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phil94
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133 réponses |
 Posté - 07 oct. 2004 : 16:33:00
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Bonjour,
C'est le flou artistique pour la comptabilité des syndics.
Notre syndic n'a toujours pas changé ces méthodes.
Je vous rappelle que bcp de syndics doivent passer de compta de trésorerie à une comptabilité d'engagement, et cela dés le 01/01/2004.
Etant membre d'un CS je me demande comment nous allons contrôler la comptabilité du syndic... que faire si celui-ci est en compta de trésorerie...??
Philippe
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 18:49:02
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Je vois pas du tout où vous avez trouvé que la comptabilité d'engagement était obligatoire à compter du 1er janvier 2004 alors que le décret comptable n'est pas encore sorti et qu'il y aura encore une instruction à suivre  A moins que les deux ne sortent en même temps ce qui serait tout à fait possible.
La loi SRU parle bien de procédure d'engagement mais sans plus.
Et quand on lit que l'engagement est soldé par le règlement , on se trémousse  ; ou on pleure parce qu'alors il n'y aurait pas de comptes de fournisseurs 
Ceci étant, il ne faudrait pas oublier que la plupart des syndics sérieux " bricolent" des engagements depuis des lustres pour passer dans les charges en fin d'exercice des factures non reçues et, le plus officiellement du monde, les charges sociales dues au 15 janvier N+1 pour les exercices en année calendaire. Ils ont eu raison malgré les critiques acerbes de certains : vous ne pouvez pas passer une charge sans la facture correspondante. Bien sur que si, on peut, et même on doit, pour respecter l'obligation de rattachement à l'exercice.
Pour ceux qui débutent dans ce genre d'exercice, il n'est pas interdit de bricoler dès cette année, pour s'entraîner un peu.
Mais cher Phil 94, n'eng... pas votre syndic qui n'en peut mais |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 23:22:02
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La loi SRU préconise d'abandonner cette forme de budget pour une comptabilité dite d'engagement, retraçant les charges et produits de l'exercice, qu'ils aient été débités et encaissés ou non. Cette disposition ne deviendra obligatoire qu'au 1er janvier 2004, ces comptes seront établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par un décret non encore paru et seront présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédemment approuvé (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).
La loi SRU parle de comptabilité d'engagement ce qui n'a rien à voir avec des procédures d'engagement.
J'évoque le problème car lorsque l'on passe de comptabilité de trésorerie à une comptabilité d'engagement la transition est assez difficile, et fastidieuse.
Il faut savoir jongler avec les charges constatées d'avances, les factures fournisseurs non parvenues, les provions, etc ... Mais JPM pour maîtriser le sujet il faut déjà avoir des notions de comptabilité.
Les principes de comptabilité d'engagement sont connus, ils régissent toutes les sociétés commerciales.
Philippe |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 01:19:44
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Phil,
a))— C’est l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et non son article 14-1 comme vous le dites qui traite de la méthode comptable nouvelle.
b))-- La date d'entrée en vigueur du 1er janvier 2004 fixée par la loi SRU de décembre 2000 a été remplacée par la date du 1er janvier 2005 par loi 2003-590 du 2 juillet 2003 en son article 89.
Le décret est attendu d’un jour à l’autre comme disait Sœur Anne du haut de sa tour (des publications fort sérieuses, par exemple une Lettre de Universimmo, ont encore récemment donné le mois de septembre 2004 pour la sortie du décret comptable, se fiant probablement aux infos sorties des couloirs ministériels concernés).
Or, nous sommes le 8 octobre…
c))-- Bon, traiter les comptes des copropriétés en comptabilité d’engagement et non plus simplement de paiement, cela n’est vraiment pas sorcier et à la portée de n’importe quel comptable ayant le niveau CAP ou plus.
Là où l'on peut le plus s’interroger, c’est sur la question du délai de mise en place des facilités logicielles nouvelles chez les syndics (quoique les fabricants de logiciels connaissent déjà, comme tout un chacun d’ailleurs, le décret à travers son projet). Aussi, il serait raisonnable de reporter la date d’entrée en vigueur compte tenu des retards pris.
Pierre |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 10:32:27
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tenir une comptabilité en comptabilité d'engagement effectivement c'est pas trés difficile.
Mais passer d'une comptabilité de trésorerie à une comptabilité d'engagement c'est pas évident.
