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 Sujet  |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
 Posté - 05 nov. 2007 : 13:58:33
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Citation :
Initialement entré par fanette44
LeNabot Citation :
Il suffit de lire le tableau. Pas besoin de commentaires. Ce qui c'est passé à Paris lors du précédent krach risque de se produire à l'échelle nationale dans les prochains mois.
depuis que le compte à rebours a été lancé il y a deux ans , l'immobilier a pris combien ?
2007 sera l'année de référence pour la baisse à venir, comme 1997 a été l'année de référence pour la hausse passée. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 14:39:09
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Scorpion Citation :
2007 sera l'année de référence pour la baisse à venir, comme 1997 a été l'année de référence pour la hausse passée.
il manquait un prophète  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 15:09:43
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2005 c'est l'année où vous vous êtes inscrit sur le forum baissier célèbre et vous nous annoncez le krash depuis sans arrêt  |
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castorjunior
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 17:27:28
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Une chose est certaine.
LeNabot dit ca va baisser un jour.
Fanette44 dit ca ne baissera jamais
LeNabot aura forcement UN JOUR raison et Fanette44 aura forcement UN JOUR tort.
Je ne sais plus quel est le prix Nobel d'economie qui disait que tout marché qui monte baissera forcement. Mais c'est vérifie sur TOUS les marchés.
Apres quand.....ce n'est pas ecrit dans la notice.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 17:33:03
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Citation :
Initialement entré par castorjunior
Je ne sais plus quel est le prix Nobel d'economie qui disait que tout marché qui monte baissera forcement.
Le prix nobel ? C'est Roux-Combaluzier, l'inventeur de l'ascenseur. Forcément. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 18:14:47
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Castorjunior Citation :
Une chose est certaine.
LeNabot dit ca va baisser un jour.
Fanette44 dit ca ne baissera jamais
NUANCE, fanette a toujours dit les biens de bonne qualité et bien situés ne baisseront pas 
remarquez j'aimerais bien avoir tort, j'achèterais à bas prix le bien que je vise actuellement 
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 18:19:46
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Citation :
Initialement entré par fanette44
j'achèterais à bas prix le bien que je vise actuellement
Un conseil : attendez. C'est comme cela que ça c'est passé à Paris entre 1991 et 1997. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 18:35:44
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Un conseil : attendez. C'est comme cela que ça c'est passé à Paris entre 1991 et 1997.
Il y a toujours une chose que je ne comprends pas: pourquoi donc, bien au fait des événements comme vous étiez, vous n'avez pas acheté en 1997?
A l'époque, j'étais encore en pleine activité (70 heures par semaine, quoi!), et je n'avais pas de temps dispo pour fréquenter les rois mages de l'immobilier.
Sinon, j'aurais certainement acheté davantage |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 19:15:10
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Citation :
Initialement entré par Ankou
.Il y a toujours une chose que je ne comprends pas: pourquoi donc, bien au fait des événements comme vous étiez, vous n'avez pas acheté en 1997?.
Réponse claire : parce qu'à l'époque, il n'y avait pas de prêt 107 % sur 40 ans. Sinon, c'est sûr, je l'aurais fait. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 21:04:34
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Réponse claire ...
tutututu!
Pauvre de moi! J'ai oublié que quand la question vous dérangeait, vous bottiez en touche pour la réponse.
Un peu comme si on répondait à celui qui a une difficulté avec ses radias, qu'il aurait du en acheter des verts au lieu des rouges 10 ans plus tôt.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 23:49:30
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LeNabot Citation :
Il suffit de lire le tableau. Pas besoin de commentaires. Ce qui c'est passé à Paris lors du précédent krach risque de se produire à l'échelle nationale dans les prochains mois.
6 mois ont passé
la prophétie est elle réalisée ???? |
Edité par - fanette44 le 16 mai 2008 23:56:01 |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 00:53:11
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Citation :
Initialement posté par fanette44
LeNabot Citation :
Il suffit de lire le tableau. Pas besoin de commentaires. Ce qui c'est passé à Paris lors du précédent krach risque de se produire à l'échelle nationale dans les prochains mois.
6 mois ont passé
la prophétie est elle réalisée ????
Relisez mieux la citation |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 11:04:08
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Intéressant tout ca,
Merci pour le tableau Lenabot, c'est sympa d'avoir des chiffres précis.
