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Panth
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30 réponses |
 Posté - 16 sept. 2004 : 16:51:36
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Merci de m’éclaircir sur un litige entre un locataire et son bailleur :
Le 25/06/04, Mr A., locataire à l’année d’une maison à la campagne, utilisant cette maison comme une résidence secondaire (car propriétaire d’un appartement à Paris), reçoit un courrier recommandé avec AR de son bailleur.
Dans ce courrier, le bailleur s’étonne ne pas avoir eu de réponse à son précédent courrier simple envoyé début juin, relatif à sa proposition de vendre la maison.
Il reconnaît le droit normal de prémption de son locataire mais sans y préciser le prix ni les conditions de vente.
Mr A. affirme n’avoir reçu aucun autre courrier avant cette date.
Le 08/09/04, Mr A. reçoit un courrier d’huissier en recommandé avec AR :
Je vous rappelle que vous êtes locataire d’une maison située….. . Cette location a été consentie verbalement…. . L’immeuble loué est à usage de résidence secondaire et est donc soumis aux dispositions des articles 1708 et suivants du Code Civil.
Je vous informe, conformément à l’article 1736 du Code Civil que votre propriétaire entend mettre fin au bail en cours et vous donne congé pour le 1er novembre 2004.
Au delà de cette date, vous serez déchu…, et considéré comme occupant sans droit ni titre …, votre expulsion sera alors poursuivie devant le tribunal compétent.
Voilà le contexte, Mr A., ne sait comment réagir sachant que :
Le bail a été contracté le 01/11/1992 par la mère de Mr A. et l’actuel bailleur.
Au décès de celle-ci en février 1996, Mr A. a signé un nouveau bail (conditions et même durée de 3 ans) avec le même bailleur.
Ce dernier contrat ne comporte aucune date de début ni de fin de bail.
Mr A. se pose plusieurs questions :
1 - Quelle est la validité du congé, étant donné l’absence d’informations sur prix et conditions de vente dans le ?
2 – Si la validité du congé est nulle, peut-il obtenir le renouvellement automatique de son bail pour 3 nouvelles années ?
3 - Quel est le bien fondé du courrier de l’huissier, à savoir :
- Location consentie verbalement alors qu’il existe un document signé, mais non daté
- La réglementation de la location à usage de résidence secondaire, est-elle différente de celle à usage de résidence principale ?
- Quid des articles 1708, 1736 du Code Civil ?
- Peut-il donner congé pour le 01/11/04, sous peine d’expulsion ?
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Prados
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3625 réponses |
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Panth
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 13:47:07
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Merci prados pour le renvoi au topic, cependant celui ci ne répond pas à ma question : d'une part j'en avais plusieurs et d'autre part, le cas vers lequel vous m'avez orienté, n'est pas résolu à ce jour.
Dans mon histoire, je le rappelle, un huissier a écrit qu'il n'y avait pas de bail écrit, ce qui est faux, et que selon lui il s'agissait d'une location consentie à usage secondaire et que de ce fait tombe sous le coup des articles 1708 et suivants du CC.
Or le contrat, bel et bien écrit, porte aussi en annexes les articles de la loi du 06/06/89, ce qui tendrait à prouver qu'il y a assimilation à une location à usage d'habitation principale. (c'est l'avis de l'avocat du topic évoqué), donc dépendrait de cette loi et non simplement du CC.
Cependant, le point crucial n'est-il pas le suivant : nullité du congé pour vente étant donné le non-respect des conditions de forme (RAR, communication du prix, etc.) et délai (6 mois minimum) et cela que l'on soit sous le CC ou la loi de 89 ?
Merci de vos réponses
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 14:26:02
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Panth,
Je me permets d'insister. Je vous cite la réponse d'UI dans le sujet dont je vous ai donné le lien: Citation :
La loi du 6 juillet 1989 stipule dans son article 2 « Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. »
Cette restriction avait été introduite par la loi « Méhaignerie » alors qu’elle n’existait pas dans la loi « Quilliot » (ça c’est pour ceux qui étaient nés en 1982…).
Cette maison étant une résidence secondaire, la référence dans le bail à la loi du 6 juillet 1989 ne change rien, le bail dépend donc du code civil.
Prados |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 15:09:52
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je n'en suis pas sûr du tout. normalement, le CC s'applique bien sûr aux résidences secondaires SAUF si les parties ont entendu soumettre leur bail à la loi de 1989 (ce qu'ils peuvent faire car elle est plus restrictive).
j'aurais donc tendance à penser que le nouveau bail signé par M. A s'applique. le problème étant de déterminer exactement sa date d'entrée en vigueur vu qu'il n'est pas daté. preuve par tout moyen : changement de loyer annuel à quelle date par exemple ?
congé dans ce cas : 6 mois avant la fin du bail de trois ans.
CC : pas le même congé. |
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Panth
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 15:01:54
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Je rectifie une information dans mon histoire : Au décès de sa mère, Mr A. a signé un contrat de renouvellement du bail en cours, et non un nouveau bail, comme je l'avais écrit. Cependant, il n'a pas été daté.
