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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 20 août 2004 : 13:57:02
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Dasamboisine à en 1 seul post fait une synthèse réaliste de l'approche investissement locatif.
POur compléter son propos je dirais que qqun ayant 50000euros d'économie aurait plutôt intérêt à les placer sur un support financier/assurance vie que de les utiliser en frais de notaire/apport personnel pour acheter du locatif.
En effet, la rentabilité réel dans le locatif est plus proche des 2% (net de chez net!) que des 5%.
Quant aux opérations d'achat/revente qui définissent les spéculateurs l'impôt sur les plus-values est très dissuasif et vient rogner les gains dus à la hausse du marché.
La pierre est destinée aux investisseurs non pas aux spéculateurs. Le locatif est un investissment sur le long terme (objectif patrimonial).
D'autre part, l'investissemnt dans le locatif donne à l'investisseur un bien auquel est associé une valeur concrète. Ce qui n'est pas le cas en bourse où les actions ne sont que des liquidités.
bp |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 14:49:21
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cher damsamboise...
je vous remercie pour votre post passionnant 
j'avoue que
1- mon banquier ne me suivait pas sur un emprunt a court terme (7 ans)
2- je ne veux pas emprunter sur plus car
a- ma santé ne me le permet pas
b- mon emploi aura disparu d'ici la
c- je ne veux plus de "fil à la patte" d'ici 7 ans entre autre pour les raisons sus dites...
d'ou le choix de faire disparaitre le bas de laine plutot que l'investir dans une assurance vie.
la Grande Deesse les préserve, mais si d'ici la, par malheur mes parents disparaissaient, j'aurai de quoi placer dans une assurance-vie...
je reconnais aussi que je ne connais pas tres bien les méandres des rapports financiers.. je ne sais pas ce qu'est une SCPI
quant a monter une SCI et me lui vendre des biens... hou lala !! je ne comprends pas non plus grand chose (remarquez que je peux toujours vendre a la SCI le F1 que j'ai acheté il y a 10 ans.. ce n'est plus taxé je suppose ?)
ceci dit, ou la SCI trouvera t elle l'argent ? par emprunt je suppose ? et hop ! je me retrouve dans des emprunts, puis que la sci m'appartiendra...
en tout cas, en cas de liquidités, je penserai a cette histoire d'assurance vie... je suppose que c'est le moment de placer la dedans, non ? (sinon vous ne me le conseilleriez pas !)
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je suis un peu confuse : a vrai dire, j'ai exposé mon cas non pour attirer l'attention sur moi, mais pour donner à malabar77 une idee de ce qu'une petite investisseuse peut faire et pourquoi.. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 15:12:45
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Merci Damsamboise pour votre dernier post qui, comme dit Bp, résume parfaitement la procédure optimale de l'investisseur locatif.
Veheff,
Vous ne souhaitez pas contracter un emprunt (pas de fil à la patte)... dommage. Car c'est bien comme ça qu'on augmente la valeur de son patrimoine. En effet, les locataires remboursent le capital emprunté à la banque (une bonne partie, en tout cas). Donc, in fine, le bien est à vous alors que ce sont les locataires qui en ont payé une bonne partie.
Au lieu de payer 'cash' votre apart, vous auriez pu placer ce montant sur une support type assurance vie que vous auriez ensuite nanti contre un emprunt d'un montant identique (voir plus)
Le nantissement de vos deniers en assurance vie est un des meilleurs moyens d'optimiser le système. La banque étant garantie d'avoir les fonds si vous ne payez pas (1er rang), elle prête généralement sans problème. En plus vous pouvez utiliser le déficite foncier pour réduire vos impôts.
Enfin, à chacun son choix 
Je vais laisser les pros de la SCI répondre à votre interrogation (et celle de Malabar77) mais, au sujet de la revente de votre apart acheté il y a 10 ans, si vous le vendez (à une SCI ou autre) vous serez imposé sur 50% de la plus-value à hauteur de 26%.
En effet, la nouvelle loi sur les plus-value (datée de janvier 2004) indique que. lors d'une vente, on peut appliquer, sur la plus value brute, un taux de 10% par année de détention au dela de la 5eme année en vue du calcul de la plus-value imposable (impôt fixé forfaitairement à 26% - dont 16% de CSG et 10% d'impôt effectif)
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 15:25:40
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Pégase,
Si j'ai bien tout compris le in fine permet à l'investisseur de ne rembourser que la part due aux intérêts. La part du capital allant abonder un support type assurance vie.
Mais dans la pratique l'investisseur a besoin de la totalité des loyers qu'il perçoit pour à la fois payer ses mensualités et toutes les charges (copropriété, impôts fonciers, travaux ...).
Or, si une part du loyer part directement sur un support financier que reste t-il pour financer les charges ???
