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 Sujet  |
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mawaheb
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 18 mars 2004 : 14:08:47
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Un syndic peut-il mettre en place un fond spécifique d'impayé alors qu'existe déjà un fond de trésorerie ?
Merci
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 04:53:43
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Bonjour,
Un "fond de trésorerie" n'est pas destiné à combler les impayés.
Le syndic doit agir en recouvrement des charges impayés.
A bientôt.... |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 13:33:16
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Le syndic doit être particulièrement diligent à recouvrer les créances du syndicat, c'est entendu. Il y a cependant des cas où régler la question par un : "Le syndic n'a qu'à ..." ne suffit pas. Ils ne sont pas rares : copropriétaires totalement insolvables dont il faut faire saisir les lots, lots en déshérence, lots acquis par un marchand de biens sans trésorerie qui utilise sans vergogne le syndicat comme banquier. En de tels cas, les charges afférentes à ces lots ne sont pas payées pendant plusieurs mois, voire quelques années, et le syndic, tout diligent soit-il, ne peut faire autrement que demander à l'assemblée, outre un budget réaliste pour l'acomplisssement des procédures judiciaires, une avance de trésorerie à hauteur des impayés, à moins que l'assemblée préfère ne pas payer certains fournisseurs, avec les conséquences que cela doit entraîner.
L'augmentation de l'avance permanente de trésorerie est, dans certaines situations, le seul moyen de pouvoir assurer la continuité de l'administration et de l'entretien de l'immeuble pendant un certain temps. L'existence de cette avance doit être prévue par le règlement de copropriété. Son montant est arrêté par l'assemblée générale.
Notons que sous le régime désormais obligatoire du paiement des charges par provisions trimestrielles, si tous les copropriétaires versent leurs provisions dans le premier mois du trimestre et que le budget correspond à la réalité, l'avance permanente de trésorerie est inutile. Elle ne sert en fait, hors incidents graves, qu'à pallier les retards de paiement de certains copropriétaires.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 16:18:12
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Barde fait exactement le point.
On peut simplement ajouter qu'il est préférable d'isoler le fonds de couverture des impayés par rapport au fonds de roulement classique.
Celui ci peut effectivement couvrir des impayés modestes, bien qu'il ait vocation de préférence à couvrir une insuffisance du budget prévisionnel.
S'il y a un (ou plusieurs) dossier(s( de recouvrement, le syndicat doit inviter l'assemblée à voter un crédit de couverture. Il n'y a pas d'autre solution, surtout qsuand par ailleurs tout le nécessaire a été fait sur le plan judiciaire. La décision est prise à la majorité de l'article 24. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 02:50:36
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Il faudrait voir surtout si le syndic est un gestionnaire ou non.
A savoir s'il est compétent pour établir un budget prévisionnel de façon à ce que les copropriétaires ne soient pas "dépassés" par des dépenses improvisées.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 00:19:33
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En clair, il y aurait des impayés parce que le syndic dépense trop. Un peu vite dit.
Outre les cas particuliers que j'ai cité dans mon message précédent qui pénalisent surtout les petites copropriétés, les impayés se rencontrent surtout dans les immeubles habités par une population modeste où les charges incompressibles sont de montant élevé. Une parfaite maîtrise des dépenses n'a que peu d'influence sur le taux d'impayés. A supposer qu'une amélioration de la gestion fasse baisser les charges de 20%, il y aura toujours autant d'impayés, car 80% de beaucoup, c'est encore beaucoup. Dans de tels immeubles il y a un taux d'impayés irréductible que le syndic se doit de maintenir au minimum possible par une attitude draconienne et nécessairement impopulaire. Une fois ce taux d'impayé constaté, il faut ajuster l'avance permanente de trésorerie en conséquence. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 00:43:31
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D'accord avec vous PF. BARDE.
Mais il faudrait, et ce ne sont pas les exemples qui manquent sur ces forums, que les syndics soient de vrais gestionnaires, qu'ils établissent un budget prévisionnel qui tienne la route et ne soit pas dépassé de 30% comme je le vois souvent, pour la plupart du temps des questions légitimes qui demeurent sans réponse, et des travaux faits à son initiative, sans consultation ni approbation du syndicat, mais qui ne sont pourtant pas des "travaux d'urgence". Il faut bien qu'ils passent quelque part ces dépassements de 30% !
De cette façon nous serons d'accord.
Amicalement.....
