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clairounette
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 17 mai 2004 : 16:39:16
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Bonjour à tous,
depuis 2 mois je loue une maison mais il n'y a pas de bail écrit. Le propriétaire m'a délivré les quittances de loyer pour ces 2 mois. Le loyer est très bas mais peut-il exiger une augmentation du prix du loyer(le double) lors de la signature d'un bail écrit?
Un bail oral a-t-il une durée minimale?
Il souhaite passer par une agence pour établir le contrat de location et pour gérer celle-ci. Peut-il me demander de payer la moitié des frais?
Merci d'avance
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 17:12:56
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Supposant que vous louez un logement vide soumis à la loi de 1989, un bail oral comme un bail écrit a alors une durée minimale de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
Chacune des parties peut exiger un bail écrit.
Les frais de quoi ? De rédaction de bail par agence ? Encore quelque chose d'illicite, tous les frais administratifs devant être supportés intégralement par le bailleur !
En ce qui concerne l'augmentation, avec un bail écrit vous paierez l'indexation annuelle du barême INSEE coût de la construction puisqu'on supposera que celle-ci figurera sur le bail.
Le propriétaire n'a absolument pas le droit de doubler votre loyer, vous avez des quittances qui font foi.
Par contre, en cas de loyer manifestement sous évalué, le propriétaire doit, à défaut d'accord avec vous, avoir l'assentiment du tribunal d'instance, et prouver ce qu'il avance en fournissant des loyers de référence.
Maryne |
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clairounette
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 17:26:37
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merci Maryne.
C'est la réponse que j'attendais. Mais je souhaiterai avoir une petite précission: le bail a donc débuté, la maison que je loue vaut manifestement le double de ce que je paye actuellement. Le fait que le propriétaire m'aie délivré des quittances ne signifie-t-il pas qu'il était d'accord pour ce montant? Le tribunal d'instance peut-il intervenir alors que le bail est en cours et qu'il ne s'agit pas d'une reconduction? |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 19:55:05
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Il doit vous faire cette proposition lors du renouvellement du bail.
Le fait qu'il ait accepté vos loyers et vous ait délivré des quittances suppose qu'il est d'accord avec le montant versé.
Citation :
Cette proposition de réévaluation de loyer doit vous parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier au moins 6 mois avant le terme du bail en cours. Passé ce délai, la proposition est nulle. La lettre doit reproduire l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et doit comporter un certain nombre de références (6 à Paris et dans les grandes villes, 3 ailleurs) de logements comparables au vôtre et prouvant que votre loyer actuel est manifestement sous évalué. Pour cela, chaque référence doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : adresse précise de l'immeuble, montant du loyer hors charges, période de construction de l'immeuble, surface habitable du logement et nombre de pièces, ...
Face à une proposition d'augmentation de loyer, vous avez le choix entre 3 attitudes :
* accepter la proposition parce qu'elle vous semble justifiée, et alors le contrat sera reconduit avec l'application du nouveau loyer ; vous avez 2 mois à compter de la réception de la proposition pour l'accepter ;
* ne rien faire ;
* refuser la proposition.
Dans ces deux dernières situations, c'est au propriétaire qu'il conviendra de prendre l'initiative en saisissant la commission de conciliation, puis, à défaut d'accord, le tribunal d'instance. En effet, si au terme du bail en cours, aucun accord n'a été trouvé ou si le tribunal d'instance n'a pas été saisi, le bail sera reconduit automatiquement aux conditions antérieures, c'est-à-dire sans augmentation de loyer.
Il y a cependant un cas où le loyer peut être augmenté en cours de bail, c'est lorsque le propriétaire prévoit de gros travaux d'amélioration, par exemple changer des croisées en bois à simple vitrage pour des fenêtres pvc double vitrage, refaire une salle de bains vétuste à votre entrée dans les lieux, rajouter une pièce à votre logement, etc.., encore faut-il que ce soit mentionné dans le bail ainsi que le montant du nouveau loyer.
