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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
 Posté - 14 juil. 2004 : 01:02:45
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Bonsoir, nous sommes un peu, très beaucoup, perdus et beaucoup désemparés pour les rares tentant de participer à la copropriété :
Que se passe-t-il quand il n'a plus de conseil syndical?
Devant le manque de candidatures, la gestion de notre syndic (nous cumulons tous les abus), 330F de charges au m2/an hors travaux..., animosités internes, impossibilité de la moindre discussion en AG, PV fantaisistes sans les réserves demandées, etc refus de débattre des questions régulièrement posées, d'utiliser les bonnes volontés et compétences internes, ... la totale...
Refus de demander la nomination par le tribunal, le syndic a fait voter à la va-vite, de concertation sans doute avec le Cs, la décision de ne plus avoir de CS, sans que les copropiétaires puissent prendre conscience de la situation et des conséquences de cette situation
Or toutes les choix de travaux et d'entreprises étaient laissés au conseil syndical. Est-ce le syndic qui maintenant choisit ?
Le syndic ne répond jamais à nos questions, ou par des pirouettes. Va-t-il maintenant pouvoir faire encore plus tout et n'importe quoi et à n'importe quel prix, sachant que la majorité accepte tout, que d'autres sont lassés et doivent trvailler, s'occuper de leur enfants etc... Le syndic est très tolérant à l'égard de ceux qui vont dans son sens et le renouvelle, se moque littéralement des autres qui demandent des explications allant jusqu'à l'extrème. Il est impossible de proposer quoique ce soit...
Cela va sans douté être une année blanche jusqu'à la prochaine AG et encore plus noire pour nos charges, et ne résout rien.
Pour décrire les environnements, nous sommes une bonne salade composée des cas de Manja, JCF13, Elisabeth, Colette et de biens d'autres...
D'autre part, il y aurait-il un moyen que les AG ne soient pas toutes fin juin,voire début juillet, sachant que les copropriétaires sont pris par leur activités professionnelles ou scolaires de leurs enfants, les congés (personnels et judiciaires, faisant qu'il est impossible de faire quoique ce soit. Cela devient une habitude des syndics qui décidant de la date, en ont bien compris l'intérêt, le budget de l'année est déjà mangé de moitié sans qu'on en connaisse la teneur...
A la dérive nous cherchons des bouées de secours pour reprendre nos forces avec peut être votre aide et nos remerciements anticipés...en espérant que vous n'êtes pas tous en vacances bien méritées 
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 01:06:41
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Nos mouchoirs en sont tout chose... wououou!! snif!
Et dire qu'il vous arrive bien des malheurs ma pov'dame.
Prétendre que vous êtes dans la même salade que Manja est un paradigme absolu: Vous, vous êtes à Roubaix et n'avez pas la vue de la Grande Bleue pour vous consoler aux moments de répit.
Votre syndic est un escroc, mais ce n'est pas original. Vous êtes entourée de gens très courageux qui n'aiment pas les lois ni défendre leurs droits. Je comprends que tout le monde dans votre résidence ne pense qu'à une chose: partir en vacances. Et vous voulez leur gâcher les préparatifs?
Vous avez certainement UNE seule vraie question à poser. Je serais content de la connaître. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 14:19:12
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Navrés,nous pensions avoir été clairs
que fait-on qd on a plus de conseil syndical, à qui s'adresse-t-on,le syndic choisit-il lui même les entreprises? etc...
nous n'avons rien trouvé sur un tel cas, mais serions intéressés par des cas similaires...
pour un début sur un forum, vous êtes qq peu décourageant . Si on y vient , c'est pour y trouver des idées, échanger et contribuer si l'on peut, non ?
Effectivement notre syndic n'est pas original, quoique pour les extrêmes il s'y connait (on pourrait se mettre à toutes les rubriques du forum...), certains copropriétaires non plus, c'est bien pour cela que ns ns retrouvons dans d'autres descriptions, du Sud, de l'Est, de France et de Navarre, et ne savons si au Nord de la France, il y a les mêmes pratiques ... |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 18:17:02
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Le Conseil Syndical ce n'est pas un problème en soi qu'il n'y en ait pas. La plupart du temps ils sont là et ne font rien, verriez-vous une différence?
