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mthemag
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 Posté - 26 sept. 2004 : 09:49:51
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chers internautes,
J'ai signé un compromis de vente le 13 mai pour un appartement avec "date prévue de signature de l'acte authentique le 15 juillet". Le locataire ayant quitté les lieux avec 10 jour de retard malgré le congé pour vendre envoyé dans les délais, l'acheteur s'est rétracté.Le compromis de vente n'avait été signé que depuis deux mois. L'affaire est maintenant dans les mains de la justice. A partir de ce moment-la,la résolution de la vente a été demandée par chacune des parties
La question que nous nous posons, pouvons-nous a nouveau mettre le dit appartement à la vente, sans délais et sans avoir une réclamation du premier acquéreur, les délais de justice étant de plus d'un an dans ces affaires-là. L'appartement est vide et nous n'avons pas les moyens d'en payer les charges pendant un an. merci de vos renseignements.
Mthemag.
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 14:58:07
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Cela dépend de la manière dont la procédure est engagée ; votre acquéreur ne voulant plus acheter, il vous faut "prendre acte" de son refus et réclamer des dommages-intérêts, non naturellement l'exécution forcée.
Vous pouvez également vous retourner contre votre locataire.
jcm |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 15:32:25
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Je ne suis par sûr que celà marche. En effet, les acquéreurs se retranchent derrière le fait que le vendeur ai été dans l'incapacité de délivrer la chose à la date prévue.
Se faire confirmer par écrit la renonciation à acquérir du fait de la non délivrance dans les délais, restitution du dépôt de garantie. Celà me semble préférable à une attente d'un an minimum (car l'appel est toujours possible de l'un ou de l'autre des protagonistes). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 15:51:03
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Je répondais uniquement à la question "pouvons-nous remettre en vente". Pour le reste il faudrait + d'éléments (rédaction du compromis, notamment quant à la date "butoir", comportement des acquéreurs,...)
jcm |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 15:58:16
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JCM, de mon point de vue, peu importe qu'aucune date butoir ne soit inscrite au compromis de vente. Il appartenait aux vendeurs d'être en mesure de délivrer la chose au plus tard à la date prévue.
Il me parait beaucoup trop facile d'arguer de l'absence de date butoir pour conserver à titre de dédit le dépôt de garantie, ou de la part d'un acquéreur de se trouver un autre type d'excuse pour se défiler sans dédommagement !
les engagements pris doiovent respectés de part et d'autre. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 16:31:22
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Je n'ai rien écrit de tel, simplement qu'il n'est pas possible de donner un avis sur le fond de l'affaire en l'absence d'un certain nombre d'éléments, dont la façon dont est rédigé le compromis en ce qui concerne la date prévue pour la réitération en acte authentique.
jcm |
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colino
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339 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 17:13:20
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Il faut à mon sens comme toujours se demander si nous en sommes encore au stade de la formation ou de l'exécution du contrat de vente.
soit:
- les conditions suspensives sont réalisées et le passage devant notaire n'a qu'une finalité probatoire, celle de rendre opposable la vente aux tiers par la publicité foncière.
- les conditions suspensives ne sont pas réalisées ou le compromis suspend expréssément la perfection de la vente à la réitération des consentements devant notaire.
Dans la première hypothèse, la vente est parfaite et peut donner lieu à exécution forcée à la demande de chacune des parties. Dès lors tant qu'un jugement définitif n'a pas résolu ou anéanti la vente, l'acheteur pourra suivre et revendiquer le bien en quelque main qu'il se trouve. Vendre le bien consistera à vendre la chose d'autrui.
Dans la seconde hypothèse, l'avant contrat ne créé que des obligations personnelles et vous pouvez librement disposer du bien.
En l'absence de volonté clairement exprimée sur la portée du passage devant notaire, le caractère réel ou personnel des droits nés du compromis reste suspendu à l'interprétation de la vloonté des parties par le juge.
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 18:54:22
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Colino,
Dans le cas d'espèce, si j'ai bien compris, les acquéreurs se sont désités car le vendeur a été dans l'impossibilité de leur délivrer la chose libre de tout occupation à la date convenue sur le contrat.
Sauf autres éléments, je pense que le vendeur ne peut que laisser et rendre le dépôt de garantie, car je pense que l'action a été introduite par le vendeur pour avoir un jugement en ce sens. |
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colino
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339 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 19:07:52
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Je pense également comme vous.
Mais la question judicieuse de mthemag explique mon précédent raisonnement: "pouvons-nous a nouveau mettre le dit appartement à la vente, sans délais et sans avoir une réclamation du premier acquéreur?", rien n'est moins certain sur un pur plan juridique. En effet si la vente est parfaite et tant qu'un jugement n'a pas résolu ou annulé la vente ,l'insécurité juridique est totale.
