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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
 Posté - 06 oct. 2005 : 23:31:15
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Bonsoir à toutes et à tous,
Parfois une question peut sembler simple et anodine, pourtant on a du mal à obtenir la réponse... A moins que l’on commence (peut être) à mettre le doigt sur un sujet délicat (pour les bailleurs) sans faire exprès...
La question simple et anodine :
S’agissant des services assurés par le bailleurs et qui bénéficient aux locataires, nous trouvons, parmi les charges récupérables, les « dépenses de personnel. »
S’agissant du service de nettoyage et propreté, on m’affirme que si le bailleur fait intervenir une entreprise de nettoyage alors les dépenses de personnel sont récupérables en totalité.
Où, dans les textes en vigueur (Loi, décret), cette affirmation se trouve ?
Je recherche le ou les articles ainsi que les alinéas précis permettant d’aboutir à cette conclusion.
Accompagné de préférence d’un court commentaire du texte cité.
Merci aux contributeurs,
sbx
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 08:38:43
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Citation :
S’agissant du service de nettoyage et propreté, on m’affirme que si le bailleur fait intervenir une entreprise de nettoyage alors les dépenses de personnel sont récupérables en totalité.
Où, dans les textes en vigueur (Loi, décret), cette affirmation se trouve ?
Question à cent balles ! Pourquoi des textes et des lois ? Sur mon décompte de charges figurent 25 euros mensuels d'entretien des parties communes(2 étages)effectuées une fois par semaine par une société de nettoyage. Il me semble normal de profiter d'une entrée et d'escaliers propres, et cela a un coût bien entendu. Si tel n'était pas le cas, pas de société de nettoyage par exemple, demanderiez-vous à votre bailleur de venir nettoyer devant votre porte ??
cyvonne |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 10:51:36
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sbx,
c'est le fameux décret du 26 aout 87 qui fixe ces modalités -
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
Il est bien dit en substance que les frais de personnel ne sont récupérables à 75% que lorsque c'est un gardien ou concierge et qu'il fait entretien + sortie des poubelles. (voir art 2 en détail).
Quand il s'agit d'une sté prestataire de services, extérieure au syndicat, les charges sont récupérables à 100% comme toute autre sté prestataire (à condition que cette sté ne fait pas d'autres prestations typiquement "coproprio" qui ne seraient pas "récupérables).
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Albaubau
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 11:15:16
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Bon, je vais rajouter ma contribution, les charges d'entretiens des parties communes par une entreprise sont recupérables, MAIS ! une jurisprudence vient de sortir (je ne la retrouve plus...) Signalant que l'on peut recupere les charges mais qu'il faut y soustraire les benefices de la société de nettoyage !!!! Je sais c'est completement dingue mais c'est bien là ! Donc en etant strict il faudrait demander à l'entreprise une facture ou figurerai ses bénéfices sur les travaux !
Voilà ! Encore une fois la France et les tribunaux sont .... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 12:21:35
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Bonjour Joulia,
Content de vous retrouver après un p'tit break 
Que penser de cet extrait Citation :
10 - Dépenses de personnel
Les textes précisent que les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.
Remarque importante : partant de ce principe, la jurisprudence a considéré que les frais de remplacement du personnel, en cas d’absences ou de congés, sont récupérables.
En revanche, n’ont pas été jugées récupérables les indemnités de licenciement du personnel.
Par ailleurs, la Cour de cassation a récemment précisé que lorsque l’entretien et le nettoyage de l’immeuble sont assurés par une société, la marge bénéficiaire de l’entreprise et la TVA ne sont pas récupérables.
Ceci posé, s’agissant des règles de récupération des dépenses de personnel, les textes distinguent selon que :
- l’entretien et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge ;
ou
- l’entretien et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble.
L’entretien et l’élimination des rejets assurés par un gardien ou un concierge
Dans cette hypothèse, sont récupérables les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge (et aux charges sociales et fiscales afférentes) pour l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, à concurrence des trois quarts de leur montant.
Toutefois, le salaire en nature octroyé au gardien ou au concierge (telle l’allocation d’un logement par exemple) n’est, lui, pas récupérable.
Attention : les textes précisant que les frais de gardien ou de concierge sont récupérables dès lors que celui-ci assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, la Cour de cassation a jugé que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont récupérables qu’à la condition que ce dernier assure cumulativement l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets. Si le gardien ou le concierge n’assure que l’une de ces deux tâches, la récupération n’est donc pas possible !
Par ailleurs ne sont pas récupérables :
- les dépenses de personnel relatives à un gardien qui n’effectue qu’un travail administratif de contrôle de surveillance sans intervenir directement pour l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets ;
- les frais de gardiennage d’une aire de stationnement.
