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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 04 nov. 2004 : 20:07:00
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Le syndic a t il le droit de changer de societé de ménage dans un immeuble sans un vote en assemblée, suite à des remarques de quelques copropriétaires ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 08:43:42
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Oui, il s'agit d'un acte de gestion courante. Il est toutefois tenu de respecter les éventuelles décisions de l'AG qui pourraient s'appliquer, notamment l'obligation de consulter le CS et l'obligation de mise en concurrence si le montant du contrat atteint ou dépasse les niveaux fixés par l'AG à partir desquels cela lui est imposé.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 10:03:56
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Barde a raison mais je me demande si Yaume ne posait pas, dans un premier temps, la question de savoir si le syndic pouvait résilier le contrat du prestataire en place ?
et si laes réflexions de quelques copropriétaires pouvaient justifier une telle résiliation ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 10:25:10
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Je partage l'avis de JPM : avant de passer un nouveau contrat, qui nécessite donc une décision de l'AG puisqu'il s'agit d'engager le syndicat, se pose la question de la résiliation du précédent contrat : une telle résiliation ne peut intervenir sans justification qu'à échéance du contrat en cours. C'est alors une non reconduction. Dans ce cas, la question est de savoir si le syndic a pouvoir de ne pas renouveler ce contrat sans l'accord de l'AG.
Je dirais oui ... et non !
Car le non renouvellement du contrat d'entretien avec la société X est lié et donc indivisible d'un nouveau marché à passer avec une autre société Y. Ce dernier contrat devant obligatoirement être décidé par une AG, je ne vois pas comment il pourrait l'être si préalablement l'AG n'a pas décidé de ne pas renouveler le contrat avec la société X.
Un syndic qui passe un marché ou un contrat sans autorisation de l'AG est considéré par les tribunaux comme ayant agit à titre personnel et non en qualité de mandataire du Syndicat doit supporter personnellement les frais qui en découlent.
Il s'agit ici du non renouvellement d'un contrat.
La résiliation d'un contrat de service en cours doit être dument justifiée, au risque de voir la Ste se retourner contre le Syndicat pour rupture abusive et lui demander de réparer le préjudice financier. Ayant résilié un contrat sans justification, le syndic engage sa responsabilité personnelle.
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Edité par - gédehem le 05 nov. 2004 10:27:21 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 11:22:30
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Oui, ce qui me gene c'est un peu de choisir (ou donner mon accord sur un contrat) bien que je sois d'accord que le menage et le contrat de la société actuel ne soit pas tenu, je suis gené du fait que je pense pas que de changer immediatement de société va résoudre les pb, qui nous dit que nous n'allons pas tomber sur le meme genre de société, de plus je pense que l'AG devrait décider de l'approbation d'un nouveau contrat (tarifs, et prestations), c'est pas tellement que je mette en cause le syndic, mais je pense qu'un changement à la va vite n'est pas forcement la bonne solution.
De plus ,comme le dit JPM , pourquoi changerait on de societé juste pcque quelques copros se sont plainds ? et les autres dans tout ça ?
De plus je me pose la question par rapport au montant voté en accord du CS qui est de 500€ ,une société de ménage fait un contrat generalement au mois, doit on ramener ce prix à l'année pour comparer au montant de 500€ ?
Bref tout ça me laisse un peu dans le flou, mais pour moi le syndic ne peut agir seul que dans des cas de danger, mais comme on dit le syndic se doit à la sauvegarde et à l'entretien de l'immeuble..., mais le ménage non fait et les poubelles non sorti rentrent ils dans ce cadre ? je n'en ai pas l'impression ?
Merci à tous pour vos réponses |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 14:15:23
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Citation :
Un syndic qui passe un marché ou un contrat sans autorisation de l'AG est considéré par les tribunaux comme ayant agit à titre personnel et non en qualité de mandataire du Syndicat doit supporter personnellement les frais qui en découlent.
Il faudrait examiner de plus près les jurisprudences ayant amené à une telle conclusion, traduite à tort comme un principe selon laquelle la souscription à un contrat est obligatoirement soumise à délibération de l’assemblée générale.