Dans ce contexte le in fine est-il vraiment une bonne solution ??
bp |
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 15:50:10
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Bp,
Effectivement, on peut prendre l'approche du 'In finé' bien que ce n'était pas spécifiquement indiqué dans mon dernier post.
Le problème que vous soulevez n'en est pas un:
Soit vous prenez un crédit à capital remboursable (ce qui se fait traditionnellement) et alors les loyers couvrent une partie des échéances bancaires (int. + cap.) et vous ajoutez le complément de votre poche.
Soit vous prenez l'option du crédit 'In Finé' (ce qui est possible en nantissant l'assurance vie) et alors les loyers couvrent les intérêts + un partie des échéances de l'assurance vie que vous complètez de votre poche.
L'un dans l'autre ça se vaut sauf que l'avantage du 'in finé' c'est de garder le déficite foncier constant et donc d'optimiser la réduction de l'impôt foncier pour les personnes fortement imposées.
A chacun de faire son calcul.
Pour ce qui est des charges, quelque soit le mode d'emprunt, elles sont constantes et donc dûes d'une façon ou d'une autre.
Cordialement,
Pégase |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 16:07:45
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Autre possibilité si l'investisseur a le capital nécessaire à l'achat du bien immobilier. Placer l'argent sur un compte rémunéré (sicav ou autre produit financier) bloqué et emprunter une somme identique à la banque.
Avantage: Pas de paiement des traites d'assurance vie et seuls les intérêts à payer donc ça dégage du cash pour vivre (en plus de la rémunération du compte bloqué).
Inconvénient: Pas d'effet de levier sur la valeur du bien immobilier (on ne table, pour augmenter son patrimoine, que sur l'inflation des prix immo + la valeur de revente des sicav) et bien moins d'avange fiscal vu que le déficite foncier n'existe pas (l'opération locative étant positive).
Cordialement,
Pégase |
Edité par - Pégase le 20 août 2004 16:09:21 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 16:22:06
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Pegase,
Mon approche est un peu différente :
Avec un crédit classique (amortissable, fixe) :
Les loyers couvrent : Mensualités (cap+int) + Charges (copro ...)
Exple : 5000 (loyers) : 4000 (cap + int) + 1000 (Charges)
- intérêts d'emprunts : déductiblité importante au début
- impôts fonciers augmentent avec le temps
Si "in finé" : 5000 (loyers) : 2000 (int) + 2000 (ass vie) + 1000 Ch
- intérêts d'emprunts : déductibilité constante tous les ans
- 5% de gain annuel via le support ass vie
- revente impossible avant 8ans-10ans (durée de l'ass vie)
- remboursement du capital au terme du contrat ass vie.
C'est exact ??
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 16:52:17
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Bp,
Tout est correct sauf:
Citation :
- revente impossible avant 8ans-10ans (durée de l'ass vie)
Vous pouvez revendre le bien à tout moment. Ce n'est pas lié à la date d'échéance de l'assurance vie. Si vous vendez, le nantissement disparait et le capital de l'assurance vie peut être réutilisé. Et vous oubliez le gain fiscal important en 'in finé' de part le montant fixe des intérêts créant un déficite foncier constant (sauf variation des loyers). Aussi, il ne faut pas oublier les intérêts ajoutés au capital de l'assurance vie.
Ceci dit, l'avantage du 'in finé' est max lorsqu'on a déjà une bonne partie du capital. Au lieu de mettre le cash dans l'achat d'un bien, vous le placez avec rendement. Donc vous gagnez aussi bien sur l'économie d'impot que sur l'effet de levier de l'assurance vie.
Si vous partez de rien, effectivement l'avantage n'est pas flagrant. Et dans ce cas, à part avoir des super revenus (et donc de placer une large somme tous les mois dans le support), le montant nantissable de la police d'assurance vie sur une période de 8-10 ans (et donc le montant empruntable en 'in finé') n'est pas très important par rapport au prix d'achat.
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 17:37:16
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Pégase, Citation :
Ceci dit, l'avantage du 'in finé' est max lorsqu'on a déjà une bonne partie du capital. Au lieu de mettre le cash dans l'achat d'un bien, vous le placez avec rendement. Donc vous gagnez aussi bien sur l'économie d'impot que sur l'effet de levier de l'assurance vie.
C'est d'autant plus vrai que cette solution vous permet de gagner avec un crédit in finé, même si vous êtes dans une tranche d'imposition faible.
Enfin, la cerise sur le gâteau est le placement des sommes sur un contrat d'assurance-vie, car les intérêts sont exonérés d'impôts, mais pas de CSG/RDS, au bout de 8 ans.