En tant que problème légal oui, cela pose problème, mais au point où vous en êtes il vaut mieux se concentrer sur le VRAI problème: le syndic.
Ce n'est pas le Conseil ni le syndic qui choisit les entreprises mais l'Assemblée générale. Si vous n'avez pas eu de devis lors du vote de ces travaux, rien ne va, mais c'est illégal, vous avez le droit de ne pas payer.
Evidémment si vous avez voté oui au quitus et contre rien lors de ladite AG, cela sera difficile de démontrer que le syndic fait mal les choses.
Il faut vous accrocher à UN SEUL thème, même si les irrégularités partent dans tous les sens.
Comprenez que nous ne sommes pas à votre place et la vision des choses nous manque. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 23:19:07
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Océan,
Connaissant déjà l'immensité et la diversité de vos problèmes, je ne sais pas s'il est possible de demander au juge de faire nommer des conseillers syndicaux, alors qu'il y a eu un vote un AG, décidant la non-institution d'un CS.
J'espère que les contributeurs chevronnés pourront répondre à cette question.
Elisabeth |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 02:40:21
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Bonsoir Tourloup, (de la cité des Violettes?) , Elisabeth , Colette
De nb copropriétés d'Antibes, Nice, Ca(n)(g)nes, Mrs,Mpt, etc ont les mêmes soucis que celles de Paris, Lyon, Bdx, Stbg, Tlse, avec des situations plus spécifiques de saisonniers, étrangers,...
je connais un peu bcp votre coin pour de nb raisons prof.et fam., je reprends l'accent dès que j'y suis. Mes courriers aux syndics parisiens ou sudisteS ont les mêmes termes et une façon id. de voir les choses à tous ceux de ce forum qui se battent pour défendre l'intérêt des syndicats et le respect des lois. Les pieuvres, matrices ou je ne sais comment les appeler existent partout. C'est vrai la planche à la Pointe Rouge, les ballades à St honorat,c'était sympa hors saison, qu'avoir son maillot dans le coffre et se baigner en rentrant du boulot dans la grande bleue jusqu'à 22h et plus c'était bien agréable et détendant, ca manque surtout en ce moment,+ le ski a Isola ou Auron...et les petits repas à la Roquette sur Var,... à Paris la Seine est encore déconseillée ...je me console avec thym,basilic, romarin, oliviers, tomates, pin et mimosa à portée de narines et pour les cigales je me branche sur les sites adéquats quand je peux : Les cigales et les fourmis les syndics et les copros, et venir en plein été faut être fou, manque le mistral pour dormir comme un bébé.
Plus sérieusement, la situation de notre copro est le blocage complet et la dépendance totale à un syndic qui divise pour mieux régner et que trop content d'avoir eu des CS qui avalaient ses énormités sans le contredire, pour en arriver de concert à cette situation de n'avoir plus de CS (sans doute pour que leur responsabilité ne soit pas mise en cause dans les anomalies, même une erreur de 150 kf sur un budget de 1mf ils ne voyaient pas alors imaginez pour les comptes, les contrats etc...
A l'intérieur de cette situation, il y a la mienne proche de celle de nomade varoise, jcf13, lydia, etc. après avoir tenté toutes les conciliations possibles, il restait le tribunal...
Donc comme le dit Elisabeth, le pb est vaste et on ne sait plus concrétement par où commencer:
- comptes faux et irréguliers, approuvés et quitus donné (pas par moi!! et qqn-uns)
- difficultés d'accès aux docs ou docs incomplets
- réglement de copro et décisions AG non respectés
- validité des docs présentés à l'ag
- convention collective non respectée
- réglement de copro et décisions AG non respectés
- eau froide, eau chaude, compteurs
- travaux
- hygiène et réglement sanitaire, etc
- impayés
acharnement envers les copros "récalcitrants " à la gestion du syndic,
en bref toutes les rubriques des copros...
quelle rubrique préférez-vous pour un début (j'ai internet pdt les vacances d'amis océaniques)?
