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 Sujet  |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
 Posté - 23 juil. 2004 : 10:26:25
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autre question DU31,
j'ai lu je ne sais plus ou que le syndic avait obligation d'informer tous les copropriétaires d'une action lancée contre le syndicat par un copropriétaire.
pour moi je comprends très bien que ce n'est pas la peine de me le dire puisque c'est moi qui demande.
mais comme je ne vais pas aller faire du porte à porte et pour cause... , au moins en ce moment .
je sais que le conseil syndical en a connaissance et certains copropriétaires , mais ce serait du bouche à oreille...
n'y a t il pas là non plus obligation d'information de la part du syndic ?
quelles en seraient elles et conséquences si non fait ? et comment operer sur ce cas?
car je comprends très bien que plus il fait le mort et tout comme ce conseil syndical qui gobe les couloeuvres... il peut espérer le moins d'interrogation des autres copro qui dorment bien... et eviter que la situation lui reparte dans la figure , car tant que le syndicat ne se retourne pas contre lui et si il votait son quitus , ...! les dindons ce sont ceux qui le paient et si en plus ils ne lui demandaient pas des comptes , alors là ... mais pour ce qui me concerne , je ne le vois pas ainsi.
merci
patt1 |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 10:41:54
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excusez moi , encore un complément ,
pour le CS , le RDC election du CS POUR 3 ans.
si une AG elit et site election pour "x annee" et que le chiffre est un ou 2 mais pas trois , alors validite de la résolution ou de l'AG et conséquences ? ou ...?
patt1 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 04:49:15
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Bonjour patt1,
Pour le CS : voyez ce sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13674. Et vous aurez tout compris.
Un CS peut avoir mandat d'un, deux ou trois ans. Le mandat ne peut excéder 3 ans.
Citation :
pour le CS , j'ai lu et constaté , il est précisé "...comportera de X à Y membres..." , tout comme il précise qu'il doit y avoir " ...Z srutateurs..."(x et y et z étant des nombres fixés).
si le nombre d'elu est superieur , le conseil syndical peut il avoir un nombre superieur à prévu par RDC ou il faut préciser ques les autres sont en reserve si defection ?
si pas de scrutateur de prévu comme demande par RDC !
le RDC dit aussi que le CS elit le PDT.
conséquences donc de l'inobservation de chacun des points cités ou la combinaison des trois sur validité resolution, nullite d'AG , pas de conseil syndical si pas de PDT ?
Exemple : le RDC impose 6 à 12 membres. Ni moins mais plus oui. De cette façon le CS après avoir désigné son Président (art. 21 de la loi de 1965), forme des commissions. Un groupe s'occupe des travaux, un autre des espacs verts et employés, un autre de la partie juridique, un autre des comptes, etc..
IL FAUT que le CS exerce un contrôle des comptes au moins 3 fois par an, afin de suivre la gestion du syndic, relever des lacunes et avoir une situation de la trésorerie. Ne pas donner un coup de bourre en fin d'exercice = rien de bon !!
Jamais entendu parler de scrutateur au sein d'un CS.
Regardez bien les articles de la loi et du décret dans le lien ci-dessus. Il ne faut pas oublier d'élire de suppléants afin que le CS soit toujours normalement constitué. A défaut il n'y plus de CS (art. 25 du décret).
INFORMATION DES COPROPRIETAIRES SUR LES PROCEDURES CONCERNANT LE SYNDICAT : Le syndic a l'obligation d'informer les copropriétaires de toutes procédures juridiques, que le Syndicat soit demandeur ou défendeur (art. 55 et 49 du décret)
Citation :
Article 55
Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995.
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
OOOOOOOOOOOOOOOO
[quote]Article 59
Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995.
A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance.
Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.
Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l'ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l'administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification.
COMPTE SEPARE : dans les liens que je vous ai communiqués, vous avez la pratique suggérée par JPM dans le sujet 13728.
L'obligation de l'art. 18 de loi en est une sans en être une. Le syndic a obligation de poser la question à l'AG d'ouvrir un compte séparé AU NOM du Syndicat. L'AG peut en décider autrement. Et elle se jette dans le gueule du loup : le compte unique du syndic avec sous-compte du compte pivot du syndic. C'est un compte unique ou compte individualisé. Et là bonjour pour récupérer les fonds lors d'une faillite de syndic ou lorsqu'il y a changement de syndic.
Les syndics ont des tactiques bien rôdées : ils dissuadent les copros d'avoir un compte séparé car les honoraires de gestion seront plus élevés.
Mais, ils ignorent qu'en laissant gérer les fonds par le syndic sous son compte unique, le syndicat paye tous les frais bancaires des opérations passées entre la Banque et le syndic. Si le CS ou les copros, lors du contrôle des comptes, se font remettre le listing des dépenses, tous les frais bancaires ressortent bien. Personne n'y fait attention !!
