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chipie123
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 Posté - 17 oct. 2004 : 18:27:56
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Bonjour à tous,
1/ Il y a une semaine, j'ai visité une maison via une agence immobilière.
2/ Mardi j'ai signé un engagement de location sur lequel n'est pas spécifié l'adresse du bien immobilier. J'ai établi un chèque représentant un mois de loyer et un autre chèque qui représente 60% des frais d'agence. Il est prévu, en cas de désistement de ma part, "que les sommes versées seront définitivement perdues et resteront acquises tant au propriétaire qu'à l'agence immobillière."
Le représentant du bailleur et moi-même avons signé cet engagement.
3/ Vendredi 15/10/04, je suis allée à l'agence pour signer le bail (date d'entrée dans les lieux = 15/10/04).
On m'a rendu les 2 chèques établis lors de la signature de l'engagement de location.
Je leur ai remis la plupart des pièces à joindre au bail : attestation employeur, avis d'imposition 2002-2003, 3 derniers bulletins de salaire, photocopie carte identité, lettre de caution solidaire...
Ensuite, nous devions aller faire l'état des lieux mais une fois arrivées à la maison, l'agent immobilier n'avait pas les clés. Nous sommes donc revenues à l'agence, où elle m'a remis :
- les 2 exemplaires du bail (non signés par l'ensemble des contractants) mais où il est prévu que je change les sols, les peintures et le papier peint contre un mois de loyer gratuit. Le propriétaire doit, quant à lui, faire quelques menues réparation.
- les 2 états des lieux (préalablement rempli par l'agent).
(non signés par l'ensemble des contractants)
- les clés du logement.
- J'ai réglé le mois d'octobre, les frais d'agence et les 2 mois de caution (mais je n'ai pas de récépissé).
Le lendemain je suis allée dans cette maison avec la personne qui s'est portée caution pour vérifier ce qui était stipulé sur l'état des lieux. J'ai pu constater que le tuyau de la douche fuit, que la porte de la salle d'eau ne ferme pas... J'ai pu constater que tout n'était pas déclaré.
Aujourd'hui je ne veux pas de cette maison. J'aimerai donc savoir si je peux encore redonner les clés et refuser de signer ce bail sans pour autant perdre l'agent que je leur ai donné.
Suis-je déjà trop engagée ?????,
Merci d'avance de votre aide
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 17 oct. 2004 : 19:19:19
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Comment avez-vous fait pour signer un état des lieux sans n'être jamais rentré dans ce logment.
Le bail étant signé, vous êtes engagés et ne pouvez renoncez sans y laisser des plumes.
Par ailleurs, ayant signé que vous effecturiez des travaux contre remise d'un mois de loyer, vous ne pouvez arguer du mauvais état du logement.
Par contre, les travaux pris en charge étant listés, vous pouvez adresser un état des lieux complémentaire et exiger que le bailleur, conformément à l'article 6a de la loi du 06/07/1989 de vous remettre un logement en bon état de réparation de toutes espèces (sauf pris en charge par vous).
Indiquez qu'en cas de refus, vous porterez le différent soit devant la commission dépârtementale de conciliation, soit devant le juge de proximité par le biais de demande d'une ordonnance "d'obligation de faire" (gratuit et rapide). |
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chipie123
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 oct. 2004 : 19:33:18
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Petite rectification :
En fait l'agent immobilier m'a donné tous les formulaires (état des lieux et bail), mais rien n'a été signé : ni par moi, ni par le propriétaire, ni par la caution solidaire.
Cependant j'ai les clés de la maison, puis-je donc encore faire marche arrière ?
Merci de me dire ce que vous en pensez suite à ces dernières infos. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 17 oct. 2004 : 19:40:52
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Les choses sont effectivement différentes : vous devez faire un état des lieux, il doit être contadictoire, exhaustif sans rien omettre.
tant que rien n'est signé, l'agence immobilière n'a aucun droit de retenir quelques sommes que ce soit, (loi Hoguet).
Consultez votre boite mail, un message vous y attend. |
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chipie123
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 oct. 2004 : 19:48:31
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Merci, je vais aller consulter ma boîte mail.
Puis-je vous poser une autre question ?
