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Gibbs
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 01 juin 2004 : 16:52:48
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Bonjour,
J'ai mis en vente une maison dans PAP. Une agence m'appelle et m'informe qu'elle a des acheteurs en fichier qui sont intéressés (dont prétendument "un ami du patron"), et qu'elle voudrait savoir où est le bien.
Sans me méfier je donne l'information. Puis, pris de remords, je coupe tous contacts avec eux (vive la présentation du nom !).
Et (j'ai des photos) elle met le bien en vitrine, avec photos et tout, à mon prix majoré de sa commission (grassement majoré d'ailleurs), et elle propose le bien à des clients dans son fichier. J'ignore si elle leur a dit avoir un mandat ou pas.
Déjà deux acheteurs m'ont reproché de leur avoir menti, que le bien était en agence alors que je leur avais dit que non. D'où perturbation. De plus l'agence me tanne littéralement au téléphone.
Ils ne sont jamais entrés dans la maison (je les ai mis dehors du jardin récemment, en leur disant que "je passerai les voir").
Je n'ai jamais rien signé.
Je ne leur réponds plus au téléphone.
J'ai des enregistrements de deux de leurs appels m'indiquant qu'ils ont plusieurs clients intéressés.
J'ai des témoins.
Ils m'ont menti, puisqu'ils prétendaient travailler sur mandat de recherche, alors qu'en réalité ils ont utilisé ma maison pour enrichir leur portefeuille.
Je souhaite maintenant me retourner contre eux pour préjudice.
En ai-je le droit ? Comment ?
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 22:14:08
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Pour mettre en cause la responsabilité de qui que ce soit, il faut une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
Quelle est la faute ? Pas de vous proposer des clients, c'est leur boulot. Pas de ne pas avoir de mandat s'il y a un mandat d'acheter, ou de recherche, peu importe comment on le nomme. De toute façon le mandat n'est obligatoire que pour l'entremise ou la négociation, qui n'a pas pu avoir lieu, ou alors ce serait une première, en l'absence de visite. Le mandat n'est pas obligatoire pour faire de la publicité.
La seule faute de l'agence, mais elle est importante, est d'avoir fait de la publicité sans votre accord.
Maintenant, quel est votre préjudice, étant donné que vous avez vous-même mis votre maison en vente ?
Je n'entends pas prendre la défence de l'agence, qui a voulu vous forcer la main, mais en gros voilà les arguments qu'utiliserait probablement leur avocat.
jcm |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 22:57:04
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Jcm,
Je ne suis pas d'accord avec vos propos:
L'agence a utilisé sans son accord le nom et des informations relatives à Gibbs sans son accord.
A ce titre, et s'il peut en apporter des preuves, il y a préjudice.
Prados |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 23:40:49
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Je pense simplement que le préjudice n'est pas aussi important que si Gibbs n'avait pas lui-même mis sa maison en vente, c'est pourquoi une action judiciaire à ce stade me semble disproportionnée. Par ailleurs, même en ce qui concerne l'utilisation de l'image d'un bien, la jurisprudence n'alloue des dommages-intérêts que s'il y a un préjudice bien établi. Certes l'agence a agi de façon pour le moins indélicate, mais à ce stade une bonne LRAR devrait suffire à remettre les choses dans l'ordre..
jcm |
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Gibbs
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 09:56:15
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Merci de toutes vos réponses.
Un petit complément dont je me suis aperçu hier soir car j'ai pris ce week-end ce qu'il faut comme photos de leur vitrine, et je viens de les faire développer : l'agence a truqué dans son affiche, par rapport à mon annonce PAP, la surface du terrain (+ 5%), la surface de la maison (+5%), le nombre de pièces, et a enlevé le besoin d'y faire des travaux.
Donc rien que des gens bien, qui honorent leur profession et contribuent largement à son image de marque. D'ailleurs, ils ont eu la délicatesse de nommer leur agence d'un nom semblable à celui de l'agence la plus proche (simple permutation de lettres).