Ex :
- en 2004 (on est en compta de trésorerie)
une facture d'EDF a été comptabilisé pour son intégralité car elle a été payé, cependant elle couvre la période du 31/10/2004 au 31/03/2005
- en 2005 (on est compta d'engagement)
Pour cette même facture d'EDF, le principe de la comptabilité d'engagement est le rattachement des produits et des charges à l'exercice.
Donc il faudrait comptabiliser les 3 mois qui se rapportent à l'exercice 2005 (du 01/01/2005 au 31/03/2005), mais ils ont déjà été comptabilisé sur l'exercice 2004.
Donc il n'y aura pas lieu de les comptabiliser.
Donc cela confirme bien mes arguments, l'année de transition est délicate, c'est pas trés compliqué mais il faut être trés vigilent.
Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 10:59:58
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Il y a belle lurette que la comptabilité de trésorerie a été abandonnée par les professionnels, sans qu'il ait fallu attendre la réforme SRU.
D'une part on utilise des comptes fournisseurs.
D'autre part ce sont les factures qui sont enregistrées et non pas les paiements.
Quand une facture concerne 3 mois de 2004 et 3 mois de 2005, il faut passer une partie de la facture en charges constatées d'avance qui ne figureront pas dans les comptes de charges de 2004, mais dans ceux de 2005.
La facture peut (et même doit) être payée pour sa totalité, si la paiement est stipulé d'avance. Le traitement correct conserve à la balance générale du syndic un équilibre parfait.
Il y à 150 euros au débit en charges à répartir sur prochain exercice et 150 euros au crédit dans la banque correspondant au paiement effectué.
Le compte fournisseur est apuré : la facture a été enregistrée au crédit d'EDF (par exemple) ; le paiement a été enregsitré au débit ; de ce chef le solde du compte est à zéro.
Enfin il y a 150 autres euros dans le compte de charges 2004, et on le trouve au crédit de la banque puisque le réglement a été de 300 euros au total.
Cette procédure est déjà pratiquée depuis longtemps. Ce qui est vrai, c'est que dans certains cas, la facture, comme vous le dîtes, passait parfois dans les comptes 2004 pour sa totalité, ce qui n'était pas correct. Le texte aura l'avantage de poser clairement l'obligation de rattachement à l'exercice. |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 11:43:19
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Je suis ok avec vous, mais il y a bcp de syndics qui sont encore en compta de trésorerie.
J'en ai discuté avec un il y a quelques jours, il n'a même pas compris la question.
Il était incapable de me dire s'il était en compta de trésorerie ou d'engagement
C'est GRAVE
Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 13:37:19
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Je pense que dans notre cas il vaut mieux distinguer comptabilité de trésorerie et comptabilité de charges. Pour la copropriété, la comptabilité d'engagement, sur un plan général, n'a pas grand sens.
Au final il vaut mieux ne rien distinguer du tout et parler de la comptabilité des syndicats, qui est exonérée des obligations comptables traditionnelles, tout en utilisant la plupart de ses règles ! |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 15:02:12
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Comptabilité de charges, cela n'existe pas cher JPM
vous parlez de comptabilité de charges, je serai vous j'irai tout de suite le déposer à l'INPI, cela peut valoir cher ce genre d'invention.
Il existe deux types de compta en france
- Compta de trésorerie (professions libérales, petites entreprises,....)
-compta d'engagement
qui régit les SA et SARL, SAS,SCA ,... ou professions libérales ayant optées pour une compta d'engagement.
Régime fiscal de l'activité de syndic d'immeuble
L'activité de syndic d'immeuble est une forme de gestion d'affaires, imposable en principe dans la catégorie des BIC (doc. adm. 5 G 116-9). Elle relève cependant des BNC lorsque cette activité est exercée à titre purement occasionnel par une personne qui n'a pas d'autres activités commerciales.
Cette solution s'applique aux contribuables, retraités ou salariés, qui remplissent les fonctions de syndic dans une copropriété à laquelle ils appartiennent.
Dans ce cas, les recettes comprennent, notamment, les sommes reçues à titre de remboursement forfaitaire des frais. En contrepartie, les dépenses correspondantes sont déductibles pour leur montant réel sous réserve qu'elles aient été effectivement payées.
