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Je suis confronté à un litige qui me laisse perplexe quant à la marche et à l'attitude à suivre.
J'ai signé au mois d'avril un compromis de vente pour une maison avec jardin le tout sur 500 m2 (une seule réf cadastrale). Devant le notaire, quelques secondes avant de signer, j'ai découvert un incroyable enchainement de problèmes...
tout d'abord, le bien que j'ai visité contient 3 parcelles alors qu'une seule était noté sur le compromis. Une est liée à un rachat postérieur d'un bout de terrain (le vendeur avait oublié...), l'autre est un lopin de 50m2 qui sépare en deux le jardin et qui appartient au voisin...le tout effectivement sur 550m2.
L'explication est que le bien que j'achète appartenait à la même famille (ce qui est encore le cas aujourd'hui) et les arrangements famillaux ont été mal gérés. Un métreur à été mandaté pour arranger tout ces problèmes en 1977 (propriétaire de l'époque : la mère du vendeur), les plans ont été établis (avec 2 nx n° de cadastre)mais pas déposés au cadastre.
Synthèse des problèmes : - la surface de la parcelle principale est fausse (300m2 au lieu de 500m2)apparament le voisin a du rogner dessus et la constatation n'a pas été déposée au cadastre par le métreur en 1977 - une des parcelles n'est pas la propriété du vendeur et il est seulement entrain de dépatouiller le problème (déjà presque 2 semaines et demi de délai): mais cela semble se régler - toutes les formalités doivent être faite pour les deux parcelles manquantes (hypothèque, préemption...)
Et comme souvent dans ces cas, mon problème ne s'arrête pas là... Il s'avère qu'une partie de ma cuisine est dans la maison du voisin et inversement pour le salon du voisin qui est chez moi (très difficile à détecter lors de la visite). Donc le notaire va devoir créer une indivision, chose que j'ignorais totalement lors de l'achat.
mon problème est multiple : - est ce que l'agence immobilière est responsable (je me retrouve sans domicile depuis 2 semaines 1/2)? D'autant que l'offre de prix que j'ai faite portait sur les 2 fameux n° du métreur... ils ont donc été un peu négligent. - Est ce que je peux me retourner contre le vendeur ? Car c'est une maison avec travaux et ma femme est enceinte de 6 mois, je ne peux donc pas attendre trop longtemps. - Est ce que je peux éxiger une baisse du prix de la maison due à l'indivision ? Car pour moi, forcément cela baisse la valeur de la maison. - Et surtout est-ce que je peux me désengager du compromis si je le souhaite et quand même obtenir réparation? Car je commence à douter que j'ai fait une bonne affaire...
Merci si vous avez la patience et la gentillesse de vous pencher sur ce post
Les biens à acquérir ne correspondants en rien à ceux décrits dans le compromis, vous pouvez renoncer à cette acquisition sans frais pour vous. En effet, les fonds éventuellement versés a-au titre depôt de garantie doivent vous être restitués sans aucune retenue. Pour ce faire, adressez au notaire une lettre recommandée avec AR (gardez copie et les récépissés) lui notifiant > que les biens objet de l'acte ne correspondant pas à ceux mentionnés au compromis de vente ; > que compte tenu de l'indivision qui ne vous a pas été rapportée et non mentionnée au compromis ; Q'en application de l'article 1109 du code civil qui stipule " il n'y a pas de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou SURPRIS PAR DOL" ; dans le cas d'espèce, je pense que le dol est manifeste car les vendeurs vous ont dissimulé la situation juridique du bien à la vente. Quant à l'article 1110, il précise " L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en l'objet ...", sans commentaire; enfin, l'article 1116 quant à lui, il précise "Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manœuvres, l'autre n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, il doit être prouvé". Je pense que pour ce qui vous concerne, je pense qu'il sera très difficile pour votre vendeur de soutenir qu'il n'avait nulle connaissance de la situation juridique réelle de la maison qu'il met en vente. Develppant ces arguments, il me semble que le notaire préférera tout annuler et vous rembourser intégralement.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat"
Si les bornages n'ont pas été faits en bonne et due forme toutes les superficies indiquées n'ont aucune valeur. Il y a plusieurs responsables dans ce que vous appelez un "litige peu banal". Vous n'êtes pas sorti de l'auberge à la veille d'un heureux évènement
Merci à tout ceux qui m'ont répondu et excusez moi encore pour ne pas avoir entretenu mon post (effectivement quand on est officiellement SDF c'est plus difficile, ).