Maryne |
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clairounette
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 17:25:52
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Merci encore Maryne pour tes réponses qui m'ont beaucoup aidé.
Nous avons eu l'occasion de rencontrer un avocat qui nous a bien confirmé tout ça.
Je voudrais apporter quelques précisions qui pourront être utiles à de futurs locataires. En fait, le propriétaire est un monsieur de 72 ans qui loue cette maison depuis un certain nombre d'années déjà sans établir de bail écrit(en ne déclarant pas non plus les loyers) et il s'est fait arnaqué par des démarcheurs à domicile(qui ont été arrêtés depuis) il y a 3 semaines. Ce monsieur a des enfants dont une fille qui trouve à juste titre(je l'avoue) que le loyer est largement sous évalué. Quand elle a su que de nouveaux locataires arrivaient, elle a pointé le bout de son nez alors que (de sources plus que sûres) elle ne l'avait pas fait depuis un certain temps. Cette gentille fi-fille à son papa a débarqué un dimanche pour nous raconter les malheurs de son père et (heureusement pour nous) nous remettre les quittances de loyer que nous avions payé. Elle nous a aussi informé qu'elle souhaitait faire établir un bail et confier la gestion à une agence pour que son père n'est plus à s'en occuper vu qu'en ce moment il a un peu de mal. De notre côté nous avions déjà discuté avec le propriétaire à propos du bail écrit et il voulait voir avec son notaire pour le faire établir.
Nous avions pris rendez-vous pour le samedi suivant pour signer le bail. Elle arrive avec une femme "agent immobilier". Elles visitent la maison pour voir s'il n'y a pas des choses à remettre en ordre. Bref, la visite terminée on se met autour d'une table et pas de bail mais la bonne femme de l'agence qui nous dit que c'est bien ce qu'elle pensait et qu'un bien de ce type se loue au moins à 750€ mais que pour nous, sa cliente voulait bien descendre à 700€. A ce moment là nous sommes quelque peu interloqués car notre loyer s'élève à 380€. Nous débattons(en ayant du mal à garder notre calme) , on arrive à faire baisser leur offre à 610€. La fille du propriétaire nous accuse plus ou moins de profiter de lui alors qu'il loue cette maison depuis de nombreuses années à un prix certes très bas mais cela l'arrangait bien car il n'a jamais déclaré ces revenus là.
Elles ont essayé de nous intimider en sous entendant qu'elles pouvaient nous mettre dehors. On leur dit qu'on réfléchit et qu'on les recontact dans la semaine.
Dès le lundi, la fille de l'agence cherche à nous joindre. Je l'ai au téléphone le mardi midi. Heureusement, Maryne avait déjà répondu à mon post donc j'ai avancé ces arguments et j'ai terminé sur un "cet après-midi on voit un avocat". Là, la dame monte sur ses grands chevaux en me disant qu'à ce moment là on ira en commission de conciliation. Mais j'ai pu lui rétorquer(encore une fois merci Maryne) que la commission de conciliation n'intervient que lorsqu'il y a litige sur une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail.
L'après-midi même mon ami voit l'avocat qui lui confirme bien ce qui est écrit plus haut et en précisant que nous sommes bien protégés. Mon ami appel alors l'agence pour les informer de ces notions "élémentaires" pour quelqu'un qui se dit "agent immobilier". Je n'arrive pas à savoir si cette femme est réelement malhonnête ou incompétente car elle lui a dit qu'elle n'était pas au courant.
Aujourd'hui mon ami a réussi à avoir la fille du propriétaire pour lui dire ce qu'il en est. Elle lui a répondu que ça se règlerait devant la justice (sachant tout de même que l'on est prêt à payer 500€ de loyer pour prouver notre bonne foi et qu'on y est pas du tout obligé).
D'un côté je me dis que l'on est dans notre bon droit mais de l'autre, que peut-il se passer si son père est mis sous tutelle(c'est ce que sa fille essaye de faire) sachant qu'il n'ose rien dire devant sa fille?