Merci pour l'idée de Colette, surlaquelle j'essaie de plancher sans succès depuis quelques temps pour les 4-5 qui réagissent dans la copro, le pb est bien de savoir s'il faut passer par le juge ou pas puisqu'on a plus de CS au cas ou nous arriverions à avoir 25% (les s gens ont peur,car comme moi pas doués en juridique et la situation est lassante, les autres obtenant ce qu'ils veulent du syndic ne feront rien puisque cela fait +sieurs années que cela dure... notre jardin comme à ressembler au votre (salade de pissenlits à volonté, papiers, etc
faut-il attendre la prochaine AG pour essayer de changer, comment forcer le syndic actuel ou futur à corriger les erreurs de comptes... tout ce qu'on propose est rejeté d'office.... et lui offrir encore des honoraires supp pour une AG dont le PV sera encore pipé ...
Colette, nous sommes bien OK, ces dates de fin juin, juillet, ne sont pas involontaires, il y a les vacances de tous, des juges et des avocats et on se retrouve en 09, la rentrée scolaire, les impots, et c'est reparti... même les mécontents ne veulent attaquer le syndic, il y a le monstre du Loch'immobiler pas loin... pot de fer-pot de terre , David- Goliath, et des copropriétaires entre le marteau et l'enclume.
Bonne nuit, je rentre et merci de vos idées, si on passe dans la rubrique appels a expérience similaires, au lieu de la dernière CS aura-t-on d'autres suggestions (exemple plus bas de ce point important sans réponse jusqu'ici) mais c'est les vacances ....
[
Citation sans réponse(sniff):océan Messages 5Posté - 13 Jul 2004 : 18:44:29
ds notre dossier d'AG, nous avons :
- budget prév. 2004 reprenant grossièrement les dépenses 2002, le budget 2003, les dépenses 2003 et le budget 2004 (sous trt de texte)
- la situation des copropriétaires au 31/12/03 (débit/crédit)
- le bilan au 31/12/03
+ projets résolutions et autres documents... mais il n'y a pas de comptes à proprement parler comme auparavant à part la colonnes dépenses 2003 du budget prévisionnel
Comment peut-on approuver des comptes,les imputations et leur répartition alors que nous ne les avons pas?
C'est très très urgent (pour hier)...
à la dérive....c'est la 1ère fois que je suis dans un tel cas...
Merci pour les lumières avisées des pros sachant que les lois, décrets etc sont connus et que c'est de pire en pire... size=1][/size=1] |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 03:25:02
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Citation :
Initialement entré par océan
[font=Lucida Console]Bonsoir, nous sommes un peu, très beaucoup, perdus et beaucoup désemparés pour les rares tentant de participer à la copropriété :
Que se passe-t-il quand il n'a plus de conseil syndical?
Devant le manque de candidatures, la gestion de notre syndic (nous cumulons tous les abus), 330F de charges au m2/an hors travaux..., animosités internes, impossibilité de la moindre discussion en AG, PV fantaisistes sans les réserves demandées, etc refus de débattre des questions régulièrement posées, d'utiliser les bonnes volontés et compétences internes, ... la totale...
Refus de demander la nomination par le tribunal, le syndic a fait voter à la va-vite, de concertation sans doute avec le Cs, la décision de ne plus avoir de CS, sans que les copropiétaires puissent prendre conscience de la situation et des conséquences de cette situation
Or toutes les choix de travaux et d'entreprises étaient laissés au conseil syndical. Est-ce le syndic qui maintenant choisit ?
Bonjour Ocean,
Vous avez voté à la va-vite. OK.
A quelle date avez-vous voté cette décision ?
Pour qu'une AG délibère sur une telle décision il est nécessaire de le faire à la double majorité (art. 26 de la loi, soit les 2/3 des voix tous les copropriétaires). Aviez-vous cette majorité ?
A bientôt......
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 11:45:50
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| dans ce cas DU 31, les absents doivent-ils etre considérés comme votant pour ou contre; explication, à la relecture des PV, suivant le cas le syndic compte les votes contre en les déduisant du total de la majorité concernée dans d'autre il les compte pour, et nous ne jonglons pas très bien avec ces règles, ne comprenant pas pourquoi (pour la majorité 24, avec les nouvelles règles, la 2ème année certains ont compris que s'abstenir ne servait à rien...) pour le reste ns ne pouvons encore répondre, et de toutes façons nous avons vu plusieurs fois des votes sur le PV différents de la réalité, il est vrai qu'cun débat n'est possible tant il faut parer aux insultes |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 20:34:24
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Bonsoir ocean,
La double majorité c'est les 2/3 des voix de TOUS les copropriétaires (de tout le Syndicat) qu'ils soient absents ou présents, soit par exemple : 667/1000èmes = 2/3 d'un syndicat comportant 1000/1000èmes.