Etre en possession des clés d'un logement sans pour autant avoir signer de bail au préalable est-il légale ? |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 01:17:14
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Chipie 123 (tiens, c'est comme cela que l'on appelait une de mes frangines quand on était petits : "chipie", tout court en fait, pas "chipie 123"),
Vous avez les clés, ce qui signifie que le bien loué vous a été ‘délivré’ comme ceci est qualifié en droit par le Code civil. En conséquence, vous êtes bel et bien sous bail même si vous n'avez pas encore signé et retourné le contrat de bail écrit qui vous a été remis après entrevue avec l’agence, d’autant que vous n’avez pas arraché ce bail à signer des mains de l’agence et que, de plus, faits positifs, vous avez effectué maints actes relatifs à la location en cause (remise de chèques pour un mois de loyer, les frais d’agence, le dépôt de garantie, ceci en sus de votre engagement de location intervenu plus en amont) : pour l'heure votre bail est oral et n'en est pas moins juridiquement totalement en vigueur dans cette forme orale là.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 18 oct. 2004 01:17:47 |
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chipie123
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 13:39:49
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[quote]Initialement entré par Pierre MARIE
Chipie 123 (tiens, c'est comme cela que l'on appelait une de mes frangines quand on était petits : "chipie", tout court en fait, pas "chipie 123"),
Je suis ravie de vous avoir fait rappeler de bons souvenirs (je l'espère) via mon pseudo !
Si je leur rends les clés en les remerciant de m'avoir permis de faire visiter la maison à mes parents, peut-on toujours considérer que je suis engagée ?
(Sachant que j'ai accepté les clés pour vérifier l'état des lieux qu'a préparé l'agent immobilier) |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 18:22:19
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Chipie123, l'article 3 de la loi stipule " Le contrat de location est établi PAR ÉCRIT ......"
Ceci est une prescription IMPÉRATIVE, car l'ensemble de la loi est d'ordre public et nul ne peut y déroger.
Il ne peut y avoir de bail oral !!! celà s'avérait illicite !!! |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 18:41:05
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ad-honores,
Si, tel que je comprends votre dernière intervention, chipie 123 n'a aucune obligation vis à vis de l'agence, que penser de l'agence qui louerait ce bien à une autre personne sous prétexte que Citation :
Chipie123, l'article 3 de la loi stipule " Le contrat de location est établi PAR ÉCRIT ......"
Ceci est une prescription IMPÉRATIVE, car l'ensemble de la loi est d'ordre public et nul ne peut y déroger.
Il ne peut y avoir de bail oral !!! celà s'avérait illicite !!!
Christophe |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 05:20:49
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* Non, non, Ad-H, attention, ce que vous dites n'est pas exact et, en le répétant comme vous le faites là, vous risquez d'induire Chipie123 en erreur :
le fait que l'article 3 de la loi de 1989 sur les baux d’habitations non meublées dise, en sa première phrase, que le "contrat de location" doit être établi par écrit ne veut absolument pas dire qu'il ne puisse pas y avoir de bail oral valide, un bail de cette nature ayant toutes les caractéristiques qu’il a de par les éléments de fait qui lui sont attachés et produisant en conséquence tous les effets qui lui sont dès lors propres : vous confondez le bail et le contrat qui le traduit
(de plus voyez l'avant dernière phrase de cet article 3 : « Chaque partie peut à tout moment […] » ).
* Chipie123,
Au vu de ce que vous avez décrit, vous vous êtes engagée de façon avancée et vous êtes présentement titulaire d’une location avec un bail qui se trouve être oral à ce stade puisque vous n’avez pas retourné le contrat écrit couvrant le bail de cette location.
Si, maintenant, toutefois, vous ne voulez plus le logement, vous aurez, en respectant les dispositions de la loi de 1989 sur les baux (en l'espèce, les articles 10 et 15), à donner préavis de trois mois pour vous désengager de ce bail.
A moins que vous puissiez, sans trop de casse, vous désengager par négociation avec l‘agence pour le cas où celle-ci accepterait de remettre le bien en location avec un autre locataire qu’elle trouverait de suite.
* Le texte de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées est à : : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp .
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 19 oct. 2004 05:21:57 |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 09:21:50
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Et que penser d'un professionnel qui exige la signature d'un engagement de location en percevant des fonds?? Illicite ou non ???
Que ce même professionnel, propriétaire, en son nom propre (et non par l'intermédiaire d'une SCI) du bien donné en location, et qui exige de percevoir des honoraires de rédaction de bail, alors même qu'il loue directement ?? Illicite ou non ???
