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 Sujet  |
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malabar77
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 16 août 2004 : 23:24:05
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bonjour a tous,
est il difficile d'acheter un immeuble sachant que j'ai deja l'habitude d'acheter des appartements ?
aussi est il plus rentable qu'un appart ?
quelle est l'apport a donner au banquier ?
quel serait mon taux d'endettement ( qui serait largement > 33 %) ?
y 'a t'il des pieges ? des criteres qui permettent de juger si l'immeuble que l'on me veut n'est pas surcoté ?
a toutes ces questions, existe t'il des bouquins qui puissent m'aider ?
je suis sur paris, y ' a t'il des agents spécialisées dans la vente d'immeuble sur paris ? si oui lesquelles ?
merci a tous de bien vouloir repondre.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 09:51:07
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Malabar,
Il est très difficile de vous répondre avec si peu de détails. Mais, quoiqu'il en soit, acheter un immeuble c'est comme acheter n'importe quel autre bien immo locatif: Il faut faire ses calculs. La seule différence est que les valeurs sont plus élevées.
Pour l'endettement, tout dépend de vos revenus actuels et du rapport que procure l'immeuble.
Concernant les banques, tout dépend de ce que vous leur apportez, de votre profil d'investisseur et de votre historique.
Perso, je ne connais ni de bouquins spécialisés dans ce type d'investissement en particulier, ni d'agences spécialisées dans la vente d'immeubles à Paris.
Désolé,
Pégase |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 10:01:15
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bonjour 
Tres difficile de répondre dans ces conditions sans avoir davantage d'élements qui nous permettent de vous repondre.Par exemple avez vous toujours des crédits en cours concernant vos biens locatifs ?
Avez- vous payé votre résidence principale ? Quelle valeur ?
etc....De plus comme je l'ai souvent indiqué le taux de 33 % ne veut pas dire grand chose si vos revenus sont importants!! Par exmeple la personne qui gagne 5000 euro par mois pourra se permettre d'avoir un taux d'endettement supérieur à l'individu gagnant le SMIC !!
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 19:45:44
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concernant le taux d'endettement, je me suis vue refuser un taux d'endetteement légèrement supérieur aux fatidiques 33 %, alors que je fais partie des "clients de reve" pour les banques.... alors....
d'après mon banquier, c'est l'organisme qui ne prend plus de risques, vu la conjoncture, meme avec des super bons dossiers...
veheff |
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malabar77
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 22:29:54
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merci d'abord de vos reponses,
j'ai bien compris ce que vous me dites.
prenons un cas concret,
si les loyers couvrent l'emprunt, pas de probleme normallement,
mais le fait d'acheter un immeuble augmente notre capacité d'endettement d'ou l'impossibilité d'acheter d'autres biens.
ne va t'on pas etre taxé de marchand de biens si par la suite nous vendons ?
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 11:31:17
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malabar77,
Citation :
le fait d'acheter un immeuble augmente notre capacité d'endettement d'ou l'impossibilité d'acheter d'autres biens.
Je pense que vous avez fait erreur dans votre texte. Acheter un immeuble réduit votre capacité d'entettement et non pas augmente.
Ceci dit, il faut savoir que si effectivement cela réduit votre capacité d'endettement, ce n'est que pour un certain temps. Au fur et à mesure que les mois passent, votre emprunt est remboursé et vous devenez propriétaire d'une plus grande partie de l'immeuble. Donc vous retrouvez assez rapidement une capacité d'endettement égale à aujourd'hui.
Sachez en outre que les banques prennent 70% des revenus locatifs en compte pour votre calcul d'endettement (voir 80% pour certaines comme le CA).
Comme le dit Inser, si vous avez des revenus confortables, vous pouvez facilement dépasser le taux de 33% d'endettement. Il suffit de montrer votre budget prévisionnel à la banque.
Enfin, pour être requalifié en tant que marchand de biens, il faut vendre plusieurs biens, sur une période courte, peu de temps après les avoir achetés et sans y avoir fait des travaux (je sais, c'est un peu flou mais je n'ai pas les chiffres exactes). Donc si vous gardez les apartements et que vous les louez plusieurs années, il n'y a pas de raison qu'on vous requalifie en tant que marchand de biens.
Cordialement,
Pégase |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 13:10:09
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bonjour
Mais si les 70/80% de loyers couvrent largement l'emprunt necessaire à l'achat de l'immeuble,et qu'il y a meme un differenciel positif confortable, pourquoi alors les banques prennent-elles alors en compte les revenus professionnels ? Si les loyers suffisent à autofinancer l'achat de l'immeuble , et qu'une garantie locative est lise en place le probleme ne devrait meme pas se poser...Enfin c'est mon avis!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!  |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 13:17:01
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Tout à fait d'accord avec vous Inser... Mais je ne suis pas banquier et je ne fais que dire ce qui m'a été expliqué lors de différents rendez-vous avec mon banquier....
