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Nous avons signé en tant qu'acquéreurs un compromis de vente pour une maison appartenant en indivision à Monsieur X et à Madame Y. Le compromis a été signé par nous et Madame Y, Monsieur X faisant l'objet d'une liquidation judiciaire.
Le compromis de vente comprend les conditions suspensives suivantes : - "l'autorisation du Tribunal de Commerce de passer la vente aux conditions convenues dans les présentes" - "que le mandataire liquidateur soit autorisé spécialement à signer l'acte authentique en sa qualité de représentant de Monsieur X" - "que l'immeuble soit libéré de toute occupation le jour de la signature de l'acte authentique"
L'ordonnance a été rendue par le tribunal qui "vu le compromis de vente..." "ordonne la cession de la quote-part indivise..." (celle de Monsieur X) à notre profit.
Or - la date de signature de l'acte définitif a été prévue pour fin mai - Monsieur X est toujours dans la maison et ne semble pas vouloir quitter les lieux - Nous ne voulons pas signer pour l'achat d'un bien occupé (une signature nous emènerait vers une procédure d'expulsion qui risque de durer....)
Le Mandataire liquidateur nous a fait savoir que si nous nous rétractions pour la vente, il se retournerait contre nous. Comment cela est-il possible? La condition suspensive "libre de toute occupation" n'aurait aucune valeur au vu de l'ordonnance du tribunal?
L'ordonnance du juge consulaire vise expressément le "compromis de vente" auquel il se rapporte, donc il n'ignore pas ces clauses "suspensive" et de "libre occupation". Le rôle du Tribunal de Commerce se bornait à autoriser ou refuser la vente de la quote-part de la personne placée en liquidation. Il n'avait pas le pouvoir de se prononcer sur le reste du contrat n'étant pas compétent, cette mission étant du ressort du "juge civil" seul habilité à se déterminer sur la validité de la convention, quant au fond et sur la forme, s'il avait été saisi d'une contestation en ce sens par l'une des parties en présence; Ce n'est pas le cas. Un compromis étant,juridiquement, une vente pure et simple, vous ne pouvez vous rétracter sans devoir être contraint de payer le prix convenu et d'accepter la transmission du bien dans votre patrimoine, ainsi que vous l'a précisé le mandataire liquidateur. Cela étant, par référence à la condition suspensive de libération des lieux de tout occupant, vous serez dans l'obligation d'attendre le départ du propriétaire indivis que vous pouvez sommer par voie d'huissier de quitter les lieux. Pourquoi une date limite n'a-t-elle pas été fixée dans ce compromis assorti de la condition suspensive ? Qui a rédigé cet acte ? Le notaire ? Si tel avait été le cas, à partir de la date limite convenue une clause résolutoire également insérée dans l'acte aurait précisé qu'en cas de non respect de cette date limite la convention contenue dans le compromis serait considérée comme nulle et non avenue. Prenez l'attache de votre notaire. Son rôle est aussi (et surtout) de vous conseiller.
Merci tout d'abord pour ces éléments (mais je n'ai pas tout compris...)
le compromis a été rédigé par un notaire.
je cite le paragraphe de l'acte étant donné qu'à ce jour nous avons signé un avenant qui reporte la date au plus tard au 30 mai 2004 (avenant dû aux "longueurs juridiques") "en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la date de signature de l'acte authentique aura lieu au plus tard le 31 mars 2004...Etant précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte de délais spécifiques stipulés dans les présentess" (il n'y a pas de délai spécifique précisé)
>Un compromis étant,juridiquement, une vente pure et simple, vous ne >pouvez vous rétracter sans devoir être contraint de payer le prix >convenu et d'accepter la transmission du bien dans votre patrimoine, >ainsi que vous l'a précisé le mandataire liquidateur.
donc nous ne pouvons nous rétracter et sommes dans l'obligation d'acheter cette maison (ai-je bien compris?)
>Cela étant, par référence à la condition suspensive de libération >des lieux de tout occupant, vous serez dans l'obligation d'attendre >le départ du propriétaire indivis que vous pouvez sommer par voie >d'huissier de quitter les lieux.
donc pour signer l'acte authentique nous devons attendre le libération des lieux (ai-je bien compris?) donc même en n'ayant pas signé l'acte authentique nous pouvons faire une sommation par huissier (ai-je bien compris?) (nb l'huissier que nous avons contacté nous a indiqué que nous n'avions pas le titre pour engager quoi que ce soit)
Donc, une date limite avait bien été précisée et reportée par un avenant au 3O de ce mois. Dès lors que les lieux ne sont pas libérés le jour de la vente vous êtes déliés de votre engagement. Il n'est même pas nécessaire de sommer le propriétaire actuel de partir. Le faire maintenant serait prématuré. Je n'avais envisagé cette solution qu'au cas où le jour de la signature de l'acte authentique les lieux ne soient pas libérés. Rencontrez votre notaire et faîtes-lui part de votre intention de ne pas signer cet acte si la condition suspensive ayant trait à cette absence d'occupant n'est pas respectée. Et, le jour prévu, ayez soin de vous assurer du départ de cette personne. A mon avis, ce compromis a été correctement rédigé. Sans cette date limite entraînant la forclusion de votre engagement le problème aurait pris une tout autre dimension.
Nous avons fait savoir par écrit au liquidateur judiciaire, au vu de la condition suspensive "libre de toute occupation", que si le 30 août la maison était encore occupée nous nous rétracterions sur cet achat. L'ancien propriétaire étant toujous présent dans cette habitation et n'ayant aucune intention de la quitter, reste à savoir si le liquidateur va entamer une procédure d'expulsion ou pas... (dans le cas contraire, la maison surlaquelle existe également une hypothèque sera vendue aux enchères par la banque et le liquidateur ne récupèrera financièrement rien voire presque rien)
Dans le cas d'une rétractation au 30 Août, notre notaire nous dit que nous risquons de ne pas récupérer notre dépôt de garantie immédiatement. D'après lui, le notaire (un autre) qui a rédigé l'acte et qui est dépositaire de cette somme , doit demander l'accord aux vendeurs (donc au liquidateur) pour que ce dépôt de garantie nous soit restitué. Si effectivement le liquidateur refuse cette restitution (sous prétexte qu'il y a eu ordonnance...) quels sont nos recours?
cond. suspensive libre de toute occupation
Forum fermé
Posté - 26 mai 2004 : 09:58:46
