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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
 Posté - 20 sept. 2004 : 08:09:49
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Bonjour à tous.
Je compte HT une maison (grande) qui génère un CA et un bénéfice conséquent aux alentours de 1 M d'euros. Problème, car je suis prudent, je ne compte proposer que 800 K euros et donc proposer aux vendeurs de racheter 80 % des parts de la SCI avec promesse d'HA dans les années qui suivent (à définir).
Est-ce une pratique dont vous avez entendu parler ?
Doit-on passer par un juriste ou le notaire suffit ?
Je crois qu'actuellement, cette maison est repassée en nom propre :
- est-il possible ce créer une SCI (quels frais, quels avantages, quels inconvénients ?
Quelle est le montage juridique optimal pour créer ce genre de business ? (En gros, c une maison d'hôtes avec 80 % du CA généré par des appartements locatifs).
Je dispose de 600 k euros actuellement (enfin j'espère si la vente de ma maison se passe bien..). Je compte faire un nantissement de 400 k, obtenir un prêt In Fine de 400 k, 450 pour garder (on ne sait jamais) 150 200 k pour les premières années.
Pour info, les propriétaires actuels ont fait chuter le bénéfice de cette maison de 100 k à 40 k en 4 ans... car ils emploient un jardinier, femme de ménage, plombier, électricien, etc. postes que je peux assurer moi-même étant un peu bricoleur...
Qu'en pensez-vous ?
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 12:30:50
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| Yououh, y a personne qui a une idée ? |
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azertya
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830 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 08:22:23
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| Bon, a priori, ça n'intéresse personne mon sujet... |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 09:37:54
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"doit on passer par un juriste ou un notaire suffit " : ça c'est la formule qui a le don de m'énerver :
un notaire, pour votre info, a fait au minimum 7 ans d'études de DROIT. c'est un juriste pas un vendeur de salades (profession tout aussi honorable d'ailleurs mais pour laquelle les études sont différentes).
quand à acheter 80% de la maison par le biais d'une SCI existante : alors là, comme vous ne connaissez pas les tenants et aboutissants de la SCI et notamment les encours de passif (dont les comptes peuvent être aussi truqués) : ca ne me parait pas être une bonne idée, mais je ne suis pas "juriste".
créer une SCI : pourquoi pas. mais on ne raisonne pas forcément en terme de "business "immédiat : il peut y avoir des quantités d'intérêts ou pas, en fonction de votre situation perso.
allez donc voir un "juriste". vous êtes surement le genre de client qu'il adore. (vous m'avez vraiment énervé )
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 09:57:53
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Ha ouais, un avocat spécialiste de droit patrimonial, il a fait combien d'études ? 1 an ? Il a le BEPC ? C'est la situation de monopole des notaires qui m'énerve, elle fait partie de ce que l'on appelle les fromages de la République, au même titre que Conservateur des Hypothèques et j'en passe.
Quand à répondre sur ce ton-là, il me semble avoir été courtois dans mon post...
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 13:48:26
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un avocat spécialisé en droit patrimonial n'a pas fait plus d'études, il en fait autant s'il a fait une spécialité , et est tout aussi honorable. le ton n'était rien, c'est la petite phrase.
le monopole des notaires ne concernent pas :
- les conseils
- les cessions de parts de SCI
- les cessions de fonds de commerce.
le monopole en soi ne concerne que les actes publiés au bureau des hypothéques, et certains actes necessairement authentiques (contrat de mariage par ex) ce qui arrange bien l'état car, si ce travail devait être fait par des fonctionnaires aux 35H (ou moins quand on voit comment fonctionnent certains services) cela couterait beaucoup plus cher au contribuable que nous sommes tous, que la rémunération du notaire pour faire le travail de rédaction et de publication , tout en étant également titulaire d'une assurance de responsabilité et responsable directement par rapport au client. (la rémunération est payée directement par le consommateur, et non pas par son voisin).
ensuite, effectivement, à chacun de choisir son interlocuteur en fonction de ses compétences, ses affinités, son rapport qualité/prix , la mode du moment, etc...
c'est le terme péjoratif "un notaire suffit" qui m'a gravement agacé, avec ce que cela peut sous entendre.
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 16:17:12
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J'aurais dit la même chose dans le cas d'un problème ophtalmo :
un ophtalmo de base suffit-il ou faut-il un ophtalmo spécialiste ?
