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 Sujet  |
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phoebe
Contributeur actif
29 réponses |
 Posté - 22 sept. 2004 : 15:26:18
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bonjour, je suis syndic bénévole et j'ai actuellement une vente d'n duplex en cours. le notaire exige que je lui présente un CR d'AG dans lequel serait précisé que tout le monde est d'accord pour autoriser le duplex (l'ex-grenier est devenu à usage d'habitation). Ces modifs ont été efectuées, il y a 15 ans et plus personne de l'immeuble n'était là à ce moment ; je n'ai pas retrouvée d'AG de cette époque dans les archives (petite coprop de 4 + ou - bien gérée à l'époque); les proprio actuels ne sont pas trop d'accord d'entériner des faits pour lesquels ils n'étaient pas là et je suis assez d'accord avec eux ; pour info, dans le RDC, le grenier a touours était privatif et vendu avec l'appartement mais le notaire ne veut rien savoir. Va-t-il bloquer la vente ? que puis-je lui répondre ? MMMMMMMMMERCI 
elisa
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 16:20:44
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| Bonjour Elisa. Au pire, si tout le monde est d'accord (puisque ça ne changera rien de toute façon pour les autres copros), convoquez une AG avec à l'ordre du jour l'annexion des combles au lot n°... |
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phoebe
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 16:39:23
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merci de votre réponse mais comme je l'ai déà dit les autres copro ne snt pas trop d'accord donc celà ne changera pas grand chose en AG !!! et si ca ne passe pas, la vente sera t-elle annulée ? je ne veux pas prendre ce risque... je vais retéléphoner à ce notaire borné
elisa |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 17:00:27
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Rares sont les copropriétés où la question de l'annexion ou l'achat par un copropriétaire d’une partie
commune ne se pose pas un jour ou l'autre : combles surplombant les lots possédés, terrasses, toilettes
communes dans les vieux immeubles, couloirs ne desservant plus qu'un logement par suite du
regroupement de deux ou plusieurs lots, remises et cagibis plus utilisés, loge de concierge, etc. Sans
compter les cas où l’achat de parties communes vise la construction de bâtiments nouveaux, la
surélévation ou l’aménagement du tréfonds…
Ce dossier fait le point sur les droits des copropriétaires sur les parties communes, cas où l'annexion est
de droit, jouissance privative ou plein propriété, ainsi que la bonne approche et les étapes nécessaires
d'une vente de partie commune...
Il est en vente sur dans ce site:http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=96
math |
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phoebe
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 17:29:33
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Merci nath mais je pense que vous n'avez pas bien compris mon pb (ou plutot c'est moi qui l'ai mal exposé !)
en fait, le grenier n'a jamais été partie commune, il a toujours appartenu au 3ème étage (en tout cas depuis le RDC de 1967) et a toujours son propre escalier interne à l'appartement . Non, le notaire veut qu'on lui confirme qu'on est d'accord que ce n'est plus un grenier mais une chambre (usage d'habitation)mais nous, on s'en fout celà n'a jamais été une partie commune et le proprio du 3ème peut en faire ce que bon lui semble !!!!
voilà et je ne sais pas comment lui répondre à ce notaire qui m'énerve....
elisa |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 18:01:24
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Vous avez un RC il dit quoi regardez si il y a le nom du notaire ou son successeur qui détient les originaux entrez en contact avec lui. aussi vous pouvez allez à l'hyphotéques de la résidence de votre immeuble il vous explique ce qu'il faut faire contre remboursement de 50€ pour obtenir une copie de tout ce qu'il détienne sur votre immeuble
math |
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phoebe
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 18:07:30
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Merci Math et non pas Nath, excusez-moi !!!!!
je fais çà demain et je rappelle ENCORE ce notaire injoignablequi visiblement me fuis... le RDC est trés clair la-dessus, ce que je vous ai dit précedemment est marqué dedans, y compris "ce que bon lui semble"
A suivre....
elisa |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 18:13:50
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ce qui interesse le notaire c'est la répartion des charges si je compred bien
math |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 18:45:56
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C'est sûr que si ce n'est pas une partie commune et que le proprio peut faire "ce que bon lui semble", on se demande ce que cherche le notaire ! Le futur acheteur en fera peut-être un grenier  |
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phoebe
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 20:56:24
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Merci de vos réponses ; alors voilà j'ai eu ENFIN ce notaire (de l'acheteur) et également l'autre notaire (celui du vendeur) qui me dit que c'est un puriste (un "extrémiste" plutôt !! ) et qu'il enquiquine tout le monde apparemment (chouette, y'a pas que moi !!!)
