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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 18 sept. 2004 : 22:24:30
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Quand une copropriété sollicite un nouveau syndic afin que celui-ci présente sa candidature lors de la prochaine AG, et que l’on se trouve dans une copropriété comme la mienne (pour résumer pour ceux qui ne connaissent pas mon histoire : un syndic totalement incompétent et un CS et un président à la botte du syndic et encore plus incompétent), 2 comportements sont possibles vis-à-vis d’un syndic potentiel :
- Faire semblant que tout se passe très bien dans la copropriété au détail près que le syndic ne fait pas son travail et est en plus un incompétent notoire, d’où bien sûr la raison du changement de syndic.
- Ne pas mentir et signaler qu’il existe, en plus, dans la copropriété un conseil syndical totalement incompétent et incapable de prendre la moindre initiative, y compris un changement de syndic.
J’ai pu obtenir une liste d’un certain nombre de syndics faisant correctement leur travail et ayant les compétences nécessaires. J’ai utilisé le deuxième comportement pour l’un d’eux et malheureusement, le syndic sollicité a refusé de poser sa candidature et de mettre les pieds dans une copropriété aussi « merdique».
Donc j’en arrive à me dire qu’il vaut mieux utiliser la première méthode.
Mais, dans ce cas, lorsque le nouveau syndic, lorsqu’il sera nommé, aura compris dans quelle « m..... » il aura mis les pieds, que peut-il se passer ? Il ne va sans doute pas apprécier ? Comment peut-il se comporter ? Quelles peuvent être les conséquences pour les copropriétaires ?
C’est là que je voudrais recueillir les diverses expériences des intervenants de ce forum.
Autre chose : si nous arrivons enfin à « virer » notre syndic actuel et sachant qu’il y aura très probablement un changement au niveau de la composition du conseil syndical (en espérant que les copropriétaires ne continueront pas d’élire des incapables qui pourtant semblent intimement convaincus de leurs capacités, compte tenu que l’idée ne leur vient même pas de démissionner), qui va en « baver » : l’ancien président du CS ou le nouveau qui ne sera en rien responsable de la situation désastreuse de la copropriété ?
Là aussi, je souhaiterais avoir des témoignages (suite à mon manque d’assiduité sur le forum ces dernières semaines, je ne sais pas si ces problèmes ont éventuellement été abordés ?).
Elisabeth
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 09:24:13
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Là est posé me semble t-il le problème de l'engagement de chacun dans sa copopriété. Problème récurrent.Faire plaisir à l'un, ne pas déplaire à l'autre, ne pas étudier les devis avant l'AG ni regarder les comptes parce qu'on fait confiance au syndic ou aux conseillers sont des attitudes courantes hélas. Viennent se rajouter les votes représailles qui risquent et vont à l'encontre de la copropriété ! J'ai renoncé aux explications individuelles mais place les évidences sous le nez des aveugles avec le rapport qualité/prix. Quant au syndic ce sont des courriers en AR (le plus rarement possible)courts agrémentés de jurisprudence... Ils profitent plus qu'ils ne sont incompétents de l'ignorance des gens.
Mais ce n'est pas évident et usant.
Attention ça coûte cher de changer de syndic. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 10:18:52
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Elisabeth,
Si un syndic est bien il ne voudra pas de votre copropriété.
Et si ce syndic avait posé sa candidature qui vous dit que les copropriétaires auraient voté pour lui ?.
Pour vous ce n'est de syndic ou de CS qu'il faut changer.
C'est à vous de trouver une autre solution 
François |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 11:08:43
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Bonjour Elisabeth,
j'ai connu une expérience assez proche de la votre, et vous la conte avec mes propres conclusions :
- je précise d'emblée que j'avais seulement 1 pied dans le CS durant mon 1er mandat de 3 ans ( simple verificateur aux comptes ), et que j'avais déjà bcp à faire; ceci étant, mon travail fut réel et a permis de "nettoyer" puis de faire baisser sensiblement les charges ( moins 30% en partant de plus de 15 000 FF par an! ).
- entretemps, je m'étais attelé à changer de syndic, convaincu que les gens seraient prêts à "aller voir ailleurs", après que les votes passés aient laisser apparaitre un "basculement" au delà des 50% fatidiques...( jeunes copros plus "dynamiques" et pertinents, etc ).
- ensuite, en termes "tactiques", j'ai procédé comme vous, en "o-ment-tant" plus ou moins, selon le "profil" de mon interlocuteur ( en province, le monde des syndics est très très petit...!).