Prados |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 18:10:33
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bon !
je trouve vos propositions effectivement sensées..
mais svp prenez en compte quand meme mes 2 points a et b :
je vais me retrouver au chomage dans quelques années...
j'ai une mauvaise santé (ca fait fuir les banquiers ca aussi... )
dans l'ideal ,'jaimerai bien ne pas passer les dernières annees qui me restent a vivre, a devoir travailler beaucoup pour rembourser des emprunts..
alors ? que conseillez vous ??
ps : au fait, une assurance-vie : ca profite a qui ?? (je suis un peu égouaste..j'aimerai bien que ca me serve a moi... )
Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 01:46:36
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Citation :
ps : au fait, une assurance-vie : ca profite a qui ?? (je suis un peu égouaste..j'aimerai bien que ca me serve a moi...)
L'assurance-vie, à ne pas confondre avec l'assurance-décès, est un placement financier. Au terme du contrat, les sommes placées reviennent au souscripteur s'il est encore en vie, ou à sa résiliation qui peut intervenir n'importe quand.
Si le souscripteur décède, les sommes placées sont transmises au(x) bénéficiaires désignés par le souscripteur, sans impôt sur les intérêts, ni sur la succession dans la limite de 152000 euros par bénéficiaire et 20% au-delà.
Prados |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 17:17:16
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le nantissement d'un prêt in fine par une assurance-vie présente un autre avantage , mais ceci uniquement en cas de décès ( dommage ) pendant la période de remboursement : quasi doublement du capital
_ le capital de l'assurance-vie va au(x) beneficiaire(s) désigné(s) hors impot selon barème indiqué ci-dessus
_ le prêt est remboursé par l'assurance et les héritiers récupèrent le bien (imposable)
evidemment ca ne ns arrange pas directement... |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 09:28:04
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Pour préciser quelques petites choses :
1-"Le taux d'endettement des membres pour une SCI pour connaître le capital garanti" : on ne se raccorde pas ici aux 33 % individuels mais à une quote-part risque en fonction du profil des membres d'une SCI (en effet, le risque est différents si c'est 2 smicards qui empruntent ou 2 médecins...). Ainsi chaque montage financier est différents (dépend du profil des investisseurs et du type d'investissement).
2-malabar77 : vous avez fait le choix d'avoir une SCI déficitaire,soit. Ce n'est pas obligatoire. En effet, le calcul ne se fait pas à la sortie de la SCI mais sur la déclaration sur le revenu.
En effet, se dire que la SCI perd de l'argent n'est pas forcément une bonne chose. Il faut jouer sur le type d'emprunt, (fixe, variable, in fine, modulé). En effet, prenons votre cas, vous êtes obligé de mettre la main à la poche pour couvrir l'emprunt. Vous auriez pu choisir un prêt in fine ou une durée d'emprunt plus longue pour diminuer les mensualités, rendre positifs les comptes de la SCI et déduire des intérêts d'emprunts plus élevés de votre déclaration sur le revenu. Ceci aurait amélioré la rentabilité de votre opération.
En ce qui concerne les possibilités d'emprunt de la SCI, ne connaissant pas son contenu, je ne peux pas vous dire si vous pouvez encore emprunter. En effet, vous dites que la SCI est riche de biens immobiliers sans crédit : cela pourrait laisser supposer qu'en mettant une garantie dessus les banquiers vous accordent des prêts, cependant ceci dépend du profil des biens (petites/grandes surfaces, centre ville/périphérie, neuf/ancien/ancien avec gros travaux à prévoir, paiement des loyers sécurisés/arriérés d'impayés...).
3-LA SCPI est une part de Société Civile de Patrimoine Immobilier. En d'autres termes de la pierre papier. Les SCPI sont des sociétés qui vendent des parts de leurs capitals (un peu sur le principe de l'action) et achètent des immeubles sauf que vous, vous n'avez pas les soucis de gestion et vous réduisez le risque d'immobilier vide (1 loyer manquant sur 100 loyers devant rentrer a toujours moins d'impact qu'un loyer sur 10). La SCPI vous reverse votre côte part des gains sur les loyers tous les trimestres. Le rendement est de l'ordre de 5 à 10 % net (hors prélèvements sociaux). A la différence des actions qui varient en fonction des humeurs des marchés, la part de SCPI est indexée sur la valeur du patrimoine immobilier qu'elle détient. Les intérêts d'emprunt pour acheter des SCPI sont déductibles également des revenus fonciers. pour en savoir plus : www.scpi-aspim.com
-Veheff : dans votre cas, vous ne devez pas forcément vous focaliser sur l'emprunt ("pas de fil à la patte"). Tout dépend de votre patrimoine : avez-vous des biens, des liquidités, des actions...
Avez-vous une décendance ? Voulez-vous leur léguez quelque chose ou pas ?
Pour palier le problème de votre état de santé, vous pouvez amener au banquier une personne qui se portera garante.
