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manja
Pilier de forums
461 réponses |
 Posté - 13 juin 2004 : 17:52:41
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Bonjour joseph toison,
Je vous avais envoyé un e-mail, il y a quelques jours, concernant une étude juridique que vous évoquiez dans un sujet sur les mandats du CS. Pouvez-vous me dire si c'est par le biais de UI que je pourrai accéder à ces informations ou si c'est une étude que vous aviez faite dans un dossier qui vous concernait personnellement?
Avec tous mes remerciements
Manja
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 23:32:47
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Manja,
Je ne trouve pas trace du message privé que vous évoquez et en suis parfaitement désolé
En tout état de cause, ma ligne générale (partagée par nombre de contributeurs anciens des forums, comme cela a déjà été dit tant par eux que par moi) est de ne pas donner suite à de tels messages directs, sauf cas très particuliers, mais d'inviter leurs auteurs à les reprendre pour qu’ils les formulent sur les forums en les y reportant (à quoi servent les forums si chacun les déserte pour des échanges bilatéraux ? : c'est antinomique avec le concept même !!! ; soyons conséquents avec ce concept et loyaux avec son esprit …).
Par ailleurs, je ne vois pas de quelle étude il s'agirait s’agissant de celle que vous évoquez dans votre message ci dessus. Lorsque je cite ou évoque une étude, un texte, une référence, mon habitude est de donner clairement la source et, jamais, de dire sans plus de précision, un truc vague du genre "il existe une étude qui dit que...".
En conclusion, je vous invite à reprendre votre question et à la poser en clair sur un sujet dans le chapitre approprié que vous choisirez à cet effet.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 11:00:35
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Bonjour joseph toison,
Je ne voulais pas "encombrer" le forum et c'est pour cela que je vous avais envoyé un message par le biais de l'icône qui figure au–dessus des messages de chaque intervenant dans le forum.
Je suis désolée que vous n'ayez pas reçu ce courriel que je vous avais envoyé le 10 juin et qui se rapportait au sujet ci-dessous où vous évoquiez une consultation juridique pointue concernant le CS qui vous avait aidé à argumenter avec succès:
"nous avions avec succès fait valoir, consultation juridique pointue à l’appui d’ailleurs, l’argument que les conseillers sont toujours dans leur désignation même si le CS n’est plus constitué"
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=7264joseph toison
"Messages 4682
Posté - 06 Nov 2003 : 22:44:22
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Ma seconde contribution, certes assez laconique – on m’en excusera pour une fois ?… - , qui était : "Il n'y a donc plus de CS, et il y a effectivement bien lieu de désigner de nouveaux membres" et qui faisait suite à la précision de Dunois qu'il n'y a pas de membres suppléants est bien en cohérence avec l'exposé plus fouillé/documenté de Antoine, exposé sur lequel il n’y a rien à redire de mon point de vue (je vois que P.F. Barde partage l’analyse) : les conseillers non démissionnaires du CS de Dunois sont toujours dans leur désignation, et, pour reconstituer le conseil (présentement à 70 % de son effectif, donc en deçà de la quotité réglementaire de 75% de l’article 25 du décret de 1967), il y a effectivement bien lieu de désigner de nouveaux membres : 'de nouveaux membres', c'est à dire en l'espèce les remplaçants des 3 démissionnaires, et non pas 10 qui est l'effectif total (CS à 100 %), ou au moins 1 nouveau (CS à 80 % dans ce cas donc au dessus de la barre des trois quarts de l’article 25).
Comme Antoine, j’ai eu à me pencher sur cette question, ceci dans la copro à syndicats multiples (et donc à CS multiples [donc à problèmes multiples !...] ) dont j’ai déjà causé sur les forums : nous avions avec succès fait valoir, consultation juridique pointue à l’appui d’ailleurs, l’argument que les conseillers sont toujours dans leur désignation même si le CS n’est plus constitué en tant que tel lorsqu’il y a eu démission postérieure (ou départ, ou décès, etc.) de plus du quart des membres qui ont été régulièrement désignés.
Désigner des suppléants est une bonne précaution."
Nous aurions besoin d'aide pour argumenter et faire échec à notre syndic maffieux qui a tenu une AG fin février 2004 alors qu'il ne l'avait pas convoquée (carence) et alors que le Président du CS en avait déclaré le report avant que cette AG ne commence : le syndic venait, en effet, d'écrire aux copropriétaires que son "nouveau"contrat n'avait pas été diffusé et que les comptes que le Pdt du CS a notifiés avec la convocation n'étaient pas "définitifs" et étaient erronés (alors que c'était le syndic qui les avait communiqués tels quels lors du contrôle des comptes)… Par ailleurs un copropriétaire n'avait pas reçu la convocation (erreur du facteur) et avait, par écrit, demandé que cette AG de fin février 2004 soit reportée à une date ultérieure car elle pouvait être annulée pendant dix ans.