LE CARNET D'ENTRETIEN : obligation est faite au syndic de le tenir depuis la nouvelle loi de décembre 2000, dite loi SRU. Epluchez bien l'art. 18 de la loi. Il est inclus dedans. Donc gestion courante. Et pourtant, certains syndics proposent un carnet d'entretien vierge pour 350 € !! Mais à compter du 1/09/04, tout copro pourra l'obtenir sur simple demande au syndic, y compris tous les documents inclus dans cet art. 33 du décret.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0204/abus146.htm
Le CS et le syndic sont en collusion ?? Pas rare du tout... Il y a eu action en nullité concernant ce qu'ils ont fait ? La ou les résolutions sont valides tant qu'elles ne sont pas annulées par le TGI. Ca aussi ça laisse rêveur... Il devrait y avoir réformes en la matière..
Clause abusives des contrat de syndics :
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris04.09.03.htm
NULLITE MANDAT SYNDIC : Cette nullité découle de plusieurs facteurs, dont notamment la fin de son mandat qui n'a pas été renouvelé dans les temps. Le syndic ne peut, ni convoquer, ni gérer, ni faire d'appels de fonds, ni toucher à un centime des fonds. Il n'est plus rien pour le Syndicat qui se retrouve dépouvu de syndic et doit déposer requête auprès du TGI pour demander la désignation d'un administrateur provisoire (art. 47 du décret).
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11084&SearchTerms=mandat
NULLITE DE PLEIN DROIT DU MANDAT DU SYNDIC POUR N'AVOIR PAS FAIT DELIBERE L'AG SUR L'OUVERTURE OU NON D'UN COMPTE SEPARE ; CETTE ACTION PEUT ETRE FAITE PENDANT 10 ANS ET NON PDT LES 2 MOIS IMPOSES PAR L'ART. 42 DE LA LOI DE 1965 :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 14 juin 2000 Cassation
N° de pourvoi : 98-21134
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Charly Nadjar,
2 / Mme Betty Saroussi, épouse Nadjar,
demeurant ensemble 198-200, avenue Elisée Reclus, 93380 Pierrefitte-sur-Seine,
en cassation d'un arrêt rendu le 24 juin 1998 par la cour d'appel de Paris (19e Chambre civile, Section A), au profit :
1 / du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Albâtre, dont le siège est 198-200, avenue Elisée Reclus, 93380 Pierrefitte-sur-Seine,
2 / de la société Le Terroir, société à responsabilité limitée dont le siège est 48, boulevard des Batignolles, 75017 Paris,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 11 mai 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des époux Nadjar, de la SCP Ghestin, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Albâtre et de la société Le Terroir, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 18, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndic est tenu de soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, lors de sa première désignation, et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et que faute par le syndic de faire délibérer l'assemblée sur l'ouverture ou non d'un tel compte, son mandat est nul de plein droit ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 1998), que, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, les époux Nadjar, assignés en 1994 en paiement d'un arriéré de charges de copropriété et arguant de la nullité du mandat du syndic, la société Le Terroir, faute pour celui-ci d'avoir fait délibérer en temps utile l'assemblée générale des copropriétaires sur l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, ont ultérieurement assigné le syndicat des copropriétaires en désignation d'un administrateur provisoire, en déclaration de nullité des assemblées générales irrégulièrement convoquées par un syndic dépourvu de mandat et en nullité de l'assignation qui leur avait été délivrée le 26 avril 1994 ;
Attendu que pour débouter les époux Nadjar de leur demande, l'arrêt retient que la société Le Terroir, dont la première désignation était antérieure au 31 décembre 1985, devait soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires la question de l'ouverture d'un compte séparé avant le 31 décembre 1988, que, faute de l'avoir fait, son mandat a été frappé d'une nullité de plein droit à compter du 1er janvier 1989, mais que l'ouverture d'un compte séparé ayant été décidée par l'assemblée générale du 6 avril 1992, la cause de la nullité avait cessé à cette date et que, la régularité de cette assemblée n'ayant pas été contestée, le syndicat se trouvait, à compter du 6 avril 1992, pourvu d'un syndic titulaire d'un mandat valable et habile à agir en son nom ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Le Terroir à compter du 1er janvier 1989, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Albâtre aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille.
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Décision attaquée : cour d'appel de Paris (19e Chambre civile, Section A) 1998-06-24
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Obligations - Ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé - Soumission à l'assemblée générale - Défaut - Régularisation par une assemblée générale postérieure (non).
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 18 alinéa 7.
_________________________________________________________________________________________
Amicalement......
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nullités d'ag en cascades ?
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