L’entretien et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble
Dans cette hypothèse, le bailleur peut récupérer en totalité les dépenses relatives à la rémunération du personnel (y compris les charges sociales et fiscales correspondantes), et non pas seulement à hauteur de 75 % comme dans l’hypothèse précédente.
De surcroît, les salaires en nature sont ici récupérables.
Remarque : ne sont toutefois récupérables ni la TVA, ni la marge bénéficiaire de l’entreprise chargée de la propreté.
Pêché sur le lien suivant que je ne connaissais pas et qui me semble intéressant à pemière vue
http://www.tpe-pme.com/article.asp?ID=294
Ce qui est toujours rageant, ce sont ces "la Cour de Cassation a jugé..." sans aucune référence d'arrêt 
Ce doit être celui qui suitCitation :
Cour de Cassation
Chambre civile 3Audience publique du 7 mai 2002 Rejet.
N° de pourvoi : 00-16268
Publié au bulletin
Président : M. Weber .
Rapporteur : M. Dupertuys.
Avocat général : M. Sodini.
Avocats : la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, la SCP Waquet, Farge et Hazan.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Albi, 13 mars 2000), statuant en dernier ressort, que M. Guiraud, locataire d'un appartement propriété de l'Office public d'habitations à loyer modéré du Tarn (l'Office HLM), a assigné celui-ci pour obtenir le remboursement d'une somme perçue au titre des charges correspondant au salaire du gardien pour les années 1995 à 1998 ;
Attendu que l'Office fait grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que les articles 2c et 2d du décret du 26 août 1987 précisent le pourcentage du coût des tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets, récupérables comme charges, qui varie selon leur mode d'accomplissement et qui s'élève à 75 % lorsque les tâches sont effectuées par un gardien ou un concierge et à 100 % lorsqu'elles sont effectuées par un employé d'immeuble ; que le décret se borne ainsi à mettre en oeuvre le principe posé par l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986, repris par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel sont récupérables auprès des locataires les charges correspondant aux " services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ", en comprenant au nombre de ces " services rendus " " l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets ", qui constituent l'un comme l'autre un service rendu ; qu'en subordonnant la récupération des charges dues à ce titre à la condition que le service rendu porte cumulativement sur ces deux prestations, le jugement attaqué a violé les textes susvisés ;
Mais attendu qu'ayant énoncé, à bon droit, qu'aux termes de l'article 2c du décret du 26 août 1987, les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par celui-ci, et constaté que l'Office ne démontrait pas que son gardien remplissait ces deux tâches, le tribunal en a exactement déduit que M. Guiraud était en droit de réclamer le remboursement des charges indûment payées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi.
Christophe |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 12:51:19
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bonjour christophe,
Je suis comme vous, sceptique à propos de ce sujet et je me rappelle le commentaire de Sybarite qui disait en gros, que Mrs les juges devraient avoir une vision un peu plus concrète des fonctionnements des stés privées et de la facon dont sont calculés tarifs, bénef et transparence dans les factures 
Je peux éventuellement comprendre la position de la CC statuant sur le principe que la marge bénéficiaire n'est pas récupérable ... car on pourrait se dire, autant prendre la sté la plus chère (pour un bon service évidemment) et de toutes manières, on récupère sur les locataires ... en oubliant aussi que des proprios habitent l'immeuble et doivent aussi payer ce service.
Mais on paye bien les charges sociales d'un employé ? et son remplacement ? et ses jours de formation etc, etc .... et puis pourquoi 75% entre nous ? il n'y a aucune explication sur ce calcul.
la TVA ? rigolade ... car tout consommateur paye la TVA au final, alors pourquoi pas le bénéficiaire du service rendu ???? qui serait en l'occurence le locataire (le proprio habitant l'a paye bien lui !) ?
bref, sujet bateau s'il en est, où rien n'est clairement expliqué et où chacun fait sa sauce comme il entend ... jusqu'à réclamation. |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 22:21:22
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Bonsoir,
Juste une mise au point :
1/ je ne compte pas intervenir sur les réactions que ma question suscitent avant un certain délai pour a) laisser, à celles et ceux qui le souhaitent, le loisir de s’exprimer, b) ne pas bâcler ma propre réponse, ne serait-ce que par respect pour ceux qui se mouillent. Tout ce que je peux dire pour l’instant, c’est que j’y retrouve tous les ingrédients qui me font cogités ! Alors d’ores et déjà un grand merci à celles et ceux qui ont réagit !!!
2/ ceci étant dit, c’est le deuxième TOPIC que j’ouvre sur le sujet, ce qui est déjà limite (Netiquette), et je ne tiens pas à ce que celui-ci parte en cacahouète... alors je tiens à faire une ENORME mise au point sur ce que je suis venu cherché sur ce site et sur ce forum :
Cyvonne...