JCM, je pense que l'existence du forum est une bonne chose, aussi courageuse de votre part que quand des médecins animent des forums médicaux, mais que vous n'êtes pas assez exigeant avec vos collègues et confrères.
Sur la forme vous avez évidemment raison, il n'y a pas préjudice, mais sur le fond une agence qui se comporte ainsi devrait être sanctionnée par sa profession. Et vous êtes forcément d'accord avec moi, si j'en juge par votre réponse au fond et par d'autres réponses venant de vous, que j'ai lues par ailleurs, qui montrent votre sens de la mesure.
J'ai bien mis à la porte un syndic sans carte ni caisse de garantie, j'aurais bien voulu en faire autant avec une agence sans mandat. Malheureusement la DDCCRF ne répond pas au téléphone...
PS:
Un de mes acheteurs m'a confirmé avoir visité beaucoup de maisons "de l'extérieur, on n'a pas encore la clé mais le mandat va bientôt tomber". Donc ce problème n'est pas limité à cette agence, une bonne purge ferait sans doute du bien ! Et les agences honnêtes (il y en a plein) y gagneraient beaucoup. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 14:50:59
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Si c'est une pratique généralisée, n'hésitez pas à écrire au procureur et à la DDCCRF, en principe ils s'en occupent sérieusement. Je ne veux en aucun cas défendre les agences malhonnêtes ou indélicates, j'essayais de voir le côté juridique, et de tempérer un peu...
jcm |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 15:23:09
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Bonjour,
Sans vouloir prendre parti, il me vient quand même à l'esprit diverses réflexions :
- Une agence qui affiche dans sa vitrine une maison à vendre , et qui en fait de la publicité alors qu'elle est dans l'impossibilité de la vendre puisqu'elle n'a pas de mandat commet un délit de publicité mensongère. Nous sommes donc au pénal.
- Sur le plan civil, le préjudice est évident, et vous le décrivez vous-même, deux acheteurs sont maintenant réticents puisque vous leur aviez sincèrement déclaré que votre maison n'était pas en agence.
- Supposons, malgré tout, que l'agence a pris elle-même les photos dont elle s'est servie pour faire de la pub ; si tel n'était pas le cas et qu'elle s'était contenté de reproduire des photos existantes, nous serions obligés de nous interroger sur le droit d'auteur protégeant la photo, il s'agirait d'une contrefaçon et nous retomberions au pénal ;
- Dans tous les cas, l'image d'un bien est le prolongement du droit de propriété de ce bien, l'utilisation de cette image sans autorisation appelle la réparation du préjudice, à condition, et vous avez raison JCM, que le préjudice soit réel. Nous sommes sur ce plan là au civil.
Un constat d'huissier de la publicité faite dans la vitrine me semble, dans tous les cas, un préalable à toute action.
JCM, il va falloir que vous y retrouviez vos petits : cette agence me semble avoir une démarche totalement contradictoire avec les propos que vous teniez dans un autre post, où vous affirmiez que les transactions faites sans l'intermédiaire d'un professionnel l'étaient à un prix supérieur de 25 à 30 % aux prix du marché. Or, dans cette transaction, l'intervention du professionnel conduit plutôt à augmenter le prix. Il y a là une contradiction que je ne m'explique pas ....
Sans rancune ?? ....
Bien à vous |
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Gibbs
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 15:32:30
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Attention : rappelez-vous qu'il s'agit d'un prix affiché par l'agence sur la base du prix que j'ai mis dans l'annonce PAP, majoré de sa commission.
L'agence n'ayant jamais visité, ne peut pas savoir si la maison vaut ou non le prix de PAP (en l'occurence elle ne le vaut pas, ce que je me suis confirmé en "formant" le prix avec un nombre suffisant d'acheteurs de toutes sortes).