Le fait qu'il s'agisse d'un renouvellement ne compense t-il pas l'absence de date : Car renouvelé tel quel, signifie, en démarrant du 01/11/1992, qu'il expire ou se renouvelle tacitement tous les 3 ans : soit le 01/11/2004.
Par ailleurs, comment quelqu'un (surtout un huissier) peut-il prétendre qu'une location dépend simplement du CC alors que le contrat est signé sous une loi spécifique ?
Ensuite comment quelqu'un peut-il décrêter que le bail écrit n'existe pas, et qu'en conséquence celui ci tombe sous le coup du CC ?
Quelle démarche suivre ? Répondre à l'huissier en RAR en lui indiquant qu'il y a eu un bail écrit sous le régime de la loi de 1989, qu'il a été ensuite renouvelé sous le même régime, et que de fait il n'est pas possible au propriétaire de mettre ainsi fin au bail ?
Merci de vos réponses, à toutes mes questions.
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 16:08:22
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il n'est pas daté certes, mais il contient une durée ?
fait il spécifiquement référence à la loi de 1989. le logement est il loué vide ? y a t'il la destination des lieux ? |
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Panth
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 10:48:22
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Dobaimmo, pour répondre à vos questions :
1 - Le bail fait-il spécifiquement référence à la loi de 1989 : OUI
Le bail en question, est un formulaire de 4 pages (modèle déposé, Modèle 403 bis, La PHIM Editione, etc.).
En première de couverture (p1), Le libellé est :
Contrat de renouvellement de location de trois ans ou plus, d'un contrat en cours. Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994. (Cette dernière loi est mise en caractère gras dans le formulaire)
En pages intérieures (p2 et p3)les conditions générales de location sont décrites, rappelant particulièrement en sous-titre : Bail de renouvellement, de trois ans ou plus, Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994.
En dernière de couverture (p4) La rubrique JUSTIFICATION DU MONTANT DU LOYER se réfère aussi à l'article 17-a et b de la loi du 6 juillet 1989.
2 - Contient-il une durée ?
Il n'y a pas de durée autre que celle figurant dans le libellé du document (contrat de renouvellement de location de trois ans ou plus d'un contrat en cours)
D'ailleurs, en page 1 du formulaire, le paragraphe DUREE ET PRISE D'EFFET DE LA LOCATION n'est pas rempli : il apparaît donc de la façon suivante : D'une durée de trois ans, le contrat de location prendra effet le -----pour se terminer le -----, sauf résiliation ou prolongation dans les conditions fixées par la loi du 6 juillet 1989 complétée par la loi du 21 juillet 1194.
3 - Oui le logement a été loué vide
4 - Destination des lieux :
En page 1 du formulaire, la paragraphe DESTINATION DES LOCAUX LOUES propose de rayer la mention inutile entre
HABITATION PRINCIPALE EXCLUSIVEMENT -----
HABITATION ET PROFESSIONNEL POUR LA PROFESSION LIBERALE DE ----
Aucune des 2 mentions n'a été rayée.
Enfin comme il s'agit d'un renouvellement de bail en cours, je précise que dans le bail en cours, la rubrique DESTINATION DES LOCAUX LOUES n'était pas remplie. Par contre la rubrique DUREE, indiquait bien 3 ans, prenant effet le 01/11/1992.
Que peut-on en déduire ? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 11:02:44
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Que ce bail est régit en tout ses point par la loi du 6 juillet 1989 et les textes modificatifs.
En conséquence, la prochaine éhéance du bail sera le 31/10/2005, si mes calculs sont exacts.
Le congé pour vente qui vous a été notifié le 25/06/04 est valable quand au délais (supérieurs aux 6 mois minimum) pour effet au 30/10/2005 car le congé pour vente (libre d'occupation) ne peut avoir d'effet qu'à l'expiration du bail, par contre il est irrecevable en la forme et au fond car il doit OBLIGATOIREMENT indiqué le prix et les conditions de la vente envisagée d'une part, et ne peut avoir d'effet qu'à compter du 30/10/2005 date de la prochaine échéance du bail.
Dans l'état actuelle des choses, si vous le désirez, vous pouvez le faire annuler par le juge d'instance du lieux de l'immeuble.
Le bailleur aura tout les délais nécessaire pour recommencer la procédure, ce congé devant vous être notifié au plus tard le 30/04/2005.
Il vous revient soit d'écrire directement au bailleur ou à l'huissier (par lettre recommandée avec AR, gardez en la copie) afin de l'informer que vous introduisez une instance en annulation pour vices de forme et de fond. |
Edité par - Ad-honores le 19 sept. 2004 11:06:47 |
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Panth
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 13:35:26
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Ad honores,
Merci de votre participation.
Cependant, je ne comprends pas votre calcul aboutissant au 31/10/2005.
Mon calcul est le suivant :
Le bail originel démarre le 01/11/92, donc tous les 3 ans reconduits cela donne :
01/11/95
01/11/98
01/11/01
01/11/04 (et dans ce cas la condition de délai n'est pas non plus respectée)
Comment tombez vous à la date de 2005 ? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 17:26:44
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| Simple erreur d'intervalles. Le resultat final est identique : congé irrecevable en sa forme et en son fond!! |
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Expulsion après congé pour vente à priori nulle
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