Je trouve votre réaction proprement allucinante... (pour ne pas dire passablement agressive, mais ça je le prends sur moi, ce n’est pas grave.)
Vos quelques lignes démontent un univers entier, et pas que celui de l’immobilier (« universimmo », ouhais je sais... On l’avait jamais faite ?...)
Connaissez vous les notions « d’Etat de droits » ? de « Droit fondamental » ? « d’Ordre Public » ? de « Citoyen » ?... et accessoirement de « Loi » et « décret »...
Savez-vous que ce sont ces notions qui régissent votre vie en Société (le « S » étant à considérer comme l’aspect philosophique de cette notion) ?
Savez vous que ce sont ces notions qui vous permettent de circuler librement dans les rues ? De vous exprimer librement ? De respirer !? D’aller acheter l’essence moins cher dans les « Pays du Nord », de vous procurer une BMW en Allemagne 20% moins cher qu’en France ?...
Savez vous que chacun d’entres-nous, de l’ex-patron d’entreprise qui gagne 150 millions d’euros par un procès au RMIste (qui est souvent bien plus valeureux que le premier), sommes amenés à passer plusieurs « contrats » par jour ? C’est le cas quand je passe acheter mes clopes, quand je joue au Lotto, quand je loue un DVD de film d’horreur (ou autre hein, c’est chacun ses goûts), quand je tape mon code de CB parce que la caissière me l’a gentiment demandé, quand je loue un appart., etc.
Vers quoi vous tournez-vous si un beau jour vous achetez une salade et que le vendeur à qui vous avez présenté un billet de 50 euros pour la payer décide de ne pas vous rendre la monnaie ?
Tout, absolument toute votre vie, est sous la « Règle de vie en société. » C’est à dire la Loi, les Décrets, etc. Et si vous avez un problème avec la Loi, vous n’avez aucun pouvoir pour la créer ou pour la modifier ou pour l’interpréter. Les gens que vous avez élus « au pouvoir » sont là pour ça, et la Justice, qui en est indépendante, est là pour interpréter ce que les « au pouvoir » ont mal écrit.
Pour recadrer un peu plus encore sur ce qui nous intéresse dans ce site, savez vous que le droit au logement est un droit fondamental ? (on va dire que vous avez cherché plus haut la définition quand j’en ai parlé)
Comprenez-vous alors pourquoi les « règles de Société » qui régissent ce domaine sont « d’Ordre Public » ? (même remarque)
Comprenez-vous alors pourquoi cette législation est à ce point terriblement plus contraignante pour les bailleurs ? Qu’il faut vraiment « en avoir », pour se lancer dans l’aventure d’être un bailleur ? (Tout simplement parce qu’il accepte la responsabilité d’octroyer un droit fondamentale à son locataire. Vous connaissez des bailleurs qui n’ont pas cette vision des choses et qui ne pensent qu’à faire un placement financier rentable ? Moi oui ... tout plein... )
Comprenez-vous alors que ça ne se réduit pas à des questions de « paiement de factures » ?
Comprenez-vous alors pourquoi des locataires ne sont jamais (rarement) expulsés de leur logement malgré le non règlement des loyers ?
Comprenez-vous alors que le non-respect de ses obligations par le bailleur est immédiatement sanctionné par un tribunal, et systématiquement plus sévèrement que pour le locataire qui ne respecte pas les siennes ?
Savez-vous (RAPPELEZ-VOUS !!!) qu’aucun locataire n’a choisi de l’être !!?? Et que tous les bailleurs ont tout fait pour le devenir ... Pourquoi ?!
Comprenez-vous alors pourquoi une Loi (« Règle ») a due être votée sur la notion de « vétusté » de l’immeuble loué ?
Comprenez-vous enfin que ma démarche est tout sauf celle d'un locataire "anti-bailleur" ?
Bref, j’ai choisi d’être juriste parce qu’assez tôt j’ai compris tout ça et que ma « vie en société » en serait plus simple. Mon expérience, jusqu’à maintenant, me fait dire que j’ai eu raison.
De votre côté si vous prenez la décision de payer des choses que vous ne devez pas, grand bien vous fasse. Ce n’est pas mon cas. Vos 25 euros mensuels ? Vous avez vérifié sur justificatifs que vous les deviez ? Vous avez vérifié dans la Loi que vous les deviez ?
