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L’aide d’un spécialiste me serait bien utile dans l’histoire que voici.
En 1994, un investisseur achète un appartement dans un immeuble parisien vendu à la découpe par une grande banque nationale. C’est un 2 pièces au confort (salle de bains/wc), vendu occupé.
Le locataire est un employé de la banque, âgé de 45 ans environ au moment de la vente, il bénéficie de bons revenus et d’un loyer très modique. Son bail est en date du 11 décembre 1984, c’est apparemment un bail ordinaire de l’époque, mais dont deux points tapés à la machine:
1) au chapitre des conditions particulières, il est écrit : "clause accessoire au contrat de travail. La présente location n'a été consentie au preneur qu'en raison de sa qualité de membre du personnel de la banque XXX. En conséquence, il est convenu entre les parties que le présent contrat se trouvera résilié de plein droit, sans aucun congé préalable, le dernier jour du terme qui suivra la cessation des fonctions du preneur à la banque XXX."
2) au chapitre Loyer, il est écrit : "Loyer : 785,64 F. représentant la valeur locative actuelle du local. En outre ce loyer sera majoré pendant 15 ans en application de l’article 8 du décret 1881 du 10/12/1948, à compter du 1er avril 1971, soit jusqu’au 1er avril 1986, en raison de la réfection de l’installation électrique, du remplacement de l’évier et du bidet, d’une somme égale à 50% du produit des équivalences superficielles de ces équipements par le prix de base du m2 (suivant les 10 premiers) de la valeur locative. Ce loyer complémentaire est actuellement de 43,17F par mois et sera majoré d’office en fonction de toute variation ultérieure de la valeur locative".
Aujourd'hui le locataire travaille toujours à la banque XXX et paie son (petit) loyer rubis sur ongle. L’investisseur n’a pas refait de nouveau bail et a donc conservé l’ancien. Il s’est contenté d’actualiser le loyer de 3% par an de 1994 à 2004.
QUESTIONS
- quelle est la nature du bail en cours : loi 1989 ? loi 1948 ? autre ? - selon quelles modalités l’investisseur peut il augmenter le loyer : ICC ? loi 1948 ? autre ? - l’investisseur est-il lié par la clause particulière qui figure dans le bail de 1984 ? - l’investisseur peut-il établir un nouveau bail ? Doit-il dans ce cas reproduire la clause particulière ? - l’investisseur a-t-il le droit de donner congé ? à quelles conditions et pour quel motif ?
En 89, j'avais un locataire qui était en bail loi 84 (entré dans les lieux en 86). En 89, à la date anniversaire, mon gérant d'immeubles afait signer un renouvellement de bail en loi 89, avec la révision annuelle des loyers sur la progression de la moyenne trimestrielle de l'indice INSEE de la construction. Peut-être Ad-honores voudra-il bien nous donner son avis éclairé ? Merci.
En se rapportant au décret 48-1181 du 10/12/1948, il ne fait aucun doure, de mon point de vue qu'il s'agit d'un bail régit par la la loi du 1er/09/1948. En effet, la première phrase de ce texte se réfère sans aucune ambiguité à cette loi : "vu .... la loi du 1er septembre 1948 ...." Dans ces conditions et si ce logement n'est pas sorti du dispositif loi 1948, le loyer ne peut être revu qu'en fonction des modalités exposés au bail. Toutes les clauses du bail sont opposables au bailleur. L'établissement d'un nouveau bail suppose en premier lieu la sortie "loi 1948". Je ne maîtrise pas très bien le dispositif de sortie, mais beaucoup de contraintes ! Pas question de donner congé, droit au maintient dans les lieux !!
Validité d’un bail de 1984
Forum fermé
Posté - 23 oct. 2004 : 01:42:41
