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famer
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 24 juil. 2004 : 16:10:23
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bonjour,
j'ai signe un compromis de vente. quelques jours apres la signature de ce compromis, le vendeur a retracte son offre avant d'avoir signe lui meme le copromis. que faire devant ce vendeur indelicat? a t il le droit de se retracter uniquement parce qu'il n'a pas signe le compromis et bien qu'il soit au courant de mon accord signe.
merci de me donner quelques conseils.
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Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 16:56:51
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Comment avez vous rencontré ce vendeur ?
Par petite annonce ou via un agent immobilier ?
Par petite annonce, normalement, la pubicité de mise en vente constitue une pollicitation et il est tenu de signer avec la première personne acceptant aux pix (et conditions spécifiées). Il vous reste néanmoins à prouver la rencontre des consentements sur la chose et le prix.
En revanche, si vous êtes passé par une agence immobilière, si le mandat confié à l'agent ne contient pas de clause donnant expressement capacité au mandataire (l'agent immobilier donc) de conclure la vente à la place du vendeur, il ne s'agit que d'un mandat d'entremise. Le vendeur peut alors refuser la vente.
Seul l'agent immobilier pourrait se retourner contre lui pour refus abusif (donc, à voir les motifs de refus) et demander des dommages-intérets équivalents au montant de sa commission (après tout, il a fait son travail et a trouvé au vendeur un acquéreur acceptant à ses conditions). Vous, en revanche, vous n'avez en théorie aucun recours.
Essayez déjà de discuter avec le vendeur directement et de connaitre ses motifs. |
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famer
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 17:20:05
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le vendeur avait conclu un contrat de mandat exclusif avec un agent immobilier dans lequel il "s'engage à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire"".
Ne peut on pas estimer que la vente est parfaite car il y a eu accord sur la chose et le prix? et ceci meme s'il n'a pas signe le compromis. car devant le notaire il n'a pas conteste le prix et a accepte que le compromis nous soit transmis pour signature. il estime maintenant que les prix ayant augmente depuis la mise en vente de son appartement, il peut le vendre plus cher.
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Francis Michelin
Pilier de forums
209 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 00:23:01
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Je pense malheureusement que Ciramor a raison (utilisez la fonction "recherche" en haut à droite la page pour trouver de nombreux forums qui traitent de cette question)
C'est votre agent immobilier qui a les cartes en mains car il est en mesure d'exiger une indemnité. Le vendeur préférera peut-être signer avec vous que payer deux commissions...
F.M. |
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Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 04:17:56
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le vendeur avait conclu un contrat de mandat exclusif avec un agent immobilier dans lequel il "s'engage à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire".
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Cette clause n'oblige le vendeur qu'à l'égard du mandataire, pas de l'acquéreur. Elle ne constitue pas une clause de réprensatation (Cour de Cassation, 1ère chambre Civile, 7 juillet 1992) et son existence n'impose pas au vendeur d'accepter. Elle n'a pour objectif que de protéger l'agent immobilier, qui aura fait son travail, d'un refus abusif et d'obtenir des dommages-intérets équivalents à la commission.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 22:44:14
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Tout le problème vient de la loi Hoguet, ou plutôt de son décret, art. 72 (extrait) : "Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention."
Cette mention expresse n'est presque jamais utilisée.
La loi protège le mandant contre son mandataire, dans ce cas au détriment de l'acquéreur.
jcm |
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famer
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 00:44:04
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en l'espece je n'ai pas signe le compromis par l'intermediaire de l'agence. le vendeur est venu devant le notaire fixant les modalites du compromis et par consequent le prix.comment cela ne peut pas constituer une pollicitation ?