Apres, honnetement, je comprends moins la correlation entre votre tableau et votre titre; je m'explique:
1er point:
Pourquoi avoir choisi 50%, pourquoi pas 40% ou 60% svp?
2eme point:
Même si je pense aussi à un baisse , peut on s'appuyer sur ce tableau pour prévoir l'avenir?
Dans l'immo comme en bourse, il y a des cycles de hausse et de baisse, mais ils ne sont pas toujours similaires, la "vague" est plus ou moins grosse.
3eme point:
Quand?
Fanette le souligne a juste titre, certain en parle depuis bien trop longtemps, dont vous LeNabot, alors que les prix ont encore monté bcp depuis.
Il semble que cette fois ce soit la bonne, l'euphorie perceptible devant les agences ou quand on discute dehors n'est effectivement plus de mise. Donc, 2007, vu comme c'est parti, pas de baisse marquée a priori, par contre 2008, ca "devrait " démarrer ???
4eme point:
Pour combien de temps, quelqu'un a une idée , les cycles baissier dure une dizaine d'année en général, non?
Si vous avez des réponses sur ces différents points, je suis intéressé par tous les avis ...(après, on pèse le pour et le contre, comme on dit) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 11:35:36
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Citation :
Initialement posté par fanette44
la prophétie est elle réalisée ????
Vous êtes atteinte d'une cécité édifiante. Regardez donc le foncier autour de Toulouse. La division par deux est réelle.
La Dépêche
En apparence, tout va bien dans le meilleur des mondes de l'immobilier. A Toulouse et autour, les grues continuent de monter, les appartements de pousser comme des champignons. En coulisses, la situation est moins riante. Beaucoup de programmes se vendent avec difficulté, dans une ambiance vraiment morose depuis le début de l'année. Ici et là, des projets ne se feront pas. Trop grands, trop onéreux, trop compliqués à réaliser et pas assez rentables. Cela risque d'être le cas des immeubles projetés par la Cogedim rue du Chant-du-Merle, en bas de la Côte Pavée et d'autres réalisations moins spectaculaires.
« Après une année 2007 record, le premier trimestre n'est pas bon au niveau national, reconnaît Roger Metellus, le président de la Fédération des promoteurs-constructeurs de Midi-Pyrénées. On ressent un très net ralentissement, ce qui nous oblige à recalibrer nos offres, à proposer par exemple la gratuité des frais de notaire. Dans tout ce qui est à construire, des projets trop chers, mal placés ne se feront pas ».
Directeur régional de Kaufman & Broad Sud-Ouest, Jacques Rubio affiche néanmoins une certaine confiance. « Quand les prix sont corrects (entre 3000 et 3500€ en moyenne le m2), que les logements sont bien situés, à proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, les clients achètent, indique le promoteur. C'est vrai que nous proposons tous des opérations de relance en terme de promotion, comme nos maisons de Montrabé (T4, 90 m2 + jardin) à 220 000€. Mais il n'est pas question pour nous d'annuler des programmes, juste de revoir leur planification. Le marché toulousain se porte bien. Un seul exemple, dans le haut de gamme, Quai de la Chaussée (entre Palais de justice et Garonne) : alors que la construction commence, il ne nous reste que cinq appartements à vendre sur 45. »
Dans une période qui reste incertaine, les promoteurs s'activent pour réduire les dépenses. En ligne de mire : des terrains achetés à des prix « faramineux » que tous s'efforcent de renégocier. Beaucoup de particuliers, qui s'imaginaient assis sur un tas d'or, déchantent aujourd'hui avec des promesses de vente qui fondent comme neige au soleil. Selon les superficies (terrains libres ou avec des bâtiments à démolir), les prix ont chuté de 30 à 50 %.
« Pour que la pilule passe, il faut expliquer aux gens : que le marché a changé, que les acheteurs n'ont plus autant de moyens, que la raison doit l'emporter, résume Roger Metellus. Ce n'est pas évident à faire comprendre ».
Pour autant, les acheteurs ne doivent pas s'attendre à une baisse de prix très importante. D'abord parce que le marché reste dynamique, notamment grâce à l'arrivée de nouveaux toulousains. A la fin 2008, seulement 300 logements sur 4 500 logements devraient rester dans l'escarcelle des promoteurs, ce qui est très raisonnable.