Pierre MARIE,
À vous en croire, peu importe la portée d'ordre public de la loi qui exige un bail écrit .
Pour ce qui me concerne, j'interprète la première phrase du dernier paragraphe, la possibilité pour l'une des parties, d'exiger un bail écrit pour les baux antérieurs à l'e,trée en application de la loi du 06/07/1989.
S'il en était autrement, de mon point de vue, il aurait été beaucoup plus simple pour le législateur de dire "les baux d'habitations soumis à la présente loi peuvent écrit ou oraux". Celà aurait été tellement plus simple, n'est-il pas ????
D'ailleurs, la cour d'appel de Nîmes, par un arrêt en date du 20/09/2001 a jugé "en cas de refus du locataire (de mise en conformité par un bail écrit) le bailleur pourrait demander la résiliation judiciaire du bail".
À contrario, à défaut de bail écrit et signé, le locataire peut demander la résiliation judiciaire de ce dernier !!! |
Edité par - Ad-honores le 19 oct. 2004 09:25:32 |
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Pierre MARIE
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2960 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 14:20:57
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Ad-honores,
* La loi n' "exige" pas un "bail écrit" comme vous l’écrivez : elle impose (début de l’article 3 de la loi de 1989) que le "contrat de location" soit "établi par écrit", ce qui est juridiquement bien différent et, par ailleurs, qu’il soit procédé à l’ "établissement d’un contrat conforme aux dispositions" de cet article si une des parties entend l’ "exiger" (fin du dit article).
Comme déjà dit plus haut, il ne faut pas confondre le bail et le support - écrit ou non - qu'il peut avoir : un bail peut parfaitement exister en étant oral.
Revoyez à cet effet le Code civil, en particulier en ses articles 1714 et suivants.
C'est d'ailleurs en considération notamment des articles 1714 et 1715 du CC que Chipie est présentement, si l'on prend en compte l’ensemble de ce qu'elle indique, titulaire présentement d'un bail oral et qu'elle a à ce titre des droits et des obligations.
La première phrase du dernier alinéa de l’article 3 de la loi de 1989 a une portée générale et ne s’applique pas, au contraire de ce dont vous faites l’hypothèse, qu’aux baux qui existaient avant cette loi : elle s’applique à tous les baux du champ de la dite loi, quelles que soient les dates de naissance de ces baux.
* Que l’agence à laquelle a eu à faire Chipie ait foulé aux pieds la loi Hoguet pour ce qui est de sa rémunération en faisant comme elle a fait en matière de réservation et d'honoraires y afférents est une autre chose, qui ne met pas pour autant à bas l’existence de l’engagement de Chipie.
* Il n’est pas exact de dire que « à défaut de bail écrit et signé, le locataire peut demander la résiliation judiciaire de ce dernier » : une telle demande ne serait recevable que si il a eu échec, dont la preuve devrait être apporté, à l’établissement d’un contrat écrit selon le mécanisme de la première phrase du dernier alinéa de l’article 3 susmentionné.
Pierre |
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chipie123
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 14:27:26
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Bonjour à tous,
Je viens vous apporter de nouvelles infos :
- je n'ai plus les clés (c'est l'agence qui les a à ce jour), mais je n'ai toujours pas dit que je ne veux plus louer la maison.
- petites précisions : l'adresse de la maison est erronée (elle concerne la maison d'à côté : elle appartient aussi à mon propriétaire et il la loue déjà !) : sur le bail et sur l'état des lieux (qui sont en ma possession et qui ne sont toujours pas signés) ainsi que sur l'assurance logement que j'ai souscrite à compter du 15/10/04.
- j'ai remis les chèques (loyer, dépôt de garantie, frais d'agence) en même temps que l'attestation d'assurance logement.
Donc peut-on donc en conclure que je me suis engagée à louer une maison qui se trouve déjà être louée ?
Dans ce cas, ne serait-ce pas illégale ? |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 14:44:43
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Hum, cela serait sans doute un peu difficile de soutenir une argumentation d'erreur substantielle de votre part sur la chose, l'agence pouvant de son côté assez facilement avancer l'erreur purement matérielle de désignation sur les documents : en versant, comme vous l'avez mentionné plus haut, le mois d'octobre du loyer, les frais d'agence et les 2 mois de caution pour une maison que vous ne pouvez nier avoir visitée vide ainsi qu’en remettant un certificat d’assurance souscrit par vous, vous vous êtes engagée sérieusement (à moins que vous puissiez dire que vous avez l'habitude de verser comme cela des tirées de chèques de loyer, de caution, d’honoraires pour des maisons et de souscrire des contrats d’assurance pour des biens comme ça). Essayez la négociation si, au bout du compte, vous preniez la décision de vouloir vous désengager...