Mon litige est encore loin d'être réglé et à ce jour je suis dans une réelle impasse car : - J'ai proposé au vendeur une baisse de prix au regard de l'imbrication des maisons non-prévus et du fait d'être privé de logement depuis le 13/08 > refus catégorigue (éventuellement un petit geste de 2000euros...autant dire rien du tout par rapport au problème) - J'ai proposé un retrait amiable avec un démomagement en ma faveur totalement négociable, pour débloquer le problème > pas de nouvelle depuis presque 2 semaines (un non en somme...)
Aujourd'hui, je pense assigner dès le début de semaine mais je souhaite ne pas me tromper et je compte sur vous si vous avez des remarques ou suggestions.
1) Tout d'abord le vendeur pour défaut d'information pour l'imbrication des maisons (+retard de livraison pour les problèmes de cadastre, apriori pour fin octobre...). Là premier soucis, mon avocat pense qu'il y a une erreur sur la substance (ce n'est plus une maison individuelle mitoyenne, mais une maison avec division de volume)il veut donc demander l'annulation de la future vente et par contre tout mes autres conseils m'indiquent qu'il serait plus prudent de memander une baisse du prix. Savez vous si on peut attaquer pour l'annulation mais demander la baisse du prix si ce n'est pas accepté ( en clair est ce que l'on attaque pour erreur et le juge choisit?)
Et si je demande une baisse de prix, dois-je quand même signer l'acte fin octobre et ensuite que la justice oeuvre ? Car je me vois récupérer la maison 4 ans après que le juge est rendu son verdict.
2) L'agence immobiliere : Je souhaite assigner pour défaut de conseil et d'information. Ils n'ont pas vu l'imbrication (qui était visible même si pas évidente) et plus grave tous leurs documents internes portaientt sur les références cadastrales du plan de 1977 jamais déposé nul part, or sur ce plan on distingue très bien l'imbrication, il était donc au courrant. De plus entre entre ma propositon d'achat accepté le jour même par le vendeur au téléphone, et le compromis il s'est passé 2 semaines. A mon avis, ce délai s'explique par le sac de noeud des n° de parcelle (1) et l'agence est allée à la simplicité pour éviter de louper la vente, en faisant mine de pas avoir vu les autres n° : bien sur ça je ne peux pas le prouver ormis peut être par le mandat initial mais il ne me le montrerons pas.
A votre avis est-ce attaquable ? Et qu'est ce que je peux demander à l'agence(l'annulation du compromis ? des indemnités, dans quelles mesures ?)
En tous merci à tous ceux qui ont pris le temps de lire tout cela (et désolé pour ceux à qui j'ai crée un mal de tête...)
(1) Titre de propriété du vendeur : parcelle 100 de 500m2 (en fait elle fait 320 m2) + rachat deux ans +tard la parcelle 130 de 175 m2 (en plus mais il n'en est est pas officiellement propriétaire la 120 de 55m2 qui fait partie du jardin)
plan de 1977 non déposé au cadastre : 110 et 120 de 375m2
Un conseil annulez le tout, avec le motif de la tromperie. Que les plans ne soient pas au cadastre je n'y crois pas, car un géomètre les fait parvenir au notaire et au cadastre. Un certificat de bornage doit exister, de plus s'il y'a une partie de la maison "chez le voisin" il plan de géomètre en couleurs doit exister quelque part. Je pense que le notaire, le vendeur et l'agence sont de mèche car il y'a trop de lacunes. C'est dommage la veille d'un heureux évenement, mais pensez à la sagesse car même en baissant le prix il y'a toujours les démarches administatives à faire. Cadastre, impôts la galère, et de plus regler le problème de la cuisine chez le voisin. Encore une fois récupez vos billes en essayant d'avoir un dedommagement pour tromperie sur la vente. Bon courage.
Demande de conseil pour un litige pas banal
Forum fermé
Posté - 30 août 2004 : 17:58:54
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