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J'ai parcouru le forum et je tombe toujours sur le même problème qui est que vous partez tous d'une base que je ne comprend pas. Sans cette base, tous les documents, explications me sont floues.
J'ai besoin de votre aide pour comprendre des choses, je pense, ultra basique pour vous, mais qui vont "decoincer" mes connaissances de facon grandiose.
Mon but est d'investir dans un appartement pour le louer (simple à première vue) et donc le récupérer au bout de 15 ans (prêt sur 15 ans).
Mes questions :
1/ Quelles différences y a t-il entre "interets d'emprunts" et "mensualités remboursées à une banque pour un emprunt". Car tout ce qui parle de déduction, charges etc... parle des fois d"interets d'emprunts" et des fois "vos mensualités".
2/ Le problème essentiel pour tout le monde est : oui, je vais "gagner" des loyers, mais je vais payer des impots. Donc : lorsque l'on est en micro-foncier, il faut declarer les loyers bruts (12* loyers mensuels si loué 12 mois). Ok. Après on déduit 40% (abattement forfaitaire). LA VIENS MA QUESTION 2 : supposons que je loue 100, je fais donc a l'année 1200, donc abbatement de 480. Ainsi, dois je rajouter à mon total REVENU IMPOSABLE (= en simplifiant salaires - les 10% puis - 20%). Et donc ensuite calculer mon imposition la dessus? LA VIENS MA QUESTION 3 : et mon emprunt alors? je ne le deduis pas? Il est "compris" dans ces 40 % ? apparemment c'est le cas car la feuille d'impot est clair : vous mettez les revenus bruts ET C'EST TOUT. SI toutefois je peux le deduire (merci de me dire comment....), alors est ce que je deduis mes "mensualités * 12" ou mes "interets d'emprunts *12" (= qu'est ce que c'est...?).
3/ Question aui aurait pu venir avant mais qui necessite la reponse a la question 2/ : le plafond de loyers percus de 15000 euros pour etre en microfoncier : est ce les "loyers percus *12", ou bien est ce qu'on déduie quelques petites choses quand meme?
Pour bien que vous comprenniez, je voudrais faire un tableau excel qui, pou un bien (avec toutes les variable : pret, taux, charges, estimation travaux etc...), me donne des résultats pour les cas : - normaux (declaration 2044) - microfoncier - Loi Robien
Après ces réponses, je pense qu'alors je pourrais "entrer" dans le forum en comprenant ce qui ce dit.
Une mensualité comprend généralement une part de remboursement de capital, une part d'intérêts, en principe aussi une prime d'assurance. Lorsque vos mensualités sont constantes, la part "intérêts d'emprunt" diminue au fur et à mesure des remboursements et la part "capital remboursé" augmente. Comme on ne déduit fiscalement pas le remboursement du capital, on se retrouve en quelques années avec des revenus imposables que l'on ne perçoit pas, tant que les loyers servent à rembourser les emprunts.
D'abord merci pour votre reponse. Alors donc si je comprend bien : quand est sur le sujet "emprunt" dans le cadre de calcul concernant l'imposition ou bien l'amortissement, ou une loi ou je ne sais quoi, on parle des INTERETS d'EMPRUNTS. Et non des mensualités remboursés. Alors effectivement, pour un pret sur 15 ans, ces valeurs diminuent...
Merci Laurent
Citation : Une mensualité comprend généralement une part de remboursement de capital, une part d'intérêts, en principe aussi une prime d'assurance. Lorsque vos mensualités sont constantes, la part "intérêts d'emprunt" diminue au fur et à mesure des remboursements et la part "capital remboursé" augmente. Comme on ne déduit fiscalement pas le remboursement du capital, on se retrouve en quelques années avec des revenus imposables que l'on ne perçoit pas, tant que les loyers servent à rembourser les emprunts.
1) JCM a raison, seuls les intérêts d'emprunt, sont déductibles des revenus fonciers. Le capital n'est déductible, en partie, que si votre appartement fait l'objet d'un amortissement De Robien, par exemple.
2) Quand vous connaissez votre supplément de revenu imposable, il suffit de le multiplier par votre taux marginal d'imposition (TMI) pour connaître l'impôt supplémentaire qui sera généré par votre investissement locatif. Le TMI, ce n'est sans doute pas clair non plus, c'est le taux de la dernière tranche de votre revenu imposable. Pour connaître le vôtre, il faut se servir du tableau des tranches d'impositions qui figure sur la notice jointe à la déclaration 2042, consultable également sur le site internet impot.gouv.
Le micro-foncier, c'est un forfait. Si vous le choisissez, vous ne pouvez rien déduire d'autre. Mais dans ce cas, pas d'amortissement possible.
Débutant qui comprend rien. Mais rien.
Forum fermé
Posté - 18 avr. 2004 : 13:01:58