- en tout cas,la réaction et la réponse du syndic a toujours été positive et dans le meme sens, pour 2 raisons :
* la 1ere est surement inhérente au caractère de l'ancien syndic, un tantinet "potentat local", issu d'un gros groupe national. [ je pourrais faire un roman sur mes tribulations avec lui..."TROLL-ement bon", donc je me tais !  ].
* la 2nde est que j'ai fait comprendre aux candidats-syndics que je pouvais continuer à "assumer" et maitriser la situation, de part et d'autre : càd faire le lien entre tous, mais sans compromission aucune.
- résultat n° 1 : le CS a été renouvellé ( ancien était "trop confiant" certes mais pas mauvais non plus ); et j'en suis le président actuel ( plébiscité, je l'avoue modestement ).
- résultat n° 2 : syndic quand même renouvellé, mais avec un nouveau gestionnaire "présentant mieux", en fait une nouvelle race de commerciaux qui baratinent et vendent de tout; donc très "zélés". Et derrière, tout autant de problèmes classiques de gestion ( compta, contrats, suivi du personnel, etc ).
Donc je "compte les points" et j'espère seulement que ces erreurs répétées feront changer enfin d'avis les indécis.
Bien entendu, je ne compromets pas nos intérets. Au contraire, je redresse la barre quand il le faut; mais surtout je note, analyse et prouve par des faits et des écrits. Et, par ailleurs, je reste plus ou moins en contact avec les candidats malchanceux, pour pouvoir les "ressortir" et les présenter quand le moment sera venu aux copros "mûrs".
La morale de cette histoire est que les AG restent persuadées que tous les syndics sont "tous pourris" et qu"il vaut mieux un bon président qui tient le syndic au bout de sa gaule"... Soit, mais les gens ne voient que la "bonne figure" en AG, mais pas l"envers du décor"...
Je reste convaincu que le Syndic est un "mal nécessaire" dans bien des copros; donc, si on veut en changer, il faut savoir que c'est un travail acharné de conviction des autres et de soi-même surtout, car "il faut savoir bien choisir son diable" !( dicton anglais ).
Cordialement
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 23:59:25
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En réponse à poumpoum,
chez moi, les copropriétaires, plongés dans leur gouffre d'ignorance et d'incompétence mettent le syndic sur un piedestal ; ils prennent pour parole d'évangile tout ce qu'il raconte. Alors, comment une petite (même par la taille) copropriétaire comme moi, qui plus est une femme pourrait-elle donc en savoir plus que le SYNDIC ?
Alors même que j'ai passé des centaines d'heures à étudier les problèmes de notre copropriété, leur seule attitude, c'est le mépris et la critique systématique de tout ce que je propose et de tous les dysfonctionnements que je signale.
Merci à Xanthe qui a bien "décortiqué" et expliqué le problème.
Fort étonnée du peu d'expériences relatées. Et pourtant, les copropriétés mentionnées dans ce forum sont pour la plupart dans des situations peu brillantes. Certaines ont sûrement changé de syndic.
Alors quelles sont les réactions du nouveau syndic quand il se rend compte où il a mis les pieds ?
Eux, ils ne savent rien de rien et en plus, ils ne cessent de critiquer.
Petit exemple significatif : quand j'ai commencé à me rendre compte au bout d'une année de l'incompétence du syndic et de manquements en tous genres (et ce n'était qu'un petit début), j'ai proposé au CS de faire une mise en demeure au syndic. J'ai tout préparé en listant tout ce qui n'allait pas. Il leur suffisait de signer. Evidemment, cela les dépassait complètement. Il a suffi d'une seule personne, qui se croyait sans doute plus "intelligente" que les autres, pour convaincre tout le monde (près d'une dizaine de personnes) qu'il ne fallait pas signer. Comment voulez-vous faire "travailler" un syndic quand vous avez une telle bande de (d') (.... à vous de compléter) dans un conseil syndical ? Même bande de (d') (.... à vous de compléter) qui crie haut et fort qu'à cause de moi, ce pauvre syndic a plus de travail.
PS : la prochaine AG approchant et le CS n'en "foutant" toujours pas plus lourd que d'habitude, je ressens le besoin de me défouler !