J’ai pris une semaine pour lire mon nouveau contrat de location avant de le signer, et une fois fait j’ai pris RDV avec le responsable de l’agence immobilière pour lui indiquer toutes les clauses abusives et réputées, par conséquent, non-écrites... Histoire que les choses soient claires... Croyez-moi ... Le Droit, c’est peut être terriblement chiant à lire, mais alors qu’est-ce que c’est terriblement utile à connaître...
Si je suis juriste, je m’efforce aussi d’en avoir les qualités : je connais mes limites. Le droit encadrant les baux à usage d'habitation n’est pas ma spécialité, d’où ma présence ici. Je cherche à comprendre, parce que c’est ma nature... rigoureux, précis... c’est comme ça que ça fonctionne...
Pour en finir sur votre intervention (j’en reviens au côté agressif), vous me prêtez des intentions que je n’ai pas. Quand je dois quelque chose je le paie, quand je ne dois rien je ne paie pas. Si on m’explique pourquoi il est légal de récupérer 100% des dépenses du personnel d’une entreprise de nettoyage qui intervient dans un immeuble où il n’y a pas d’élimination des rejets alors je ne contesterez pas cette charge. Aujourd’hui, mon intime conviction est que ce n’est pas le cas.
J’entend bien donner MA lecture des textes qui aboutit à ma conclusion, mais j’attend d’être éclairé par des spécialistes, voire des professionnels du domaine. Et surtout, si on arrive à me faire comprendre comment ce texte s’articule pour m’affirmer que j’ai tort, alors dans la seconde même j’admettrai. Ce n’est pas tant les euros qu’on me réclame pour ce poste de dépense qui m’intéresse que l’intérêt intellectuel que cette question suscite. Si mon budget me permet d’accepter de payer cette somme indue, ce n’est pas le cas de tous les locataires qui n’ont pas choisi de l’être mais que leur précarité leur impose)
Mon intention est donc bien d’aller vers les subtilités de ces textes (sur le bail d’habitation) qui méritent beaucoup plus d’attention qu’on veut bien leur prêter et pas de me faire dire que mon proprio n’avait qu’à balayer devant ma porte s’il voulait que je lui paie quoi que ce soit... Je ne suis pas aussi ras des pâquerettes !...
Je me pose des questions genre (et j’ai mon idée sur) :
¤ Pourquoi la marge bénéficiaire n’est pas récupérable ?
¤ Pourquoi la TVA n’est pas récupérable ?
¤ Que sont les « services assurés par le bailleurs et qui bénéficient directement aux locataires » ?
¤ Est-il nécessaire de distinguer les « services », notamment le service « nettoyage des communs »
¤ Est-il nécessaire de distinguer les services assurés par le bailleur directement, par son salarié, en délégant au syndic le soin de le faire, à une régie, à une entreprise, etc ?...
En tout cas, j’espère que ce plaidoyer pour « la Règle » n’aura choqué personne, au moins il aura le mérite de recadrer celles et ceux qui n’en avait pas conscience. Louer (habitat) pour récupérer des loyers est une chose, mais c’est tout sauf ce qu’on attend d’un bailleur...
La conclusion étant que « je garde donc mes cent balles », vous aurez compris que je fais attention à mes intérêts comme tout bon père de famille.
Celles et ceux que ça intéressent, réagissez !
sbx |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 10:32:42
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Ma réponse était spontanée, mais sans agressivité volontaire de ma part. Elle partait d'un simple bon sens. Pourquoi irais-je me masturber le cerveau (pardon pour l'expression) à savoir si dans les 25 euros que je paye tous les mois pour le nettoyage des escaliers, il y a une infime partie qui n'est pas à ma charge ? Lorsqu'une stuation me convient, je l'accepte. Il est vrai que je ne suis pas juriste et je m'en félicite, cela me permet de passer des nuits paisibles. Et lorsque vous écrivez Citation :
A moins que l’on commence (peut être) à mettre le doigt sur un sujet délicat (pour les bailleurs) sans faire exprès...
c'est révélateur.
cyvonne |
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MARGOULIN
Pilier de forums
880 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 10:42:34
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Citation :
Initialement entré par cyvonne
Pourquoi irais-je me masturber le cerveau (pardon pour l'expression) cyvonne
On peut avoir du plaisir avec?(pardon de parler de ça). |
Edité par - MARGOULIN le 10 oct. 2005 15:24:18 |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 11:57:20
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Là c'est sérieux Margoulin 
Tenter d'afficher sa supériorité avec des savez-vous que, comprenez-vous que, rappelez-vous que ......... m'amuse plus qu'autre chose.
cyvonne |
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carole.ann
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 16:57:53
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| D'autant plus que, si, de nombreux locataires ont choisi de lêtre. Et l'affirment ouvertement! |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 17:13:19
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Citation :
Savez-vous (RAPPELEZ-VOUS !!!) qu’aucun locataire n’a choisi de l’être !!??