pour moi la problematique ne se situe dans la relation contractuelle entre le vendeur et l'agence.mais plutot dans la rencontre des consentements au sens de l'article 1108 du code civil et la vente parfaite des qu'il y a accord sur la vente et le prix au sens de l'rticle 1583 du code civilµ. de plsu le vendeur a beneficie d'un mois et demi pour se retracter entre la 1ere visite chez le notaire et notre signature sur le compromis.ce n'est qu'apres notre siganture qu'il s'est retarcte refusant de signer a son tour. la vente est parfaite car il y a eu rencontre entre son offre (reitérée devant le notaire) et notre acceptation.
dites moi ce que vous ne pensez
cordialement |
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Francis Michelin
Pilier de forums
209 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 02:30:55
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Au vu des dernières infos, j'en pense qu'un vendeur qui a signé un mandat exclusif peut hésiter à signer un compromis dans le dos de l'agence...
F.M. |
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Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 02:37:07
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A mon avis, mais je peux me tromper, le vendeur demeure libre de refuser la vente et de ne pas signer le compromis.
Il ne faut pas confondre en effet l'offre de vente et la rédaction/signature de l'avant-contrat.
Vous êtes passé par un agent immobilier titulaire d'un simple mandat d'entremise pour visiter le bien et faire votre offre d'achat.
Mais sans la fameuse clause expresse de représentation, l'offre du vendeur ne constitue pas une offre ferme à personne indéterminée. "La rencontre des consentements", pour autant qu'on puisse utiliser ces termes, a eu lieu par son entremise. Et si le vendeur avait signé, l'agent aurait touché sa commission, non ?
Or Le notaire, lui, n'a rien à voir avec l'offre de vente : il n'a manifestement fait aucune publicité et n'a pas été mandaté pour vendre. Son rôle est de superviser la rédaction et la signature d'abord du compromis (de l'avant contrat donc) puis de l'acte authentique de vente.
Mais que la siganture de l'avant-contrat se fasse sous seing-privé via l'agent ou sous forme authentique devant le notaire, à mon avis, ne change rien à la nature de l'offre du vendeur.
Toutefois, compte tenu des faits relatés, vous pouvez peut-être faire valoir l'existence d'un préjudice et obtenir une indemnisation : la perte d'une chance d'acquérir un immeuble qui vous plaisait et surtout la rupture abusive de pourparlers. Après tout, il a transmis les pièces au notaire pour la rédaction du compromis, vous signez devant lui... puis contre toute attente il refuse de signer à son tour !!! A défaut de connaitre ses motivations, son comportement me semble entaché d'une certaine mauvaise foi.
Bref, s'il y a peu de chances que obteniez la vente forcée, des dommages-intérets semblent toutefois possibles.
Que fait l'agent immobilier ? Le vendeur envisage-t-il de lui verser sa commission ? Dans la négative, l'agent va-t-il intenter une action en justice ?
Voilà comment je vois les choses. Mais je peux aussi bien me tromper.
Consultez un juriste spécialisé (ADIL pour commencer, avocat) pour bien connaitre l'étendue de vos droits puis tenter un règlement à l'amiable. L'action en justice doit être l'ultime solution (2 à 3 ans devant le TGI, autant en appel, sans parler d'un éventuel pourvoi en cassation... ça devrait faire réfléchir) |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 07:26:34
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Si le vendeur a accepté les conditions de la vente à vous-même, elle semble effectivement parfaite. Tout le problème va être la preuve de cet accord.
jcm |
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famer
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 13:24:32
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tout d'abord , je tenais a vous remercier de vos reponses. cela m'a permis d'avancer plus rapidement sur ce dossier.
Ciramor, j'ai lu votre affaire et je te souhaite bonne chance. mais contrairement a mmon vendeur vous n'etes pas de mauvaise foi.
je peux comprendre qu'on puisse refuser un vendeur qui soit presente par un agent immobilier.surtout dans le cas ou le compromis te soit deja presente signe.et effectivement une retractation est possible.
Mais en l'espece:
- elle a fait une lettre acceptant l'offre d'achat le jeudi 27 mai aupres de l'agence immobiliere
- le 07 juin, elle s'est presentee devant le notaire pour reiterer son offre et preparer les documents du compromis.Or pour qu'un contrat soit valable au sens de l'article 1108 du code civil, deux consentements doivent se rencontrer: l'offre et l'accepation.