donc pour info, un grenier n'est pas une habitation mais une annexe d'habitation, tout comme une cave etc... donc si la destination de ce lot a changée, celà aurait du être notifié dans une AG
Conclusion, je dois faire une AG pour faire approuver à tout le monde une situation d'il y a 15 ans ainsi que la modification du tableau de répartition des tantièmes effectuée à cette époque mais jamais déposée, SUPER !!! on en découvre de belles choses !!! moi qui avait planifié de mettre mon nez là-dedans seulement début 2005 avec la refonte du RC, je suis devancée !!!! merci Monsieur le Notaire 
elisa |
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phoebe
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 21:01:14
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autre chose !!! je pense que cette décision doit être prise à la majorité de l'article 25, n'est-ce pas ?? me trompe-je ?
elisa |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 21:31:37
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donc si chagement de distination il faut un architecte geométre sous contrôl du notaire puis publication à l'hyphotéques.
math |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 00:11:54
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Citation :
Initialement entré par phoebe
l'autre notaire (celui du vendeur) qui me dit que c'est un puriste (un "extrémiste" plutôt !!) et qu'il enquiquine tout le monde
On ne dit pas puriste : on dit tetracapillocoupeur...ou coupeur de cherveux en 4 dans le sens de la longueur.
Ce n'est pas spécifique aux notiares, c'est un travers humain...
Gardez le moral... |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 04:19:11
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Le notaire en question a parfaitement raison, ce n'est absolument pas un tetracapillocoupeur : il en va autant de la sécurité juridique de l'acheteur du lot concerné que de sa propre responsabilité.
Cet exemple montre bien, comme déjà vu sur les forums et comme l'expose correctement le fascicule universimmo cité par Mathi, que l'on ne peut pas bidouiller dans l'approximatif.
J'ai fait récemment traiter un problème de même type dans un immeuble ancien à Paris : courette intérieure d'une vingtaine de m2 qui avait été de fait appropriée et aménagée ainsi que couverte en privatisation sauvage d'il y a des lustres et des lustres (même la vieille dame du troisième ne s'en souvenait plus). La réappropriation de cette courette, avec un rachat partiel de jouissance privative qu’elle comportait pour une fraction de sa surface, a permis d’y coller un ascenseur.
Pierre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 08:54:37
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Pardon, Pierre Marie Joseph, mais je mettrais un petit bémol : l'exemple que vous avez traité concernait une courette sur laquelle, semble t-il, existait un droit à jouissance privative ("rachat partiel de jouissance privative").
Le Pb soulevé par Phoebe concerne des combles qui sont "partie privative", indistinctes dans le volume du lot X dont il s'agit.
De plus (mais cela existait-il à l'origine), il est dit qu'existe (existait ?) un escalier intérieur ce qui intégre totalement ces "combles" dans le lot lui-même.
Sous réserve de + amples vérifications (hypothèques, EDD/RDC, fisc...) il me semble que ne peuvent être distinguées des combles intégrées à un lot à usage d'habitation, des WC ou de la sdebains. Ces locaux privatifs sont tous "à usage d'abitation", indistinctement.
L'EDD est indicatif et non contractuel.
Quant à la cave ou au garage, annexe à l'habitation, rien n'interdit au propriétaire de les transformer en 'habitation', des arrêts l'ont rappelés (sout réserve des questions sanitaires, bien sur !). L'AG ne peut s'y opposer, n'ayant pas compétence pour ce qui concerne l'usage des parties privatives dans le respect de la destination de l'immeuble.
L'autorisation de l'AG est nécessaire lorsque les tvx privatifs touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, mais en aucun cas sur des aménagements privatifs.
Pour phoebe, que le copropriétaire concerné utilise ses combles privatives (en use) pour y faire une sdebains, une chambre ou une salle de billard, cela le concerne lui, mais pas le syndicat ni le notaire. Tout ça est indistinctement "à usage d'habitation", combles ou pas.