Amicalement......
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 00:38:12
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merci DU 31, OK pour les 2/3= 6,66666...7
ce que je ne comprends pas avec notre syndic c'est que parfois, il présente que les votes contre et donc il fait comme si les absents votaient pour, n'étant pas at home, je retrouverai des exemples prècis;
Notre pb reste entier, est-ce que le syndic pendant un an peut faire tout et n'importe quoi pour le syndicat ou les récalcitrants à ses méthodes et gestion
il a commencé dès le lendemain avec moi en me rédébitant mon compte de la bagatelle de 1000 euros, car n'est pas d'accord avec le rc et les décisions d'AG, sans doute pour dire après que je ne paie pas mes charges, me facturer des frais de relance et cdt de payer ... je vois le pb lundi avec un professionnel... et comment prévenir le trib.(ce point étant une goutte d'eau par rapport au reste) de cet acharnement. Il nous épuise ... merci  |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 01:39:48
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Bonjour ocean,
Les absents non représentés ne peuvent voter !!!
Le PV doit mentionner le libellé et le texte de la résolution ; les noms des personnes votant POUR et celles votant CONTRE et, s'il y en a, les réserves portées par M. Untel ou M. XX.
Si la résolution concernée doit faire l'objet d'un vote "POUR" on déduit des 2/3 des voix de tous les copropriétaires le nombre du total des voix représenté par les votants "CONTRE" et on obtient le résultat du vote. S'il est supérieur ou égale aux 2/3 des voix du Syndicat c'est bon sinon, ça ne l'est pas.
Vote dans le cadre de l'article 26 (double majorité) :
C'est la majorité des membres du syndicat - c'est à dire de tous les copropriétaires - représentant au moins les 2/3 des voix. Il s'agit donc d'une double majorité : par tête et par voix.
Exemple : si la copropriété comporte 10 copropriétaires et que la répartition est en millièmes, la décision doit être approuvée par 6 copropriétaires (la moitié + 1) représentant au moins 667/1000èmes des voix (soit les 2/3 des voix).
Au cas de non obtention de la double majorité pour les travaux votés à l'article 26-c (installation ascenseur, pose boîtes au lettres...), la loi a assoupli cette majorité.
Le principe est le suivant : si le projet n'obtient pas la double majorité, mais qu'il recueille tout de même l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés (et non des voix de tous les copropriétaires), une seconde assemblée doit être réunie. La décision pourra alors être adoptée sur la base d'une double majorité réduite.
Exemple : un immeuble comporte 10 copropriétaires et la répartion des voix est faite en millièmes. Lors d'une première assemblée, 7 copropriétaires détenant 720 millièmes sont présents ou représentés. Le projet de résolution concernant l'installation d'un ascenseur est approuvé par 6 copropriétaires détenant 605/1000èmes. Le 7ème copropriétaire qui détient 115/1000èmes a voté contre. Le projet n'est donc pas adopté sur la base de la double majorité normale (667/1000èmes). En revanche, il a recueilli un vote favorable à la majorité des membres du syndicat (6 sur 10) représentant plus de 2/3 des voix des présents ou représentés (720 x 2/3 = 480). Une seconde assemblée générale doit être convoquée par le syndic.
Lors de la seconde assemblée, la décision pourra être adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée. (art. 26 de la loi et 19-1 du décret de 1967).
Le syndic devra préciser lors de la convocation à la deuxième assemblée que les travaux d'amélioration pourront être adoptés à la double majorité assouplie.
Pour ce qui concerne les appels que vous mentionnez : Si ces appels vous paraissent non justifiés, VOUS NE PAYEZ RIEN. Il faut que toute demande de paiement soit justifiée. Si votre syndic refuse de vous expliquer à quoi ces sommes correspondent, vous ne payez pas. Il vous assignera et ira dans le mur comme dit précédemment à nomade varoise : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13399.
