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Prados, contrairement à une pratique très courante, il ne faut pas oublier l’ancien article 24 du drécret de 53 (L145-40 du code de commerce) qui précise clairement :
"Que les loyers payés d’avance sous qq forme que ce soit et meme à titre de garantie, portent interet au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres pour les sommes excédant celles qui correspondent au prix du loyer de plus de deux termes."
Meme s'il est très librement adapté, le principe dans les baux commerciaux est le suivant : loyer payable mensuellement et d’avance = depot de garantie : 1 terme soit 1 mois loyer trimestriel et d’avance = depot de garantie : 1 terme soit 3 mois
Quant à l’imputation des frais mentionné par patris, je suis interrogative mais vous aurez votre réponse soit en téléphonant à un huissier ou en regardant le détail du commandement que vous délivre l’huissier. Est ce que l’on vous demande votre loyer ou plus, si c’est le cas, vous payez déjà les frais.
Si je peux me permettre une petite chose, n’oubliez pas qu’un bail commercial est un contrat long, très long.
Si vous conservez cette pratique, pourquoi pas, cela peut etre un choix relationnel ! mais je vous conseille de ne jamais avoir besoin de l'accord de votre bailleur pour sous louer les locaux ou faire des travaux impératifs pour votre activité, ou encore vouloir vendre à une autre activité que celle que vous exercez. Vous testerez alors l’effet boomerang qui peut etre extremement désagréable.
Il s'agit bien d'un bail 3.6.9 avec loyers payables trimestriellemnt et d'avance.
Le DG étant de 12 mois, je peux donc demander les intérêts sur 9 mois.
A priori le propriétaire ne peut pas déduire les frais de commandement sur les intérêtts ?
Concernant nos rapports, le retour de baton se produira certainement lors du renouvellement de bail dans 8 ans. Notre activité ne nous permet pas de déménager, ni de revendre ou sous louer, par conséquent nous n'avons rien à lui demander. La seule chose qu'il pourra nous reprocher c'est l'agrandissement d'une mezzanine passant 6 à 17 m2, mais là il devra se lancer dans une autre procédure, on verra bien.
Cela parrait un peu mesquin de ma part mais je vous assure que c'est légitime, il est vraiment infecte.
Je préciserai simplement à prados que la question est formulée sur un forum « baux professionnels et commerciaux ».
Pour le problème de déduction des interets, je vais voir si je peux vous apporter une réponse prochainement. Effectivement c'est pas le genre de procédure que l'on emploie tous les jours mais çà pourrait servir.
Commandement par huissier : les frais d’huissier sont facturés au locataire au moment du commandement. Le locataire est donc redevable d’une somme supérieure au montant du loyer. Si vous payez des acomptes, les frais vont se cumuler.
En outre, il faut préciser que, de son coté, le propriétaire règle à l’huissier des honoraires. Cela correspond à environ 10% des sommes que ce dernier récupère (% variable en fonction des montants) Inutile de vous confirmer que votre propriétaire doit vous adorer.
Quant à l’imputation des sommes dues sur les intérêts à percevoir, je pense que la réponse pourrait découler de la technique juridique de la COMPENSATION.
Je vais essayer de faire simple
La compensation légale ne pourrait pas s’appliquer car les conditions ne sont pas remplies. Pour une mise en œuvre, il faut une réciprocité des créances, les créances doivent être de la même espèce, elles doivent être liquides et certaines et enfin être exigibles. Pour l’instant, les conditions ne sont pas totalement obtenues
Par contre, la compensation judiciaire pourrait éventuellement poser pb. Elle joue pour des dettes qui ne remplissent pas les conditions exposées ci-dessus mais qui sont connexes (nées d’un même fait). Je vous conseille de vous rapprocher d’un avocat qui vérifiera avec vous le risque potentiel.
Dans ce cas avéré, votre bailleur pourrait toujours tester soit une demande par voie « reconventionnelle » soit une demande par « voie d’exception ». C’est le juge qui va alors décider de l’existence ou non de la connexité et en conséquence de la compensation.
Au pire meme si la compensation est confirmée, cela diminuera d'autant les frais que vous payez à l'huissier; c'est toujours bon à prendre et ce, sans changer de pratique.
Avant d'entamer une procédure (qui va avoir un coût) Il faudrait peut etre commencer par vérifier le montant des intérets auxquels vous pouvez prétendre, compte tenu des taux actuels de la Banque de France.
Enfin, la réponse de l'avocat me parait justifiée. La Loi prévoit le versement d'interets dans certaines circonstances mais il n'empeche que vous avez signé un contrat tout à fait valable et que les clauses s'appliquent aux parties signataires.
En espérant que ces idées de reflexion aient pu vous aider
Je vous remercie vraiment pour vos conseils qui découlent à la fois du droit et du bon sens. Je suppose que votre activité est liée au droit, auquel cas je n'hésiterai pas à faire appel à vos services pour d'autres affaires. Si c'est le cas h'hésitez pas à me laisser vos coordonnées : patrice@ithaki-conseil.com
En fait je cherchai ce type de réponse car dans la pratique le propriétaire n'engagera jamais des frais supplémentaires pour la simple raison qu'il est a une maladie chronique en rapport avec l'argent. En effet,malgrés sont age avancé (85 ans) il nous harcèle le 29 du mois pour réclamer le loyer à venir et cela avec un ton méprisable. Les problèmes ont commencés le 29 septembre alors que ma femme venait d'accoucher le 28 suite à de nombreuses complications médicales. Celui-ci n'a pas cessé de lui téléphoner sur son portable pendant 3 jours jusqu'au moment ou je l'ai menacé de déposer plainte. Je précise également que ce monsieur est propriétaire de la moitié de la rue et qu'il n'attend pas après notre loyer pour payer son tiercé. Voilà Fab, je tenais à vous préciser la situation afin que vous ne penssiez pas que je suis un petit procédurier mesquin qui fait des histoires pour s'occupper.
Je vais donc répondre à son avocat par courrier pour essayer de trouver un arrangement à l'amiable. Dans le cas contraire j'engagerai cette procédure où je compte me défendre tout seul car à priori il n'y à rien de bien compliqué.
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Posté - 15 mars 2004 : 15:22:52