Votre objectif : avoir un complément de revenu. Mais ceci de quel ordre, 100, 200, 500 Euros ?
Je peux peut-être vous aider à y voir clair ou apporter quelques pistes si vous me définissez le montant du complément de revenu ainsi que ce que vous voulez faire de votre patrimoine global en cas de décès puisque malheureusement dans votre cas il faut y penser ?
DAMSAMBOISE |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 10:11:16
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Ayant envisagé l'option SCI je puis dire ceci :
- aucun intérêt fiscalement : transparence fiscale c-à-d même régime que l'IRPP.
- Niveau facilité d'emprunt : Pas plus que pour une personne physique vu que le banquier étudie la situation financière des sociétaires. C'est la SCI qui emprunte mais 2 RMistes-sociétaires n'autont pas plus de chance d'obtenir l'emprunt.
- Beaucoup de contraintes : livre de compte, assemblée annuelle obligatoire, etc ...
- Frais de constitution de la société : Notaire, inscription, rédaction des statuts etc, ...
Bref, peu d'avantages pour bcp de contraintes ..... Personnellement, j'ai donc laissé tomber cette idée de SCI.
Par contre, la sci est préférable à l'indivision dans un objectif de transmission du patrimoine ou de sortie d'un associé.
bp |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 10:22:45
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C'est votre point de vue sur la SCI, je le respecte mais je le reprécise : l'union fait la force.
Ainsi pour un prêteur de fonds 2 smicards valent mieux qu'un et permet de diviser le risque. Même si les fonds prêtés seront moindre que pour 2 médecins, le prêteur pourra débloquer des fonds plus facilement. Cependant, on revient au débât sur la faculté d'emprunt et le minimum à vivre plutôt que le taux d'endettement.
Il est également vrai que fiscalement la SCI sera moins intéressante pour 2 smicards que pour 2 médecins.
Mais dans tous les cas, elle permettra de régler les problèmes d'indivision.
La SCI n'est pas "LA" solution mais elle n'est qu'un outil dans le cadre d'une gestion patrimoniale avec ses avantages et ses inconvénients.
DAMSAMBOISE |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 10:56:39
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L'union fait la force, certes, et il est vrai que cet argument plaide en faveur de la SCI.
Mais dans ce cas un immeuble sera possédé par 2 (ou plus) personnes. C'est-à-dire que l'1 de ces personnes pourrait tout aussi bien obtenir l'équivalent en son nom propre sans passer par une SCI.
Bref, c'est du pinaillage. Ce que je veux juste dire c'est que la SCI n'est pas la solution miracle pour par exemple échapper à la fiscalité, devenir rapidement un investisseur-rentier, ...
Cette solution ne convient pas à tout le monde loin s'en faut. Ca n'est effecitivement QU'UN outil de gestion patrimoniale.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 11:46:50
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D'après moi, il y a deux points sur lesquels la SCI est un gros avantage:
1. L'achat à plusieurs (autre que mari et femme ou l'intérêt est inexistant) d'un ou plusieurs bien immobiliers,
2. La facilité de transmission des parts qui permet de revendre sans tracas tout ou partie de son patrimoine à un tiers.
La SCI n'est certainement pas un outil pour la défiscalisation ni pour l'optimisation fiscale. Car, en effet, la SCI est transparente et ne permet aucun avantage en ce qui concerne la fiscalité.
Cordialement,
Pégase |
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gijoe
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 13:28:54
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Pégase,
La SCI est transparente sauf si l'on opte pour l'impot sur les sociétés (option irrévocable).
L'option sur les sociétés présente l'inconvénient d'une taxation plus importante sur les plus-value lors de la revente du bien.
Par contre le gros interet, c'est le régime fiscal de distribution des dividendes qui est beaucoup plus optimal que le barrême de l'IRPP pour les tranches d'imposition élevées.
Jean-Yves
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 14:34:11
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Effectivement, Gijoe, je ne parlais pas de cette option. Mais c'est parcequ'elle est moins répandue et demande plus de boulot en termes de gestion administrative.
Autrement, vous avez raison, cette option est bien plus intéressante en ce qui concerne la fiscalité des bénéfices. Par contre, comme vous le dites, pour ce qui est des plus-values, c'est pas le top.
Tout dépend, en fait, de ce pourquoi l'on monte la SCI. Si c'est pour la gestion d'un patrimoine sans beaucoup d'achat-revente, l'option IS est bien ciblée et présente pas mal d'avantages.
Cordialement,
Pégase |
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 14:41:14
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Mesdames et messieurs, nous ne sommes plus à la question initiale.
Recentrons le débat si il y a encore quelque chose à dire pour aider malabar77.
Cordialement
DAMSAMBOISE |
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