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gonen
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 14 juil. 2004 : 12:17:04
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Bonjour à tous,
M'intéressant comme bon nombre d'entre vous à l'investissement locatif, je lis beaucoup de forums et d'articles sur le sujet, mais celui copié ci-dessous, émanant de MVVA, me fait m'interroger sur un point concernant la notion de ROBIEN ancien.
Je connais les dispositifs applicables pour la réhabilitation de l'ancien (indécent pour le rendre décent) qui ne m'intéresse pas du tout pour le moment (car trop lourd à mettre en oeuvre et trop risqué pour moi), mais le dernier paragraphe de l'article ci-dessous semble évoquer la possibilité de se déclarer en "mode ROBIEN" pour un ancien "classique" et bénéficier ainsi du taux de 40% de réduction (au lieu des 14 du RN), à condition de respecter 2 choses (au moins) : les plafonds (ROBIEN ancien) et les ressources locataires. Est-ce donc exact ? Je parle bien d'un bien acheté en état habitable et non réhabilité.
Par ailleurs , j'ai développé un outil (XL) de comparaison d'investissement (ROBIEN ou classique ou produit financier) qui produisent des résultats (pour moi) intéressants. L'un d'entre vous accepterait-il de me valider les données et paramètres retenus ?
Par avance merci de vos réponses
début d'article
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S'enrichir dans l'immobilier
Avril 2004
Neuf ou ancien ? Des opportunités dans l'ancien refait à neuf
En 2003, environ 50 000 particuliers ont réalisé un investissement locatif dans le neuf, afin de profiter de l'amortissement Robien. Un quart d'entre eux l'ont fait à la suite d'un démarchage à leur domicile par un réseau de "vente debout". Le démarcheur leur a dit qu'ils réaliseraient une grosse économie d'impôt et qu'ils n'auraient à s'occuper de rien. Ils l'ont cru et ont signé, sans prêter attention à ce qu'ils achetaient. Ces investisseurs ont tout faux ! Ils se retrouvent, pour la plupart, propriétaires d'un logement vendu 15 à 20% trop cher, offrant un rendement indigent et, plus grave encore, situé dans une ville où la demande locative n'est pas toujours au rendez-vous.
Autant le savoir, on ne s'improvise pas investisseur immobilier au hasard d'une proposition commerciale. On le devient après réflexion, en sélectionnant soigneusement ses acquisitions. Il est légitime de s'intéresser au neuf et à l'amortissement Robien si l'on se trouve dans une tranche d'imposition élevée - 28,26% et au-delà - et que l'on souhaite défiscaliser. Mais il faut le faire avec discernement, en s'adressant à des commercialisateurs sérieux et en privilégiant des villes ou des bassins d'activité prospères.
Le programme doit être choisi pour ses qualités d'emplacement et de construction. Le logement pour son plan et, bien sûr, son prix. Rappelons que, si l'on veut limiter son effort d'épargne, le rendement ne doit pas descendre en dessous de 6,25%. Il s'agit, bien sûr, d'un rendement brut avant avantage fiscal. Quand un vendeur annonce "un rendement de 7,5% après impôt", il a tout simplement incorporé l'économie d'impôt dans le résultat. C'est un faux nez destiné à cacher un rapport réel médiocre, de l'ordre de 4 ou 4,5%, voire moins.
Nouveauté : la "réhabilitation Robien"
Si l'on n'a pas besoin de défiscaliser, autant s'intéresser à l'ancien. Plus abordable, il est aussi généralement mieux situé en cœur de ville, assurant à sa valeur une meilleure tenue dans le temps. Dès lors que le logement est aux normes de confort et en bon état, il se loue bien et offre des rendements nettement supérieurs au neuf. Au demeurant, l'ancien n'est pas totalement privé d'avantage fiscal.
La fiscalité, encore elle, vient d'apporter une autre nouveauté en réalisant le mariage du neuf et de l'ancien. L'amortissement Robien a, en effet, été étendu aux logements hors d'état d'être habités, acquis après le 3 avril 2003, puis entièrement réhabilités et remis en location. Problème : les conditions à respecter rendent l'opération difficilement accessible aux particuliers. Entre les états du bien à faire dresser par un spécialiste avant et après réhabilitation, les normes techniques de travaux à respecter, voire la remise en état des parties communes de l'immeuble, seuls les professionnels de la rénovation peuvent y faire face. Il ne fait d'ailleurs pas de doute que les "réhabilitations Robien" d'immeubles en centre-ville vont se multiplier. Mais, une fois de plus, l'investisseur devra se montrer prudent. En achetant un logement vétuste à un vendeur professionnel qui va se charger de la rénovation, l'acquéreur prend des risques. Par exemple, celui de payer d'avance pour des travaux mal ou jamais réalisés. Afin de prévenir les plus gros dangers, le ministre du Logement a promis une loi créant un "contrat de vente en l'état futur de réhabilitation", copié sur la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). En attendant, les acquéreurs seront bien inspirés de s'en tenir à des réhabilitations lourdes vendues en VEFA.
Optez pour une rénovation garantie
Il en existe déjà. La transformation en immeuble d'habitation de l'ancienne poste de Tourcoing en est un bel exemple. "Comme l'Administration a assimilé cette réhabilitation à du neuf, l'acquéreur dispose ainsi de toutes les garanties : délai contractuel de livraison, garanties biennale et décennale, etc". dit Jean-Claude François, directeur du programme chez Atemi, le promoteur de l'opération. Les logements, vendus pour certains autour de 1 750 euros le m2, se loueront sans mal 9 euros le m2 par mois. Soit un rendement brut convenable de 6,2% et une belle perspective de valorisation à la clé.
Loyer libre contre " Robien ancien"
A côté de l'amortissement, réservé aux logements neufs ou réhabilités, il existe un dispositif en faveur des logements anciens : une majoration de la déduction forfaitaire pour charges. Fixée à 14% des loyers dans le régime normal d'imposition des revenus fonciers, elle est portée ici à 40%. Contrairement à l'abattement du microfoncier, de même taux mais couvrant l'ensemble des charges, la déduction majorée s'ajoute aux autres charges déductibles telles que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de gérance, etc. Elle diminue donc le revenu foncier net imposable et, par conséquent, l'impôt à payer. En contrepartie, les loyers sont plafonnés. Dans sa première version, baptisée "Besson ancien", ce dispositif n'a eu aucun succès à cause d'un taux de déduction (25%) et des plafonds de loyers trop faibles. Mais la version actuelle, dite "Robien ancien", a été nettement améliorée sur ces deux points. Dans les villes moyennes, le loyer plafond a été porté à 9,40 euros en 2003, contre 6,2 euros auparavant. C'est tout à fait dans le marché des loyers libres. Les propriétaires bailleurs ont donc intérêt à en tirer profit à l'occasion d'un changement de locataire. Toutefois, les ressources du locataire sont plafonnées et la location à un ascendant ou descendant du propriétaire est interdite."
fin d'article
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