Que de certitudes !!
cyvonne
cyvonne |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 18:06:05
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Sbx,
Pour paraphraser ce cher Monsieur de La Fontaine
http://www.lafontaine.net/lesFables/afficheFable.php?id=2
Je ne sais si votre plumage correspond à votre language, mais j'aurais tendance à croire que vous vous prenez particulièrement "au sérieux", ne serait-ce qu'en utilisant un pseudo sbX , ou le X me fait plutôt penser aux véhicules tout-terrain coréens et bientôt chinois qui n'ont que cette appellation pour justifier de leur non capacité à franchir les obstacles ainsi qu'à risquer le vie de leurs passagers et éventuels conducteurs croisés...
Alors, SVP, un peu de modestie ne nuirait pas de votre part Citation :
Savez-vous (RAPPELEZ-VOUS !!!) qu’aucun locataire n’a choisi de l’être !!?? Et que tous les bailleurs ont tout fait pour le devenir ... Pourquoi ?!
Citation :
J’entend bien donner MA lecture des textes qui aboutit à ma conclusion, mais j’attend d’être éclairé par des spécialistes...
Citation :
Mon intention est donc bien d’aller vers les subtilités de ces textes...
Et enfin, le pompom (oh! pardon, le pompon, pompom étant réservé aux girls  )
Citation :
Celles et ceux que ça intéressent, réagissez !
Vous me semblez bardé de certitudes comme un jeune coq dans le poulailler (enfin, nous pouvons en parler au passé, car si les jeunes coqs existent toujours les poulaillers ont eux disparus ) Citation :
Bref, j’ai choisi d’être juriste parce qu’assez tôt j’ai compris tout ça et que ma « vie en société » en serait plus simple. Mon expérience, jusqu’à maintenant, me fait dire que j’ai eu raison.
Enfin, je suis satisfait que vous nous indiquiez votre satisfaction "d'être juriste" et je vous en félicite.
Bravo, et maintenant soyez constructif après la longue maturation (j'ai bien écrit maturation et non mast........) que vous vous imposez Citation :
1/ je ne compte pas intervenir sur les réactions que ma question suscitent avant un certain délai pour a) laisser, à celles et ceux qui le souhaitent, le loisir de s’exprimer, b) ne pas bâcler ma propre réponse, ne serait-ce que par respect pour ceux qui se mouillent. Tout ce que je peux dire pour l’instant, c’est que j’y retrouve tous les ingrédients qui me font cogités ! Alors d’ores et déjà un grand merci à celles et ceux qui ont réagit !!!
Christophe |
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zajou
Pilier de forums
297 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 18:43:28
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Bonsoir sbx,
Peut-être bien qu'un jour je changerais d'avis et que je me lancerais dans l'achat d'une jolie "maison bleue adossée à la colline" comme dans la chanson mais, en attendant, si je suis locataire, c'est uniquement par choix et non par contrainte.
Alors ce que vous dites ("Savez-vous (RAPPELEZ-VOUS !!!) qu’aucun locataire n’a choisi de l’être !!?? Et que tous les bailleurs ont tout fait pour le devenir ... Pourquoi ?!") gagnerait à être plus nuancé. Car je ne pense pas être la seule dans ce cas.
zajou |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 13:02:45
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Oup’s... Un vent se lève... Normal...
Ok, j’admets ne pas maîtriser l’ensemble de la question. Des locataires ont choisi de l’être. Je pense, sans doute à tort, qu’ils ne sont pas majoritaires et mon amalgame est alors parfaitement maladroit.
Si je peux réparer cette maladresse, disons que j’ai écrit « La grande majorité des locataires n’ont pas choisi de l’être, etc. », en plus cela colle d’avantage avec l’idée que j’en ai... Le reste de mes propos semblent avoir moins suscité de controverses, je ne sais pas quelle conclusion il faut en tirer...
Maintenant, je ne pense pas avoir été insultant envers quiconque, un poil suffisant (gniark’ !), ça c’est évidant ! Et mes propos sur le plaisir que j’ai à exercer ma profession et la vision que j’en ai ne voulaient pas dire que je dénigre les autres (professions). Mais insultant non. J’attend la même chose de mes contradicteurs. Tout débat est bon à prendre pourvu qu’il se fasse dans le respect des uns et des autres. Si j’ai donné l’image d’un « jeune coq », tant mieux pour moi, ça, à la limite, ça peut être flatteur (en tout cas j’ai décidé de le prendre ainsi.) Sous-entendre que je suis bedonnant au point de m’écraser sur les obstacles l’est déjà moins, quant à évoquer mes éventuelles dispositions à intenter à la vie de ceux que je croise... hu ! Au moins le post a le mérite d’être drôle et plein d’imaginations ; vous auriez même pu à la limite m’égratigner encore un peu plus, tellement ce post est carrément prout-prout...et je reçois le rappel à plus de modestie... Si on ne peut plus se lâcher alors...
