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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 15 juin 2004 : 16:26:01
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Bonjour à tous,
J'ai une question à facettes à vous soumettre... Nous avons fini de rembourser notre pret pour notre habitiation principale (maison 120m2 habitable, 350m2 de terrain) et nous cherchons une solution pour notre utiliser/rentabiliser les mensualités que nous ne payons plus. Soit :
1/ Nous revendons notre bien actuel, mais il nous convient pour le moment (taille, facilités, transports...) pour en acheter, non pas un plus grand mais un mieux situé (nous sommes à évry, donc l'objectif serait de se déplacer vers Paris). Par exemple Nogent sur Marne nous plait bien mais le gap pour un bien de même surface habitable est de + de 250KEur...
2/ Nous faisons le classique "De Robien" en région parisienne (donc investissement de même niveau). Mais là, ce qui me gène c'est l'empressement des vendeurs (n'attendes pas demain, c'est +3% !!!) et les délais (le dernier programme vu était livré en juin 2007 : donc 2 ans d'intérêts intercalaires !!)
3/ De Robien mais en province (Ex Bordeau). L'investissement est moindre (100-130KEur), le marché moins stressé, mais on est pas sur place. Donc à la moindre démarche, c'est TGV + 1 journée out.
4/ Investir dans de l'ancien (IdF), même (voire surtout si) loué. Il y a plus de frais à l'entrée mais la 'rentabilité' est directe. Et nous ne sommes pas dans une tranche "très" intéressante en de Robien.
5/ Investir dans "autre chose" : épargne retraite (ex AFER), Bourse ou produits dérivés...
Je ne demande pas LA réponse, mais peut-être quelques pistes. Je suis aussi en cours de lecture du fantastique topic 'Frénésie pour l'immobilier locatif' et de ses sujets relatifs... mais j'en suis loin du bout. Et ce n'est que la première partie des mes réflexions.
En effet ma mère vient de vendre son appartement. Je ne cherche même pas la réponse "est-ce le bon prix, le bon moment...", mais plutôt un avis technique cette fois. Je "possède" la moitié de ce bien, un 2 pièces depuis le décès de mon père. La dernière fois que ma mère a du vendre et acheter, la valeur de l'ancien bien couvrait la valeur du nouveau. Mais cette fois il faudrait plus un 3 pièces, donc plus cher en perspective. Ma mère ne pouvant pas emprunter ou très peu (retraite)...
1/ Puis-je compléter en changeant les "parts" ?
2/ Je ne me suis jamais intéressé à ce type de montage, mais doit-on mettre en place qq chose comme une SCI ?
3/ Autre solution ???
Désolé pour toutes ces angoisses existencielles et surtout si j'ai pu reposer des questions déjà répondues  . J'ai parcouru ce forum mais je j'ai rien trouvé qui répondait exactement...
Merci d'avance pour vos avis. Et je continue la lecture du topic à 10 pages  ...
The answer is 42.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 juin 2004 : 02:28:14
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Phv,
Pour moi, deux options pour la résidence de votre mère:
1. acheter en individion et changer la répartition (avant 50/50, maintenant plus pour vous).
2. Créer une SCI et répartir le nb de parts entre vous et votre mère
La dernière solution est, pour moi, la meilleure car au décès de votre mère, il sera plus facile de gérer le bien, surtout si vous avez plusieurs frères et soeurs, et/ou si vous vous ne vous entendez pas bien avec eux.
Quant à votre première question, pour moi, aujourd'hui, je choisis d'abord la solution 5 en capitalisant sur un bon contrat d'assurance-vie, à 85% en euros et 15% en actions si vous êtes frileux, et jusqu'à 40% en actions si vous êtes à prendre quelques risques.
Ensuite, dans quelques années, en fonction de l'évolution du marché immobilier (stabilité ou baisse), je choisis la solution 4 en privilégiant un prêt in finé garanti par le contrat assurance-vie ouvert précédemment, et en défiscalisant un max avec les intérêts bancaires, et la rentabilité de l'ancien.
Attention, tout ceci n'est que mon humble avis, et en aucun cas la vérité.
D'ailleurs, si je la détenais (la vérité), je serais plutôt sur une plage des caraïbes en train de vous répondre qu'ici.
Prados |
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 17 juin 2004 : 17:30:04
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Prados,
Merci pour ces avis.
Sur la question de l'appartement de ma mère, je vais creuser du côté SCI pour bien connaître le principe versus l'indivision. Mais question "soucis" de famille, étant fils unique... J'essaye donc de me faire un avis + précis et d'en causer à un agent immo et/ou notaire, éventuellement, je reposterai une ou deux questions.
De même sur l'investissement principal. J'ai prévu de refaire un comparatif de rentabilité entre les =/= invest locatifs et un placement. Vive excel ! Après ça on fera un peu bucher le banquier. Donc les caraïbes sont pas pour demain...
Juste une précision, qu'est ce qu'un vendeur de programme immobilier estampille derrière sa sacro-sainte "RENTABILITE" ? Ok, c'est un ration recette / dépenses... Mais je doute qu'ils intégrent tout : vacance de l'appart, travaux tels que ravallement, intérêts calendaires... Si c'est bien le cas c'est une rentabilité "optimum" voire totalement illusoire ?
Philippe.
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theo maison
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 17 juin 2004 : 19:39:26
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Citation :
Initialement entré par PhV
Bonjour à tous,
...
3/ De Robien mais en province (Ex Bordeau). L'investissement est moindre (100-130KEur), le marché moins stressé, mais on est pas sur place. Donc à la moindre démarche, c'est TGV + 1 journée out.
4/ Investir dans de l'ancien (IdF), même (voire surtout si) loué. Il y a plus de frais à l'entrée mais la 'rentabilité' est directe. Et nous ne sommes pas dans une tranche "très" intéressante en de Robien.
Si Bdx vous tente, et comme le de Robien n'est pas intéressant dans votre cas, il faut savoir que le prix moyen de location du m2 des 2/3 pièces est équivalent au plafond d'une location en Besson (source = Le Particulier num. 971, achetable sur leur site).
Bref, plus d'avantages que le régime du réel mais, en contrepartie les contraintes de 9 ans de loc (est-ce une vraie contrainte dans votre cas ? êtes-vous si pressé d'aller visiter les îles ?), de ressources du/des locataire/s (mais il existe de jeunes cadres dynamiques qui deux ans plus tôt n'étaient pas imposés...)
Citation :
5/ Investir dans "autre chose" : épargne retraite (ex AFER), Bourse ou produits dérivés...
Comme le dit Prados, ne pas négliger les assurances-vie ; d'un autre côté, aviez-vous déjà "pris date" d'un tel contrat ? si non, pour que ce soit intéressant fiscalement, il va vous falloir attendre 8 ans...
--
theophrase
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 juin 2004 : 23:41:59
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Phv,
Citation :
Juste une précision, qu'est ce qu'un vendeur de programme immobilier estampille derrière sa sacro-sainte "RENTABILITE" ? Ok, c'est un ration recette / dépenses... Mais je doute qu'ils intégrent tout : vacance de l'appart, travaux tels que ravallement, intérêts calendaires... Si c'est bien le cas c'est une rentabilité "optimum" voire totalement illusoire ?
Tout ce qui va embellir le chiffre final, et il oubliera bien sûr de vous parler qu'il faut considérer 10% du prix du bien tous les 10 ans pour les gros travaux, ainsi que diverses petites choses qui vont enlever 1 à 2 points du taux final.
Prados |
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