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fredmac
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 22 mars 2004 : 10:25:47
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Bonjour,
J'ai acheté un appartement il y a maintenant un an équipé d'une véranda d'environ 15 m2, construite par le premier propriétaire il y a environ une dizaine d'année (je crois).
Première surprise: J'ai appris il y a peu que le véranda ne pouvait pas faire parti de la surface "loi carrez" et pourtant le certificat présenté par le vendeur lors de la vente faisait bien mention de la véranda (Il a noter que le vendeur a simplement repris le certificat ayant servi lors de son opération d'achat il y a 3 ans).
Deuxième angoisse: Un propriétaire de ma résidence que je qualifierai de "procédurier" pour être poli à décidé de porter plaine en mairie contre la résidence à propos des vérandas. En effet cette plainte s'oriente plus vers mon voisin qui a acheté l'appartement équipé lui aussi d'une véranda mais pour laquelle l'ancien propriétaire n'aurait pas fait de demande d'autorisation.
En ce qui me concerne pour moi ça se corse: ma véranda a été carrelé à l'identique du salon et la baie vitrée a été retirée. Il pariait que ces opérations sont illégales.
Si mon voisin porte effectivement plainte, qu'est ce je risque ?? (je me sens un peu de le dindon de la farce n'ayant pas été au courant de cette législation lors de l'acquisition de mon bien)
Merci de votre aide
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a n a r i l d
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 15:21:19
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Bonjour,
Ce que nous savons chez ANARILD c'est qu'une véranda est prise en compte pour la valeur locative cadastrale soit pour sa totalité soit pour 60%.
Autrement dit votre véranda de 15m² représente une surface pondérée soit de 15m² si elle est chauffée et soit 9 m² si elle ressemble à un jardin d'hiver.
Si elle a reçu l'accord implicite de la mairie par un DT, il est difficile de comprendre votre gêne ?
Votre véranda est imposée comme une construction en fait qu'importe la Loi Carrez car vous payez dessus et bien, ou même très bien...
12/20 AB et 20/20 Parfait CQFD.
La prescription est comme l'usucapion de trente ans...
Association Nationale des Assujettis réguliers aux Impôts Directs Locaux. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 16:44:19
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Anarild sait apparemment faire des remarques constructives. C'est déjà mieux assujettis certes mais "en progrès ce trimestre".
bp |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 mars 2004 : 16:45:47
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Bonjour,
Pour installer une veranda il faut l'accord des copropriétaires
donné en assemblée générale.
Si cet accord n' a pas été donné l'un d'entre peut demander
au TGI la démolition de ladite veranda.Dans ce cas ,la prescription
est de 30ans.
Si vous êtes en règle pas de problème ! sinon vous avez une sacrée
épée de Damoclés au dessus de votre tête.
Une autorisation verbale ne peut pas être assimilée à la procédure
réglementaire.
Bonne chance.
Cordiales salutations
François GHERARDI |
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fredmac
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 11:21:25
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Merci de vos conseils
Comme mon voisin menace toujours d'entamer des procédures, j'ai pris quelques renseignements que j'espère valides:
Ma Véranda de 15 m2 à été construite en 1995 (par une SCI à l'époque propriétaire de l'appartement) et l'autorisation de sa construction a été donnée par l'Assemblée générale (j'ai le procès verbal - OUF).
Il est possible qu'une DT n’ait pas été demandée à la mairie pour cette construction. Si oui quels sont les risques?? (D’après mes renseignements il y a prescription et je ne risque plus rien).
Cette véranda a été construite sur une partie privée, la terrasse, dont je suis pleinement propriétaire (ce n'est pas une jouissance privative). La véranda est chauffée, la baie vitrée entre le salon et cette véranda a été retirée et elle a été carrelée. Est-ce légal ?? (Mon voisin m'affirme que c'est illégal)
Ce voisin "procédurier" exige aussi un re-calcul des tantièmes sur la base que la destination du local (véranda) a été modifiée (baie vitrée retirée). En a t il le droit ???