Ensuite, l'économie réalisée sur le prix des terrains sera compensée par les 15 % de dépenses de constructions supplémentaires liées aux obligations du Grenelle de l'environnement (en matière d'isolation notamment).
« Durant les années folles, on vendait tout sur plan, longtemps à l'avance, conclut Roger Metellus. Aujourd'hui, nous revenons à une situation normale, à un marché sain, à une pratique vertueuse avec appartement témoin et possibilité de se loger dans les six mois, pas dans les trois ans ».
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3 questions à...
Marc Belin, promoteur
Comment se porte l'immobilier à Toulouse ?
Le marché s'est ralenti. Tout le monde le constate même si les raisons sont difficiles à connaître. C'est sans doute lié aux crédits un peu plus chers, aux problèmes de pouvoir d'achat, à l'incertitude que beaucoup ressentent. Si je prends l'exemple de La Palmeraie (du côté de la Cépière), il nous reste à vendre 3 logements sur 572. Ce sont les plus grands et les plus chers.
Est-ce que cela vous amène à modifier vos projets ?
Oui et nous le faisons pour mieux nous adapter à la clientèle. Désormais, nous proposons le plus souvent du cousu main en pratiquant le poutres aux poutres. Tout est adaptable, les surfaces, le nombre de pièces, etc.
Doit-on craindre un effondrement du marché ?
Absolument pas. A Toulouse, cela fait des années que nous n'avons pas de stock. Sur nos 5 ou 6 chantiers, l'essentiel est déjà vendu. Il nous restera dans les 120 logements à commercialiser d'ici juin 2009, ce qui représente un chiffre tout à fait bas. Je n'ai pas l'intention d'abandonner les grands projets : j'agis simplement avec beaucoup plus de prudence.
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Un accouchement dans la douleur Côté Pavée
La rue du Chant-du-Merle, en bas de la Côte Pavée, aligne ses maisons d'un ou deux étages et une poignée de petits immeubles. En son milieu, une usine de bonneterie fait figure d'ancêtre un peu anachronique (elle est plus que centenaire). C'est ici que la Cogedim a programmé il y a deux ans de construire un important programme immobilier. Le permis de construire, datant du 23 janvier 2007, encore affiché sur les murs, évoque un projet occupant un terrain de 8 020 m2 et une hauteur de 19 m. Sauf que depuis, les embûches se sont multipliées pour le promoteur. Les associations de quartier se sont émues du nombre de logements (plus de 200) et de la hauteur des immeubles. L'ancienne municipalité a retiré le permis de construire en juin 2007 et des discussions ont été engagées entre les différentes parties pour trouver un accord.
Le deuxième projet, réduit à 125 logements, est présenté comme « un changement radical » par Michel Lamour, directeur général de Cogedim. La pérennité du nouveau programme, qui n'a pas encore fait l'objet d'une demande de permis de construire, dépend aujourd'hui des négociations entre le propriétaire de l'usine (dont les bureaux sont en cours de transfert sur un autre site, quartier Montaudran) et le promoteur.
Ici comme ailleurs, la renégociation des prix du terrain est engagée, dans la douleur.
« L'équilibre financier n'est plus du tout le même, plaide Michel Lamour. Mais la réalité s'impose à nous. Notre offre doit être compatible avec la capacité d'endettement des gens. Cela passe inévitablement par la baisse des prix du foncier ».
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Les promoteurs observent la plus grande prudence
Fondé en 2002 par les principaux acteurs du marché, L'ObserveR de l'immobilier toulousain livre régulièrement des statistiques. Pour le premier trimestre 2008, les ventes de logements neufs affichent une baisse de 10 % et l'offre reste stable autour de 6 100 logements.
« Le rythme des ventes s'est effectivement ralenti et le tableau n'est pas euphorique, constate Alexandra François-Cuxac, présidente de L'ObserveR et vice-présidente du groupe Sagec. Mais les chiffres ne sont pas mauvais. Le niveau des stocks ne gonfle pas, il n'y a pas de coup d'arrêt du marché toulousain. »
Pour autant, les promoteurs obéissent aujourd'hui à la plus grande prudence, décalant voire annulant certains de leurs projets.
« Nous sommes très vigilants sur les volumes, nous lançons moins de programmes, reconnaît Alexandra François-Cuxac. Mais, pour prendre l'exemple de ma société, les reports dans le temps sont assez peu nombreux (deux petites opérations de 25 logements mises en vente en juin au lieu du premier trimestre). Et aucune annulation n'est prévue ».