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 21 sept. 2004 22:21:45 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 01:48:22
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Elisabeth,
J'admire votre ténacité.Mais il me semble que vous vous heurtez à un mur d'incompréhension.Il n' y a que jour où le mur s'écroulera que vous pourrez alors faire passer vos messages bienfaiteurs  
François |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 02:42:03
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mentir moi je suis contre car un jour ou un autre les choses remontent en surface et si par malheur le nouveau syndic ne fait pas l'affaire bonjour les dégâts. La meilleurs façon c'est de faire la porte à porte covaicre avec des preuves à l'appuie.
cordialement
math |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 10:35:25
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Tout celà reste fort théorique malgré les aspects pratiques.
Dans le cas d'Elisabeth, en prenant bien entendu pour fondés les griefs qu'elle allègue, il faut laisser tomber toutes les bricoles et attendre un bon gros abus, une bonne grosse bourde, solide et incontestable.
A ce moment vous prenez vos avantages en toute autonomie, sans avoir besoin de recourir aux autres copropriétaires.
Vous demandez dans les formes la rectification de l'erreur, courtoisement et en informant qui de droit. Si elle ne vous est pas accordée, vous agissez judiciairement, sans remue ménage, avec si besoin est demande de dommages et intérêts, article 700 et tutti quanti.
De cette manière vous concentrez l'artillerie sur un objectif précis, sans gaspiller vos forces dans des escarmouches vaines et inceztaines quant à l'issue finale.
Si le coup est réussi puis bien exploité, vous avez une chance sérieuse d'être tranquille pour un bout de temps. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 11:52:34
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J'approuve les sages conseils de JPM.
Une mitraillette qui tire dans tous les angles ne sert pas à grand chose, si nous en jugeons par vos commentaires -qui peuvent aussi être lus par vos adversaires-.Mais utilisez la grosse artillerie, le moment venu.Le syndic peut faire ce qu'il veut quand il se sent soutenu ,mais il ne pourra rien faire,ni le CS et certains coproriétaires avec, lorsque vous constaterez des infractions
caractèrisées aux dispositions du "Code de la Copropriété".
Il est évident que le simple envoi de LRAR ne sera pas suffisant dans ce cas.
Bon courage.
François |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 13:09:17
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pour mathi :
"preuves à l'appui" : vous pouvez leur mettre sous le nez que dans la copropriété voisine gérée par le même syndic (mais viré depuis), ils ont découvert, après son départ, un solde débiteur d'environ le quart du budget annuel, ils ne comprennent rien ; ils continuent aveuglément de donner quitus et d'approuver le budget alors que la comptabilité n'est ABSOLUMENT pas vérifiée par le CS,dans ma copropriété.
Vous pouvez leur signaler qu'une autre copropriété a de gros ennuis suite à une grosse négligence de la part du syndic ; ils ne comprennent pas.
Combien d'exemples concrets faudra-t-il encore que je m'évertue à leur trouver pour qu'ils comprennent enfin !
Elisabeth |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 14:13:49
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Elisabeth
La solution de JPM elle est valable, mais il faut avoir les nerfs solides, et j'ajoute comment constaté les fautes si le CS ne fait rien?
-Vous êtes entrain de dire que vos malheurs viennent du CS qui vérifie rien, soit, puisque vous avez les preuves en mains de ses négligeance la loi n'interdit personnes de saisir un juge :(seuls les copropriétaires qui se sont opposés à la décision prise et ceux qui n'ont pas assisté à la réunion peuvent demander l'annulation.
Sachez qu'une nomination irréguliére au sein d'un conseil syndical n'entraîne pas systématiquement l'exclusion des conseillers concernés tant que la résolution de l'assemblée générale qui a désigné les conseillers n'est pas annulée dans les 2 mois qui suivent la réception du procés-verbal d'AG mentionnant la nomination devant le TGI.
La TGI parfois il désigne les membres du CS faute de condidatures ou faute, pour les condidats d'avoir obtenu la majorité requise, le procés-verbal de l'assemblée, établi par le syndic, doit mentionner cette situation, il doit être adressé à tous les copropriétaires dans le délai d'un mois à compter de la réunion.
Cordialement
math |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 16:23:50
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Elisabeth,
Connaissez vous la situation individuelle des "fans"
du syndic. An besoin profitez de la possibilité prévue
par la règlementation sur le contrôles les comptes ,dans les conditions fixées par le RC ou par des décisios votées en AG .
Si vous avez des adversaires qui sont équipés Internet ,leur avez vous suggéré de venir consulter gratuitement les "grands maîtres " de l'Ordre vde Copropriété,qu'ils rencontreront sur les forum d'UI.
