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melvox
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36 réponses |
 Posté - 25 oct. 2004 : 12:38:47
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A la recherche de renseignement juridique , je suis tombé sur votre site et je pense que vous allez pouvoir m'éclairer
J'ai vendu en janvier 2002 une maison des années 1950 longée par un ruisseau dont les berges ont toujours été entretenues.
Du fait des intemperies qui ont eu lieu en 92 97 et 2000 j'ai décidé de faire un empierrage en 2000
Hors à ce jour l'acquereur me demande 4575 euros de participation aux frais qu'il a eu du fait que cet été (2004) le ruisseau à débordé et a raviné une partie de son terrain . Il se retranche sur le fait que j'aurai du l'avertir de ces montées des eaux répétitives ( 92 97 2000)auquel cas il n'aurait pas acheté la maison .Je lui avait pourtant signalé verbalement que l'empierrage avait été fait en prévention d'une éventuelle montée du niveau de l'eau.
Je peux comprendre son désarroi ,mais n'aurait-il pas du me contacter avant d'entreprendre ces travaux au lieu de me mettre devant le fait accompli en demandant ces 4575euros
Ma question est la suivante: Suis-je donc obligé de participer aux frais
merci de bien vouloir me répondre , car je suis un peu désemparé.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 12:56:25
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Melvox,
Je ne vois aucune raison qui vous forcerai de payer quoi que ce soit. Si le terrain est innondable (ce qui semble être le cas), l'acheteur aurait pu s'en informer lui-même auprès de la mairie avant d'acheter. En plus, ce n'est pas une chose répétitive et c'est un acte naturel que vous ne pouvez controler.
Pour moi, laissez tomber et ne portez aucun intérêt à cette demande.
Cordialement,
Pégase |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 13:00:36
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Une information verbale n'a aucne valeur !! Si votre acquéreur vous assigne pour "dol". Dans le cas d'espèce, le dol aura consité à taire, c'et à dire à dissimuler cet état de fait, qui s'il en avait eu connaissance, l'acqu'reur n'aurait pas acheté ou en aurait donné un prix moindre, il a, à mon avis, des chances de gagner le procès.
Soit vous négociez avec le risuqe que l'acquéreur se sente conforté et aille au procès, soit vous refusez et attendez d'être assigné.
Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé. Je pense que votre adversaire n'aura aucune difficulté à rapporter cette preuve car aucune clause dans l'acte de vente ne mentionne ce fait alors parfaitement connu de vous (vous avez entrepris un empièrrement en fonction de ces crues) !! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 13:05:08
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Ad,
Dol pour des raisons naturelles?? Je peux comprendre pour des vices de bâtiment mais ce type de problèmes me semble vraiment tiré par les oreilles...
Pégase |
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melvox
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 13:44:05
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AD
je dois vous dire que je n'ai jamais cherché à dissimuler quoi que ce soit , et le terrain n'est pas innondable.seulement le ruisseau a tendance à monter lorsque les pluies sont fortes , d'ou l'empierrage en prévision de forte montée d'eau.
l'acquereur me dit avoir été innondé sur un partie du terrain , mais pas la maison , de plus il a effectué les travaux sans m'avoir fait constater les dégats , et maintenant me demande de participer aux frais , je trouve ça un peu fort .
je ne pense pas etre responsable des catastrophes naturelles , si demain sa toiture s'envole serais-je obliger de refaire ou participer à la refection du toit ??? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 13:53:10
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Ad,
Dol pour des raisons naturelles?? Je peux comprendre pour des vices de bâtiment mais ce type de problèmes me semble vraiment tiré par les oreilles...
Pégase
En droit, le dol ne s'analyse pas seulement au principal (ici la maison) mais également au fond !!
Bien entendu, le vendeur ne peut-être tenu responsable des intempéries et du fait que ce cours d'eau déborde par fortes précipitations, mais il est de son obligation d'en informer l'acquéreur. Ne pas le faire, peut effectivement être constitutif du dol, en ce sens que le sachant l'acquéreur n'aurait pas acquis ou en aurait donné un prix moindre !!