441 opérations immobilières sont en cours de commercialisation sur l'aire urbaine de Toulouse. Celles qui prévendront au minimum 40 % passeront à la phase construction, quelques-unes ne se feront sans doute pas.
Publié le 03 mai 2008 à 08h20 | Auteur : J.-M. L.S.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 17 mai 2008 11:46:36 |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 11:49:07
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Pourriez vous m'apporter vos réponses SVP LeNabot sur les points que je mentionne?
Dans votre article, comme tout a chacun, vous relevez (en rouge) ce que vous souhaitez voir.
Il s'agit que du prix des terrains, semble t il, et ca n'est pas divisé par 2 partout...Si vous aviez passé la fin de votre article en rouge, les conclusions en seraient inversées, non?
Citation :
Pour autant, les acheteurs ne doivent pas s'attendre à une baisse de prix très importante. D'abord parce que le marché reste dynamique, notamment grâce à l'arrivée de nouveaux toulousains. A la fin 2008, seulement 300 logements sur 4 500 logements devraient rester dans l'escarcelle des promoteurs, ce qui est très raisonnable.
Ensuite, l'économie réalisée sur le prix des terrains sera compensée par les 15 % de dépenses de constructions supplémentaires liées aux obligations du Grenelle de l'environnement (en matière d'isolation notamment).
« Durant les années folles, on vendait tout sur plan, longtemps à l'avance, conclut Roger Metellus. Aujourd'hui, nous revenons à une situation normale, à un marché sain, à une pratique vertueuse avec appartement témoin et possibilité de se loger dans les six mois, pas dans les trois ans ».
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 11:51:52
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Citation :
Pourriez vous m'apporter vos réponses SVP LeNabot sur les points que je mentionne?
Je parle des 4 points que j'énumère un peu plus haut. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 18 mai 2008 : 20:49:23
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Citation :
Citation :LeNabot article "la dépêche"
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Pour autant, les acheteurs ne doivent pas s'attendre à une baisse de prix très importante. D'abord parce que le marché reste dynamique, notamment grâce à l'arrivée de nouveaux toulousains. A la fin 2008, seulement 300 logements sur 4 500 logements devraient rester dans l'escarcelle des promoteurs, ce qui est très raisonnable.
Ensuite, l'économie réalisée sur le prix des terrains sera compensée par les 15 % de dépenses de constructions supplémentaires liées aux obligations du Grenelle de l'environnement (en matière d'isolation notamment).
« Durant les années folles, on vendait tout sur plan, longtemps à l'avance, conclut Roger Metellus. Aujourd'hui, nous revenons à une situation normale, à un marché sain, à une pratique vertueuse avec appartement témoin et possibilité de se loger dans les six mois, pas dans les trois ans ».
Je ne résiste pas au plaisir de relire cet article que vous nous offrez LeNabot
C'est ce qu'on appelle "l'atterrissage en douceur" et dont vous refusez l'idée
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Edité par - fanette44 le 18 mai 2008 20:53:11 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 mai 2008 : 22:36:31
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Citation :
Initialement posté par fanette44
C'est ce qu'on appelle "l'atterrissage en douceur" et dont vous refusez l'idée
Si vous appelez une baisse de 50 % du foncier un atterrissage en douceur, je pense que vous pouvez vous jeter sans problème du haut de la Tour Montparnasse. Vous n'aurez même pas une foulure. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 09:13:20
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par fanette44
C'est ce qu'on appelle "l'atterrissage en douceur" et dont vous refusez l'idée
Si vous appelez une baisse de 50 % du foncier un atterrissage en douceur, je pense que vous pouvez vous jeter sans problème du haut de la Tour Montparnasse. Vous n'aurez même pas une foulure.
Vous allez avoir d'autres joies en ce qui concerne le foncier car grace à notre gouvernement nous allons avoir du foncier dégagé à prix limité "préemption terrains" ainsi qu'une tva à 5,5% pour certaines opérations à caractère social.
J'ai vu hier un programme qui se lance à Nantes qui bénéficie de ces mesures (entre Dervallières et Bellevue pour les nantais intéressés)
Il est évident que cela va faire baisser les prix et c'est une chance pour les primo accédants.
LeNabot va pouvoir dire dans quelques mois "l'immobilier baisse à Nantes".
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