Pierre |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 18:00:23
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Citation :
Initialement entré par Pierre MARIE
Ad-honores,
* La loi n' "exige" pas un "bail écrit" comme vous l’écrivez : elle impose (début de l’article 3 de la loi de 1989) que le "contrat de location" soit "établi par écrit", ce qui est juridiquement bien différent et, par ailleurs, qu’il soit procédé à l’ "établissement d’un contrat conforme aux dispositions" de cet article si une des parties entend l’ "exiger" (fin du dit article).
Comme déjà dit plus haut, il ne faut pas confondre le bail et le support - écrit ou non - qu'il peut avoir : un bail peut parfaitement exister en étant oral.
Revoyez à cet effet le Code civil, en particulier en ses articles 1714 et suivants.
C'est d'ailleurs en considération notamment des articles 1714 et 1715 du CC que Chipie est présentement, si l'on prend en compte l’ensemble de ce qu'elle indique, titulaire présentement d'un bail oral et qu'elle a à ce titre des droits et des obligations.
La première phrase du dernier alinéa de l’article 3 de la loi de 1989 a une portée générale et ne s’applique pas, au contraire de ce dont vous faites l’hypothèse, qu’aux baux qui existaient avant cette loi : elle s’applique à tous les baux du champ de la dite loi, quelles que soient les dates de naissance de ces baux.
* Que l’agence à laquelle a eu à faire Chipie ait foulé aux pieds la loi Hoguet pour ce qui est de sa rémunération en faisant comme elle a fait en matière de réservation et d'honoraires y afférents est une autre chose, qui ne met pas pour autant à bas l’existence de l’engagement de Chipie.
* Il n’est pas exact de dire que « à défaut de bail écrit et signé, le locataire peut demander la résiliation judiciaire de ce dernier » : une telle demande ne serait recevable que si il a eu échec, dont la preuve devrait être apporté, à l’établissement d’un contrat écrit selon le mécanisme de la première phrase du dernier alinéa de l’article 3 susmentionné.
Pierre
Pierre MARIE,
Pour ma part, je ne peux souscrire à l'interprétation que vous faites de la première phrase de l'article 3 de la loi.
En effet, il ne s'agit pas du bail mais du contrat de location, dites moi où est la différence?
Quoiqi'il en soit, la loit spécifie que ce dernier DOIT ÊTRE ÉCRIT, et qu'il n'est pas possible dans le cadre de la loi de 1989 de conclure des baux oraux, ce qui est dérogatoire à l'article 1714 du code civil.
Ce n'est pas le seul texte d'ordre public qui soit dans sa globalité, soit dans certaines de ses dispositions sont dérogatoires au code civil !!
Je constate que dans ce cas d'espèce vous êtes partie prenante de l'agence. Erreur sur le logement et l'adresse, pas grave simple erreur matérielle, absence de contrat écrit, malgré l'obligation edictée par l'article 3, no problème : bail oral, etc, etc...
ja jurisprudence de la cour d'appel de Nîmes accordant la résiliation du bail au profit du bailleur car refus du locataire du bail écrit , vous écartez d'un revers de manche, la résiliation au profit du locataire si absence de contrat écrit, etc...
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 20:48:10
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Sur le présent sujet, j'aurais tendance à suivre l'argumentation de Pierre-Marie.
Le bailleur pourra démontrer que le contrat est valide puisqu'il y avait accord sur la chose et le prix. La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat doit être écrit mais ne précise pas que serait, pour autant, invalidé les baux passés par oral. Si on suit l'argumentation d'Ad-Honores, tous les locataires entrés après la promulgation de la loi sans bail écrit pourrait à juste titre être considéré comme occupant sans droit ni titre (et le forum a démontré qu'il y en avait pléthore...). Le principe, ennoncé par PM, de résiliation uniquement sous réserve que soit prouvé l'échec de la demande de la passation du bail par écrit me semble plein de bon sens.
Cordialement.