Merci encore de votre aide.
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a n a r i l d
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 16:49:54
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Bonjour,
Votre voisin regorge de certitudes.
Pour modifier les tantièmes, il faut une résolution de l'AG et modifier en conséquence le RC réglement de copropriété.
Il est certain que vous avez une surface plus grande à chauffer, les tantièmes de chauffage pourraient être majorés,...
Pour la mairie la prescrition est de deux ans.
Etes vous en règle au regard des impôts directs locaux?
La véranda n'a pas du être signalée si elle ne l'a pas été en Mairie.
ANARILD
Mieux Comprendre
Association Nationale des Assujettis réguliers aux Impôts Directs Locaux. |
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MYR21
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 21:40:41
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Il y a prescription en matière d'urbanisme : 3 ans je crois.
Plus rien à craindre de la part de la commune.
Rien à craindre non plus de la part des services fiscaux car la véranda ne fait pas partie de la surface habitable.
Problème plus délicat vis à vis de la coprop car comme disait un des intervenants il y a maintenant plus de volume à chauffer (si il s'agit d'un chauffage collectif).
De toute façon il faudrait une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour refondre les tantièmes : cela pourrait se faire pour les charges de chauffage et pour les charges générales puisqu'il y a eu augmentation de la superficie privative.
Quelle est la suite de votre affaire ? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 21:49:13
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Myr,
Avez-vous regardé la date de ce fil de discussion?
Dernier message: 26 Mar 2004 : 16:49:54..... soit il y a exactement 18 mois...
A mon avis, fredmay (l'instigateur du fil) a depuis longtemps obtenu sa réponse. Et il est fort improbable qu'il revienne vérifier.
Cordialement,
Pégase |
Edité par - Pégase le 27 sept. 2005 21:51:52 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 01:12:11
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Bouzigues est le petit "fillot" de a n a r i l d.
Une véranda pour les services des impôts fonciers est prise en compte sa surface est peut être pas au sens de la loi habitable mais au sens du code général des impôts, sa contenance est prise en compte comme surface utile.
Les évaluations des valeurs locatives cadastrales reposent sur cette contenance, les espaces sous 1m80 sont donc également pris en considération.
Les annes type garage, cave, cellier, grenier, comble,également en appliquant un coefficient de pondération pour tenir compte de l'usage de ces annexes.
Pour plus de précisions, la valeur locative cadastrale est sur gOOgle.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 10:59:05
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Ben alors Bouzigues, vous vous la jouez 'intemporel' aussi?...
Pégase |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 11:56:12
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Citation :
Initialement entré par MYR21
Il y a prescription en matière d'urbanisme : 3 ans je crois.
Plus rien à craindre de la part de la commune.
Rien à craindre non plus de la part des services fiscaux car la véranda ne fait pas partie de la surface habitable.
Problème plus délicat vis à vis de la coprop car comme disait un des intervenants il y a maintenant plus de volume à chauffer (si il s'agit d'un chauffage collectif).
De toute façon il faudrait une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour refondre les tantièmes : cela pourrait se faire pour les charges de chauffage et pour les charges générales puisqu'il y a eu augmentation de la superficie privative.
Quelle est la suite de votre affaire ?
Si une véranda ne fait pas partie de la surface habitable, elle doit faire partie de la superficie privative "loi carrez"
jcm |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 13:47:00
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Les vérandas font effectivement partie de la surface "carrez" (plancher clos et couvert).
Mais si cette "véranda" est chauffée, ce n'est plus une véranda au sens du R 111-10, mais une surface habitable.
Non ?
RC |
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MYR21
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 15:10:40
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par MYR21
Il y a prescription en matière d'urbanisme : 3 ans je crois.
Plus rien à craindre de la part de la commune.
Rien à craindre non plus de la part des services fiscaux car la véranda ne fait pas partie de la surface habitable.
Problème plus délicat vis à vis de la coprop car comme disait un des intervenants il y a maintenant plus de volume à chauffer (si il s'agit d'un chauffage collectif).