Vous devez consulter un professionnel ? Portez lui vos convoc. et PV AG et vos relevés de charges, plus les jurisprudences indiquées dans le lien ci-dessus.
Bon courage et à bientôt.......
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 02:09:00
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merci DU je vais me coucher grosse fatigue
je vais éditer pour lundi mon pb est que j'ai déjà été dans le mur, car le trib se base sur les comptes du syndic (et pb en cours) alors que je n'ai pas à payer et que j'ai tout justifié avec le RC et les votes d'AG , je pensais que c'était réglé, le trb informé a mis des reports et bien non il me refacture et qd je veux des explications c'est répondeur, "c'est le Rc" etc à dormir debout bien énervés... et en + prend des frais de relance et de dossiers alors qu'il est à l'origine des pbs j'ai beau me pincer je ne réve pas, je vais essayer de dormir...
sur La Vache qui Rit il est ecrit Vache qui rit et sur chaque portion et bien lui il dit que c'est écrit Mouton qui pleure sur couvercle, et sur les portions encore autre chose.
Le pb est tjs comment on force un syndic à corriger une évidence
sur une autre copro une agence d'un syndic de votre ville nous fait une interprétation du nouveau décret de Loi... à encadrer |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 19:29:40
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Océan,
Je ne me souviens plus si vous avez déjà précisé combien de copropriétaires vous êtes et si vous habitez sur place.
Une idée concrète réalisable si vous n'êtes pas trop nombreux :
Il me semble que vous avez découvert de très grosses "erreurs" volontaires ou involontaires de votre syndic. Prenez les quelques plus grosses en matière de monnaie sonnante et trébuchante. Faites un calcul en le ramenant au nombre de copropriétaires. Il faut mentionner des sommes bien concrètes. Lorsque certains se rendront compte qu'ils payent d'importantes charges en trop, peut-être certains se réveilleront-ils et se rangeront-ils à vos côtés.
Ce sera en même temps l'occasion d'expliquer l'utilité du conseil syndical et son rôle.
Je pense qu'il vous faut aussi mentionner vos compétences en matière de contrôle de comptes.
Si vous n'êtes pas trop nombreux, vous faites un courrier à chacun. Si vous êtes très nombreux, vous placardez des affiches dans les escaliers.
Avez-vous déjà utilisé ce procédé ?
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 01:10:52
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Bonjour ocean,
J'ai relu votre post sur le même sujet que nomade varoise. Vous devez avoir un avocat naze.
Un avocat un tant soit peu censé DOIT demander la justification de la créance. C'est à dire que le créancier, le Syndicat représenté par le syndic, doit fournir tous les éléments jusitifiant du montant qui vous est réclamé.
L'approbation des comptes et le quitus au syndic votés par l'AG ne sont pas opposable à une compte individuel. Ils sont opposables au Syndicat, comme le contrat du syndic d'ailleurs, mais pas à un copropriétaire. Demandez à votre avocat et vous verrez !!
ATTENTION : un appel de charges ou un relevé de comptes n'est pas un document justificatif !! Vous en avez la preuve dans la jurisprudence que j'ai rapportée.
Pour ce qui concerne le CS et le syndic hyper néfastes pour votre Syndicat, avez-vous la possibilité de les virer à la prochaine AG en faisant désigner un nouveau syndic et un nouveau CS ?
Vous devriez faire un courrier LR AR signé à plusieurs, en listant toutes les irrégularités dont vous avez connaissance à la Caisse Responsabilité Civile Professionnelle du syndic (nom, adresse et n° de police dans son contrat). Le double à votre avocat.
Vous habitez la même ville que moi ? Comment un syndic de ma ville vous a fait un exposé sur le nouveau décret ?
Amicalement........
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 02:29:46
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il y a un syndic de votre ville (comme ds d'autres) qui rachète des cabinets dans la mienne (concentration fi, groupes etc) et ns sommes surpris de sa façon d'interpréter la loi (décrite par l'arc entre autre). ceci pour répondre à certains qu'on voit de tout partout et que la cote d'azur ou Paris n'ont pas la palme des abus, qu'ils peuvent exister partout
La loi c'est bien DU, la règle nous connaissons mais l'interprétation est autre chose et si on cherche solution c'est car elles ne sont pas appliquées.