Enfin bon... Au moins il aura fait réagir ce bon vieux post de malade ! Ca aura mis du piment !!!
J’adresse mes excuses à celles et ceux que mes propos auront choqués, le but était plus de bousculer un peu... Mais ne jugez pas trop sévèrement ce qui n’était après tout que la manifestation de mon immense enthousiasme lui-même exacerbé par mon narcissisme démesuré... (Voilà qu’il recommence...)
J’espère que vous les accepterez et que cela suffira pour ramener la sérénité sur ce TOPIC et que l’on va pouvoir poursuivre :
Les premières questions semblent assez simples. Elles n’ont vocation qu’à se mettre d’accord sur des grands principes de ce Décret. Si déjà, à leur niveau, je me plante, merci de me l’indiquer.
Doit-on distinguer entre les différents services que le bailleur peut assurer et qui bénéficient directement aux locataires ?
Je pense que oui, dans la mesure où le Décret les distingue.
(Fourniture d’eau, d’énergie comme le chauffage collectif..., service d’ascenseur, service d’entretien courant et menues réparations [dites locatives], d’entretien des espaces verts, service d’entretien de propreté, d’élimination des rejets, d’enlèvement des ordures ménagères, etc.)
Les règles relatives à l’entretien de l’ascenseur étant, par exemple, à distinguer des règles relatives au service d’entretien de propreté. Il en est ainsi de toutes les précisions sur chacun de ces services que le Décret aura jugé utile d’apporter.
Doit-on distinguer entre les différents modes de réalisation de ces services qui s’offrent au bailleur ?
Je pense que non. Ca, c’est l’art. 2-a du Décret.
Cela voudrait donc dire que l’ensemble des règles du Décret valent aussi bien que
- le bailleur assure lui même le service,
- le fasse réaliser par son salarié (contrat de travail entre eux deux),
- le fasse réaliser par un salarié du Syndic (contrat de travail entre salarié et syndic => Le copropriétaire paie sa quote-part à son syndic => Puis le bailleur récupère ce qui est récupérables auprès de son locataire)
- le fasse assurer par une régie (je pense au service d’enlèvement des ordures => le bailleur paie la taxe, et la récupère auprès de son locataire)
- le fasse réaliser par une entreprise prestataire (salarié sous contrat et payé par l’entreprise => le bailleur paie l’entreprise au titre du contrat de service => le bailleur récupère ce qui est récupérable auprès de son locataire)
Mais ce n’est pas tout, il convient encore de distinguer dans le contrat de prestation de service ce qui est récupérable de ce qui ne l’est pas.
Dans un contrat de prestation de service avec une entreprise, les dépenses de personnelles font elles parties de la catégorie « récupérables » ?
Je pense que oui, la précision étant qu’elles comprennent la rémunération et les charges sociales et fiscales.
Doit on distinguer les services d’entretien de propreté et d’élimination des rejets parmi tous les autres services ?
Je pense aussi que oui, toujours dans la mesure où le décret précise ces services.
Mais alors sur quoi porte ces précisions du Décret ?
Il va distinguer deux situations dans lesquelles la proportion des dépense de personnel récupérables n’est pas la même :
- Si l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses de personnel ne sont récupérables qu’à 75%.
- Si l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses de personnel sont récupérables à 100%.
J’en reviens au premier post de mon copain quelboulot. Dans l’article qu’il cite, l’intervention d’une entreprise prestataire est rattachée à cette deuxième situation. J’étais tombé sur cet article durant mes recherches sur la question, mais je suis tombé sur d’autres articles commentant l’article 2 du Décret qui font un rapprochement plus clair encore.
Par exemple, dans cet article :
http://www.conso.net/bases/1_pour_comprendre_agir/2_conseils/conseil_5_1026-charges_locatives-ok.pdf
La distinction est tout simplement faite entre 1/ le gardien et 2/ « Les autres employés » où l’on nous dit qu’il peut s’agir d’un employé d’immeuble, salarié du propriétaire, ou encore du personnel d’une société d’entretien.
Il faut indiquer que cet article date de 1998, c’est à dire avant les arrêts de la Cour de Cass qui a eu à se prononcer sur l’interprétation de ces textes en 2002 et 2004.
