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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 15 oct. 2005 : 10:30:30
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SBX: quelle agressivité!!!!!
et comme vous êtes empli de certitudes
(Citation :"Bref, j’ai choisi d’être juriste parce qu’assez tôt j’ai compris tout ça et que ma « vie en société » en serait plus simple. Mon expérience, jusqu’à maintenant, me fait dire que j’ai eu raison".)
pourquoi venez vous interroger les modestes intervenants bénévoles de ce site????? |
Edité par - nefer le 15 oct. 2005 10:33:14 |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 12:56:00
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Mouarf... Moi je me délecte des réponses de Sbx  . Un vrai littérateur... Un peu dur le dernier post quand même... Le ton pourrait monter. Tsss, tsss, tsss... se concentrer sur l'essentiel, pas de mimétisme. La loi du talion est obsolète, bien que toujours vivante.
Je n'ai aucun intérêt pour le sujet par contre et j'espère que vous trouverez vos réponses.
J'ai moi même du les reposer plusieurs fois pour un autre sujet et j'ai fini par avoir une réponse assez simple et de bon sens, mais qui m'avait échappée...il faut perséverer.
Mais à savoir que les apports faits par Cyvonne dans mon post ne m'ont été d'aucune utilité, à lire tout de même, pour info: http://www.univerimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30221&whichpage=2
Evitons la loi de la jungle, c'est le jeu de l'oie...Mouarf
Benoît |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 00:20:13
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Bonsoir Nefer,
Allons bon Nefer, vous savez très bien que je ne m’adressais pas aux participants de ce forum en général mais à Cyvonne en particulier. Je n’apprécie pas qu’elle minimise ma question et qu’elle la dénature, et je n’apprécie pas plus le ton qu’elle se permet de prendre ni ce qu’elle se permet me de dire, donc je le lui fait comprendre. Si vous l’avez pris pour vous, il ne le fallait pas.
J’espère quand même que les juristes ont le droit de poser des questions ici ? Parce que pour répondre à votre question, il fallait me citer mais sur un autre passage : « Le droit encadrant les baux à usage d'habitation n’est pas ma spécialité, d’où ma présence ici. »
Voilà... dans ces textes il y a des choses qui m’apparaissent évidentes, et d’autres moins – il semble que je ne sois pas le seul vu que je n’ai toujours pas de fondement juridique à la réponse.
Bonsoir Olivier,
Vous avez parfaitement raison, je ne m’en rend-compte que trop tard.
Mais votre lien est tout à fait éclairant. Il est vrai que quand on a un bailleur qui « selon ses propres dires fait rarement payer quoi que ce soit à ses locataires » on ne peut qu’apprécier cette logique dans les relations. Par conte, c’est cette même logique qui sert de fondement aux réponses : comme tous les propriétaire sont des gentils comme le mien, pourquoi, vous autres locataires, vous ne leur paieraient pas tout, y compris ce que vous ne leur devaient pas ? Soyez sympa en retour quoi !
o_Ô
______________________
Bonsoir M. MAILLET,
Merci de votre réponse.
Mais pourquoi mettre ainsi « à part » la situation de l’entreprise prestataire sollicitée par le bailleur pour réaliser le service pour son compte ? Dans cette situation nous excluons donc les dispositions de l’article 2 du décret ?
Qu’en serait il si le gardien ou le concierge était salarié d’une entreprise prestataire ? (exemple de l’intérim, ou d’une société de gardiennage qui proposent aussi leurs services pour des immeubles privés, ou de toute autre société de service dont le rôle est de proposer du personnel qualifié et apte à réaliser ces tâches, etc.) La souplesse offerte par ce choix de gestion doit bien être suffisamment attractive pour exister (fiche de paie, accident de travail, maladie, gestion du personnel en général, remplacement du personnel absent... => beaucoup de soulagement pour le bailleur)
Dans ce cas la rémunération serait récupérable aussi à 100% (société prestataire), et sans que l’on soit tenu de lui faire faire à la fois l’entretien de propreté ET l’élimination des rejets ?
Aussi, qu’en serait-il si « l’employé d’immeuble » de notre art. 2-d était salarié du bailleur, ou encore salarié du syndic ? Sa rémunération serait-elle récupérable en totalité, mais à la condition qu’il effectue cumulativement les deux activités ?
Je pensais qu’être un « gardien », un « concierge » ou un « employé d’immeuble » était un vocabulaire renvoyant aux activités confiées à ces différents salariés (tâches confiées dans le cadre de leur contrat de travail), pas à la qualité de l’employeur.
Je vous remercie de m’éclairer sur les positions à adopter sur ces différentes questions.
Par ailleurs, j’ai effectivement lu que des travaux étaient en cours pour réformer les dispositions actuelles. Il est vrai qu’il est fortement à souhaiter qu’elles seront plus claires et moins sujettes à interprétation – que ce soit pour la sécurité contractuelle et financière à la fois des bailleurs comme des locataires.
Mais si un nouveau Décret venait à apporter des réformes, ne serait-il pas applicable que pour l’avenir et pas aux situations passées pour lesquelles le décret actuel (87) demeurerait seul applicable ?
Merci encore de la patience que vous aurez de me répondre,
Cordialement,
sbx |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 00:32:00
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Il fallait lire « Bonsoir Benoix » et non olivier (sic !??)
Désolé, j’ai les yeux qui collent un peu à cette heure...
sbx |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 23:29:15
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Bonsoir SBX.
Une proposition du Minitère de l'emploi,du travail et de la cohésion sociale afin de modifier le décret du 26 août 1987 a été présenté ainsi.