La justification de la créance pour le trib a été mon extrait de compte du syndic appuyée par le fait que les comptes étaient approuvés par l'AG, malgré toutes mes explications débit-crédit provisions erreur sur tels comptes etc... mais x lrar et courriers n'y ont rien fait, c'est abérrant mais vécu.
Pour les comptes vous êtes obligés d'attaquer le syndicat d'autant plus que vous êtes en cpte séparé, et que c'est le syndicat qui vous réclame des sous et non le syndic. J'insiste bien puisque comme nomade83 c'est allé jusqu'à la saisie suite jugt, le trib ne se basant que sur le relevé du cpte individuel
+ faites l'essai sur 10 avocats de présenter des comptes, une balance ou un grand livre et vous me dites si même annotés ils suivent ... , pour les procédures juridiques OK, pour la gestion et les comptes non, et inversement pour un spécialiste de la gestion, ou des comptes, c'est difficile d'intégrer le raisonnement littéraire du juridique... comme cela l'est pour un technicien des donnes juridiques ou de gestion. mais certains copros s'estiment aussi spécialistes en tout, d'autant plus attachés à défendre leur point de vue, qd ils ont une expérience ou une formation moindres Citation :
L'approbation des comptes et le quitus au syndic votés par l'AG ne sont pas opposable à une compte individuel. Ils sont opposables au Syndicat, comme le contrat du syndic d'ailleurs, mais pas à un copropriétaire. Demandez à votre avocat et vous verrez !!
ATTENTION : un appel de charges ou un relevé de comptes n'est pas un document justificatif !! Vous en avez la preuve dans la jurisprudence que j'ai rapportée.
mon syndic va éclater de rire, j'enverrai bien au trib mais cela risque d'être mal pris... et si le syndic me refacture n'importe quoi, c'est parce qu'il sait que cela risque encore de passer au tribunal qui ne regarde que le solde annoncé par le syndic, les huissiers aussi (+ la somme est élévée , + ...)
J'ai pris copie de votre jurisprudence pour lire à tete reposeé. Pour le reste non il n'y a personne et encore eu un mot d'un copro qui réagissait, mais laissait les autres s'en occuper, dire qu'il était écoeuré, qu'il allait partir. la liste des irrégularités est listée chaque année et dans le détail, les questions posées réglementairement en prévoyant les diff. possibilités, refus de poser les questions, irrégularités comptables votées, refus de les rectifier... cela fait +sieurs années que cela dure
Il n'y a plus de Cs, on ne peut plus les virer, mais espérer de nouveaux copros compétents et qui ne se laissent pas raconter n'importe quoi et actifs très fort des le départ (cas dans la copro visée au début, où la situation est différente mais le syndic dans les top à pb- cela fait du bien)on ne perd rien et le syndic continuera à s'adresser à eux ou à se décharger sur le gardien, ils n'y a qu'eux qui ne craignent plus que leur responsabilité soit engagée et le syndic a bien compris que seuls 3 ou 4 copros comprenaient donc il les éjecte, dénigre, facture, moi en tête pour avoir décrit toutes les anomalies, irrégularités et fait des rapports très détaillés (c'était mon job en gestion , compta, industriel, commercial) rien n'y fait il faudrait en plus faire confirmer tout cela par des experts (qui en gl sont des syndics ... on rêve) quand à la caisse de garantie j'y pense, mais ayant assisté mandaté un particulier pour la partie évaluation du préjudice, à une commission de conciliation pour un pb avec AdB, cela laisse réveur, on ne met pas en cause ses pairs ou son enseigne ....
comment voulez-vous qu'il aille a l'encontre d'un syndic ou de son gestionnaire alors que la majorité approuve les irregularités... mon avocat a tout eu mais rien n'est fait normalement ... et en plus vous devenez parias étant obligés d'attaquer le syndicat et non le syndic (ce que peu de gens savent) vous coutez de l'argent  (même si c'est 3 ou 20 fois moins que les irrégularités) un argument supp pour le syndic.
je vais rejoindre Morphée , peut être pas d'accès au forum pdt une semaine merci très beaucoup |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 04:10:04
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Bonjour ocean,
Pour le syndic de ma ville quelle est la première lettre de son nom ou bien vous pouvez me l'indiquer sur mon email direct.
