fait la demande.
Nos meilleurs voeux pour l'année 2007 et puissent vos projets immobiliers se réaliser, de préférence grâce à l'intervention d'un professionnel qualifié, adhérent de la FNAIM. |
Edité par - René P. le 31 déc. 2006 15:17:31 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 15:52:57
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
..... Et que sur la philosophie de l'ensemble, un locataire doit avoir gratuitement une quittance dès qu'il la demande. Et franco de port, s'entend.
Que j'aime cet échange, qui me permet d'être moins bête demain qu'hier, donc j'y souscris.
A lire et relire les différents textes (j'en ai besoin ayant quelques difficultés avec les termes exacts utilisés et les tournures de phrase, un peu comme si je vous servais des équas diffs du nième ordre à résoudre par des méthodes alambiquées, bref ), même s'il est difficile de considérer que le droit soit une philosophie, je suis d'accord avec la première partie de votre sentence. Mais j'ai du mal avec la seconde et surtout la relation de cause à effet générée par le "s'entend".
Pouvez-vous me dire à quel endroit lire cette déduction?
Car, comme déjà dit dans mon post résumé plus haut pour béotien, tout est bien dans ce "s'entend". Je ne vois nulle part dans les textes officiels mention de ceci. Les juges seraient-ils alors obligés d'y mettre du sentiment? ou de "traduire" les textes officiels qui manqueraient de clareté?
Autre question à vous deux venant d'un pragmatiste: pourquoi ne pas déposer un amendement aux fins d'apporter cette précision: "franco de port" dans les textes? Pour laisser les portes volontairement ouvertes?
Bonnes fêtes quand même |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 16:22:58
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bonjour
Citation :
Autre question à vous deux venant d'un pragmatiste: pourquoi ne pas déposer un amendement aux fins d'apporter cette précision: "franco de port" dans les textes? Pour laisser les portes volontairement ouvertes?
la résistance effrenée de la FN (et des proprio avertis en général) à ce libellé est d'ordre purement financier.
s'il en était autrement, il y a belle heurette que le problème eût été résolu.
car imposer ce franco, c'est imposer une charge importante à la gestion d'un logement. je ne parle pas du petit propriétaire qui fait sa tambouille tranquillement dans son coin (encore que...), mais de la charge pour un parc important; les simples frais de traitement du courrier (édition, mise sous pli) ont un coût. celui du timbre est assez faible en regard.
grosse maille, un courrier doit coûter entre 30 et 50 euros, passé partout.
on peut donc tout à fait comprendre cette résistance. elle est normale de ce point de vue.
mais on peut imaginer que les positions évolueront avec le traitement informatisé. pas encore à la portée de tout le monde, certes (pour les locataires comme pour les agences et bailleurs). mais (et c'est un avis tout à fait personnel) "on" ne pourra qu'y venir.
am
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 16:23:19
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Autre question à vous deux venant d'un pragmatiste: pourquoi ne pas déposer un amendement aux fins d'apporter cette précision: "franco de port" dans les textes? Pour laisser les portes volontairement ouvertes?
Les portes ont été ouvertes ici.
Note de jurisprudence
La note de jurisprudence est claire et elle sort du service de documentation de la Cour de Cassation.
1° En application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande de sorte que l'agence immobilière mandataire ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l'établissement et de l'envoi de cette quittance.
C.A. Paris (6ème Ch., sect. C), 15 octobre 2003 - R.G. 01/20445
Donc c'est bien franco de port (ne l'écrivez pas avec un c final, hein ?)
Je suggère donc que le précité "Payencourt", fournisse cotillons, déguisements, décorations, jeux multiples, feux d'artifices, et même quelques pétards à fumer pour tous les membres de son service juridique, pour qu'ils s'amusent un peu, lesquels membres sont très probablement fatigués en cette fin d'année mouvementée pour l'immobilier qui n'a pas tenu ses promesses de hausses juteuses imprudemment annoncées avec trompes et pétards à exploser, début février. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 déc. 2006 16:34:03 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 16:52:11
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
La note de jurisprudence est claire et elle sort du service de documentation de la Cour de Cassation.
1° En application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande de sorte que l'agence immobilière mandataire ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l'établissement et de l'envoi de cette quittance.