Pégase |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 13:39:51
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Ok avec Inser. Les banques se fichent d'où vient l'argent. Le seul truc qui les intéresse c'est le risque qu'une source d'argent se tarisse.
En l'occurrence rien ne garantie a priori qu'un logement sera toujours loué, donc même si les revenus seront pris en compte par la banque, ils ne le seront pas de la même manière qu'un salaire de fonctionnaire par ex. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 13:42:14
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Réponse simple à inser:
Un banquier ne raisonne qu'en terme de risque. Par exemple, prenons 2 exemples de candidats-investisseurs, un RMiste et un cadre sup: POur obtenir l'emprunt tous les 2 font valoir que les loyers couvriront à 130% les mensualités.
Eh bien le banquier va étudier le risque pour chacun d'eux.
POur le RMIste en cas d'impayés de loyer, c'est l'insolvabilité donc risque non acceptable. Ce qui ne sera pas le cas pour le cadre sup.
bp |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 14:22:53
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Bien sûr je comprends votre raisonnement bprudhon mais à mon humble avis (je ne suis pas banquier.. )le fait qu'ils prennent en compte que 70% des loyers ça leur laisse quand même une bonne marge de sécurité pour garantir les écheances bancaires!! Rajouter à cela une garantie locative....De plus on pourra toujours moduler ses prelevements bancaires si impayés ou logements vacants!!!!!!
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 14:33:04
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Réponse à pégase!!
Je crois comprendre que vous aviez un projet de construction de logements DE ROBIEN en cours,ça pourrait interesser quelques-uns d'entres nous( surtout moi..) si vous nous donniez des détails quand à ce financement!! Merci...
P S : Si c'est top secret j'en conviendrais |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 15:41:30
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Inser,
C'est effectivement vrai mais que voulez-vous savoir exactement? Le fait de construire puis de louer en Robien ne change rien au plan de financement initial. C'est la même chose qu'avec tout type de construction. A savoir la comparaison suivante faite par l'organisme prêteur:
Revenus globaux (actuels et locatifs futurs), Capacité d'endettement & apport personnel
Comparé à:
Cout mensuel/annuel du prêt demandé, capacité de remboursement & risque pour l'organisme prêteur
Cordialement,
Pégase |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 20:56:07
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| Pour ma part la construction me parait assez prise de tête , pour pas dire e...., j'ai l'intention d'investir dans un immeuble locatif de preference occupé qui me rapportera tout de suite!!! merci pegase!! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 10:27:14
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Oui, c'est une autre option. Mais beaucoup plus chère car on ne peut comparer le prix d'un immeuble de rendement existant à celui d'un immeuble qu'on construit soi-même en maitrisant totalement les couts et donc en optimisant le rendement.
Encore faut-il avoir le terrain et la volonté de faire le boulot!
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 11:00:20
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Pégase a raison dans le sens où bien souvent les immeubles de rapport affichant de hauts rendements ont pour contre-partie un état général nécessitant des travaux importants, parties privatives+communes.
Bien sûr le coût n'a rien à voir avec la rénovation d'1 appart.
Voulà pourquoi l'option de pégase même si elle nécessite du temps et de se bouger un peu s'avèrera payante au bout du compte et "tout compte fait".
bp |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 11:14:08
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Pour en avoir discuté longuement avec des banquiers que je connais bien, l'analyse de risque lié à l'investisseur repose surtour sur sa capacité à rembourser le capital en cas de manquement de rentrée de loyer. Il faut pouvoir rembourser sur ses deniers dans n'importe quel cas.
Ainsi, on ne prend pas spécifiquement les 33% mais comme il a été très justement dit le niveau minimum à vivre par rapport au revenu, c'est pour cela qu'on peut être à plus de 35% d'endettement lorsque l'on gagne 5000 Euros par mois.
Donc votre capacité d'achat sera forcément évalués par rapport à votre patrimoine (garanties potentielles), à vos encours de crédit et également à votre profil personnel (âge, situation maritale, stabilité profesionnelle, potentiel d'évolution...).
Si votre acquisition immobilière repose sur un crédit et que votre raisonnement est de dire que vos loyers couvrent uniquement vos mensualités, votre dossier ne devrait pas passer auprès de votre banquier même si vous avez l'habitude de faire des opérations plus petites d'habitude puisque par définition l'achat d'immeuble est plus risqué économiquement et vous n'êtes pas sans savoir qu'il faut prévoir l'ensemble des travaux potentiels, taxes,...
DAMSAMBOISE |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 11:20:55
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En ce qui concerne le fondement même de l'investissement, il faut toujours se raccrocher à votre objectif final.
Posez-vous la question : dans quel but investir dans un immeuble ?