Article 2:
a) Le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correpond a la dépense toutes taxes comprises, acquittés par le bailleur.Toutefois celui-ci doit s'assurer que ce contrat distingue [u]les dépenses rcupérables des autres dépenses.
A mon avis cela signifie que la marge bénéficiaire ne nous regarde pas. Nous devons nous locataires payés uniquement que les salaires plus les charges patronales.
b) Les dépense de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes.
c) Les dépenses de personnel correspondant à l'entretien des parties communes ou à la sortie des déchets sont exigibles, au titre des charges récupérables, en totalité, au prorata du temps affecté à ces tâches par le contrat de travail ou par tout autre document définissant les tâches du personnel.
d) Toutefois, lorsque l'entretien des parties communes [size=5]et la sortie des déchets sont assurés, en totalité ou en majeure partie, par un employé disposant d'un logement, en vertu de son contrat de travail, ces dépenses sont exigibles, au titre des charges récupérable, à concurrence des trois quarts de leur montant. Lorsque l'employé assure en totalité ou en majeure partie, l'une de ces deux fonctions, ces dépenses ne sont exigibles qu'a concurence de moité de leur montant, elles le sont à concurrence du quart de leur montant dans les autres cas.
Voila pour l'instant l'on attend .
Bonne soirée.
Roland MAILLET |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 23:40:37
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Bonsoir à toutes et à tous,
Bonsoir M. MAILLET, je vous remercie encore pour vos éclairages sur ma question.
Au risque de me répéter, je ne me sens pas sous la compétence de projets de loi. La situation que je tente d’éluder est bien présente (passée même puisque concerne la période 2001-2005.)
Ma réponse doit donc nécessairement être dans l’application des textes actuels en vigueur et dans la jurisprudence y afférente.
J’ai conscience aussi que ma position peut sembler assez arrêtée et que je suis peut être difficile à infléchir, mais de mon côté, je m’appuie sur :
¤ La convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles :
Je vous épargne des copier-coller, mais il y a des annexes intéressantes sur des nomenclatures de tâches confiées et d’emplois (qu’est-ce qu’un « gardien », un « concierge », un « employé », qualifié ou pas, etc.)
Notamment, le premier emploi de cette nomenclature : « l’employé d’immeuble » où l’on nous cite comme emplois repères :
Citation :
Poste repère - employé d'immeuble chargé des tâches matérielles dans l'ensemble immobilier, exécutant des travaux de nettoyage et/ou de manutention courante et/ou d'entretien d'espaces verts (tonte de gazons, arrosage, ramas sage de feuilles et propreté).
¤ Les considérations sur la qualité de l’employeur ne nous intéressent visiblement pas : d’une part cette convention collective le dit, d’autre part, le Décret de 87 le dit aussi (peu importe qui est l’employeur direct de l’employé d’immeuble, j’en conclue que ce peut notamment être une société prestataire)
¤ Un article 2-d du Décret ainsi rédigé :
Citation :
Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
¤ Une jurisprudence de la Cour de Cassation qui insiste sur cette rédaction en posant le principe suivant :
Citation :
Mais attendu qu'ayant énoncé, à bon droit, qu'aux termes de l'article 2c du décret du 26 août 1987, les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par celui-ci, et constaté que l'Office ne démontrait pas que son gardien remplissait ces deux tâches, le tribunal en a exactement déduit que M. Guiraud était en droit de réclamer le remboursement des charges indûment payées ;
(CCass – 07 mai 2002)
¤ C’est bien l’article 2-c qui est évoqué dans cette espèce, car il s’agissait d’un gardien. Mais l’article 2-d est rédigé rigoureusement de manière identique.
Je considère le principe énoncé par la Cour de Cass comme ayant une portée d’ensemble : le Décret a fixé comme charge récupérable la rémunération du personnel chargé du service assuré par le bailleur : [entretien de propreté des parties communes + élimination des rejets].
Si le service assuré par le bailleur n’est que partiel (une de ces deux tâches), c’est peut être à considérer certes comme un « services » mais pas comme un « service récupérable » au titre du Décret qui est limitatif et d’ordre public. Le seul service récupérable qu’il envisage est le service « global » (les deux tâches, cumulativement)
La vraie différentiation à faire entre les art. 2-c et 2-d n’est à mon avis que sur les taux différents qu’ils fixent (gardien ou concierge = 75% / employé d’immeuble = 100%). Il n’y a pas de différentiation à faire sur le « service. » Si il est reconnu cumulatif pour le 2-c, il doit nécessairement l’être aussi pour le 2-d.
Je n’arrive toujours pas à voir les foncements juridiques qui viendraient contredire cette interprétation (dans les textes actuels, en vigueur, ou dans la jurisprudence sur ces textes)
A force d’y réfléchir moi-même de mon côté, j’avoue avoir atteint une certaine conviction dans cette lecture. Je pensais en fait trouver ici plus simplement des situations semblables à la miennes qui auraient déjà été traitées, qui auraient déjà fait l’objet d’un départage (notamment devant un juge, le cas échéant) pour avoir des éclairages plus factuels sur des situations concrètes.
Je ne sais pas, du coup, si je suis le seul locataire dans cette situation à se poser cette question, ou si ma question est une fausse question.
J’aurais, ceci dit, une ultime interrogation :
L’article 2-a nous dit que :
Pour l’application du présent décret : a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise.
Qu’en serait-il si le service était assuré par un prestataire du type association, Loi 1901 ?
(dans la mesure où le Décret vise « l’entreprise », et qu’une association n’a pas le même statut juridique)
Je vous remercie encore,
Cordialement,
sbx |
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