Le Pdt du CS a donc envoyé à tous les copropriétaires de nouvelles convocations pour cette AG, avec le même ordre du jour, mais pour une nouvelle date: début avril 2004.
Il était dans l'ignorance que le syndic avait - après et malgré la déclaration de report et après le départ de presque tous les copropriétaires avant le début de l'AG de fin février - décidé de tenir l'AG le même jour avec deux mandataires: Monsieur J. et Madame R. qui étaient restés avec lui et qui représentaient ensemble 4800/10000ièmes de tantièmes.
Lors de cette AG de fin février, le syndic s'est fait renouveler son mandat et a fait élire un nouveau CS après avoir déclaré que l'ancien CS "n'existait plus".
En effet, le syndic avait fait démissionner ce même Monsieur J. du CS six jours avant la date initialement prévue pour l'AG de fin février. Selon le RC le CS est composé de trois membres seulement. La démission de Monsieur J. avait donc eu pour effet que le CS n'était plus régulièrement constitué.
Le Pdt du CS ignorait, bien sûr, que le syndic avait tenu une réunion fin février qu'il baptisait, à tort, "AG" puisque que l'AG qui avait été convoquée pour fin février avait été reportée et devait avoir lieu début avril 2004. Début mars, il s'est donc adressé au TGI pour faire nommer un troisième membre afin de redonner au CS immédiatement le pouvoir de contrôle nécessaire pour surveiller le syndic qui s'apprêtait à réceptionner au mois de mars des travaux de ravalement bâclés et à payer le solde des travaux à l'entreprise (dont lé gérant est un ami personnel du syndic... gérant qui vient d'être condamné à 18 mois de prison avec sursis et 60000 euros d'amende pour entente illicite). Vu l'urgence, il n'était pas possible d'attendre l'AG début avril pour élire ce troisième membre. Ce troisième membre, Monsieur G., en remplacement de Monsieur J., démissionnaire, a donc été nommé par une ordonnance en mars 2004. Cette ordonnance reprend aussi le nom des trois membres constituant le CS.
Dès que cette ordonnance avait été signifiée au syndic, fin mars, il a fait le nécessaire pour que son avocat personnel fasse une demande en rétractation de cette ordonnance au nom de Monsieur J., complice. Au motif que lors de l'AG fin février un "nouveau" CS aurait été élu (CS de DEUX membres seulement : Monsieur J. et Madame R. alors qu'il en fallait TROIS), la présidente du TGI a rétracté son ordonnance début mai 2004. Ceci est complètement absurde car le Pdt du CS lui avait demandé de nommer un TROISIEME membre, ce qu'elle avait fait dans son ordonnance de mars 2004; la présidente du TGI était donc bien au courant qu'il fallait trois membres pour que le CS de notre copropriété soit valable.
Et le syndic clame maintenant haut et fort que, vu la rétractation début mai de l'ordonnance de mars 2004, le Pdt du CS ne pouvait donc plus convoquer mi–mars 2004 l'AG pour la nouvelle date début avril parce qu' il n'était plus membre du CS depuis fin février, où Monsieur J. et Madame R. avaient été élus.
En réalité, les trois membres du CS : le Pdt du CS, Monsieur J. et Monsieur S. avaient été élus lors de la précédente AG en juin 2003 "pour un an et jusqu'à l'AG qui statuerait sur les comptes de l'exercice 2003." Les comptes n'ont pas été examinés lors de l'AG fin février 2004.
Les deux membres restants, après la démission de Monsieur J. en février, c'est–à–dire : le Pdt du CS et Monsieur S., n'avaient pas démissionné. Ils n'ont pas été révoqués non plus (cela ne figurait pas à l'ordre du jour de l'AG): ils étaient donc encore en place lorsque le Pdt. du CS avait envoyé aux copropriétaires, mi–mars 2004, la convocation de l'AG reportée au début du mois d'avril 2004. (Le syndic avait été mis en demeure, par des copropriétaires représentant plus de 25% des tantièmes, de convoquer cette AG pour la nouvelle date et n'a rien fait. Il avait ensuite été mis en demeure comme il se doit).
Cette AG début avril s'est bien tenue : le syndic, Monsieur J. et Madame R. ne sont pas venus.
Nous avions demandé la nomination d'un huissier au TGI qui a transcrit les débats, les votes, etc. et nous avions la majorité à l'article 25 (=tous les pouvoirs des 22 autres copropriétaires) pour virer le syndic et pour en choisir un autre.