Pour "votre affaire" je vous dis que votre avocat est passé à côté. Si vous n'aviez pas de jurisprudences, lui, les connaît.
Regardez ce sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10022. Ce voisin s'est fait assigner pour des prunes. Tout simplement parce qu'il contredisait la gestion du syndic et du CS complice. Pour le faire taire le syndic l'assigne avec les fonds du Syndicat. Et il se fait étendre pour "demande non justifiée" = rejetée.
Et le syndic n'a rien produit d'autre que les PV AG, relevés de charges en mettant en avant qu'il avait eu l'approbation des comptes, du quitus : le tribunal n'en tient pas compte...
Par contre il n'est pas normal que vous n'ayez pas de CS. Comment cela se fait-il que pas de CS ??
Bonnes vacances si vous partez et à bientôt.....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 21:33:44
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Bonsoir nomade var,
Votre copropriété comprend 1000/1000èmes.
QUI A DISTRIBUE LES POUVOIRS EN BLANC : LE SYNDIC OU LE PRESIDENT DE SEANCE ?????
Le Pdt CS prend 3 pouvoirs en blanc et sa femme (non copro) 1 = FAUTE !! Sa femme n'a pas le droit de prendre 1 pouvoir...
Le deuxième membre du CS en prend 1 et sa femme un autre = idem ci-dessus.
Les femmes qui ont eu 1 pouvoir chacune = grosse faute et abus afin de faire dévier le résultat du vote.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris28.01.03.htm
Un copropriétaire peut avoir 3 pouvoirs et en plus ses tantièmes, totalisant plus que les 5% imposés par l'art. 22 de la loi de 1965.
Cependant il ne peut en recevoir d'autres que s'il le total des mandats et des ses tantièmes ne dépassent pas les 5% des voix du Syndicat.
Regardez l'exemple de ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13702
Compte tenu de ces éléments vous devez savoir quelle majorité a atteint le Pdt du CS et l'autre membre du CS. Les pouvoirs donné aux 2 femmes n'ayant aucune valeur et relèvent d'un abus majoritaire dans le but de modifier le résultat des votes.
Après remise des pouvoirs en blanc mais nominatifs (nom du copro mandant) les bénéficiaires ont-ils émargé la feuille de présence en regard de leurs mandants ?
La loi vous donne le droit de demander la copie feuille de présence et des pouvoirs indissociables de cette dernière et du PV :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12555
D'autre part, sur 30 copros seuls 7 copros étaient présents mais combien au total avec les représentés (moins les 2 des femmes) ?
Dont 1 copro qui ne parle pas le français ; le lit-il ?
Comment a-t-il pu voter s'il ne comprend pas le français ??
Aviez-vous la majorité requise pour voter certaines résolutions ?
Les mandats de votre syndic et du CS expirent à quelle date ?
LA COPRO A PRETE DE L'ARGENT A DES COPROPRIETAIRES ??? Avec quelle autorisation et de quelle façon ??? Attention, un tribunal n'accepte pas ce genre de prêts au préjudice du syndicat...
Si vous pouviez m'éclairer sur le déroulement de cette AG...
Amicalement....
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 00:23:39
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DU31,
dans un autre message, vous aviez déjà insisté sur le fait que la RCP devait être mentionnée dans le contrat :
Citation :
Vous devriez faire un courrier LR AR signé à plusieurs, en listant toutes les irrégularités dont vous avez connaissance à la Caisse Responsabilité Civile Professionnelle du syndic (nom, adresse et n° de police dans son contrat).
Sur la base de quel texte ou quelle jurisprudence faites-vous cette affirmation ? Cela m'intéressse au plus haut point ! Merci.
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 01:39:12
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Bonjour Elisabeth,
Nouvelle Ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 relative à l'entremise et à la gestion des immeubles et fonds de commerce.