De toute façon il faudrait une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour refondre les tantièmes : cela pourrait se faire pour les charges de chauffage et pour les charges générales puisqu'il y a eu augmentation de la superficie privative.
Quelle est la suite de votre affaire ?
Si une véranda ne fait pas partie de la surface habitable, elle doit faire partie de la superficie privative "loi carrez"
jcm
A mon humble avis, il n'y a pas de rapport entre la loi Carrez (superficie privative) et la superficie habitable du code de l'habitation. Il y a simplement des ressemblances (surtout à cause de cette affaire des auteurs sous 1,80 m).
D'autre part, il ne faut pas confondre privé et privatif.
(Exemple : les superficies en dessous de plafonds de 1,80 m sont bien des parties privées, mais ne sont pas des parties privatives)
Un balcon peut parfois être une partie privée : dans le cas le simple fait de le fermé le rend privatif dans son sens donné par la loi Carrez.
Un balcon peut parfois être aussi une partie commune dont l'usage, la jouissance est particulière, exclusive (tout dépend comment il a été désigné dans l'état descriptif de division) : Dans ce cas on ne peut pas le fermer.
Si il a été fermé quand même, c'est une infraction par rapport à son vrai propriétaire qui est le syndicat des copropriétaires. Dans cette hypothèse : il y a un usufruitier (usus + fructus) d'un coté, et d'un autre coté il y a le propriétaire de la nue propriété et d'une certaine partie de l'usus (puisque il peut y avoir des restriction quant à l'usage du balcon dans le réglement intérieur).
J'aurais bien aimé que l'on confirme ou infirme cette vision des choses.
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MYR21
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 15:57:59
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Citation :
Initialement entré par rochar
Les vérandas font effectivement partie de la surface "carrez" (plancher clos et couvert).
Mais si cette "véranda" est chauffée, ce n'est plus une véranda au sens du R 111-10, mais une surface habitable.
Non ?
RC
Une chose est sûre : les véranda sont exclues de la superficie habitable dans tous les cas. Le texte est très explicite là dessus :
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie de combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, autres volumes vitrés, locaux communs, et autres dépendances du logement ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre.
Donc même si on ferme une loggia ou un balcon pour transformer en veranda (c'est à dire en pièce vitrée) ça ne devient pas habitable.
En revanche, si on transforme en chambre à coucher (avec du mur) : ça devient habitable.
Quant à savoir si une loggia ou un balcon transformé en véranda devient de la superficie privative, j'ai élaboré ma petite théorie là dessus (voir post plus haut et l'autre sujet de discution).
Je crois que ça dépend essentiellement de la manière qu'a été décrit le balcon ou loggia dans le réglement de division. J'espère que le débat pourra intéresser les Internautes de ce site.
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:02:38
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Je ne crois pas !
On peut très bien avoir, à mon avis, des surfaces habitables en verrières, chauffées, éclairées et répondant à la réglementation thermique, acoustique, ...du CCH.
Ce ne sont pas des verandas.
A mon avis, la "véranda" est définie par le R 111-10 du CCH.
Sauf démonstration contraire.
RC |
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MYR21
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 21:48:11
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Citation :
Initialement entré par rochar
Je ne crois pas !
On peut très bien avoir, à mon avis, des surfaces habitables en verrières, chauffées, éclairées et répondant à la réglementation thermique, acoustique, ...du CCH.
Ce ne sont pas des verandas.
A mon avis, la "véranda" est définie par le R 111-10 du CCH.
Sauf démonstration contraire.
RC
Je vais donc tenter de faire la démonstration contraire :
L'article R 111-10 du CCH définit ce qu'est une pièce principale. Il dit que qu'une pièce principale doit avoir un ouvrant de surface transparente (une fenêtre quoi ...) donnant sur l'extérieur ou alors donnant sur des volumes vitrés.
Ensuite cet article continue en décrivant comment doit être ce volume vitré. Si le volume vitré ne correspond pas aux conditions décrites : alors la première pièce dont il est question au début n'est pas considérée comme une pièce principale.
