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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 03 déc. 2004 : 00:09:50
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Pour Universimmo :
Les observations sur certaines inconséquences des règles de la répartition des charges sont très justifiées mais votre exemple est mal choisi. En effet, pour l'eau il ne s'agit pas d'un service mais d'une fourniture. Le syndicat se borne a acheminer l'eau fournie par le concessionnaire et à en répartir le prix payé entre les consommateurs de l'immeuble. L'acheminement lui-même n'est pas un service car les canalisationss ne sont pas des éléments d'équipement commun.
La répartition des frais de consommation d'eau en fonction des tantièmes est moins normale. C'est une survivance de l'ancien temps et une caractéristique de l'esprit ancien de la copropriété : on ne chipotait pas trop sur les centimes.
Quant aux répartitions du type chauffage R 131 CCH elles posent la question fondamentale de la différence qu'il faut maintenir entre la mise à disposition de l'élément d'équipement par le syndicat et l'utilisation effective par les occupants
On perçoit mieux cette distinction dans le cas des lots non contruits d'un " lotissement " en copropriété. Il ne s'agit pas vraiment ici de lots transitoires. Dans la plupart des cas ces lots non contruits contribuent aux charges de conservation (art. 10 al. 2), mais pas aux charges d'éléments d'équipement tels que le réseau câblé, réseau d'alarmes privatives, etc. Or ces réseaux présentent une utilité latente pour les lots puisque leur existence est indispensable pour que les propriétaires puissent ensuite se brancher après construction du terrain. La règle du tout ou rien de l'article 10 alinéa 1 n'est donc pas équitable. Les lots non construits devraient participer àaux frais de maintenance.
Sur tout ces points on discute un peu dans le vide et la réforme de 1965 est finalement un " flop " monumental. L'ascenseur reste le seul élément d'équipement assujetti impérativement à l'alinéa 1. Pour tous les autres éléments d'équipement y compris le chauffage, il est admis que la répartition au prorata des tantièmes répond au critère de l'utilité. Itou pour les frais de gardiennage et d'entretien de propreté de l'immeuble, auxquels les commerçants en boutique doivent participer sans jamais voir la concierge.
L'adaptation des règlements de copropriété montre la sagesse des anciens rédacteurs qui tranchaient sans barguigner les répartitions.
Prenez le règlement d'un immeuble comportant des répartitions détaillées et minutieuses et les comptes sur trois années. Refaîtes les comptes en adoptant une répartition simple et vous constaterez la faiblesse des écarts globaux entre les résultats, lot par lot. La répartition des frais de tapis d'escalier avec un coefficient d'étage croissant c'est à mourir de rire. Le coefficient devrait être décroissant et pas de coefficient est le mieux.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 21:13:10
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Commentaire sur la réponse de Le Goff.
L'analogie avec les dispositions relatives à la répartition des frais de chauffage est pertinente et incite au bon sens qui dicte lui aussi que la répartition doit se faire entre chacun selon ce qu'il a réellement consommé.
Il est exact que l'article R131-10 du code de la construction et de l'habitation s'impose à tous les immeubles, notamment aux immeubles régis par le statut de la copropriété. Mais ce n'est pas en raison d'une priorité qu'aurait une loi sur l'autre du fait de l'ancienneté de sa promulgation. C'est en raison de ce que cet article est une règle de droit particulière qui s'applique aux seules charges de chauffage et qui s'impose face à la loi générale sur les charges en copropriété.
Mon point de vue sur la question.
Je souscris entièrement à l'observation de JPM que l'eau n'est pas un service mais une fourniture, et cela m'amène à affirmer que la fourniture d'eau dans les lots privatifs n'est pas une charge.
A première vue, le législateur semble avoir oublié une catégorie de charges : il faudrait ajouter celle de la fourniture de biens par un alinéa à insérer après le deuxième de l'article 10.
Mais à s'interroger sur la vocation d'un syndicat de copropriété, on doit conclure que de telles charges n'ont pas lieu d'être. Selon les termes de l'article 14, le syndicat de copropriété "a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes". Il n'a pas pour objet de fournir des biens. Observons qu'il ne fournit ni l'électricité ni le gaz dans les parties privatives. S'il fournit l'eau le plus souvent , c'est par la force des choses et des usages, non par vocation. Il en est de même des télécommandes de portes de garage. Il appartient à chaque copriétaire de posséder ses clefs et dispositifs d'ouverture et ce n'est que par mesure de commodité que le syndicat maintien un stock à la disposition des occupants. L'obtention d'une télécommande n'est pas une charge pour le copropriétaire qui l'acquiert mais un achat qu'il fait à la copropriété. De même, en ouvrant son robinet, on ne bénéficie pas d'un service commun, mais on achète de l'eau à la copropriété.