Tout ça pour vous dire de vous méfier parce que c'est un peu décevant et surtout stressant quand on vient de partir de chez papa-maman pour vivre avec son copain et que l'on menace de vous mettre dehors en vous traitant d'escroc. Faites tout dans les règles et par écrit, c'est beaucoup plus tranquilisant.
J'ai quand même une petite question.
Sa fille peut elle faire quelque chose contre nous en faisant passer son père pour incapable?
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 17:39:36
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Hélas, elle peut le faire mettre sous tutelle si ses factultés phyqiques ou mentales ne lui permettent plus de faire les actes de la vie courante y compris les actes juridiques, la procédure prend quand même un an en moyenne, ce monsieur peut en attendant être placé en attendant sous sauvegarde de justice pendant le temps que dure cette mesure provisoire, la personne protégée garde ses droits civiques (droits de vote), peut retirer de l'argent ou effectuer des paiements par chèque...) et demeure libre d'administrer ses biens comme elle l'entend.
Ce qui vous laisse du temps pour vous retourner.
Pour le moment, il me semble que fifille n'a pas son mot à dire.
Maryne |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 19:57:35
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Si cette fi-fille arrive à mettre son père sous tutelle, je peux vous dire que c'est bon pour vous.
Toute décision importante concernant le patrimoine de la personne mise sous tutelle doit obligatoirement être validée par le juge des tutelles, et, connaissant l'encombrement de la justice, cela risque de prendre un sacré bout de temps afin d'obtenir une décision.
Prados |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 20:53:56
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Ne croyez pas cela, la mise sous tutelle prend tout au plus un an, et le juge des tutelles n'a absolument pas le temps de s'occuper de tous les dossiers (ou alors il faudrait tripler le nombre des magistrats), en principe les associations tutellaires sont tenues de lui rendre des comptes au moins une fois l'an, mais dans la pratique courante il n'en est rien, le juge se repose entièrement sur elles.
Si c'est la fille qui a la dévolution de la tutelle, elle fera ce qu'elle voudra et vous serez sans arrêt en procès avec elle, si c'est une association tutellaire ce sera kir-kif.
Maryne |
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clairounette
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 24 mai 2004 : 17:57:31
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Bon, on en est toujours au même point . C'est affligeant.
Je pense que la seule solution pour débloquer les choses serait d'envoyer une LRAR au mon propriétaire(qui habite la maison d'à côté) lui demandant l'établissement du bail écrit en précisant le montant du loyer d'origine. Je ne sait pas s'il doit s'agir d'une mise en demeure ou d'une simple lettre. Quelqu'un aurait-il un modèle de lettre à me fournir?
Qu'en pensez-vous? Et surtout que faire s'il refuse de signer pour ce montant?
Nous allons devoir payer le loyer du mois de juin, que faire si le propriétaire refuse notre chèque(qui sera de 380€ et pas de 610 comme il le souhaite), ou s'il refuse de nous donner une quittance en échange? Le fait du lui envoyer un mandat peut-il nous protéger sachant que nous aurons un reçut?
Je suis désolée, j'ai beaucoup de questions et c'est un peu le fouilli mais je commence à en avoir par dessus la tête de ces gens qui ne veulent pas respecter leurs engagements et surtout le loi.
Encore merci de votre aide
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 24 mai 2004 : 18:45:32
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La loi de 1989 impose l'établissement d'un bail écrit donc le propriétaire, comme le locataire, sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.
Par contre un bail oral à des avantages pour le locataire et des inconvénients pour le bailleur : en l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.
Inconvénients pour tous les deux en cas de litige.
Le propriétaire qui aurait accepté de vous donner quittance pour le premier mois de loyer ne peut donc vous augmenter pour le second.
Je pense que vous pourriez dans un premier temps demander à l'amiable à votre bailleur de vous établir un bail écrit, et s'il refuse, essayez la commission départementale de conciliation.
Maryne |
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