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Un acheteur ayant visité un appartement avec une agence et qui trouve cet appartement vendu par une seconde agence à un prix moindre du fait d'une commission d'agence moins élevée (prix de l'appartement inchangé), a-t-il le droit de choisir de faire la transaction avec la seconde agence ?
Bienvenu sur le forum. Etant donne que vous vous dites professionnel de l'immobilier (cf sujet: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11178 ), pourriez-vous me dire par quels elements vous justifiez votre reponse ci-dessus?
La rémunération d'une agence immobilière découle seulement des indications du mandat et de l'engagement des parties (articles 6 de la loi Hoguet et 73 du décret). Lors de la visite l'acquéreur potentiel n'est pas encore lié à l'agence, il n'a pas signé le mandat même si celui-ci prévoyait que la commission était charge acquéreur. La commission ne peut donc lui être réclamée. Lui réclamer des dommages-intérêts au seul vu du bon de visite reviendrait pour l'agent à exiger une rémunération en contradiction avec ces textes. Par contre le mandant (le vendeur) est lui lié par son mandat avec l'agence et ne peut traiter directement avec un acquéreur présenté par celle-ci. (Cass. : si un agent immobilier fait visiter (...) et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, la commission est due...). Si les clauses pénales prévues au bon de visite sont nulles, il a toutefois valeur probante pour réclamer des dommages-intérêts au vendeur, lequel pourrait, lui, se retourner éventuellement contre l'acquéreur qui lui aurait menti (non, je n'ai pas connu votre bien par une agence...). Quand plusieurs agences présentent le bien au même acquéreur, la position de la Cour de cassation est que seule l'agence qui a vendu a droit à la commission, celle qui s'estime lésée peut éventuellement réclamer des dommages-intérêts en vertu d'une "faute du mandant qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privée de la réalisation de la vente". (je cite en substance, n'ayant pas le texte sous les yeux). Il a été jugé par exemple que le fait de contracter avec la deuxième agence ayant fait visiter constituait une faute si la seule raison était des honoraires très en dessous de la moyenne. Mais dans tous les cas l'agence ne pourra pas se retourner contre le visiteur en vertu du bon de visite mais contre le mandant. Voilà, j'ai été un peu long, mais le sujet n'est pas évident. En ce qui me concerne toutefois j'ai rarement ce genre de problèmes, si vous avez vu ma réponse à l'article "peut-on encore se passer des agents immobiliers", je prône le travail en exclusivité, éventuellement partielle, aménagée, limitée dans le temps, mais cela permet vraiment de faire du meilleur travail et de mieux satisfaire vendeurs et acquéreurs.
Commissions d'agence différentes
Forum fermé
Posté - 29 mars 2004 : 11:10:27