Tout ceci, sous réserve de données que nous n'avons pas .... |
Edité par - gédehem le 23 sept. 2004 08:56:15 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 10:14:12
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P Marie a raison et le notaire pinailleur a plus que raison…. Si c’est exact que le notaire peut paraître pinailleur ce que vous semblez lui reprocher il faut néanmoins qu’un moment donné les choses soient remises en place et cette vente ne devrait pas se faire sans porter correction à cette anomalie, anomalie qui a été remise en évidence et le méconnaître aujourd’hui pourrait vous être opposé demain.
Si vous deviez passer outre en négligeant la correction que cela appelle (RC, cadastre…..), ce problème resurgira en effet un copropriétaire réalisera bien un jour que cette extension de l’appartement devrait être accompagné de millièmes de toute évidence supplémentaires….pour vous en assurez comparez le tableau de répartition des charges actuellement utilisé à le tableau correctif des millièmes qui a été rédigée mais non annexée au RC et dont on ne tient actuellement pas compte……et que dès lors qu’il y’a correction des millièmes il y’a erreur qu’en à l’affectation actuelle et cette erreur ne peut se faire qu’au détriment.
Citation :
les proprios actuels ne sont pas trop d'accord d'entériner des faits pour lesquels ils n'étaient pas là et je suis assez d'accord avec eux
ceci me semble être un avertissement
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 11:32:32
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pour Gédehem : l'affaire de la courette ne fut pas similaire, mais, je le précisais, "du même type", c'est à dire entraînant modification de l'EDD et des quotes-parts ; de plus, la jouissance dont il s'agissait ne s'étendait pas sur toute la courette (je précisais en effet : rachat "partiel").
Comme le dit justement Rkl (et sous les réserves de l'examen plus détaillé du dossier, en effet Gédéhem - notamment en regard de la consistance exacte qu'a le grenier dans l'EDD ou le RC ou même dans le titre de propriété), il faut remettre les choses en ordre - ceci d'abord pour la sécurité juridique des intéréssés comme dit ci dessus.
Pierre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 11:58:38
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Tout à fait ! ..
En somme, c'est comme pour les lunettes : non seulement il faut les mettre sur le nez, mais en plus leur donner un coup de chiffon pour bien y voir clair ... |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 12:21:39
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Mais vous en avez vraiment des binocles ou pas ? Ou on est dans la parabole ? (si oui à la première question, alors même question pour le chiffon dont vous parlez).
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 23 sept. 2004 12:23:18 |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 13:14:58
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Phoebe, si vous faites une AG avec décision d'intervention de géomètre et notaire (quoique s'agissant d'une partie privative,..??) il faudra imputer ces frais au vendeur.
Dans ma copro (je suis aussi syndic bénévole - il y a 6 copros) ça s'est fait l'an passé à l'occasion d'une vente, mais les combles qui depuis perpette étaient transformées en chambre dans un dupleix étaient parties communes et n'étaient pas identifiées en lot.
Nous avons donc créé le lot, l'avons rattaché au lot de M. Dupont, ajouté les tantièmes correspondant (après mesure par le géomètre).
Bref, et c'est le vendeur qui a payé, mais il avait vu ça avant directement avec l'acquéreur (ou le notaire de l'acquéreur). Sur ce point je n'en sais trop rien, je n'avais pas acheté moi-même et n'était pas encore syndic, mais j'ai vu les PV et en ai discuté avec la voisine (qui avait acheté ces lots: appart. et combles). |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 23 sept. 2004 : 14:00:23
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il me parait évident que le syndicat ne puisse empêcher un copropriétaire de transformer son garage ou tout autre local annexe en extension de l’appartement dès lors que ces locaux sont propriété privative mais ………mais là n'est pas le danger
Mais le mode de calcul des millièmes se fait en retenant la valeur des parties privatives de chaque lot or la valeur d’un garage, d’un grenier ou d’une annexe est évidemment moindre que la valeur de l’appartement lui-même ce qui fait que les millièmes qui sont attachés à ce garage, à ce grenier ou à l’annexe sont moindre que les millièmes qui seraient affectés à une pièce de logement de surface identique……….un logement qui s’est agrandi par cet artifice aurait des millièmes moindres que le logement qui est de même surface mais qui n’a pas subi d’évolution donc………qui dit moins de millièmes dit des charges moindres……et cela devient non négligeable si l’on procède au ravalement des façades ou autre travail d’importance.
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fait antérieur, suis-je concerné ?
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