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 17:07:03
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Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
Le syndic doit être particulièrement diligent à recouvrer les créances du syndicat, c'est entendu. Il y a cependant des cas où régler la question par un : "Le syndic n'a qu'à ..." ne suffit pas. Ils ne sont pas rares : copropriétaires totalement insolvables dont il faut faire saisir les lots, lots en déshérence, lots acquis par un marchand de biens sans trésorerie qui utilise sans vergogne le syndicat comme banquier. En de tels cas, les charges afférentes à ces lots ne sont pas payées pendant plusieurs mois, voire quelques années, et le syndic, tout diligent soit-il, ne peut faire autrement que demander à l'assemblée, outre un budget réaliste pour l'acomplisssement des procédures judiciaires, une avance de trésorerie à hauteur des impayés, à moins que l'assemblée préfère ne pas payer certains fournisseurs, avec les conséquences que cela doit entraîner.
L'augmentation de l'avance permanente de trésorerie est, dans certaines situations, le seul moyen de pouvoir assurer la continuité de l'administration et de l'entretien de l'immeuble pendant un certain temps. L'existence de cette avance doit être prévue par le règlement de copropriété. Son montant est arrêté par l'assemblée générale.
Notons que sous le régime désormais obligatoire du paiement des charges par provisions trimestrielles, si tous les copropriétaires versent leurs provisions dans le premier mois du trimestre et que le budget correspond à la réalité, l'avance permanente de trésorerie est inutile. Elle ne sert en fait, hors incidents graves, qu'à pallier les retards de paiement de certains copropriétaires.
Cordialement
P.F. Barde
Bonjour,
Nous allons prochainnement passer en Syndic bénévole.
Le Syndic actuel n'a pas procédé aux recouvrement des impayés depuis 2 ans.
Du coup il nous va nous transmettre 4000 euros de créances impayées (un seul copropriétaire bailleur sour le régime de la loi de 1948).
Le hic est que le fonds de roulement (maintenu par le Syndic dans ses comptes malgré l'absence de texte dans le RDC) est déjà épuisé !
Lors de la prochaine AG, nous avons l'intention d'apporter des modifications au budget 2006.
Dans notre projet rectificatif, nous avions - à tort - pensé qu'il suffisait simplement de prévoir une ligne frais de procédure pour nous permettre d'avoir des fonds pour récupérer la créance auprès du copropriétaire défaillant.
Mais après plusieurs recherches sur Internet, j'ai l'impression que nous n'avons pas le droit de mettre cette ligne au budget prévisionnel (il ne s'agit pas de charges courantes).
Poutant nous avons besoin d'argent pour effectuer un minimum de relance et peut-être devoir faire à des frais judiciaires.
- Pouvez-vous me confirmer (ou le contraire) que l'on ne peux pas assimiler à des charges courantes les dépenses nécessaires aux recouvrements des impayés ?
- Faut-il donc aussi prévoir de faire voter, à la majorité de l'article 26, une avance de trésorerie pour gérer les impayés comme le préconise votre réponse ?
- Sommes-nous obligés de provisionner la totalité de la créance à recouvrir ou bien pouvons-nous nous contenter de la moitié seulement ? (il s'agit ici d'avoir les moyens financiers de poursuicvre le corpropriétaire qui ne paye pas).
- Si oui, que se passera-t-il si les copropriétaires s'oppose à cette résolution ? Dans ce cas, le Syndic pourrait-il dégager sa responsabilité en matière de recouvrement de créances, faute de moyens ?
- Le nouveau Syndic devra-t-il obtenir une autorisation du Syndicat pour engager la responsabilité de l'ancien syndic en matière de recouvrement de créances ?
PS : J'ai noté qu'il faudra faire voter à l'article 26 la modification du RDC pour que cette avance de trésorerie permanente s'oppose à tous OU bien la rembourser (ce que nous ne pouvons faire actuellement car l'argent n'est déjà plus en caisse).
Merci d'avance pour votre aide.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 17:21:12
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Quel est le montant des sommes dues par ce copropriétaire-bailleur ?
Pourquoi n'avez vous pas réagi plus tôt ?
François
Dura lex,sed lex. |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 17:34:11
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Quel est le montant des sommes dues par ce copropriétaire-bailleur ?
Pourquoi n'avez vous pas réagi plus tôt ?
François
Dura lex,sed lex.
Il doit 4 1347,37 euros.
Le CS a toujours demandé à ce que les relances d'impayés soient faites (en RAR au Syndic) mais il n'en a toujours fait qu'à sa tête en ne répondant jamais à nos courriers.
De toute façon, nous avons décider d'écourter son mandat pour refus de respecter les décisions d'AG. Il va donc s'en aller... 
Dans le futur, ce qui nous importe c'est la situation lorsque nous seront Syndic Bénévole et les moyens pour faire face rapidement à cette situation.
Quelqu'un a t-il des infos sur l'avance de trésorie pour faire face aux impayés ? Merci. |
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