Depuis ces arrêts, il faudrait apporter une grosse correction dans la rédaction de l’article en lien ci-dessus et remplacer un « ou » par un « et ». En effet, la Cour de Cass dans l’arrêt cité par quelboulot (07/05/2002) a précisé qu’il ressort de la rédaction de l’art 2-c (gardien et concierge) que les deux activités doivent nécessairement être réalisées toutes les deux cumulativement pour que les dépenses de personnel soient récupérables (à 75%) : ET l’entretien de propreté / ET l’élimination des rejets (autrement dit, sortir les conteneurs ou poubelles quand il sont pleins et aux heures d’enlèvement des OM)
Mais alors qu’en est-il de la rédaction de l’art. 2-d ? Et c’est bien là le coeur de mon dilemme.
Selon moi, de deux choses l’une :
- Soit on ne peut considérer le salarié d’une entreprise prestataire comme étant à proprement parler un « employé d’immeuble » au sens de l’art. 2-d :
Certains semblent le dire (il ne pourrait être que le salarié d’un syndicat de copropriétaires), mais je pense que ce serait un écueil. Pour deux choses :
a) D’une part, la convention collective vers laquelle on m’a renvoyé (des gardiens et employés d’immeuble) n’indique pas qu’il s’agit exclusivement d’un salarié du syndic, elle envisage cette possibilité. Elle envisage également la relation directe salarié du bailleur, tout comme la relation salarié-mandant-mandataire qui, elle, me fait bien penser à la relation salarié-entreprise prestataire-bailleur utilisant les services de l’entreprise.
b) D’autre part, et surtout : si un salarié d’une entreprise prestataire n’est pas un « employé d’immeuble » au sens de l’art. 2-d, il n’est en tout cas pas non plus un « gardien ou concierge » au sens de l’art. 2-c. Le Décret n’envisageant que ces seuls deux modes de gestion pour le service d’entretien de propreté et l’élimination des rejets, cette lecture aboutirait tout simplement à exclure la récupération des charges de personnel en cas d’intervention d’une entreprise... (lecture limitative du Décret, puisque liste exhaustive et d’ordre public)
- soit on considère le salarié d’une entreprise prestataire comme étant à proprement parler un « employé d’immeuble » au sens de l’art. 2-d.
Je penche plutôt vers cette lecture du texte.
Mais alors, là où la Cour de Cassation a précisé la rédaction de l’art. 2-c, et l’art. 2-d étant rédigé strictement de la même manière, ne peut on pas alors considérer que s’agissant d’un salarié d’une entreprise de nettoyage, cette dépense de personnel est certes récupérable « en totalité », mais encore faut il qu’il y ait ET l’entretien de propreté / ET l’élimination des rejets ?
La difficulté est que la Cour de Cass n’a pas encore été saisie d’un tel moyen au fondement d’une contestation de récupérabilité de cette charge. Dans les deux espèces que je connais (un arrêt en 2002 et un autre en 2004) les sociétés de nettoyage assuraient les deux activités et la question portait pas la-dessus mais sur le champ de ce qui était récupérable (c’est ainsi qu’elle a précisé qu’en était exclu la TVA et la marge bénéficiaire de l’entreprise)
Voici vers quelle lecture du Décret je penche... Distinguer là où le Décret distingue, préciser là où il précise.
C’est sur celle-ci que j’ai besoin de vos avis éclairés.
Avez vous connaissance d’espèces ayant eu à juger de cette interprétation ?
Connaissez-vous, dans les faits des litiges ayant portés sur cette question ?
Comment ont-ils été départagés ?
Ou qu’en pensez-vous, ...tout simplement ?
Merci aux contributeurs,
Désolé de la longeur,
sbx |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 14:43:13
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Je m'autorise à sourire, vous êtes franchement un maniaque des décrets. Je crois que vous réussiriez bien en politique.
cyvonne |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 18:43:10
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Bon, là vous commencez passablement à m'agacer. Faut pas exagérer. J’ai présenté mes excuses pour mon post endiablé et j'ai admis (avec le sourire) que le ton était déplacé.
Je suis venu sur ce site avec l'intention de trouver la réponse à une question que je me pose. Je n’y arrive pas seul, je suis venu ici cherché conseils.
Le fait que cette question soit d'ordre juridique me regarde non ?
Est-ce que je peux au moins poser la question que je veux ? Si c’est celle qui m’intéresse...
C'est bien ici que l'on parle des questions juridiques sur l'immobilier ?
Si j'avais voulu autre chose je serais allé sur le forum de Biba...
Maintenant je ne vous impose pas de me lire. Si ma question ne vous concerne pas, je ne vois pas ce qui vous empêche d'arrêter de lire ce TOPIC au lieu d’intervenir en ne pensant qu’à me démonter et à démonter ma question au passage, sans apporter de substance.
sbx |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 08:36:43
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"Je ne suis pas réglementaire,
Sur le sentier de votre guerre
Je fume
Mon petit calumet de la paix,
Inutile de vous mettre en colère
Je ne vous demande pas de cendrier."