Il y a plusieurs arrêts de la cour de cassation qui confirme l'absence de dol à la condition expresse que l'information soit clairement énoncée dans l'acte de venteet qu'une telle absence était constitutive du dol.
http://www.legifrance.gouv.fr/
Recherche sur jurisprudence nationale, puis juridiction judiciaire. renseigner "cour de cassation" puis dans le champ : "vente d'immeuble : dol" vous trouverez 9 arrêts soit confirmatifs pour non énoncé dans l'acte de vente, soit infirmatifs car clairement enoncée !
Dans le cas d'espèce, sauf erreur de ma part, l'information n'ayant été que verbale, elle n'a aucune valeur juridique . |
Edité par - Ad-honores le 25 oct. 2004 14:09:32 |
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melvox
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 14:12:00
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Si je comprends bien l'erreur que j'aurais pu commettre c'est de ne pas avoir mentionné ce fait par ecrit.
de plus vous semblez dire que même si je lui verse la somme demandée , il pourrait m'assigner?? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 14:20:18
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Dans le cadre d'un accord amiable, il me semble impératif de prévoir un écrit dans lequel l'acquéreur reconnait avoir èté informé des risques de submersion du terrain par fortes précipitations et qu'il se désiste par avance de tout recours envers le vendeur.
je pense que votre notaire sera à même de vous conseiller sur la forme : acte authentique ou sousseing privé enregistré pour lui conférer date certaine ! |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 20:31:11
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Je crois qu'il ne faut pas oublier l'origine du dol qui est l'erreur. Pour être admise celle ci doit être inexcusable.
Il me semble que toute personne ayant été "a minima" scolarisé ne peut ignorer le phénomène de crue, surtout quand la présence d'un empierrage le rappelle. On peut en effet se demander pourquoi l'acquéreur ne s'est pas demandé l'utilité d'un empierrage???!!!??? quand bien même il ignorerait le phénomène de crue!!
Il appartiendra au demandeur d'expliquer comment le vendeur à pu dissimuler le phénomène de crue alors qu'un empierrage est prévu à cet effet...
L'erreur cède devant l'évidence.
Sans compter que nul n'ignore le phénomène de réchauffement climatique...
Enfin petit addendum sur le droit de la preuve:
L'information orale peut être prouvée par témoignage.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 20:43:38
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Colino,
Je vous invite à vous endre sur "legifrance.gouv.fr" faites un recherche jurisprudencielle de la cour de cas. concernant le dol en vente d'immeubles.
La base de données "sort" 9 arrêt.
À leur lecture, vous constarez que cette juridiction balaie d'un geste de la manche les informations orales et ne retien t que ce qui est explicitment spécifié dans le corp de l'acte authentique.
C'est la raison pour laquelle le dol est écarté (une affaire à Dieppe) car l'accessoire était ecrit, mais non l'essentiel qui "pouvait se déduire de la mention portée à l'acte".
Par un autre arrêt, le dol est retenu car, aucune mention n'apparait dans l'acte ALORS MÊME que le fait avait été révélé oralement !
Celà laisse à réfléchir !! n'est-il pas !! |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 20:52:38
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Pégase,
Reportez vous à l'arrêt du 16/01/2002 de la 3è chambre civile de la cour de cassation (pourvoi n° 00-15620).
Vous remarquerez que le pourvoi a été rejeté par le seul fait que les phénomèmes naturels minant le terrain et contribuant à l'arrasement de la falaise étaient partiellement rapportés dans le corps de l'acte.
En l'absence de toute mention, la cour aurait con,sacré le dol.
D'ailleurs, plusieurs arrêts confirment que c'est au vendeur de donner les renseignements et de les faire mentionner à l'acte.