Biensûr, celà relève de la pure spéculation sur les intentions de l'acheteur demandeur à l'action... qui serait bien mal fonder à demander finalement l'exécution de la vente...
A la question je réponds, oui ,vous pouvez vendre mais tant que le compromis qui créé des droits réels n'est pas résolu, l'acheteur pourra suivre le bien entre les mains du nouvel acquéreur avec le risque d'action récursoire du sous-acquéreur lésé.
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 19:13:49
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Colino; relisez mes topic, j'ai pris la précaution d'écrire (topic de 15h32), sous condition d'avoir un écrit des "acquéreurs" et je pourrais ajouter d'un certificat de désistement à l'instance contre remboursement du dépôt !!
dans ce cas, plus de problème, les vendeurs peuvent remettre, sans délais, sur le marché le bien à vendre ! |
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colino
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339 réponses |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 19:49:39
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Là est l'essentiel, n'est-il pas ??
Sur ce , je souhaite à toutes et à tous, un bon appétit, une bonne soiré, une nuit agréable et en pleine forme pour celles et ceux qui demain matin retrouvront leur chère occupation professionnelle.
Quant à moi, si le temps est beau et, même moins beau, ballade le long de la mer !
Bon courrage !! |
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mthemag
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 09:04:45
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Ce n'est pas le vendeur qui assigne devant le trib. de Gde instance, mais l'acheteur qui demande la résiliation de la vente. Lors du compromis de vente il n'a versé que 400 Euros alors que le dépôt aurait dû être d'environ 10 % du prix de l'appartement. Le notaire a confirmé que la date de réalisation de la vente stipulée sur le compromis n'était pas une date butoir, mais la date prévue de signature de l'acte authenrique. En général le délai de signature entre le compromis et la'acte authentique est de 2/3 mois. L'acheteur s'est désisté au bout de deux mois d'autant plus qu'il n'avait pas immobilisé beaucoup d'argent pour bloquer cette vente. Il est rare qu'un acte authentique soit signé à la date prévue !!!! Bon on va essayer d'avoir un document par l'avocat qui va devant le juge de mise en état prochainement . Le notaire avait procuration pour réaliser la vente car nous avions informé l'agence intermédiaire qui a rédigé le compromis et l'acheteur que nous étions absent à la date indiquée sur le compromis. Merci de vos différents avis sur la question. Affaire simple au départ, mais complexe en définitive à cause d'un locataire qui n'a pas jugé bon de partir dans les délais et qui nous a laissé des loyers impayés avant de partir. Qui est lèsé en définitive ???
Mthemag. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 09:35:44
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Le pourcentage versé à titre de dépôt de garantie ne peut être supérieur à 10%, mais aucun texte ne fixe de limite basse. Si les co-contractants en sont d'accord, ce % peut-être de "zéro".
Détrompez-vous, la majorité des actes authentiques sont signés à la date prévue, heureusement !!
Vous aviez convenu de signer à telle date, il vous appartenait, et à vous seul de prendre toutes les mesures pour que ce logement soit libre de toute occupation à cette date. celà ne reduit en rien la responsabilité du locataire, que vous pourrez toujours assigner en paiement de dommages et intérêts, enfin s'il est solvable !
Je conviens que pour 10 jours, l'acquéreur est certainement un peu de mauvaise foi, mais les conventions sont là et il faut les respecter (article 1134 du code civil), valable pour les deux parties. |
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mthemag
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 18:09:30
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OK mais la question reste toujours de savoir si nous pouvons vendre. Il semble que oui puisque c'est l'acheteur qui nous a assigné en demandant la résiliation de la vente.
Mthemag. |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 18:22:26
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Je suppose que vous ne voulez pas lui rendre le dépôt de garantie en arguant que vous n'êts pas en faute?
Donc, si le tribunal vous suit, j'en doute, mais c'est toujours possible, et que Dans cette hypothèse vous deviez vendre aux ex-acquéreurs actuels ???
je vous ai fait part de la meilleure façon de vous en sortir : accord écrit de désistement à l'instance, contre remboursement du dépôt de garantie et renonciation à l'acquisition. Vous portez ce contrat à l'enregistrement (pour avoir date certaine), ou le faite sous forme notarié et terminé.
Vous parlez de résolution de la vente : l'acte authentique a t il été signé, si oui, impossibilité de remise en vente avant décision de justice.
Si acte authentique non signé, il n'y a pas résolution, mais renonciation de chacune des parties. remboursement dépôt de garantie et désistement réciproque à l'instance.
Où est le vrai problème, car je finis par patauger ?? |
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