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 01:23:29
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Puisque Ad-Honores évoque une jurisprudence de la cour de Nîmes, les lecteurs intéressés par le présent débat pourront également consulter l'arrêt de la 3eme chambre civile de la cour de cassation en date du 24 janvier 1996, n° de pourvoi : 91-18227.
Le résumé publié au Bulletin est ainsi rédigé : "N'inverse pas la charge de la preuve la cour d'appel qui, pour condamner une partie au paiement d'une somme à titre de loyers, retient souverainement que la personne ayant été en relation avec le propriétaire lors de la conclusion d'un bail verbal était, en l'absence de preuve contraire, le locataire".
A mon humble opinion, cet arrêt démontre que le juge - et c'est son rôle - essaiera bien de dégager la volonté des parties même en l'absence de signature formelle du bail.
En revanche, je pense que Chipie a, malgré tout, de bonnes chances de pouvoir négocier la restitution d'une partie substantielle des frais d'agence voire des loyers qu'elle a déjà versé. Sans remettre en cause la pertinence de son analyse, il me semble que les conseils prodigués par Pierre-Marie en vue d'une négociation amiable sont un peu trop consensuels dans le cadre des faits énnoncés par Chipie. Une demande dont le fond serait légèrement plus comminatoire aurait probablement plus de chances de prospérer car, pour reprendre les termes employés par Pierre-Marie, il convient de ne pas perdre de vue que l'agence a foulé aux pieds la loi Hoguet. Or, Chipie n'a rien à perdre de plus que ce qu'elle a déjà versé (si ce n'est les loyers exigibles jusqu'au terme du préavis) alors que le représentant de l'agence pourrait avoir à répondre de son infraction au pénal. Lui rappeler les risques auxquels il s'expose en cas de litige porté devant les tribunaux pourrait l'amener à considérer la demande en remboursement de Chipie avec une toute nouvelle mansuétude.
Qu'en pensez vous Pierre-Marie ?
Cordialement
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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chipie123
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 20:56:03
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Bonjour à tous,
Tout d'abord merci pour vos conseils et vos connaissances.
je viens donc vous dire où j'en suis :
J'ai vu l'agent immobilier et lui ai dit que je ne prenais pas la maison en location. Elle a été compréhensive et va essayer de demander au directeur de l'agence (qui est également le propriétaire de la maison) de ne pas encaisser mes chèques (et ce, malgré mon désistement) dans la mesure où je suis prête à pendre un autre logement via leur agence.
En cas de refus de la part du proprio, et donc s'il encaisse mes chèques, je n'hésiterai pas à suivre vos conseils.
Pour l'instant, je n'ai pas connaissance de sa décision, mais je ne manquerai pas de vous faire part de l'évolution de cette affaire.
Bonne soirée à tous,
Chipie 123 |
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chipie123
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 18:22:26
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Bonjour à tous, Voici la suite de l'aventure !
Mon propriétaire et directeur d'agence propose :
" si je loue un autre logement via leur agence immobilière, il me rend le chèque des 2 mois de caution, le chèque des frais d'agence, mais encaissera le chèque du loyer d'octobre à titre de dédommagement (il a fait allusion au préavis de 3 mois qu'il aurait pu exiger !). En ce qui concerne le nouveau logement, il ferait une réduction de 30 % sur les frais d'agence."
"dans le cas où je louerais un autre logement sans toutefois passer via leur agence, il encaisserait le chèque de loyer d'octobre + les frais d'agence."
Que pensez-vous de ce deal ? Est-ce honnête de la part d'un directeur d'agence d'encaisser uniquement le loyer qui ira tout droit dans sa caisse personnelle (puisque proprio de la maison), plutôt que les frais d'agence ?
Merci
Chipie123 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 18:43:41
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Le loyer d'octobre ne représente pas un mois complet de location il me semble compte-tenu des éléments indiqués dans votre sujet initial ?
Dans toute transaction, et votre situation en est l'exemple, il est nécessaire de savoir "jusqu'ou aller".
Vous avez des avis divergents sur vos droits et obligations. Le recours à la justice est long, fastidieux et...incertain !
Reste à savoir si l'agence va être en possibilité de vous procurer un autre bien à louer ?
Dans ce cas, le deal me semble "acceptable".
Dans l'autre cas, bien moins.
Mais, vous seule êtes à même de connaître les offres de location proposées par cette agence.
Christophe |
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