Un arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 06/09/2001, décision n° 97-05315 confirme le dol dans un lotige portant sur l'acquisition d'un immeuble ayant fait l'objet de travaux de restructuration. Le silence des vendeurs sur la non obtention d'un PC a été retenu alors même qu'un des acquéreurs de juriste de profession aurait été à même de poser les bonnes questions. La cour a estimé que l'obligation d'information incombe au vendeur !! |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 21:16:49
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Je dois à nouveau rappeler sans me lasser que le dol est un régime juridique strict qui pose un problème de conditions de fond cumulatives qui ne incluent celles de l'erreur et un gros problème probatoire. Ce qui fait qu'au CRFPA on répette continuellement aux futurs plaideurs en culotte courte qu'il faut arrêter de voir des dols partout.
L'erreur doit être excusable et cède devant l'évidence!
Je rappellerai seulement une jurisprudence qui me semble répondre au cas d'espèce et qui peut apaiser melvox: cass 3e civ 2002-01-16. Dans cet arrêt le demandeur agissait en nullité et D&I pour dol après avoir subit des éboulements important sur la partie de son fond qui donne sur une falaise. Le demandeur avait prouvé le caractère répétitif des éboulements avant la cession du bien. Solution: Il n'y avait pas d'erreur excusable puisque le risque est inhérent à la configuration du terrain et ne pouvait être ignoré de l'acquéreur.
Cette solution est juste en droit et en opportunité.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 09:27:16
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Colino,
je crois que vous oubliez un passage très important de l'arrêt :
" ..../.... et, que compte tenu DE L'INFORMATION DONNÉE DANS L'ACTE .../... "
Voilà qui éclaire d'un jour nouveau la portée de cet arrêt. En effet, la cour rejette le dol car l'information était clairement spécifiée dans le corps de l'acte.
Ce n'est pas bien de tronquer une information !!! |
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melvox
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 27 oct. 2004 : 10:55:41
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Pour COLINO ET AD-HONORES
En consultant ,l'acte notarié de la vente au paragraphe "charges et conditions : Il est stipulé:
Etat:Le vendeur délivrera à l'acquéreur le jour de l'entrée en jouissance de ce dernier, limmeuble vendu, en l'"état et sans aucune garantie de quelque nature que ce soit de sa part, lui remettra les clefs et lui donnera tous les renseignements necessaires sur le mode de fonctionnement des differents éléments d'équipement.
De son coté l'acquereur prendra à compter de la même date, le bien vendu en son état sans pouvoir exiger du vendeur aucune réparation de quelque nature qu'elle soit,ou exercer contre ce dernier aucun recours ni aucune demande en diminution du prix pour quelque cause que ce soit , notamment en raison:
Du mauvais etat du sol ou du sous-sol, des remblais fouilles ou excavations qui auraient été pratiques sous l'immeuble vendu, et de tout eboulements ou affaissements qui pourraient en résulter parla suite , ou qui proviendraient d'une cause naturelle ou fortuite (glissement de terrain ruisselement d'eau souterraine , tremblement de terre tempête etc....)
Des vices de toute nature , notamment de construction apparents ou cachés, de toutes défectuosites quelconque, de tout défauts d'entreterien ou réparation , et toutes aqutres causes qui affecteraient l'usage et la solidité de l'immeuble vendu dans son ensemble ou dans chacun de ses éléménts constitutifs
J'aurais peut-être du commencer par lire ce document!!!!
Qu'en pensez-vous?? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 27 oct. 2004 : 19:48:42
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| Bravo, vous voilà à l'abri de toute poursuite !! je pense que vous comprenez pourquoi un bon notaire n'oublie jamais d'inclure des clauses de ce type : Il prémuni son client de tout recours pour vices cachés !! |
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melvox
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 27 oct. 2004 : 20:10:08
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| merci à tous d'avoir bien voulu m'aiguiller sur ce sujet |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 oct. 2004 : 20:48:17
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Ad-honorès permettez moi de m'étonner de la portée que vous donnez aux clauses de non garantie?!? 
Le problème que vous souleviez était celui du vice du consentement! |
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litige avec acquéreur concernant ruisseau
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