|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
 Posté - 22 juil. 2004 : 09:52:35
|
Bonjour,
Le dernier appel de charges émis par notre Syndic ( nouveau ) ne précise pas :
1)La cote part du fonds de roulement.
2)La cote part du fonds de prévoyance,
pour chacun des copropriètaires.
Interrogé à ce sujet la gestionnaire de notre coproprièté a répondu :
" La loi SRU ( sans précision du N° de l'art ) permet de ne plus porter ces indications sur les appels de charges "
Pouvez vous me dire si cette information est exacte ?
Merci d'avance de vos réponses.
Cordialement.
BC
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 18:46:02
|
Sauf erreur de ma part, aucun texte ne prévoit, - et n'a jamais prévu -, l'obligation pour le syndic de faire figurer ces mentions sur les appels de fonds, et c'est très dommage.
On peut peut plus compter maintena&nt que sur le décret comptable et sur l'instruction à paraître pour l'exiger.
La plupart des syndics les font figurer, pour l'excellent raison que la plupart des logiciels professionnels permettent de le faire.
Encore faut-il renseigner la zone d'information nécessaire.
Et s'il y a un texte, contrairement à ce que je pense, quelqu'un le dira bien. Peut être au moins l'une des Recommandations de la Commission ? |
Signaler un abus  |
|
|
BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 10:20:31
|
Merci de votre réponse.
Pour avoir parcouru les 22 recommandations de la Commission présentes dans le dictionnaire de la copropriété édité en collaboration avec UNIVERSIMMO et sauf si j'ai mal lu, aucune d'entre elles n'impose de faire mention du montant du fds de roulement et du fds de prévoyance.
Comme vous je trouve que c'est dommage car les copropriètaires doivent pouvoir être informés régulièrement de l'évolution du fonds de prévoyance.
Par exemple, dans notre copropriété le fds de prévoyance est abondé en cours d'année par la perception de loyers d'antennes.
En l'absence d'indication rien ne permet de vérifier si ces loyers ont bien été perçus et ce, sans attendre la présentation annuelle des comptes.
En tout état de cause, il me semble qu'aucun article de la loi SRU, n'exempte légalement le Syndic de faire mention du montant de ces fds d'autant comme vous le dite for justement que les logiciels prof de gestion prévoient la possibillité de le faire.
JURISTES: SOS !
Cordialement.
BC |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 11:02:38
|
Le problème est qu'il ne faut pas charcher un texte exemptant le syndic de faire figurer la mention, mais bien d'en trouver un l'obligeant à la faire figurer. |
| Signaler un abus |
|
|
gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 12:00:15
|
Bonjour,
Je suis d'accord il n'existe aucun texte obligeant le syndic à faire figurer le FDR sur les appels(charges, trvx etc...), mais la plupart le font.
Par contre dans le décret n°2004-479 du 27/05/04 mise en application en sept. 04, le FDR doit être remboursé et peut éventuellement être remplacé par une avance de trésorerie égale au 1/6 du budget previs.(soit environ 2 mois de charges) |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 13:35:31
|
Certainement pas !
Le fonds de roulement n'existe plus depuis longtemps.
L'avance permanente de trésorerie devient une réserve. Son montant ne doit pas dépasser 1/6 du budget prévisionnel. Il doit, le cas échéant, être réduit.
Il y a déjà suffisamment de formalités comme celà : pourquoi voulez vous rembourser un fonds de roulement pour rappeler ensuite une réserve de même montant, répartie de la même manière ????.
|
| Signaler un abus |
|
|
gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 15:17:00
|
Dans ma copro le FDR a existé jusqu'a la dernière AG,la compta. du syndic a préféré rembourser le FDR, et appeler en AVT ou réserve comme vous voulez, le 1/6 du budget prévis., nous sommes donc d'accord sur ce point,(par un simple jeu d'écritures naturellement au crédit et débit des comptes indiv.);
Dans cette copro les charges étaient appelées tous les 6 mois, après contrôle des comptes. Elles sont maintenant appelées 4 fois par an et basées sur le budget prévis.(loi SRU)
Le FDR était egal à environ 6 mois de charges.
Merci pour vos réponses, mais je vais avoir d'autres renseignements à vous demander.
|
Edité par - gbl le 23 juil. 2004 15:39:24 |
| Signaler un abus |
|
|
BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 15:17:37
|
A JPM,
Voilà encore un Pb auquel est confronté notre copropriété.
Je suis d'accord le fds de roulement ne doit plus exister les charges étant payées en début de trimestre, pourtant il reste en vigueur au sein de notre copropriété.
L'ancien Syndic n'a pas voulu le supprimer au prétexte que son existance et son montant sont prévus dans un art du règlement de copropriété.
faut il modifier le règlement de copropriété avant de procéder au remboursement de ce fds.