Donc sur le point du prix d'agence supérieur ou non au prix PAP, je suis réservé. Mais il est clair que les agences ont tendance à dire aux acheteurs qu'elles vendent moins cher, et aux vendeurs qu'elles vendent plus cher... |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 20:28:33
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Quand on parle de prix PAP ou par agence, c'est une moyenne. Le processus classique est le propriétaire qui essaie de vendre lui-même à un prix nettement supérieur à la valeur réelle du bien. Le temps passant, il baisse progressivement ses prétentions, et en cours de route confie l'affaire à une agence (qui l'avait peut-être d'ailleurs refusé antérieurement). Laquelle agence amènera petit à petit le propriétaire au prix du marché. Naturellement toutes les affaires ne se passent pas ainsi (mais c'est la majorité, sauf peut-être pendant des périodes de forte hausse comme en ce moment). Certaines se vendent tout de suite, même au prix refusé par l'agence, je l'ai constaté fréquemment, surtout ces derniers temps. Certaines agences font aussi miroiter des prix mirobolants, bien trop élevés, pour prendre le mandat.
En ce qui concerne la publicité mensongère, vous avez raison, jmguerin, et dans ce domaine point besoin de préjudice ni même d'élément intentionnel. J'avoue que je n'avais pas pris le temps de considérer l'ensemble du problème. Il y a même un préjudice potentiel important, c'est que la pub de l'agence en question pourrait être considérée comme une offre de vente et engager le propriétaire en vertu du mandat apparent, ce qui ne serait pas le cas en présence d'un mandat.
jcm |
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Gibbs
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 11:21:47
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J'avais même envisagé un moment d'approcher l'agence en leur proposant de leur vendre le bien - à eux - au prix qu'ils affichaient, en le considérant comme une offre d'achat de leur part ! 
En fait j'ai contacté un avocat, qui m'a dit qu'il fallait commencer par un recommandé avec AR (ou une lettre d'avocat  ) afin de faire cesser la nuisance.
En France (et heureusement) on ne commence pas par le procès, on cherche d'abord à régler le problème. C'est ce qui évite de tourner à la folie qu'on observe aux USA.
Je pense même qu'un tribunal pourrait s'énerver et me condamner pour abus de droit (notion inexistante aux USA) si je ne prends pas cette première et élémentaire précaution, dans la mesure où le préjudice que je subis est effectivement très théorique (un peu d'énervement, une perturbation passagère de deux acheteurs). S'il devient réel, là on peut faire quelque chose.
L'autre aspect est effectivement la publicité mensongère, il faut sur ce point probablement approcher la DDCCRF. |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 12:44:13
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En fait le préjudice peut être important.
Un acheteur voit le bien en agence, signe le bon de visite puis réalise après coup que le propriétaire vend ce bien beaucoup moins cher.
Conclusion: IL hésite à traîter directement avec l'agence comprenant qu'il devra peut-être payer trop cher.
Et ne veut traîter directement avec le vendeur à cause du bon de visite (qui n'a en fait aucune valeur puisque pas de mandat mais ca il l'ignore).
En bref, le vendeur a perdu un client potentiel! |
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Gibbs
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 15:04:20
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C'est relativement théorique, et les tribunaux n'aiment pas la théorie : il faut prouver le préjudice. Or
1/ je ne connais pas les personnes dans ce cas puisqu'elles ne me contactent pas,
2/ l'agence n'a pas les clefs, évidemment, donc l'acheteur potentiel a une "idée" de prix qui n'a rien à voir avec la réalité (ce qui est le cas ici car la maison est très dégradée à l'intérieur mais ça ne se voit pas de l'extérieur); s'il visitait il baisserait.
Attention, le bon de visite a une valeur (me semble-t-il) si l'acheteur a lui-même signé un mandat de recherche. Ce qui est contestable ici c'est la mise en vitrine.
La réponse que j'ai obtenue est partout la même : commencer par une LRAR, puis passer à autre chose si l'agence n'obtempère pas.
En fait je ne vais rien faire, car cela leur génère du travail et du "doute". Ils ne savent pas que la maison est quasiment vendue  ! La LRAR serait un cadeau à leur faire car ils passeraient à autre chose.
Le petit feu, il n'y a que ça de vrai  |
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