Seulement: l'ancien syndic ne veut rien savoir: il dit que la convocation faite par le Pdt du CS mi–mars est nulle, que l'AG qui s'est tenue début avril est nulle et non avenue et qu'il est toujours syndic. Il fait donc les appels de fonds, ne donne pas les dossiers à son successeur et s'apprête à payer la totalité des travaux de ravalement alors qu'il y a de nombreuses malfaçons. Il intimide le nouveau syndic (qui ne veut plus rien faire), en lui disant que l'AG qui l'a élue était nulle, etc.
Nous avons fait appel de la décision "étonnante" de la présidente du TGI qui a rétracté l'ordonnance au motif que lors de l'AG de fin février un nouveau CS avait été élu, tout en disant que cette AG devra d'abord être annulée.
L'ancien syndic veut se maintenir en place en écrivant aussi bien au nouveau syndic qu'aux copropriétaires que le Pdt du CS est un menteur, qu'il n'est"plus rien", qu'il a "perdu", etc; alors qu'il est -avec ou sans l'ordonnance- en réalité toujours président du CS. Par ailleurs, le CS a été réélu par l'AG début avril avec les mêmes membres que ceux qui figuraient sur l'ordonnance du TGI de mars, puisque lors de cette AG les copropriétaires ont statué valablement sur les comptes de 2003 qui avaient été diffusés.
Pourriez-vous avoir l'extrême gentillesse de nous aider (notre avocat est malheureusement pas du tout à la hauteur et nous devons lui mâcher tout le boulot) et nous faire part des termes de la "consultation juridique pointue" que vous mentionnez dans votre message?
Etant donné que notre ancien syndic pourri a de très bons avocats qui "défendent" le syndicat des copropriétaires et qui agissent, bien sûr contre l'intérêt des 22 copropriétaires sur 24, et que nous nous défendons vraiment tout seuls (les autres copropriétaires ne comprennent rien aux questions juridiques et savent tout juste que le syndic, régulièrement, leur demande trop d'argent et ne rembourse jamais rien) nous vous serions vraiment très, très reconnaissants si vous pouviez nous aider pour que nous puissions, avec succès, argumenter pour l'appel.
Notre avocat nous donne raison en ce qui concerne le développement des arguments juridiques que nous lui avons préparés, mais il s'est borné à les reprendre sans les compléter ou les améliorer aussi bien pour la rétractation de l'ordonnance concernant le CS que pour la procédure en annulation de la réunion de fin février que l'ancien syndic a appelé "AG". S'il avait bien argumenté, l'ordonnance de mars n'aurait pas été rétractée car la présidente du TGI aurait dû surseoir à statuer jusqu'à l'annulation de l'AG de février par le TGI. Nous lui avons suggéré d'introduire un appel "conservatoire" contre la rétractation de l'ordonnance nommant un troisième membre du CS jusqu'au jugement qui annulera cette AG de février 2004. Cette annulation de l'AG annulera aussi le CS de deux membres qui servait d'argument pour faire rétracter l'ordonnance.
Je suis désolée de la longueur de ce message mais je vous remercie de tout coeur, à l'avance, du temps que vous aurez passé à le lire et du temps que vous passerez à y répondre pour nous aider dans cette situation bien difficile.
Cordialement
Manja |
Edité par - manja le 16 juin 2004 08:20:58 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 24 juin 2004 : 21:53:51
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Bonsoir Dantès,
En attendant que le nôtre rie jaune à son tour, nous avons encore du pain sur la planche 
Je me suis aperçue que le lien que j'avais copié ne renvoyait pas au message que j'avais cité; voici donc le lien correct :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=7264
Peut-être serait-il possible à joseph toison de nous aider  pour que nous puissions également faire valoir avec succès devant les tribunaux (qui nous ont déboutés, pour le moment) : "l’argument que les conseillers sont toujours dans leur désignation même si le CS n’est plus constitué en tant que tel lorsqu’il y a eu démission postérieure (ou départ, ou décès, etc.) de plus du quart des membres qui ont été régulièrement désignés."
Cordialement
Manja |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 24 juin 2004 : 22:47:12
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Manja ,
Appelez moi Edmond, de votre train du soir, peut-être réussirons nous, pendant un arrêt à une gare, à trouver le vrai point qui réduira à néant ce syndic tenace mais j'estime que le point qui lui est reproché est insuffisamment sérieux pour l'inquièter encore moins pour l'évincer.
Il faut donc chercher un cadavre dans son placard, il y a le choix.
Edmond |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 01:34:29
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Manja,
Je n'avais pas vu votre long message du 14.06 (j’avais une grosse AG ce jour là pour une copro qui me concerne et avais donc fait pas mal d’impasses à cette époque…) ; ce sont les deux messages de Dantès (les deux drolatiques messages de Dantès) de ce 24.06 qui me font revoir le présent sujet et donc votre long texte du 14.06.
