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Je vais vous raconter l'histoire de 16 propriétaires (j'en fais parti) d'un lotissement construit il y a deux ans, afin que notre mésaventure ne vous arrive pas. Ravi de faire leur première acquisition, ces 16 propriétaires se sont fait pièger "par abus de confiance".
Pour éviter de compliquer l'histoire et aller directement à notre problème d'aujourd'hui, je ne détaillerai pas les diverses "malversations" (ie terrain agricole devenu constructible...)
Par la même occasion, je vous demanderai de l'aide pour solutionner notre problème.
Histoire: Un Lotisseur/Constructeur a acquis diverses parcelles de terrain (dans le cadre d'un POS) pour en faire un PREMIER lotissement de 16 maisons. Le COS communale appliqué à cette grande parcelle était de 0,35. L'application du COS sur la superficie totale à donné une certaine valeur de SHON (je n'ai plus les chiffres en tête) Le Lotisseur a ensuite divisé la parcelle (après la reservation des parties communes: voirie uniquement) en 16 lots (superficie des lots entre 650m2 et 800m2 environ) devant acceuillir les maisons individuelles.
Ce Constructeur/Lotisseur à ensuite vendu ses 16 maisons. Chacun des propriétaires ayant plus ou moins personalisé l'aménagement de sa future maison.
L'acte de vente du terrain ne se faisait chez le notaire qu'après signature du permis de construire et du contrat de construction, évidemment.
Les maisons ont été construite au fil de l'eau (sur deux ans) sans trop de soucis.
Deux ans plus tard, certains propriétaires ont souhaité ajouter une cabanne de jardin, un abris voiture, un abris bois...
ET LA la nouvelle tombe, la DDE refuse ces constructions pour le motif qu'il n'y a plus de SHON disponbile sur le lot concerné.
En regardant de plus près les actes de ventes (des terrains), on s'est apercu que pour chaque lot, la SHON maximum autorisée sur son lot correspond exactement à la SHON de la maison qui est construite dessus (indiqué sur le permis de construire).
Et bien évidemment, la somme des SHON maximum autorisées pour les 16 lots est largement inférieur à la SHON disponible initialement. En fait, plus de la moitié de la SHON initiale a été gardée par le Lotisseur/Constructeur. Chacun des lots aurait du avoir 2 à 2,5 fois plus de SHON.
Comment le Lotisseur a pu gardé cette SHON : apparemment gràce à une loi (si quelqu'un à des infos sur cette loi, qu'il n'hésite pas à me les communiquer) qui permet au Lotisseur (et/ou Constructeur) de pouvoir attribuer cette SHON à d'autres parcelles.
Pourquoi le Lotisseur l'a fait : afin d'étendre le Lotissement à une autre parcelle limite à la première. Hors pour un Constructeur/Lotisseur, il est plus facile de vendre un terrain de 400m2 (et à fortiori la maison qui va dessus) si ce terrain peut disposer de la SHON souhaitée par le client.
Nous avons contacté Le Lotisseur/Constructeur ainsi que LEUR Notaire qui s'est bien gardé d'insister sur cette limitation de cette SHON (je conseil à tout acheteur de choisir un notaire différent de celui du vendeur).
Le Lotisseur nous a avoué ses intentions mais qu'il ne pourrai nous rétrocéder la SHON manquante. Pourquoi ? Parce que la loi qui leur a permis de nous "voler" cette SHON n'existe plus. Ce qui fait que toute la SHON mise de côté est perdue pour TOUT le monde : les 16 propriétaires ne peuvent plus la récupérer, et le Lotisseur/Constructeur l'utiliser.
C'est un GACHI.
D'après le Notaire, il nous reste qu'une seule solution :
Attendre que la mairie récupère la voirie du lotissement, et qu'avant le 10ème aniverssaire du lotissement, on demande le rattachement de celui-ci au domaine communal (il faut le faire avant la date du 10ème anniversaire sinon on repart pour 10 ans).
Avec ce ratachement, le COS communale s'appliquerai alors.
En conclusion, nous demandons de l'aide à toutes personnes ayant des informations, références aux textes de loi, solutions juridiques...
Je ne vois pas très bien ce que vous reprochez au lotisseur, même si je comprends votre déception. En fait, c'est plutôt un problème avec le notaire qui aurait dû attirer votre attention sur le fait que le réglement de lotissement prévoyait un COS inférieur au COS prévu par le POS de la commune. Mais, dès lors que l'acte de vente portait sur la vente d'un lot n°x, affecté d'une SHON de x m², il suffisait de se reprorter au COS pour connaitre l'étendue des droits à construire de chaque lot.
En tout cas, même si je ne connais pas cette loi qui autoriserait un lotisseur à "voler" la SHON, il est assez fréquent de voir des lotissements où, pour des raisons diverses, le COS est très faible afin que ne soit construite que de petites maisons de ville ou de grandes maisons avec de beaux jardins. Une chose est sure c'est que le COS se calcul sur l'ensemble des terrains situés dans le lotissement, de sorte que si la moitié reste en friche, le reste disposera de faible possibilités de construction.
Peut-etre devriez vous vous renseigner pour envisager une modification du réglement de lotissement qui doit, certainement, prévoir un COS dérogatoire afin de voir s'il serait possible de l'augmenter (ce qui est loin d'être sur). Vous pouvez également vérifier les plans du lotissement tel qu'il a été autorisé pour voir si le promoteur l'a bien exécuté entièrement.
SHON "volé" par le promoteur d'un lotissement
Forum fermé
Posté - 29 avr. 2004 : 13:22:52