C'est la loi HOGUET nouvelle.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=JUSX0400103R
Article 5
I. - Le 2° de l'article 3 est remplacé par les dispositions suivantes :
« 2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier ; »
II. - Après le sixième alinéa, il est inséré deux alinéas ainsi rédigés :
« La garantie mentionnée au 2° ci-dessus résulte d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier.
« Les modalités de détermination du montant de la garantie sont fixées par décret en Conseil d'Etat. »
III. - Le dernier alinéa de l'article 3 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Il doit être procédé à une déclaration préalable d'activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction. Cette personne doit, en outre, satisfaire aux conditions posées par les 1° et 4° ci-dessus. »
___________________________________________________________________
LE PARTICULIER, Sp° Copropriétés, juin 2002, n° 995b, p. 145 et 152.
Tout syndic professionnel doit justifier d'une garantie bancaire destinée à assurer le remboursement des fonds qu'il a reçus des copropriétaires, en cas de faillite ou de détournement de fonds. Le montant de la garantie doit obligatoirement figurer sur son papier à en tête ainsi que l'organisme financier qui accorde la garantie (art. 9d de la loi du 20.7.72) Il est donc important de vérifier que le syndic a déclaré un montant suffisant.
Tout syndic professionnel doit obligatoirement justifier d'une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile (loi du 2.1.70 et décret du 20.7.72). Cette assurance couvre notamment les dommages causés à la copropriété par suite d'erreurs, d'omissions ou de négligences de la part du syndic, ou de ses employés. Elle peut, par exemple, être mise en oeuvre en cas de refus du syndic sortant de remettre les documents et archives de la copropriété (C.A. Paris, 23è ch. du 11.9.92, Synd. 32 rue de la Parcheminerie, Paris). Il est donc particulièrement important de faire indiquer dans le contrat du syndic, les références de la compagnie d'assurances ainsi que le numéro de police.
Le premier concerne la garantie (FNAIM, CNAB, UNPI..); le second concerne la RCP (assurance).
Ces 2 garanties sont obligatoires pour un syndic professionnel.
Il faut absolument que ces 2 garanties figurent sur les contrats des syndics. C'est une obligation législative.
La profession est subordonnée à cette obligation.
Il doit les présenter également à la Préfecture pour renouveller sa carte professionnelle.
Amicalement......
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 01:49:58
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relance de la question : PV non reçu et absence de CS
Fin juin, nous avons eu notre AG, d'où il ressortait lors de l'AG
d'après le syndic que, "à la majorité", nous n'avions plus de conseil syndical (décision prise rapidement et vraisemblablement concertée auparavant CS-syndic, l'un et l'autre ne désirant que les gêneurs postulants ne soient au CS, ceux-ci demandant le respect des Lois, du RC et des décisions d'AG non contestées) .
Or, il s'avère, nous ne l'avons découvert qu'après l'AG, que dans le cas de décision de fonctionner sans CS la majorité 26 doit être appliquée donc il faudrait de 66,67%, ce qui n'est pas notre cas suivant le projet de PV du syndic (63%),
Nous vous laissons imaginer les pbs de rédaction qui s'en suivent sur toutes les questions le syndic refusant systématiquement depuis plusieurs années d'inscrire les réserves des opposants.
Le PV aurait du nous parvenir en un mois dans ce cas de "décision" de ne fonctionner sans CS, nous en sommes à 2 mois et avec, entre autres, cette anomalie de décision à une majorité non respectée.
Que doit-on faire, que peut-on faire, nous avons une gestion déplorable et des charges mensuelles plus hautes que la Tour Eiffel
Quelqu'un s'est-il déjà retrouvé dans une situation similaire??? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 09:07:05
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Le décret du 27 mai 2004 modifiant le D du 17/03/67 prévoit qu' à compter du 1er septembre le PV des AGO devront être établis en fin de séance et signés par le secrétaire et le président.
Comme votre AGO s'est tenue avant le délai est encore de 2 mois
jusqu'au 31 août 2004.
Ensuite les opposants et les absents doivent recevoir le PV par LRAR.Ils auront alors deux mois pour faire appel des décisions contestées devant le TGI par le truchement d'un avocat.Il faut espérer que la situation de votre syndicat ne vous conduira pas
au recours à un admistrateur provisoire voire judiciaire.
François |
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que faire : en l'absence de CS?
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