L'offre est la proposition de contracter a des conditions precisees par le pollicitant. Elle doit etre precise, complete et non equivoque(Com, 29 juin 1993). De plus l'offre n'est soumise a aucune forme. elle peut donc etre expresse c'est a dire par ecrit(pour repondre a ta question ciramor). elle a donc une premiere fois accepte l'offre le 27 mai. elle a elle meme precise les conditions de l'offre le 7 juin devant le notaire. Il va etre dur pour elle de justifier qu'elle n'a pas effectue cette offre au prix convenu!!
- Effectivement tant que l'offre n'a pas ete acceptee, le pollicitant peut la revoquer. Or nous avons signe le cpmpromis le 19 juillet!!! Ce qui lui a donc laisse pres de deux mois pour se retracter!!!!
Meme si on ecarte la premiere lettre d'acceptation de sa part datee du 27 mai ( car faite aupres de l'agence), Comment considerer son offre non valable aupres du notaire. on lui a quand meme pas mis un couteau sous la gorge !!!Ce n'est plus l'agence qui nous a fait l'offre (cas du mandat d'entremise) mais le vendeur lui meme cette fois ci.pour moi a partir du 7 juin l'offre est ferme.et la vente devient parfaite a partir du moment ou on l'a accepte avant qu'elle se retracte.Sinon la securite juridique des transactions serait mise a mal.
j'ai contacte un notaire qui semble d'accord avec moi.il me dit que cela depend de la maniere dont l'offre a ete faite.or effectivement je peux comprendre que dans le cas d'un mandat d'entremise ( surtout s'il ya plusieurs agences sur le coup), le vendeur puisse refuser finalement de signer mais en l'espece quand vous allez devant le notaire et que vous mettez ensuite deux mois pour vous retracter, cela ressemble a de la mauvaise foi.dans tous les cas, je vais l'assigner pour l'empecher de vendre son appart a quelqu'un d'autre.ce n'est pas tellemnt pour l'appart mais surtout pour le principe.
Cordialement
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VALMONT
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 11 août 2004 : 16:15:16
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Bonjour !
Pour répondre à Farmer, il faut préciser quelques petites choses :
1- Le vendeur n'est pas de mauvaise fois puisqu'il a réclamé à corps et à cri la promesse de vente pour pouvoir lui-même signer une promesse de vente avec l'aval de sa banque (la première visite chez le notaire pour signer un document tellement mal ficellé qu'il est caduque, prouve que le vendeur était de bonne fois). Faute d'avoir ce fameux document il n'a pu acheter de bien dans son budget.
2- Le futur acquéreur a fait modifier plusieurs fois le compromis de vente en sa faveur sans en aviser le vendeur, compromettant du coup la vente et allongeant considérablement la signature du compromis qui était urgent pour le vendeur : sans ces aléas, le vendeur aurait volontiers signé (le futur acquéreur a eu pendant 10 jours la promesse de vente en sa possession avant de l'envoyer au notaire !).
Vous trouver normal que du 27 mai au 21 juillet le vendeur n’ait toujours rien eu comme document notarié en sa possession à remettre à sa banque pour pouvoir valider son futur achat ? Trouvez-vous normal qu'un futur acquéreur rajoute des "clauses" dans un compromis de vente à l'insu du vendeur ? Trouvez-vous normal par ailleurs que ce soit l’acquéreur qui signe d’abord la promesse de vente avant le vendeur ?
Il y a eu faute au niveau de l'office notarial qui a mal fait son boulot, puis faute de la part du futur acquéreur qui a voulu léser le vendeur.
Alors dégoûté, le vendeur a donc préféré ne pas poursuivre avec un futur acquéreur qui ne pensait qu'à lui et à son profit et négligeait les besoins du vendeur.
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retractation du vendeur compromis de vente
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