Ils obtiendraient des réponses non empreintes d'ostracismes et mettraient vos arguments et les leurs,avant qu'il soit trop tard ou de tomber de haut.
Ca ne fait jamais plaisir de " passer à la casserole " surtout
lorsqu'on est pas assujetti à l'ISF.
Vous pourriez leur dire aussi qu'il ne leur est pas interdit
de communiquer par e-mail via UI. ( surtout avec ceux qui ne s'y refusent pas)
François |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 19:35:37
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Bonsoir.
Elisabeth, j'avais sottement sauté votre intervention, c'est pourquoi je n'y donne un avis que partiel et tardif.
Vous avez dit la vérité au syndic démarché et celui-ci se récuse.
Il y a les syndics qui ne souhaitent pas mettre les pieds dans des résidences dites "difficiles". On peut le comprendre.
Il y a aussi des cabinets qui ne demanderaient pas mieux que de s'occuper de telle ou telle résidence mais ils ont un véto du siège social.
Tel fut le cas du St James. Un cabinet gérant la copro-soeur a reçu l'interdiction d'envoyer un contrat pour soumission à l'AG. le siège social est à Guyancourt. Reconnaîtrons cette société ceux qui connaissent les gds groupes.
Dans ce cas précis, ayant eu connaissance, lors d'une AG, de l'affichage de la présidente du CS recommandant de ne plus payer les charges  , on comprend qu'ils soient devenus "frileux" ... Mais d'autres raisons parfois plus obscures peuvent motiver leurs décision.
Amicalement.
Colette 
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 22:03:18
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Bonsoir Elisabeth,
Nous avions expliqué aux nouveaux syndics potentiels le difficultés dans notre copropriété avec notre syndic et que deux copros presque majoritaires donnaient leurs appartements à gérer à ce syndic avec lequel nous avions d’énormes problèmes. Les candidats–syndics savaient donc par avance qu’ils auraient même dans l’avenir affaire à notre ancien syndic ce qui pourrait, éventuellement, être délicat. Malgré notre franchise, plusieurs syndics nous ont proposé leur contrat et le président du CS les avait donc joints aux convocations à l’AG.
Le syndic qui a été retenu et finalement élu par l’AG par plus de 50% des voix avait même téléphoné à l’ancien syndic avant d’accepter de proposer son contrat à notre copropriété et l’ancien syndic lui avait dit qu’il n’y avait pas de problèmes particuliers….
Et pourtant, le nouveau nous a laissé tomber après son élection  . L’ancien syndic (viré) avait par la suite exercé de telles pressions sur lui (peut–être même des menaces ) que le nouveau n’a fait aucun appel de charges. Il a laissé sciemment passer le délai maximum de trois mois prévu par la loi pour ouvrir un compte pour notre copropriété alors que nous lui avions rappelé cette obligation à plusieurs reprises, ce qui lui a permis de rendre automatiquement son propre mandat nul sans avoir à démissionner  .
Et la copropriété se retrouve ainsi dans une situation absolument impossible puisque l’ancien syndic a gardé tous les dossiers avec tout l’argent de la copropriété – et ce, jusqu’à ce que le TGI aura, un jour, dans deux ans peut–être, annulé le mandat de l’ancien syndic qui se maintient « en poste » de façon tout à fait illégale.
Quel lâche, ce nouveau syndic qui nous a laissé tomber.
Sans doute pourrions–nous l’attaquer en justice car il a engagé sa responsabilité professionnelle vis–à–vis de notre copropriété en nous proposant un contrat, mais qui va faire cette procédure (et qui va payer, hein,) et pour quel résultat ?
Il est bien connu que les loups ne se mangent pas entre eux : le nouveau syndic a finalement préféré garder de bonnes relations avec notre ancien syndic (très puissant sur la place de ….) et ne pas se compliquer la vie à réclamer des documents, à vérifier des comptes pas très transparents, à payer enfin les fournisseurs mécontents, etc.
Voila donc notre expérience dans une des plus grandes villes sur la Côte d’Uzure (comme le disait si justement un des piliers de ce forum).
Amitiés à tous
Manja
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 23:01:00
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Merci Manja d'avoir relaté (peut-être même résumé, compte tenu de toutes vos interventions antérieures)) votre propre expérience qui fait vraiment froid dans le dos !
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 22 sept. 2004 23:01:47 |
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