|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
rkl
Pilier de forums
459 réponses |
 Posté - 18 sept. 2004 : 17:16:57
|
Posté - 16 Sep 2004 : 09:15:42
________________________________________
Dans notre copropriété il existe un lot, en l’occurrence un garage, non réalisé à l’origine de la mise en copropriété d’un immeuble ancien………
Ce garage n’est pas non plus réalisé à ce jour et sa réalisation nécessiterait la démolition de deux garages en dur en effet il existe cadastralement trois lots et ces trois lots sont actuellement et ce depuis l’origine, surbâtis de deux garages qui occupent l’espace requit pour trois garages.
Il faut remarquer que le promoteur avait prévu ce 3ème garage, le lot qui devait le recevoir est présent dans le RC avec ses millièmes, de même il existe par l’esquisse d’étage ainsi que niveau du cadastre…….. rien ne permettait au syndic de mettre son existence en doute
le promoteur a vendu les lots contenus dans la copropriété mais s’était réservé le garage en litige avec un logement………ultérieurement ce garage « fantôme » est vendu avec le logement, entre-temps le promoteur est mis en liquidation.
L’acheteur X, qui habitait à proximité, a de toute évidence fini par comprendre que son lot est dépourvu du prétendu garage et que par ailleurs il est surbati, comme l’atteste certain courrier
X revend ce lot a Y qui lui habite au Maroc, et ceci en parfaite connaissance mais sans avertir l’acheteur qui malheureusement ne s’est pas déplacé.
Y fini par comprendre et se retourne contre X ;
Ces litiges finissent par parvenir au syndicat qui met à l’ordre du jour d’une AG extraordinaire en date du 18/02/03, AG à laquelle participe Y par un mandant (X n’était plus copropriétaire, il n’y avait pas lieu de l’inviter, l’AG s’adressait au propriétaire en place c'est-à-dire Y):
#61548; l’assemblée est appelée à se prononcer pour le transfert des millièmes litigieux, ce transfert est décidé à la double majorité des membres du syndicat des copropriétaires présents ou non et représentant les deux tiers de tous les copropriétaires (article 26 de la loi du 10/07/65).
les lots 26, 27 et 28
Le règlement de copropriété fait état de deux lots, les n° 28 et 24 qui, au jour de la présente, n’ont pas été réalisés.
Le propriétaire du lot 28, Monsieur Y, rappelle une nouvelle fois au syndicat que ce lot n’existe pas ce qui est confirmé sur place et reconnu par le service fiscal. M. y demande la révision de l’affectation des millièmes et refuse d’assumer les charges pour un lot qui, à ce jour n’a pas été créé.
Le syndic explique que pour préserver la possibilité de la création de ce lot, il est nécessaire que les millièmes qui y sont affectées soient maintenues et distinguées dans le règlement et propose, en attendant que ce lot soit crée, que ces millièmes soient pris en charge par les propriétaires des lots 26 et 27.
Les copropriétaires des lots 26 et 27 voient actuellement leur surface étendue, chacun de la moitié de la surface qui était initialement destinée pour la création du lot 28, aussi les lots 26 et 27 devraient assumer les millièmes de la surface complémentaire dont, par le fait, ils disposent ceci en attendant que cette surface soit rétrocédée.
A l’évidence, la construction du 3ème garage recherché obligerait à la démolition du batiments garage.
Les propriétaires des lots 26 et 27, étrangers à la non création du lot 28 et à sa revente, subiraient un préjudice financier très important qu’ils n’ont pas à assumer en effet le batiment actuellement en place et qui ne peut recevoir que deux garages est en dur.
Le syndic propose l’abandon de la création de ce lot, et précise que, dans cette éventualité, il serait souhaitable qu’un transfert de propriété se fasse en faveur des lots 26 et 27.
En attendant que M. Y se prononce pour cet abandon il est nécessaire de revoir l’affectation des millièmes en litige aussi:
“Les propriétaires actuels ou à venir des lots 26 et 27, occupant présentement la surface nécessaire à la création du troisième lot qui est le lot 28, acceptent la prise en charge, chacun pour moitié, de tout ce qui incombe, de par le règlement de copropriété, au lot n° 28, ceci jusqu’au jour de la création ou de la suppression par acte notarié de ce lot”.
Cette résolution est adoptée par les propriétaires des lots 26, 27 et 28 présents ou représentés.
Le syndicat fait ultérieurement l’objet d’une assignation le 14/10/03 introduite par X ce qui l’oblige à nouvelle AG extraordinaire le 17/10/03.
X recherche par l’assignation, que le syndicat mette le RC et l’existant en phase ce qui en clair voulait dire, que le syndicat fasse procéder, a ses frais, à la démolition des deux garages ainsi qu’à la réalisation des 3 garages……….prétention qu’aujourd’hui il abandonne
Cependant il persévère et poursuit sa procédure en ce que celle-ci tend à voir le syndicat condamné à les garantir de la condamnation intervenue à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires à l’égard des époux (en effet X vient d’être condamné mais fait appel)
J’ai été très long……..pardon
J’attends vos remarques..........merci
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 14:50:36
|
Le promoteur a vendu sciemmes à X un lot qui n'existait pas.