Jacques Prévert
C'était juste une pointe d'humour.
cyvonne |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 17:05:20
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Arf ! Vous n’arrêtez jamais de parler vous ?
Vous rabâchez à longueur de posts que la Loi ne sert à rien, qu’il faut s’en remettre à votre logique.
Vous êtes qui pour donner ce genre de conseils aux gens ? Vous vous prenez pour un modèle universel ? C’est vous qui détenez la grande vérité sur les lois qui régissent l’Univers ? Que les petits bouquins rouges (codes) ne sont utiles que pour caler les armoires normandes ?
Tout ce que les uns ou les autres pensent et qui n’est pas conforme à votre logique n’est que foutaise ?
Et vous me dites que je tente dans ce TOPIC d’afficher ma supériorité ? Que c’est moi qui suis bardé de certitudes ? Arrêtez... Disons que je me suis exprimé sur un sujet que je connais assez bien oui, et j’accepte très bien qu’on ne soit pas d’accord avec moi. Je suis peut être monté sur mes grands chevaux mais c’est une déformation professionnelle. Vous, vous passez votre temps et votre énergie à discuter de choses qui vous échappent et dépensez vos mots sans compter pour nous expliquer que nos questions sont stupides puisqu’en fait vous n’avez pas la réponse. A ce titre, vous présentez d’ailleurs vous aussi certaines prédispositions à faire de la politique.
Est-ce que j’aurais eu droit à plus d’égards de votre part si je vous avais dit que mon métier était de replier des cartes Michelins ? (c’est très compliqué dans une voiture ou au vent ! Vive les GPS !) Vous auriez été plus à l’aise avec moi pour me seriner votre vérité ? Si je conseillais à coup de poèmes de Prévert ce serait très sympathique mais ça ne me mènerait pas loin.
Puisque vous vous permettez, du haut de votre personnalité si emplie de magnificence, de porter un jugement sur ma personne, vous qui me connaissez si bien, permettez moi à mon tour de vous juger (Mes proches disent de moi que je ne manque pas d’humour, mais ils savent aussi qu’il ne faut pas pour autant me faire chier) :
- Je regrette d’autant plus de vous avoir répondu à coup de « Comprenez-vous alors que... ? » puisqu’il est évident que vous ne comprenez rien (oui, je rappellerais que mon post vous était à l’origine directement destiné, pour les mêmes raisons que je suis en train de vous ré-expliquer.)
- Vos fausses vérités dans vos réponses, complètement en décalage avec ce que les gens sont venu chercher ici, nuit au niveau de ce forum. Les gens attendent un fondement juridique dans les réponses, et vous nous parlez d’articles de Femme Actuelle. C’est super, mais c’est pas ce qu’on vous demande.
- Puisque vous semblez plus sensible à la Littérature qu’au Droit (ce qui est très louable au demeurant) je ne saurais que trop vous conseiller de relire Voltaire. Si vous faites vraiment attention à ce que vous lisez, peut être serez-vous éclairée sur les conséquences de rester dans son coin à croire que tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes, à quoi mène un trop plein d’optimisme ainsi qu’un trop plein d’intolérance, et qu’il est peut être douloureux mais nécessaire de devoir mener un long voyage semé d’embûches pour trouver les réponses à ses questions plutôt que de rester là à croire que l’on connaît tout sur tout.
Bref arrêtez de juger les gens à tire-larigot parce qu’il ne vous ressemble pas. Essayez au contraire de les comprendre, ça ne vous changera peut être pas, mais ça vous rendra moins bête.
J’attends toujours une réponse à ma question, je ne désespère pas... si quelqu’un veut bien être constructif.
sbx |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 22:44:53
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SBX Bonsoir,
A mon avis la question est claire. Si une entreprise effectue des tâches ménagères celle-ci sont récupérables à 100 %
Pour la déduction de la marge bénéficiaire il est sur qu"elle doit être déduite suivant la loi.Mais la difficulté c'est de se la faire communiquer. Je n'ai jammais vu une entreprise indiquer sa marge bénéficiaire.
Pour que le salaire d'un gardien puisse être récupéré a 75 % celui-ci doit faire les tâches ménagères et la sortie des ordures ménagères.
C'est tellement compliqué qu'un nouveau décret est en cours pour clarifier ce mode de calcul.
M.PELLETIER Avocat à présenté un rapport sur ce sujet en juin 2003 et c'est avec impatience que l'on attend, et alors la peut être l'on pourra répondre a votre question.
Cordialement.
Roland MAILLET |
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