C.A. Paris (6ème Ch., sect. C), 15 octobre 2003 - R.G. 01/20445
Donc c'est bien franco de port
Désolé de vous décevoir, mais pour moi ce n'est pas encore clair.
Il est clairement indiqué que l'agence (le bailleur) ne peut imputer de frais d'établissement/envoi de facture, nous sommes d'accord.
Mais il n'est pas indiqué que le bailleur avait obligation de cet envoi. Je maintiens, toute la différence est là, depuis le début. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 17:39:55
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Votre profession est bien la seule à ne pas voir cette évidence.
1 - Une agence immobilière ne peut pas imputer de frais au titre de l'établissement et de l'envoi de la quittance. Vous sembliez pourtant l'admettre.
2 - Un bailleur stricto sensus, doit remettre gratuitement la quittance. C'est une obligation édictée par la loi, et c'est à la charge du bailleur dans tous les sens, juridique et matériel. Peu importe le moyen donc. Mais ce moyen le plus pratique pour toutes les parties reste l'envoi postal que vous le vouliez ou non, et je le répète c'est franco de port pour le locataire. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 déc. 2006 18:05:14 |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 17:45:08
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| LeNabot ne vous laisser pas abatre vous avez raison |
Roland MAILLET |
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TITAN
Pilier de forums
1368 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 17:59:12
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Citation :
Initialement entré par Roland MAILLET
LeNabot ne vous laisser pas abattre vous avez raison
Oui,je suis de son côté également,il est normal que les frais d'envois soient à la charge du bailleur,pour ma part je la reçois sans que ces frais me soient imputables!
Une agence,prés de chez moi,a eu la consigne derniérement,de ne plus faire payer les frais administratifs et d'envoie des quittances! |
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mathieu.h
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 21:31:22
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Citation :
Initialement entré par aie mac
car imposer ce franco, c'est imposer une charge importante à la gestion d'un logement
je suis tout à fait d'accord, rien n'est gratuit dans ce monde.
mais la "mise à dispostion" de la quittance est une obligation pour le propriétaire. Si le propriétaire veut faire sous-traiter cette tache à un organisme, c'est normal que le propriétaire paye ce service supplémentaire à cet organisme. Par contre le locataire paye déjà son loyer donc il participe déjà aux différents frais qu'a le propriétaire pour gérer son logement.
C'est comme si la poste faisait payer une majoration au destinataire d'une lettre qui a demandé à recevoir une lettre en recommandé.
En ce qui concernent les nouvelles technologies, je suis tout à fait prêt à recevoir les quittances de loyer par e-mail (je suis locataire) |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 04:03:59
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Un avis annexe mais qui amène un éclairage interessant il me semble.
Le propriétaire bailleur n'est pas informé de la facturation des frais d'envoi de quittance.
Il en subit meme les conséquences dans les litiges.
Car evidemment le gestionnaire factureur encaisse d'abord pour lui puis donne le reste au bailleur.
Et souvent après 2 ans de bail (exemple avec 1€ de frais de quittance) il restent des comptes avec 24€ d'impayés....
Outre les problèmes évoqués, il y a deux problèmes de fond:
LOCATAIRE - la facturation sans l'accord du preneur de remboursement de frais calculés de manière assez forfaitaire (vice de consentment)
Le contrat d'AdB lie le bailleur à l'ADB pas au preneur
BAILLEUR - Cette facturation faite à son insu lui est souvent préjudiciable et dégrade la qualité de ses rapports avec ses locataires A SON INSU
Le problème vient en partie du cote archaique de nos lois:
jamais repensées completement elles reposent ecnore sur des fondements de l'après guerre voire dans ce cas de la fin du 19ème siècle.
A cette epoque le bailleur ou son representant se deplaçait pour percevoir les loyers et remettre les quittances
Son activité a changé et la loi n'a rien prévu
Je serais ravi d'avoir l'avis FNAIM sur le problème de la transparence vis à vis du bailleur de ses frais.
Cordialement |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 13:14:45
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bonjour
Citation :
A cette epoque le bailleur ou son representant se deplaçait pour percevoir les loyers et remettre les quittances
si cette affirmation est avérée, il est alors normal que le propriétaire en supporte encore aujourd'hui le coût... |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 13:47:21
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Citation :
Initialement entré par aie mac
bonjour
Citation :
A cette epoque le bailleur ou son representant se deplaçait pour percevoir les loyers et remettre les quittances
si cette affirmation est avérée, il est alors normal que le propriétaire en supporte encore aujourd'hui le coût...