BC |
| Signaler un abus |
|
|
gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 15:27:54
|
A JPM
Si dans une AG le nombre de copros, présents et représ., n'atteint pas la majorité absolue, le syndic peut-il faire voter une résolution à la maj. de l'art 25 et refaire voter de suite à la maj. de l'art.25-1 ?
dans un art. d'un bulletin de l'ARC "AG pas à pas" :
Dans problème de quorum :
"Peu importe qu'une décision soit prise par un petit nombre de propriétaires, dès lors qu'elle l'aura été à la maj. légale.
- pour ttes les questions nécessitant la maj. de l'art. 24.
-pour ttes les questions relevant de la maj. de l'art.25 puisque la loi SRU a prévu que si le projet recueille le tiers des voix de tous les copros.L'AG peut décider de procéder à un second, à la maj. de l'art.24."
Ce texte me paraît ambigu !.
Votre avis merci.
|
Edité par - gbl le 23 juil. 2004 15:32:04 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 16:25:59
|
A Gbl :
Pour la réduction de la réserve (ex-fonds de roulement, ex- avance permanente de trésorerie) le mouvement effectuée est parfaitement régulier puisqu'il aboutit au respect du décret. Il permet l'enregistrement d'un mouvement net et clair et le calcul automatique des nouvelles quotes-parts de la réserve. Cela dit, il est n'est pas imposé de procéder de cette manière. Il est possible d'amputer le fonds de roulement et les nouvelles quotes parts apparaîtront. Là, c'est une question purement pratique.
Pour le second point : il n'y pas de quorum en copropriété. Il est possible de voter sur une question exigeant la majorité art. 25 et de faire immédiatement un second vote si les conditions requises par l'article 25-1 sont réunies : la majorité a réuni le tiers des voix de tous les copropriétaires (334/1000). Si la majorité a été inférieure, il faut convoquer une nouvelle assemblée.
Mais il faut tenir compte du sens de la question posée. Pour éviter les incertitudes il faut toujours soumettre une résolution positive (et toujours éviter une résolution négative) :
" L'assemblée autorise M. X à effectuer tels travaux "
Si cette résolution recueille 336 voix pour (sur 1000) et 201 voix contre, on peut faire un second vote immédiat à la majorité de l'article 24.
Si elle obtient 332 voix pour et 205 voix contre, on peut convoquer une nouvelle assemblée.
Si elle recueille 201 voix pour et 336 voix contre : la demande est rejetée.
Il y a second vote, immédiat ou en nouvelle assemblée, lorsque la résolution recueille une majorité insuffisante, mais une majorité quand même.
La résolution négative aurait été : "l'assemblée n'autorise pas les travaux ... Dans ce cas on ne sait plus où on en est.
Il faut ajouter que, pour le Code la copropriété (Lafond et Stemmer sous l'art. 25-1), l'expression "à la majorité prévue à l'article précédant [art. 25] voudrait dire que certaines questions ne peuvent faire l'objet d'un second vote dès lors qu'il s'agit de questions non listées dans l'article 25 mais traitées par d'autres articles , renvoyant à la majorité prévue par l'article 25 (!!!!!). Dans ce dernier cas il ne serait pas possible de recourir à un second vote.
Personnellement je pense que toutes les décisions devant être adoptées à la majorité prévue par l'article 25, que ce soit dit d'une manière ou d'une autre, bénéficient de la faveur d'un second vote.
Je le dis avac d'autant plus d'objectivité que je trouve ce système absurde, surtout dans le cas d'une second vote immédiat.
Et pour Baillet :
Du point vue pratique, et quel que soit son nom, l'existence d'une réserve est une bonne mesure. Elle était déjà pratiquée avant la loi SRU dans les copropriétés à comptes annuels, avec le même plafond. On a donc sur ce point une longue expérience des avantages présentés par la réserve.
L'argument présenté par votre syndic n'est pas sans intérêt. Il montre que le rédacteur du règlement de copropriété était un praticien sage et expérimenté. La suppression de la clause du RC serait vraiment une mesure déplorable.
Il est évident que je ne partage pas l'avis de l'ARC sur cette question. C'est à l'assemblée, seule, qu'il appartient de prendre les décisions relatives à l'application du plafonnement. Elle peut très bien vouloir conserver l'excédent en le transformant en une provision sur travaux futurs, ou au contraire décider le remboursement. Il n'appartient pas au syndic de décider à la place de l'assemblée. |
Edité par - JPM le 23 juil. 2004 16:29:28 |
| Signaler un abus |
|
|
gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 18:40:34
|
A JPM,
Merci, pour votre réponse qui a le mérite d'être claire, vous avez visiblement une grande expérience des pbs très complexes de la copro,j'ai utilisé le mot quorum pour reprendre l'article de l'ARC, mais je suis d'accord la notion de quorum n'existe pas en AG .