Il est évident que l'acheteur doit payer le prix exact de ce qu'il achète, d'où il en résulte que le mode de répartition qui s'impose est celui de la consommation mesurée par des compteurs. A défaut de cette possibilité, il faut rechercher une méthode d'estimation de la consommation aussi réaliste que possible. D'autres modes de la répartition selon les tantièmes sont envisageables, par exemple selon le nombre des occupants comme c'est l'usage en Alsace (facile dans un petit immeuble, surtout si le syndic est un copropriétaire, impraticable dans un grand ensemble). Ce qui doit être recherché, ce n'est pas l'appréciation de l'utilité d'un service, c'est la mesure ou l'estimation d'une quantité d'eau consommée. Le mode d'imputation des consommations n'étant pas une répartition de charge, il est possible de le modifier à la majorité de l'article 26, comme il en est pour toute clause non essentielle du règlement de copropriété.
Une consommation d'eau non payée par un copropriétaire, ce n'est pas une charge impayée et cela ne peut l'objet de la mise en oeuvre du privilège immobilier du syndicat. C'est un inconvénient.
Il y a tout de même un service collectif : c'est l'abonnement à la compagnie distributrice. En toute rigueur, il faudrait répartir son coût selon un critère d'utilité.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2004 : 11:03:47
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C'est le bon moment pour discuter de la nature des charges et les échanges sont intéressants.
Sur la remarque de Barde :
Citation :
De même, en ouvrant son robinet, on ne bénéficie pas d'un service commun, mais on achète de l'eau à la copropriété.
C'est certainement inexact, d'autant que l'eau est en principe un bien naturel qui n'est pas dans le commerce. Mais de toute manière on paie ce bien qui n'est pas vendu mais distribué. En l'espèce le service est assuré par le concessionnaire.
Comme indiqué plus haut le syndicat parachève la distribution et répartit le coût comme il répartit tous les autres coûts.
Le coût de la consommation est bien une charge dès lors qu'il y a obligation de cotiser.
Mais il faut suivre la voie de P. F. Barde sur la règle qu'il met en valeur : le syndicat n'a pas à fournir de biens. Quand il achète un bien ou produit quelconque c'est :
> soit pour l'usage commun : depuis la tondeuse juqu'aux équipements d'aires de jeux
> soit pour le compte des propriétaires ou occupants qualifiés : des " bips ", clés de porte commune et autres.
L'instruction sur la TVA des copropriétés est assez bien faite à cet égard.
Et tout celà explique pourquoi le syndicat peut être de forme coopérative sans appartenir au monde coopératif. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 15:03:38
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Vente, fourniture, distribution, la qualification n’a pas grande incidence sur la question débattue qui est le mode de répartition des consommations d’eau, ou plus largement, de tout les biens que les copropriétaires peuvent acquérir au moyen d’un service assuré par le syndicat.
Le bon sens commande que le prix de ces fournitures soit remboursé au syndicat par leurs bénéficiaires pour l’exacte quantité reçue. Dans l’impossibilité d’une mesure exacte, il faut recourir à un moyen d’estimation aussi exact que possible.
Charge ou non ? La cotisation étant obligatoire, la fourniture d’eau serait nécessairement une charge. La cotisation, c’est à dire l’abonnement au service distributeur, est en effet obligatoire, mais non la quantité consommée, celle-ci étant tout à la discrétion du consommateur. Je reconnais cependant qu’il serait difficile de faire admettre que l’eau ne soit plus une charge, alors que jusqu’à présent cela n’a jamais fait l’objet de controverse et alors que les consommations d’eau constituent souvent le principal poste budgétaire d’une copropriété. Mais, c’est à mon sens la conséquence logique d’une lecture stricte de la lettre de la loi qui ne connaît que l’administration et l’entretien des parties communes à l’exclusion de fourniture de biens. Ou alors, il faudrait insérer un alinéa à l’article 10 pour fixer une règle de récupération du côut des biens distribués. Il y a une lacune dans la loi.