Un dernier mot avant de clore ce sujet: je ne crois pas que dans leur ensemble les propriétaires soient défavorables à ce surcoût.
MAIS le problème n'est pas là à mon sens!
S'il y a autant de contestations et d'interprétations différentes, c'est que les textes ne sont pas clairs, facilement contournables à l'envi, donc ce qu'il faut faire: demander via votre député?, une modification des textes officiels pour qu'il n'y ait plus aucune discussion possible sur le sujet.
Quand on peut faire simple, on fait compliqué!
Heureusement que les techniciens ont une rigueur supérieure aux juristes |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 13:48:28
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Citation :
Initialement entré par ARdL
Le problème vient en partie du cote archaique de nos lois:
jamais repensées completement elles reposent ecnore sur des fondements de l'après guerre voire dans ce cas de la fin du 19ème siècle.
A cette epoque le bailleur ou son representant se deplaçait pour percevoir les loyers et remettre les quittances
Son activité a changé et la loi n'a rien prévu.
Il faudrait peut être regarder le problème en face : la propension des agences immobilières, syndics inclus, à facturer n'importe quoi, comme des prestations qui normalement devraient être incluses dans leurs honoraires globaux. Voir notamment les frais de mutations facturés à la fois à un vendeur et à un acquéreur. Quand on aura fini avec ces pratiques quasi délinquantes, les rapports entre les parties n'en seront que plus plaisibles. Les lois sont suffisamment claires, malgré les différentes tentatives de tout embrouiller, je pense notamment aux récentes sorties du petit René. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 02 janv. 2007 14:43:21 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 13:52:35
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
... Les lois sont suffisamment claires,
Oui, du genre 2*2= 3,99 ou 4,01 suivant que vous êtes optimiste ou pessimiste, verre à moitié vide ou à moitié plein, ......, hic! hic! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 13:53:28
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Citation :
Initialement entré par Ankou
S'il y a autant de contestations et d'interprétations différentes, c'est que les textes ne sont pas clairs,...
Vous vous foutez de qui Ankou ?
Ce n'est pas clair cela ? :
Article 4
Est réputée non écrite toute clause :
p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 02 janv. 2007 13:54:53 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 02:48:13
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Le Nabot : "Est réputée non écrite toute clause :"
Ankou a raison ce n'est pas clair, c'est une indication
Ce n'est pas une disposition d'ordre public qui s'imposetrait a tous
C'est une reco de la commiussion des clauses abusives
La justice tranchera souvent dans ce sens
Mais ce n'est pas 100% clair |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 06:51:29
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Citation :
Initialement entré par ARdL
Le Nabot : "Est réputée non écrite toute clause :"
Ankou a raison ce n'est pas clair, c'est une indication
Ce n'est pas une disposition d'ordre public qui s'imposetrait a tous
C'est une reco de la commiussion des clauses abusives
La justice tranchera souvent dans ce sens
Mais ce n'est pas 100% clair
Vous devez être fatigué ARdL. Le texte cité n'est pas une recommendation mais carrément un article de loi (Loi 6 juillet 1989 article 4).
Laquelle loi est d'ordre public. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2007 06:53:43 |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 12:49:17
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bonjour
voir
http://www.unaf.fr/article.php3?id_article=3922
si j'ai bien compris, la bagarre de la fnaim porte sur les contrats signés antérieurement à cette date (août 06), pour lesquels ces nouvelles dispositions ne seraient pas applicables (pas de rétro activité en droit). donc le quasi totalité des baux...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 13:12:05
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Citation :
Initialement entré par aie mac
bonjour
voir
http://www.unaf.fr/article.php3?id_article=3922
si j'ai bien compris, la bagarre de la fnaim porte sur les contrats signés antérieurement à cette date (août 06), pour lesquels ces nouvelles dispositions ne seraient pas applicables (pas de rétro activité en droit). donc le quasi totalité des baux...
La bagarre de la FNAIM est vouée à l'échec. La jurisprudence antérieure était défavorable à la répercussion de ces frais sur un locataire. La nouvelle rédaction ne fait qu'entériner la jurisprudence et rendre plus clair le problème. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2007 13:12:41 |
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