X revendu sciemmet à Y ce même lot.
Dans les deux cas il y a faute grave du vendeur.
En présence d'une telle situation le syndicat a deux solution s :
1) Annuler purement le lot inexistant et les tantièmes qui lui sont liés
2) Annuler le lot et reporter les tantièmes sur les deux lots voisins dans la mesure ou leur surface est plus grande que celle prise en considération lors de l'établissement du règlement de copropriété.
L'action de X semble vouée à l'échec mais, pour être formel, il faut voir les moyens qu'il invoque à l'appui de sa demande. A-T-il été obligé de réduire son prix de vente ? |
Signaler un abus  |
|
|
rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 18:46:46
|
Merci à JPM
désolé, je ne suis pas d’accord avec vous sur le point 1 c'est-à-dire
Citation :
Annuler purement le lot inexistant et les tantièmes qui lui sont liés,
mais peut-être pouvez-vous argumenter....
En effet je ne pense pas pouvoir supprimer purement et simplement des tantièmes qui existent dans le règlement de copropriété, même si j'y adapte le total des tantièmes
Par ailleurs ces tantièmes existent de par un lot qui existe dans le descriptif du RC, sur l’esquisse d’étage et également sur le plan cadastral
Quand au point 2 c’est la solution que j’ai préconisée et qui a été retenue par la totalité des copropriétaires (donc également par le propriétaire actuel c'est-à-dire Y), néanmoins je n’ai pas annulé le lot car cette décision ne peut appartenir qu’au propriétaire Y dont j'attends ses ordres
merci de revoir l’extrait du PV de l’AG que je rapporte ci-dessous
Citation :
l’assemblée est appelée à se prononcer pour le transfert des millièmes litigieux, ce transfert est décidé à la double majorité des membres du syndicat des copropriétaires présents ou non et représentant les deux tiers de tous les copropriétaires (article 26 de la loi du 10/07/65).
les lots 26, 27 et 28
Le règlement de copropriété fait état de deux lots, les n° 28 et 24 qui, au jour de la présente, n’ont pas été réalisés.
Le propriétaire du lot 28, Monsieur Y, rappelle une nouvelle fois au syndicat que ce lot n’existe pas ce qui est confirmé sur place et reconnu par le service fiscal. M. y demande la révision de l’affectation des millièmes et refuse d’assumer les charges pour un lot qui, à ce jour n’a pas été créé.
Le syndic explique que pour préserver la possibilité de la création de ce lot, il est nécessaire que les millièmes qui y sont affectées soient maintenues et distinguées dans le règlement et propose, en attendant que ce lot soit crée, que ces millièmes soient pris en charge par les propriétaires des lots 26 et 27.
Les copropriétaires des lots 26 et 27 voient actuellement leur surface étendue, chacun de la moitié de la surface qui était initialement destinée pour la création du lot 28, aussi les lots 26 et 27 devraient assumer les millièmes de la surface complémentaire dont, par le fait, ils disposent ceci en attendant que cette surface soit rétrocédée.
A l’évidence, la construction du 3ème garage recherché obligerait à la démolition du bâtiments garage.
Les propriétaires des lots 26 et 27, étrangers à la non création du lot 28 et à sa revente, subiraient un préjudice financier très important qu’ils n’ont pas à assumer en effet le bâtiment actuellement en place et qui ne peut recevoir que deux garages est en dur.
Le syndic propose l’abandon de la création de ce lot, et précise que, dans cette éventualité, il serait souhaitable qu’un transfert de propriété se fasse en faveur des lots 26 et 27.
En attendant que M. Y se prononce pour cet abandon il est nécessaire de revoir l’affectation des millièmes en litige aussi:
“Les propriétaires actuels ou à venir des lots 26 et 27, occupant présentement la surface nécessaire à la création du troisième lot qui est le lot 28, acceptent la prise en charge, chacun pour moitié, de tout ce qui incombe, de par le règlement de copropriété, au lot n° 28, ceci jusqu’au jour de la création ou de la suppression par acte notarié de ce lot”.
Cette résolution est adoptée par les propriétaires des lots 26, 27 et 28 présents ou représentés
les propriétaire des lots 26,27 et 28 sont les propriétaires des 3 lots surbatis par deux garages
quant à X, qui avait vendu à Y le lot en litige, il a été très récemment condamné à dédommager Y de la valeur du garage dont il a été privé ainsi que d’un dédommagement du fait de l’absence de ce garage
X sollicitait initialement du TGI, dans une procédure parallèle, que le syndicat soit condamné à édifier les garages manquants (donc également à détruire les garages existants), prétention qu’il abandonne mais qu’il rédige autrement.