Cela étant dit, il dans l’intérêt de toutes les copropriétés de se libérer d’une obligation qui se révèle parfois très lourde pour parvenir à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau comme le prévoit la loi SRU. L’eau a cette particularité qu’elle peut être consommée pratiquement sans limite, sans aucune possibilité de contrôle de la part du syndicat. Plus la copropriété est en difficulté, plus les copropriétaires débiteurs sont nombreux et moins les équipements, tant privatifs que communs sont entretenus, plus la consommation d’eau atteint des sommets. Admettre que le syndicat n’a pas à fournir l’eau, pas plus qu’il n’a à fournir l’électricité, permettrait à bien des copropriétés de sortir d’un cercle vicieux.
Pour le pur plaisir de la discussion : l’eau, bien naturel hors commerce ?
Les poissons de mer sont aussi des biens naturels, hors commerce tant qu’ils n’ont pas été pêchés. Mais on les retrouve dans le commerce du poissonnier.
Si l’eau puisée pour être distribuée dans les réseaux d’eau potable est un bien naturel qui n’appartient à personne en particulier et n’a pas à être acheté, elle n’est que la matière première destinée à la production d’un bien élaboré à la suite d’un processus complexe de traitements divers. L’eau qui coule du robinet est un produit fini. Les compagnies concessionnaires, société à capitaux privés et rentables sans subventions, vendent-elles à des clients ou perçoivent-elles une redevance de fourniture d’un service public ? Et la RATP, organisme public assurant un service public avec des capitaux publics, ne vend-elle pas des titres de transports ? Revente ou distribution, je crois que la nuance est mince.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 17:25:28
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P.F Barde nous dit avec raison :
Citation :
Revente ou distribution, je crois que la nuance est mince.
Il serait pourtant intéressant de vérifier si l'eau fournie par un concessionnaire ne fait pas l'objet d'une interdiction de revente comme pour le courant électrique. L'observation n'est pas vaine pour ceux qui ont connu l'exode !
Je n'ai pas trouvé d'indication intéressante, sauf cette clause d'un contrat communal :
Citation :
Article 21 Interdiction de céder de l'eau
Il est interdit au propriétaire de disposer de l'eau de son abonnement
autrement que pour les besoins de son bâtiment et de créer des prises d'eau sur les installations précédant l'appareil de mesure.
Quant à la cotisation pour l'eau, c'est bien sur une charge. Ici le mot cotisation est lié à quote-part, sans plus. |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 01:15:58
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Pour préciser la situation de l'immeuble :
Celui-ci n'avait pas encore de réglement de copropriété et il n'était pas possible d'en realiser à cause de la nécessité d'unanimité en vote. Depuis, il doit être régulièrement voté en A.G.
Néanmoins, la pose des compteurs individuels existait depuis de nombreuses années dans cet immeuble.
Nous avions donc évoqué l'usage et fourni témoignages et justificatifs sur la question (notament le copropriétaire qui était défaillant avait lui-même des compteurs divisionnaires pour ses locataires).
Cette décision du juge de ramener le coût de chacun en fonction des tantièmes était abérant. Surtout pour les appartements inoccupés depuis des années ! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 11:52:09
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Soyons pragmatiques. Il n’est pas imaginable de revenir sur le jugement prononcé en attaquant la loi elle-même. Le jugement était peut-être critiquable, il aurait fallu alors interjeter appel. Le délai étant passé, il a maintenant force de la chose jugée et l’on ne peut revenir en arrière.
Une copropriété sans règlement, c’est une grave anomalie. Etes-vous sûr que ce règlement n’existe pas ? Le juge s’est-il interrogé sur ce point ? La conservation des hypothèques pourra vous répondre de façon certaine sur l’existence d’un règlement.
Si vraiment il n’y a pas de règlement, vous devez en établir un, ce qui exige l’unanimité des copropriétaires. Ce règlement devra définir les modalités de la répartition des dépenses de consommation d’eau. Tant que ce règlement n’aura pas été élaboré, adopté et publié, vous devrez vous en tenir au jugement qui a décidé une répartition selon les tantièmes. C’est regrettable, car je pense qu’un avocat intelligent aurait pu défendre l’argument que le critère d’utilité s’applique aux services et équipements communs, non aux consommations, ce qui aurait permis d’échapper à la répartition selon les tantièmes.
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