J'ai été Ingénieur d'essais sur le Rafale, je ne me serais pas offusqué si l'on m'avait dit : cet Ingénieur suffit-il... |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 16:47:30
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vous voyez, c'est le cas de le dire, vous recommencez : "de base" ou autre : c'est pareil que pour les ingénieurs je suppose : un spécialiste rafale aura un peu plus de mal à répondre sur le sujet cafetière électrique bien qu'ils aient, au départ, vraiment au départ, la même formation.
c'est pareil pour tous les juristes : ils ont la même formation de base au départ puis chacun s'oriente. il se trouve qu'un notaire spécialisé en droit des affaires sera tout aussi incompétent en matière de droit patrimonial qu'un avocat spécialisé en droit des affaires. cependant, et c'est une question de contenu des études, il se trouve qu'un notaire de base est plus à même de vous renseigner en matière de droit patrimonial qu'un avocat. (sauf si celui ci est effectivement spécialisé en la matière) ensuite, les deux ayant compétence, il y aura des spécificités quand à l'approche du problème et à la gestion sur du moyen ou long terme.
le matin à froid, cela a le don de m'énerver mais plus dans la journée, je suis capable de prendre ça avec philosophie, peut être même avec humour en fin de journée. je vous ferais signe dés que j'aurais un problème sur mon rafale.
bonne fin de journée. |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 16:52:10
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Ha, c'est plus calme, tant mieux. Ceci dit, personne n'a répondu à ma question.
Bonne journée à vous aussi. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 17:21:51
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j'ai répondu à une partie de votre question. (80%)
pour le reste, prenez la fonction recherche. sur les sci, vous trouverez tout ce qui a déjà été dit sur le sujet.
vous pouvez aller aussi sur :
www.laviefinanciere.com. il y a un dossier spécial sci qui n'est pas mal fait.
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 22:27:31
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Bonsoir azertya,
Comment répondre à une question aussi vaste ?
Une opération comme celle que vous envisagez ne peut se détailler en quelques lignes car les choix possibles en matière d’achat sont multiples.
L’opération fait appel à des informations juridiques, bien sur, mais c’est l’étude fiscale et financière de votre dossier et de la situation du vendeur qui est primordiale. C’est ce qui va déterminer les orientations juridiques à privilégier et pas le contraire. Vous faites faire un audit sur le bien et cela va d’office limiter certaines possibilités.
Vendeur SCI ou bien perso : Le fait d’acquérir les parts d’une SCI existante est tout à fait réalisable mais pas forcément intéressant. Vous devenez propriétaire des parts et ……..
des problèmes potentiels. On commence donc par faire vérifier l’état de la SCI : sa compta, livre d’assemblées générales, statuts, K bis …..
Dans un certain nombre de cas, le risque est minime et on s’oriente vers des cessions de parts sociales avec une garantie de passif « béton ».
Quant à acquérir 80% des parts, cela signifie que vous conservez un associé minoritaire qui a des « droits ». Je ne vois pas bien l’intérêt du vendeur et vous risquez de vous compliquer la vie. Et là, c’est une juriste qui vous le confirme. 
Si la gestion de la SCI n’apparaît pas claire, il faut acquérir l’immeuble ; le risque sera moins important.
De votre coté, il est possible de constituer une SCI pour la propriété mais en fonction du mode de gestion, du CA et des revenus, il serait peut être opportun d’envisager également l’étude d’une société commerciale pour la partie exploitation.
Vous donner « un montage juridique optimal » avec autant "d’inconnu" serait déraisonnable. Je ne m'y risquerai pas.
Quant à la réalisation, les titres importent peu, c’est la compétence qu’il faut rechercher. La gestion sera certainement plus facile avec un intervenant habitué en droit des affaires tout simplement.
Cordialement
Fab
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 07:19:04
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Merci pour cette réponse sereine...
En fait, pour résumer, j'essaie d'acheter cette maison à 80 % de sa valeur, sachant qu'elle vaut effectivement 1 M et que le vendeur en voulait au départ 1.6 M, lui-même l'ayant acheté 1.2 M il y a trois ans et étant passé de 100 k de bénéfices à 40 k...
Mais cela m'étonnerait qu'il vende à 800 M, c'est pour cela que je voulais trouver des compensations... Effectivement, le fait qu'il garde 20 % des parts est assez idiot avec le recul...
Bon, ben j'essaierais à 800 k et puis advienne que pourra.
Cordialement. |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 19:48:12
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Bonsoir,
Effectivement, si vous souhaitez acquérir un bien à 80 % de sa valeur, il ne faut surtout pas laisser 20 % du capital au vendeur. La raison est simple. A terme vous allez devoir lui payer les parts, ce qui est contraire au but recherché.
Par contre, une petite précision, vous mentionnez le prix de la "maison". Il faut bien avoir à l'esprit que la valorisation des parts sociales d'une SCI ne donne pas le même chiffre qu'un achat immobilier pure. Faites bien la différence avant de faire une proposition ferme d'achat.
Un achat de parts comprend la maison mais également les emprunts, les dettes, les comptes courants à rembourser ... la valorisation globale n'est donc pas identique à la sortie.
Cordialement
Fab |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 21:53:05
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| Le Goff merci pour la réponse. Effectivement j'ai lancé ce sujet sans rien connaître aux SCI. Comme je me sens relativement honnête (si si) et que mes vendeurs sont a priori aux abois, c'était pour leur offrir une compensation sur le prix de leur maison ( je suis peut-être un peu con là) qui pour moi vaut effectivement 1 M. |
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