Réponse ministérielle Lasbordes, JO du 27 octobre 2003, Débats AN quest.p.8191
Brève 2003-11-26
Philippe |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 16:53:22
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Euh, Phil94, en clouant le bec à JPM pour le contrer sur la question compta d’engagement versus compta de trésorerie, vous sortez une citation (au demeurant extraite de ? -- source non citée) qui concerne l’activité des syndics et leur régime fiscal et non l’activité des syndicats et les régimes comptables et/ou sociauxet/ou fiscaux qui leur sont propres ; vous faites ainsi là une confusion majeure entre une structure gérante et ses entités gérées. Aussi, on peut, de mon point de vue, décerner un beau pan sur le bec à votre pan sur le bec, puis siffler la mise de la balle au centre…
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 08 oct. 2004 16:54:33 |
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clemouel
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 23:52:08
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Pierre MARIE a fait une partie du boulot mais je complète un peu.
Vous parlez en effet de la comptabilité du syndic et pas de celle du syndicat. Mais de plus le fonctionnaire qui a rédigé cette réponse ministerielle est un ignare en la matière. Quelque soit sa qualité (professionnelle ou non-professionnelle) le syndic est le mandataire social d'une institution collective. La gestion d'affaires n'existe qu'en l'absence de mandat.Or le syndic est désigné en qualité de mandataire.
Votre fonctionnaire pensait à agent d'affaires, quant il a écrit gestion d'affaires. Point d'agent d'affaires non plus car la fonction de syndic est purement civile, et non pas commerciale. Le syndic professionnel exerçant en nom propre n'est pas commerçant. Elle devient commerciale quand elle est exercée par une société commerciale ou conjointement avec une autre activité, elle-même commerciale. Sur ce point jurisprudence constante. Mais il est vrai qu'autrefois on a prétendu le contraire, au nom de la notion d'agent d'affaires car la qualité de mandataire social du syndic n'était pas reconnue.
Pour revenir à la comptabilité, celle du syndicat est bien une comptabilité de charges pour la bonne raison que son unique ôbjet est de mettre en oeuvre les dispositions de l'article L 10 relatives à la répartition des charges entre les copropriétaires .
L'article 14-3 alinéa 3 de la loi de 1965 précise que les dispositions des articles 1 à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
Notre comptabilité est totalement indépendante, autonome et affranchie des catégorisations de la comptabilité classique pour différentes raisons :
Le syndicat est doté de la personnalité civile mais n'est pas une entreprise. La notion classique de résultat n'a aucun sens en copropriété. Un syndicat n'a pas de résultat. En fin de chaque exercice il fait (charges - provisions) et répartit les soldes. Il répartit aussi les produits externes s'il y en a et basta ! Il n'est affecté par aucun risque commercial : les copropriétaires récupèrent leur solde créditeur ou remettent au pot si le solde est débiteur.
Le syndicat présente aussi la particularité de n'avoir pas de patrimoine propre, mais seulement un patrimoine de transit ne comportant que des créances et des dettes avec un solde à tout moment égal à zéro. Le solde de la balance est égal à la trésorerie qui est la propriété des copropriétaires, chacun pour son solde individuel. Le cas particulier des débiteurs ne modifie pas la règle.
Les biens qu'il détient sont la propriété indivise des copropriétaires même s'il s'agit d'un lot privatif acheté pour les besoins des services collectifs ou échu faute d'enchérisseur sur la vente à la barre du lot d'un débiteur de charges. Il importe peu à cet égard que le syndicat figure comme propriétaire au fichier immobilier.
La comptabilité du syndicat est en quelque sorte celle d'un jeune sous-lieutenant popotier dans une unité en campagne. Il tient les comptes du mess et, chaque mois répartit les frais entre les officiers en fonction des grades. [Je laisse à d'autres le soin de réciter le menu si bon leur semble. C'est aussi une fonction du popotier]
Ceci étant, il est bien évident que la comptabilité du syndicat utilise les mécanismes de la comptabilité traditionnelle (on fait le rapprochement de banque de la même manière ) et un grand nombre de ses règles (paramétrage des ecritures notamment, documents comptables, pièces comptables, clôtures, etc.)
Mais au final : pas de résultat au sens classique; il faudrait même bannir le terme qui reste utilisé pour désigner la différence (total des charges - budget prévisionnel).
Le système SRU nous a glissé quand même la possibilité de passer des dépréciations sur créances douteuses en oubliant de préciser qu'elles doivent impérativement s'accompagner d'un appel de fonds. On verra la solution adoptée dans l'instruction administrative attendue.