Et voici repris intégralement les moyens que X invoque:
Citation :
Si le SYNDICAT des Copropriétaires avait, une fois le problème apparu, pris rapidement les décisions nécessaires à la réalisation des garages en conformité avec le RD, les époux Y n’auraient plus pu solliciter un montant tendant à compenser l’inexistence du garage
Par ailleurs, une action du Syndicat, antérieure à la liquidation du promoteur aurait permis d’envisager contre lui, le recouvrement d’éventuels dommages et intérêts alloués aux époux Y, recouvrement qui est aujourd’hui totalement exclu, dès lors que le liquidateur du promoteur, a fait savoir au Conseil des époux X, qu’il ne dispose d’aucun fond dans le cadre de la liquidation
j'attends vos remarques impatiemment.... |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 19:25:21
|
Je lis souvent que les "tantièmes" sont intangibles !
Alors,il y aurait il du nouveau dans ce domaine ?
A moins d'avoir mal compris ? Si c'est le cas excusez moi
François |
| Signaler un abus |
|
|
rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 20:52:55
|
Je ne comprends pas…… j'ai du mal m'exprimer, excusez-moi
à aucun moment il est question, pour ce qui concerne notre copropriété, de toucher aux tantièmes mais seulement d’affecter les tantièmes du lot « fantôme » aux bénéficiaires qui occupent actuellement, et par la force des choses, l’espace qui en principe était réservé pour le lot non bati
En fait le lot n’est pas « fantôme », il existe bien dans le RC, sur l’esquisse d’étage, au cadastre et livre foncier mais il est inexploitable car occupé partiellement par une construction (2 garages) qui existait à l’origine de la copropriété
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 21:34:56
|
Que l'on puisse annuler un lot non construit et les tantièmes qui vont avec, c'est bien certain.
Mais quand il y a un propriétaire de ce lot inscrit sur la fiche hypothécaire, celà pose sans nul des problèmes particuliers. Votre affaire en est la preuve.
L'argumentation de X n'est pas sans intérêt mais il existe un grand principe juridique qui peut venir à votre secours : " Personne ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ". Si X a du rendre de l'argent à Y, c'est bien parce qu'il lui avait vendu en toute connaissance de cause un lot inexistant. Celà est bien une turpitude caractérisée.
X a quand même subi un préjudice. Le syndicat a eu sans doute tort de ne pas bouger. Mais X lui-m^meme n'a pas bougé non plus alors qu'il pouvait actionner son vendeur, lui même responsable de cette situation déplorable.
|
| Signaler un abus |
|
|
rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 07:44:35
|
à JPM que je remercie
Citation :
Que l'on puisse annuler un lot non construit et les tantièmes qui vont avec, c'est bien certain
J’en suis également convaincu mais cela ne peut se faire sans que Y, propriétaire du lot, (même si celui-ci n’existe qu’en surface et n’est pas construit), ne donne son accord…….ce que de toute évidence Y aurait refusé tant qu’il lui restait un espoir que le juge pouvait abonder dans le sens demandé par X, c'est-à-dire que le syndicat soit obligé de démolir à ses frais les deux garages existants pour reconstruire sur l’espace libéré les trois garages recherchés
Ceci semble aujourd’hui, suite au jugement rendu en première instance, impossible mais, et malheureusement, X fait appel…… aussi actuellement il est impossible d’annuler le lot non construit ainsi que les tantièmes qui vont avec
Sommes-nous d’accord ?
Quand à la responsabilité du syndicat de n’avoir pas bougé
Le syndicat n’a eu connaissance du problème que très tardivement et en tout cas après que la vente soit effectuée
mémoire présenté par le syndicat
Citation :
Or seul un procès-verbal, celui de l’A.G. du 16 mars 1992 à laquelle les époux X s’étaient fait représenter, aborde très succinctement le problème du garage et informe le SYNDICAT «que le promoteur n’entend pas dans l’immédiat construire le garage».
Les époux X, dès lors qu’il produise ce procès-verbal rédigé en 1992 ne peuvent sérieusement prétendre ignorer la non-existence de ce lot lors de la vente qui intervient 2 ans après, et dont les époux y se portaient acquéreurs.
C’est en parfaite connaissance du problème, ils en apportent eux-mêmes la preuve, que les époux X ont revendu aux époux Y un lot, qui étant surbâti, n’était pas conforme à l’objet du contrat de vente.
Les époux X se sont retournés contre leur vendeur, c'est-à-dire le promoteur, mais ceci après avoir vendu le lot inexistant à Y et seulement suite à la procédure qu’entamait Y à leur encontre
De toute ces procédures le syndicat n’a pas été avisé
le syndicat a, quant à lui, mis spontanément à l’ordre du jour le point rappelé dans le post précédent et n’a eu connaissance des procédures qu’ultérieurement, c'est-à-dire au moment ou il a été assigné lui-même.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
les contribueurs seraient-ils également "fantome"
Forum fermé