La consultation juridique dont j'avais fait état en son temps sur le sujet 7264 que vous évoquez (et non l'"étude juridique" comme vous le dites, soyons précis cf. justement le texte du sujet 7264) était celle d'un avocat au barreau de Paris qui nous a accompagné ces deux dernières années dans des péripéties diverses (tiens, la prochaine audience avec lui est justement demain au TGI !).
Sur le fond, le problème qui était évoqué dans le sujet 7264 sur le point qui fait l’objet de votre questionnement était simple : la démission, la révocation, la disparition, etc., pour tout motif ou toute cause, de conseillers syndicaux en un nombre tel que le CS n'est plus régulièrement constitué en tant que tel (un quart au moins des membres) n'a aucune influence sur la désignation des membres restants : ceux ci restent parfaitement désignés et l'effet de cette désignation reste valide pour la durée qui a été décidée à l'origine de la représentation dont ils ont fait l’objet.
Plus globalement, je ne suis pas certain d'avoir bien compris toute vos péripéties. Vous dites que votre avocat est nul et que vous cherchez ici des arguments pour l’alimenter. Je ne suis pas persuadé que cette démarche soit bonne : on ne peut donner des conseils fins et pertinents pour une affaire complexe (c'est le cas de la votre) que dossier en mains. Changez d'avocat !!!
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 16:38:34
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Bonjour joseph toison,
Je vous remercie beaucoup pour votre réponse à mon long texte qui décrivait les circonstances de nos péripéties et le pourquoi de ma demande au secours.
Etant donné que nous avons fait appel de la rétractation d'une ordonnance du TGI qui avait nommé un troisième membre pour compléter le CS - après la démission de Monsieur J.- nous devons argumenter en appel pour bien expliquer clairement que les deux membres restants du CS ne pouvaient PAS ETRE REMPLACES lors de l'AG de fin février 2004 car leur mandat n'avait pas pris fin.
Le tribunal a pourtant repris l'argument avancé par le syndic qui avait déclaré que le "CS n'existait plus" depuis la démission de Monsieur J. et avait, par conséquent, accepté la validité de l'élection d'un "nouveau CS" lors de l'AG de fin février 2004 et rétracté l'ordonnance qui avait, en mars 2004, complété l'ancien CS par un troisième membre.
Les trois membres du CS précédent: le Pdt du CS, Monsieur J. et Monsieur S. avaient été élus lors de la précédente AG en juin 2003 "pour un an et jusqu'à l'AG qui statuerait sur les comptes de l'exercice 2003."
Les comptes n'ont pas été examinés lors de l'AG de fin février 2004, les mandats du Pdt du CS et de Monsieur S. étaient donc encore valables au-dela de cette AG.
Ce n'est pas parce que le syndic avait déclaré, à tort, que les CS n'existait plus parce que Monsieur J. venait de démissionner que nous devons accepter cet argument, même si le TGI, dans un premier temps, lui a donné raison en rétractant en mai l'ordonnance sous prétexte de l'élection d'un "nouveau" CS lors de l'AG de fin février 2004.
Il est important pour nous de démontrer que les deux membres restants, et surtout le Pdt du CS, étaient toujours en fonction au-delà de l'AG de fin février 2004, même si ce CS de deux membres n'était plus "régulièrement constitué" après la démission de Monsieur J.
En effet, le Pdt du CS a convoqué en mars une AG pour le mois d'avril 2004 (avec examen des comptes) et la validité de la convocation à cette AG dépend de la validité du mandat du Pdt. du CS !!!
Un autre copropriétaire s'est adressé à son tour à un deuxième avocat qui n'a pas non plus d'arguments très convainquants en ce qui concerne la validité des mandats des membres restants du CS
Malheureusement notre copropriété ne dépend pas du barreau de Paris et nous ne pourrions donc pas nous adresser à votre avocat.
Vous en avez de la chance d'être accompagnés depuis deux ans par quelqu'un de si compétent!!!
C'est pour cela que je vous adresse mon appel au secours en vous demandant si vous pouviez avoir la gentillesse de nous consacrer un peu de votre temps pour nous aider en nous communiquant les arguments plus détaillés de la consultation juridique pointue qui vous avaient aidés à faire valoir avec succès le fait "que les conseillers sont toujours dans leur désignation même si le CS n’est plus constitué".
Dans le courriel (que vous n'aviez pas reçu) je vous avais proposé de vous dédommager bien entendu pour d'éventuels frais de fax, de photocopie ou autres...
C'est dûr d'être seuls dans une copropriété pour se battre contre un syndic malhonnête qui profite de la faiblesse de personnes âgées, d'étrangers et de copropriétaires qui ne comprennent rien aux droits qu'ils pourraient faire valoir pour ne plus continuer à se faire "plumer".
Merci d'avance pour ce que vous pourrez faire pour nous!
Avec toutes mes amitiés
Manja
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Edité par - manja le 03 juil. 2004 15:30:03 |
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