Pas d'amortissements non plus, semble-t-il, dans notre comptabilité. C'est dans un cernet d'entretien bien tenu qu'il faut passer les courbes d'usure des éléments d'équipement commun. Un bon syndicat avec un bon syndic en tiendra compte pour fixer les provisions sur travaux futurs. C'est ce qu'on appelle la gestion prévisionnelle, qui devrait comporter le report systématique des crédits non employés au titre des travaux d'entretien (cf la maintenance préventive), d'un exercice sur l'autre. La perte de ces crédits est une absurdité totale au regard de la gestion prévisionnelle. Si une pompe de recyclage n'est pas morte à la date prévue, c'est qu'elle va mourir bientôt.
Je ne sais pas si vous avez eu l'occasion de lire le projet de décret comptable dont certaines parties valent leur pesant d'or. En particulier le titre de l'article 2 : Objectif de l'établissement des comptes du syndic. Le rédacteur est un ancien artilleur. C'est objet qu'il voulait dire bien sur.
L'objectif est " de donner une information fiable aux copropriétaires et aux tiers ". Cet objet est tout simplement de permettre la mise en oeuvre des dispositions de l'article 10 de la loi, c'est à dire de répartir les charges entre les copropriétaires.
Ce sont les règles de tenue de la comptabilité et de présentation des comptes qui ont pour objet d'assurer l'information fiable des copropriétaires. La fiabilité vérifiée par le conseil syndical permet d'approuver les comptes (une écriture = une facture, ...)
Pour autant il y a de bonnes choses dans ce décret, il faut le dire aussi.
Et pour autant encore : l'article 14-3 de loi précise que les charges et les produits du syndicat prévus au plan comptable sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur réglement ou dès réception par lui des produits. L'engagement est soldé par le règlement. Vous ne nous avez pas dit ce que vous pensez de cette dernière phrase.
Chez nous, jusqu'à présent, on distinguait classiquement comptabilité de charges et comptabilité de trésorerie. La comptabilité de trésorerie a disparu heureusement, on reste avec la comptabilité de charges. Si l'expression choque, on peut parler de comptabilité d'engagement. Celà n'affectera pas son autonomie. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 00:55:37
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JPM, pas d'observation sur votre contribution qui, en effet, complète ce que je disais à l'adresse de Phil94. Il appartient à ce dernier à réagir sur votre propos si il y a gré.
L'inconnue reste la date de publication du décret et de son instruction applicative ainsi que du calendrier de leur application (les gens de la profession syndic, y a-t-il des bruits de couloir sur cette question de date dans vos échoppes et chez vos bien-aimées chambres syndicales - qui normalement suivent le coup ?).
Pierre |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 11:07:19
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Ces délais sont irritants mais il faut tempérer. Beaucoup de syndics sont, pour l'essentiel en harmonie avec la réforme, notamment pour ce qui est du plan comptable.
La discussion a subsisté au sujet de la double présentation des comptes de fin d'année.
Et sur l'état des honoraires perçus par le syndic qui est une petite amusette offerte aux militants. Les syndics du type " mon verre est à demi plein " y voient des photocopies en plus. Ceux du type "mon verre est à demi vide " y voient une brimade.
Le vrai problème reste le pourcentage des copropriétaires, y compris conseillers syndicaux, incapables de lire un compte lisible. |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 15:05:32
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Jpm je suis tout à fait d'accord avec vous, cela traîne.
je vais juste revenir encore une fois sur votre expression "comptabilité de charges" car cela ne veut rien dire et si je peux vous rendre service j'en serai ravi.
Je plaisante mais sans méchanceté soyez en certains et en plus cela amuse bcp pierre marie qui a l'air de s'ennuyer.
Vous me parlez de "comptabilité de charges"
mais dans les deux cas, compta de trésorerie, compta d'engagement on comptabilise des charges.
La différence est :
-compta de trésorerie : la charge est comptabilisé par un crédit d'un compte de trésorerie
-compta d'engagement : la charge est comptabilisé par un crédit d'un compte de fournisseurs
dans les deux cas, on comptabilise des charges, d'ailleurs il me semble que l'objectif de la comptabilité est la comptabilisation de charges et de produits
Ceci étant dit, si le coeur vous en dit de faire une mémoire sur la comptabilité de charges, allez y on va passer dans le domaine de la recherche fondamentale.
Je vous rappelle qu'en comptabilité les frais de recherche fondamentales sont passés en charges, alors que les frais de recherche appliqués peuvent être immobilisés, mais il s'agit d'une décision de gestion.
Qui peut avoir son importance pour les actionnaires, car on ne peut distribuer des dividendes que s'il existe des réserves libres au moins équivalentes au montant des frais de recherche activés.