Pour l'art.25 et 25-1, cela me conforte dans ma position vis à vis du syndic qui affirme qu'il n'engagera pas de délibération sur une résolution qui dépend de l'art.25, si le nombre de P et R à l'AG n'est pas au moins égale à la majorité absolue.(dans ce cas il n'y a même pas de renouvellement de son mandat possible !!!)
PS: je suis nouveau dans le forum, si je change de sujet je dois changer de dossier ?
A bientôt |
Edité par - gbl le 23 juil. 2004 18:41:23 |
| Signaler un abus |
|
|
BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 10:09:39
|
A gbl.
A propos de votre "PS", effectivement il est préférable lorsque l'on change de "sujet" de rédiger un autre message en s'efforçant d'etre aussi précis que possible dans son intitulé.
Il est également recommandé de faire une recherche préalable pour s'assurer que le sujet n'a pas déjà été traité.
 Personnellemnt je me suis déja fait rappellé à l'ordre dans ce dommaine.
Cordialement.
BC |
| Signaler un abus |
|
|
gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 10:46:14
|
 Bonjour,
OK, bien compris.
Merci à Baillet. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 14:44:53
|
Pour Gbl
Vous écrivez : " Pour l'art.25 et 25-1, cela me conforte dans ma position vis à vis du syndic qui affirme qu'il n'engagera pas de délibération sur une résolution qui dépend de l'art.25, si le nombre de P et R à l'AG n'est pas au moins égale à la majorité absolue.(dans ce cas il n'y a même pas de renouvellement de son mandat possible !!!) "
Le problème est un peu différent. Dans ce cas le nombre des voix présentes ou représentées ne dépasse pas 500.
Il est donc vain de débattre sur une question dont l'adoption exige au moins 501 voix sur 1000. Votre syndic n'est pas le seul à conseiller de passer à la question suivante et le président, qui n'est pas forcément docteur en droit, suit son conseil.
Si la question est débattue et mise aux voix, elle peut obtenir 334 voix pour et 166 contre (total 500). le nombre des voix pour est supérieur au tiers des voix de tous les copropriétaires. Peut-on passer à un second vote à la majorité art. 24 ?
Moi je dis non parce que j'estime que le premier scrutin ne peut être organisé que si, techniquement, il est possible d'obtenir la majorité de l'art. 25 . C'est le cas seulement lorsqu'il y a au moins 501 voix sur 1000 présentes ou représenté.
Dans le cas contraire, à mes yeux il n'y a pas de premier vote. Conclusion logique : il ne peut pas y avoir de second vote ?
Et pourquoi n'y aurat-il pas de premier vote ?
Parce que si le légilsteur a prévu des majorités différentes, c'est parce qu'il y a des questions plus importantes que d'autres :
Elles justifient
que les copropriétaires s'y intéressent
qu'il y ait un débat élargi
et une majorité significative
Mais si la majorité s'en fiche, il faut bien quand même que l'immeuble tourne ! Oui, mais il faudrait cogiter sur cette question, ce qui n'a jamais été fait sérieusement. S'il est bien certain que rien ne remplace le débat à l'assemblée, il faut bien songer à la mise en oeuvre, sous certaines conditions et réserves, de la consultation écrite. Elle a ses défauts, mais pas autant que l'abstention généralisée.
Je vous dis tout de suite que tout le monde n'est pas d'accord la dessus. Et quand à la question précise soulevée, la jurisprudence est muette. L'art 25-1 dit que le second vote est possible " l'AG n'a pas décidé à la majorité prévue par l'article 25 ". Pour moi cela veut dire qu'elle aurait pu le faire. |
| Signaler un abus |
|
|
gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 15:46:59
|
A JPM,
D'accord, votre argumentation est convaincante et rejoint l'avis de notre syndic, Si vous avez connaissance d'avis contraires, vous pouvez me les transmettre, à l'avance merci.
Bien heureusement, dans notre copro, nous pouvons généralement compter sur un nombre de voix supérieur à la majorité absolue, par contre, nous n'avons pu obtenir en AG les 2/3 des voix du syndicat depuis près de 10 ans.
Pour faire suite au paragraphe :
"Mais si la majorité s'en fiche, il faut bien quand même que l'immeuble tourne ! Oui, mais il faudrait cogiter sur cette question, ce qui n'a jamais été fait sérieusement. S'il est bien certain que rien ne remplace le débat à l'assemblée, il faut bien songer à la mise en oeuvre, sous certaines conditions et réserves, de la consultation écrite. Elle a ses défauts, mais pas autant que l'abstention généralisée."
Je me souviens,il y a quelques années,un syndic après en avoir délibéré en AG et avec son accord, a eu recours à la consultation écrite controlée par un huissier de justice, pour une résolution portant sur une modification de l'usage des parties communes.
Bonne réception.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Mentions sur appel de charges
Forum fermé