En effet, derrière cette question anodine, se cache l'ojectif réel de votre investissement. Car l'investissement pierre peut se faire sous différentes formes : petites surfaces, moyennes surfaces, grands surfaces, habitations, locaux à usage professionnel, locaux mixtes, SCPI...
Votre investissement doit être différent suivant votre objectif : est-ce pour transmettre un patrimoine, arbitrer ses investissements pierre petites surfaces, augmenter le risque pierre (grande surfance) lorsque l'on a un portefeuille garni...
Acheter un immeuble n'est pas une fin en soi. votre réflexion doit être de savoir se que vous voulez faire (augmenter vos revenus, préparer la retraire, ...). En fonction de ce que vous voulez faire, vous verrez si l'achat d'un immeuble est la meilleure réponse à votre stratégie.
DAMSAMBOISE |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 11:53:44
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puis je parler un peu de moi ?
j'ai 40 ans, des revenus moyens, la chance d'avoir pu épargner jeune (jamais de loyer à payer !), j'ai commencé à 30 ans à acheter un F1 (investissement locatif).
l'an dernier j'en ai acheté un autre avec pour moitié apport personnel/pret bancaire. le loyer actuel couvre à 70% le pret (on retombe bien sur le sage calcul des banquiers.... )
je viens d'en acheter un autre, sur apport personnel uniquement, loin de chez moi dans une ville qui va certainement "monter" : a long terme il y aura plus-value (il est habité par une personne de + de 90 ans à revenu modeste).
j'ai renoncé à acheter des appartements plus grands car je prefere diviser les risques d'impayé (je prefere un risque sur 3 appartements que sur un unique investissement).
mon but final :
il s'agit plus d'assurer un complément de retraite, et un "au cas ou" que de véritablement gagner ma vie (rentière) avec les loyers.
voila... je ne sais pas si ca vous aidera, mais bon....
Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 12:19:38
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Je ne critique pas la manière dont vous avez investi mais il aurait été préférable (et plus rentable) de placer vos fonds sur un supporte à nantir par un banquier (exemple : une assurance vie) et d'emprunter.
En effet, vu les taux d'emprunt actuellement vous auriez pu : améliorer le rendement de l'investissement car vos intérêt sur produit bancaire aurait été proche voire couvrir le taux d'emprunt et vous auriez pu déduire vos intérêts bancaires de vos revenus fonciers.
Mais bon c'est chose faite.
Faites attention quand vous parlez du calcul de recouvrement de 70% : ce n'est pas du systématique pour les banquiers.
De plus, je vous comprend actuellement en matière de division du risuque par l'achats de plusieurs petites surfaces plutôt qu'une grande mais sachez que les banquiers privilégient actuellement les moyennes et grands surfaces qui bénéficient au final d'un meilleur rendement car mois de tournante de locataires et meilleur état du bien au final.
Si vous souhaitez atteindre votre objectif coûte que coûte sans forcément acheter un bien, je vous conseille de vous tourner vers des SCPI qui vous donneront moins de tracas, diminueront le risque et augmenteront la rentabilité de votre investissement. Cependant, ce type d'investissement repose sur des liquidités et non un emprunt.
Je n'ai aucun avantage à vous préconiser ce genre d'investissement mais il me semble plus adapté à votre besoin.
Je ne vois pas beaucoup de solutions si votre banquier ne vous suit pas actuellement pour emprunter dans un nouveau bien.
En effet, en dehors de la possibilité de garantir le nouveau bien aver un produit bancaire sur lequel des liquidités seraient placées, je vous déconseille le montage suivant : vous auriez pu monter une SCI, vendre à la SCI le logement que vous avez acheté cash. Ce mécanisme vous permettrait de disposer de liquidités et d'améliorer votre profil bancaire (puisque vous auriez des liquidités donc un patrimoine plus important et pas de crédit puisque c'est la SCI qui emprunterait). Cependant vous seriez lourdement taxés sur les plus-values immobilières puisque cela fait seulement 1 an que vous détenez le bien.
DAMSAMBOISE |
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malabar77
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 13:50:21
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bonjour a tous,
merci de vos reponses.
vos questions reponses sont tres interessantes.
ce message s'adresse a DAMSAMBOISE.
" un patrimoine plus important et pas de crédit puisque c'est la SCI qui emprunterait)"
si j'ai bien compris, le taux d'endettement de chaque associés d'un SCI transparente n'est pas pris en compte.
donc quand on est endette en nom personnel, faut mieux creer une SCI car on peut emprunter beaucoup plus a plusieurs qu'a 1 personne ?
par contre, y a t'il un calcul d'endettement pour une SCI ?
dans un souci pâtrimoniale,
j'ai cree une SCI qui gere 1 bien mais qui est deficitaire. ( emprunt > loyers ), pourrais acheter d'autres bien alors sachant que la SCI est riche de biens immobiliers sans credit ? comment savoir jusqu'a combien d'appart a acheter ?
merci de votre reponse.
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