(activés pour les non initiés cela signifie immobilisés, donc au bilan)
Ceci étant dit on attend avec une impatience difficilement controlable le Plan comptable relatif aux syndics.
Messieurs j'ai été ravi de cet échange et si je peux vous être utile en quoi que ce soit, fiscalité, finance, ou droit, n'hésitez pas.
Bon week-end
Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 16:30:24
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Le plan comptable, à quelques numéros de comptes près, on l'a déjà. Il ressemble comme un frère aux plans comptables utilisés avant la réforme. Mais il n'est pas sorti officiellement. Donc on ne peut boucler ni les études ni les nouveaux logiciels.
Il y a aussi quelques procédures imprécises : que fait-on du stock de fioul en cuve au 31/12 ? Pour le stock de produits d'entretien, ce n'est pas grave, mais le fioul ! au prix actuel ! Si on a livré vingt mille litres le 20 décembre 2004, il est difficile de tout passer en 2004. Prorata temporis. Mais s'il a fait - 15° du 21 au 31 et + 3° pendant tout le mois de jenvier, faut-il corriger ?????? |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 16:35:52
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Citation :
Initialement entré par phil94
[…]
Ceci étant dit on attend avec une impatience difficilement controlable le Plan comptable relatif aux syndics.
Messieurs j'ai été ravi de cet échange et si je peux vous être utile en quoi que ce soit, fiscalité, finance, ou droit, n'hésitez pas.
Bon week-end
Philippe
Eh, plouf dans le trou à nouveau, Phil64, donc second pan sur le bec : ce que l'on attend, ce n'est pas un « Plan comptable relatif aux syndics » comme vous le dites dans votre message ci dessus. Ce n’est ni, alpha, un ’Plan comptable’ et ce n’est pas non plus, bêta, ’relatif aux syndics’, ce que l’on attend.
Ce que l’on attend, c’est, en application de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, un décret qui fixe, alpha, des « règles comptables spécifiques », relatives, bêta, aux « comptes du [des] syndicat[s] » - et non, ainsi que déjà souligné plus haut, Phil94, des éléments relatifs à l’activité de syndic
(confusion de personnes morales concernées déjà faite par vous entre une structure gérante mandataire et des entités gérées qui donnent mandat …).
Revoyez bien le texte de l’article 14-3 précité – cette référence vous a été spécifiquement précisée dans un message antérieur – de la loi de 1965 (texte complet de cette loi :: http ://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp ) :
Citation :
Article 14-3
Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L'engagement est soldé par le règlement.
Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
Nota : La date d'entrée en vigueur du 1er janvier 2004 établie par l'article 75 de la loi 2000-1208 est remplacée par la date du 1er janvier 2005 par l'article 89 de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003.
Pierre |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 17:09:42
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JPM Pour l'évaluation des stocks il y a une méthode défini pour le PCG, mais je ne pense pas qu'elle s'applique pour les syndicats, c'est assez fastidieux.
Il y a lieu de constater le stock initial et le stock final au début et fin d'exercice évalué au cours d'inventaire.
Le cours d'inventaire est toujours difficile à établir, sommes nous en valeur vénale, valeur de marché, valeur de remplacement, ...
Certaines revues officielles doivent le donner.
Pour les entrées et sorties la méthode préférentielle en France, c'est la PEPS, premier entrée, premier sorti, seule méthode admise à la fois en comptabilité et fiscalité.
-Pierre Marie, autant je trouve le dialogue intéressant avec JPM, autant je trouve les échanges avec vous ennuyants, vous êtes le roi du copier coller, ce qui n'apporte pas grand chose, d'autre part vous semblez un peu "juste" pour donner des conseils.
En fait vous semblez prendre un plaisir à casser les gens sans apporter la moindre valeur ajoutée aux échanges, ce qui n'est pas je pense le but de ce forum.
J'espère me tromper mais c'est l'impression que vous donnez.
Cordialement |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 17:15:57
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Vous devez avoir raison c'est l'ennui qui semble justifier ce harcelement mais cette erreur vous allez l'entendre pendant 100 posts jusqu'à ce que vous quittiez les lieux.
Je suis aussi assez souvent dans son colimateur.
Cordialement.
Edmond |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 21:17:06
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Désolé mais je trouve que le débat engagé entre JPM, Phil94 et
Pierre MARIE est trés constructif et fort utiles pour les non spécialistes.
C'est le but de ce forum que de glosser sur les réformes en cours.
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Comptabilité 2004 - Nouvelles règles
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