En aucun cas l'article R 111-10 décrit comment doit être une véranda. Il ne dit pas non plus qu'une véranda est une pièce principale.
Une véranda est selon le Robert "une galerie légère en bois , vitrée, adossée à une façade".
L'expression "adossée à une façade" a son importance car on situe déjà à l'extérieur de la maison ou du logement.
Selon le dictionnaire professionnel du BTP (Edition Eyrolles) ; une Véranda est également "une construction légère, largement vitrée, accolée à une façade".
Je concois tout à fait votre point de vue :
On peut imaginer une pièce qui est conçue d'origine comme une véranda, c'est à dire qui débute au centre de la maison ou de l'appartement qui déborde à l'extérieur en étant largement vitrée pour la partie qui donne vers l'extérieur : Dans ce cas il s'agit bien d'une pièce pricipale habitable.
Mais dans notre contexte on parle d'une loggia (c'est à dire une pièce ouverte) qui a été vitrée. Dans un pareil cas, cette loggia est devenue une véranda. Elle ne peut pas être considéré comme habitable du point de vue du code de la construction car l'article R 111-2 qui définit la surface habitable exclut explicitement les loggias et les vérandas. En plus de cela ce même article R 111-2 continue en excluant les volumes vitrés prévus à l'article R 111-10 que vous avez cité. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 07:12:56
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Bonjour,
D'une part, pour apporter mon galet à l'édifice, j'avance qu'une loggia fermée n'est plus une loggia car par définition une loggia est ouverte.
D'autre part ce n'est pas la nature de l'objet qui détermine sa réalité physique mais bien son affectation, un garage transformé en chambre ou en salon aura toujours l'apparence extérieure d'un garage mais sera en fait un salon ou une pièce à vivre même close, car son utilité initiale ne sera pas de parquer une auto ou de ranger des affaires.
La loggia fermée peut ainsi devenir un jardin d'hiver mais aussi si elle est chauffée une extension de l'habitation et à ce titre est assujettie aux impôts directs locaux pour son entière contenance.
La valeur locative cadastrale est sur gOOgle.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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MYR21
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 15:58:02
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
Bonjour,
D'une part, pour apporter mon galet à l'édifice, j'avance qu'une loggia fermée n'est plus une loggia car par définition une loggia est ouverte.
D'autre part ce n'est pas la nature de l'objet qui détermine sa réalité physique mais bien son affectation, un garage transformé en chambre ou en salon aura toujours l'apparence extérieure d'un garage mais sera en fait un salon ou une pièce à vivre même close, car son utilité initiale ne sera pas de parquer une auto ou de ranger des affaires.
La loggia fermée peut ainsi devenir un jardin d'hiver mais aussi si elle est chauffée une extension de l'habitation et à ce titre est assujettie aux impôts directs locaux pour son entière contenance.
La valeur locative cadastrale est sur gOOgle.
On est d'accord.
Les services fiscaux se basent sur autre chose que la surface habitable.
Sur la superficie privative ? : Non
Sur la surface utile ? : Peut-être
Sur des éléments mystérieux ? très certainement. J'ai lu un article qui disait que jamais un journaliste n'a pu savoir sur quoi ils se basaient. Probablement parce que eux même n'en savent rien. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 17:55:22
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Bonjour,
Myr21: Je ne peux pas vous laisser dire des contre vérités.
Les méthodes d'évaluation des locaux à usage d'habitation et/ou professionnel sont reprises dans les articles 324 A et suivants de l'annexe III du Code Général des Impôts.
Maintenant qu'il y a plusieurs interprétation pour un même articles et plusieurs possibilités du fait qu'il y a de nombreux articles, c'est une chose, mais soutenir que les services du cadastre chargés de l'évaluation des dits locaux ne savent pas ce qu'ils doivent faire c'est une contre vérité.
Cela revient à dire que les agents de la sécurité ne connaissent pas le code de la route.
A ce sujet la valeur locative cadastrale est sur gOOgle.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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