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Je m'aperçois que le sujet des servitudes avec droit de passage est complexe à apprehender. Aussi je souhaiterai soumettre mon cas à votre attention. Par avance merci pour vos remarques et commentaires.
Je souhaite acquérir une maison mitoyenne (compromis signé, période de réflexion écoulée, je serai propriétaire en octobre 2004). Le compromis stipule la présente de deux servitudes avec droit de passage.
-La première, extérieure, dans la cour, permet l'accès piéton depuis la voie publique dans la cour de l'autre propriété (fonds dominant) ainsi qu'à une porte d'entrée qui donne dans un sas avec une porte d'entrée de chaque côté ainsi qu'un escalier donnant sur les combles du fonds dominant. -La second, intérieure, concerne l'escalier "mitoyen" qui permet au voisin d'accéder à ses combles.
Il convient de considérer les éléments complémentaires suivants:
1- La mairie a acquis un terrain en limite de chacune des 2 propriétés et le voisin en a profiter pour réaliser une ouverture (porte) qui donne sur cette parcelle et ainsi accès à la voie publique.
2- Le voisin a réalisé à l'intérieur de sa maison un escalier en parallèle de l'escalier mitoyen, permettant ainsi l'accès à ses combles.
3- J'ai contacté le voisin pour lui demander sa position par rapport aux servitudes et aux éléments ci-dessus. Il m'a fait part de sa volonté de ne pas renoncer aux servitudes, indiquant notamment: -l'incertitude liée à l'utilisation future du terrain par la mairie -sa volontée de réaliser un appartement indépendant dans les combles dans le but de le louer (et d'utiliser la servitude comme accès à cet appartement).
A la lecture de ces éléments, peut on considérer que les fonds sont désormais désenclavés et que je peux m'opposer aux servitudes existantes ? Quels éléments pourraient être opposés par le fonds dominant à ma requête ? Une procédure en justice aurait-elle une bonne chance d'abonder en mon sens et quel délai espérer ?
Vos réserves et celles de votre voisin sont justifiées.
Pour le terrain de la Mairie, il n'est pas définitif le choix de son affectation, aussi pourra-t-il continuer à s'y rendre ?
Par contre pour les combles, qu'il souhaite aménager et louer par la suite, ce n'est plus pareil. Se rendre à un grenier c'est plus aléatoire que se rendre dans un appartement et votre tranquilité. Pourquoi ne lui achèteriez vous pas ce grenier ? Au prix d'un comble aménageable ?
Il me semble que vous avez deux types de servitudes:
- Une pour enclavement (passage dans la cour) - Une dite 'de confort' (passage dans les combles)
Dans le premier cas, il s'agit d'une servitude régie par les articles 649 à 685-1 du Code civil. L'article régissant l'extinction de la servitude est le 685-1:
Citation :Article 685-1 En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.
Donc si effectivement, votre voisin à désormais un accès directe à la voie publique, vous pouvez alors lui envoyer une lettre RAR en lui indiquant l'extinction de la servitude. Ceci étant, l'extinction n'est possible que si vous pouvez prouver qu'il a effectivement un accès directe. Dans votre cas, il ne semble pas que ce soit effectif étant donné qu'il a accès à un terrain appartenant à la mairie. Ce n'est pas une voie publique sauf si la mairie édifie un accès officiel (chemin piétonnier ou nouvelle rue).
Dans le cas de votre servitude de confort, c'est une autre affaire. En effet, ces servitudes sont régies par les articles Articles 686 à 710 du même code (Servitudes établies par le fait de l'homme). Et vous ne pouvez en demander l'extinction qu'après 30 ans de non utilisation (ce qu'il faut d'ailleurs prouver). Généralement, ces servitudes ne s'éteignent qu'avec l'accord des deux propriétaire car il est généralement impossible de prouver qu'elles n'ont pas été utilisées depuis 30 ans.
Je comprends les éléments pour la servitude de passage et dois me reneigner au près de la mairie.
Cependant concernant la servitude dite de confort, n'est-il pas possible d'opposer à la servitude l'existence d'un nouvel escalier à l'intérieur de la propriété de mon futur voisin qui donne un accès similaire à la zone de combles.
Enfin concernant les projets de mon voisin de louer une partie de son bien et par voie de conséquence me retrouver avec les locataires utilisant mon escalier et passant dans ma cour plutôt que celle de mon voisin, ai-je un recours ?
Note: Je ne pense pas pouvoir acheter les combles (sorte de sous pente en cathédrale de 5m de haut). Il faudrait ajouter des € que je ne pense pas avoir.
Entre temps, Bouzigues, Pégase, merci pour vos réponses
la lettre RAR indiquant la "cessation de la servitude" ne sera pas suffisante pour effacer la servitude au bureau des hypothéques : 1 - accord amiable 2 - décision de justice décidant l'annulation de cette servitude. pensez vous réellement vous battre dés votre arrivée avec vos nouveaux voisins ? la vie risque de ne pas être facile.
Me battre dès mon arrivée, point du tout ! Ce n'est ni une solution ni une volonté.
Cependant je pensais que les servitudes n'avaient d'usage que tant que rien ne permettait de compenser le manque d'accès ou de passage.
Hors comme des évolutions sont apparues, ces servitudes pourraient s'éteindre. Je comprends bien sûr mon voisin dans sa volonté de se protéger si les nouvelles solutions ne sont que temporaires. Et je vais vérifier cela au près de la Mairie. Mais je m'inquiètes aussi de ses projets de location... Surtout que maintenant le délais de réflexion sur le compromis est échu et que le financement est finalisé donc je n'ai plus possibilité de renoncer à l'achat.
malheureusement devant un tribunal, vous aurez deux points négatifs pour vous : 1 - le prix payé est surement plus bas que le marché d'une maison sans servitudes. 2 - cette servitude : vous l'avez approuvé en signant l'acte la relatant, car elle était contractuelle. c'est pour cela que je suis d'un naturel pessimiste. sans compter que votre voisin peut vous rendre la vie épouvantable si vous l'attaquez de front alors que si vous êtes bien avec lui, vous pourrez peut être d'un commun accord imposer un "modus vivendi" avec des futurs locataires qu'il trierait sur le volet .
Servitudes avec droit de passage
Forum fermé
Posté - 10 août 2004 : 23:27:51