Car, si l’assemblée est obligatoirement saisie pour déterminer les emplois et entreprendre de gros travaux ou des travaux d’amélioration, l’engagement des dépenses de gestion courante sont normalement de la seule responsabilité du syndic, dans la limite du budget approuvé par l’AG et, éventuellement, selon les montants engagés, après mise en concurrence et consultation du conseil syndical. En bref, le syndic dispose d’un budget et l’utilise au mieux en bon père de famille, sa liberté d’action étant la contrepartie de sa responsabilité.
Cela n’empêche bien sûr nullement l’AG, qui est souveraine, de vouloir limiter l’autonomie de gestion du syndic et de décider pour tous les contrats.
La tendance actuelle est de soumettre à l’AG toutes les propositions de contrats. Cela répond à l’attente des copropriétaires qui n’aiment pas laisser d’autres qu’eux-mêmes disposer de leur argent, mais aussi à une réaction de prudence des syndics qui cherchent à se protéger contre le risque de voir leur responsabilité engagée : « Vous vous plaignez de la société X, je vous rappelle que c’est vous qui l’avez choisie ! ».
Il a été introduit dans la loi (article 21) une obligation de mise en concurrence et de consultation du CS pour les marchés et les contrats dont le montant dépasse un seuil déterminé par l’assemblée générale. Ces termes de marché et de contrat ne désignent pas des actes juridiques de natures différentes. Le code civil ignore cette distinction : dans tous les cas il s’agit de contrats. Le terme de contrat figurant dans la rédaction de l’article 21 désigne en fait les contrats à exécution successive. Beaucoup plus utile, la seule ayant une signification juridique, est la distinction entre les actes de gestion courante et les autres, les premiers correspondant à ce que le code civil désigne comme « actes d’administration ». Ceux-ci, sauf décision contraire de l’assemblée générale, sont laissés à l’initiative du syndic. Les autres doivent faire l’objet d’une décision explicite de l’assemblée générale.
Dans la pratique il n’y a aucun inconvénient à laisser faire le syndic, dans la mesure où le conseil syndical est consulté et exerce avec sérieux sa mission d’assistance et de contrôle. Au contraire on gagne en souplesse et en réactivité et on évite d’alourdir exagérément les ordres du jour des AG.
Cordialement
P.F. Barde |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 14:33:36
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Yaume,
Existe t-il rééllement un contrat entre le syndicat représenté par XX ou bien, comme malheureusement cela se constate régulièrement, un devis de l'entreprise de nettoyage avec une lettre d'accord ou de commande du syndic |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 15:04:40
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Je suis d'accord sur votre dernière phrase. La pratique veut que le syndic agisse et gère dans le cadre d'un budget fixé sous le controle et l'assistance du CS.
Sauf que cette pratique a des limites que les textes imposent.
Par exemple la mise en concurrence des contrats. Le seuil étant fixé par l'AG, il appartient bien à cette dernière de déterminer le contrat qui engage ensuite le syndicat. Ce n'est ni au syndic, ni au CS, quand bien même un budget a été fixé.
L'autre exemple concerne la passation du marché initial. Dans le cas où l'AG fixe un budget et laisse au syndic et/ou au CS le soin de choisir l'entreprise, pas de problème. Le syndic fait et défait le contrat dans le cadre du mandat donné et du budget fixé.
Dans le cas où le contrat, mis en concurrence ou non, a été décidé par une AG, seule une AG peut le défaire.
La seule exception mentionnée par les textes concerne le contrat de travail des employés du syndicat.
Le point relevé plus haut est d'autant plus important que votre avis ne tient pas compte d'une autre limite fixée par les nouvelles dispositions de l'art.39 du décret. Si un syndic est totalement laissé libre de contracter au nom du syndicat au motif que cela entre dans le cadre de sa gestion courante c'est la porte ouverte aux abus que cet art.39 vient fort justement limiter.
Si vous voulez une liste de cabinets de syndics dont le frère .... la belle soeur...., le cousin ......, la Ste X ......., etc ... Et c'est comme ça que la Ste de nettoyage ... celle de plomberie ... de peinture ..... etc .... Pas besoin de dessin.
Refrain : " .. Dans le cadre de nos activités, il est nécessaire, ainsi que le font toutes les entreprises, de nous diversifier afin de prendre des parts de marché."... Vous prenez n'importe quel air, et ça marche.
Les limites à la liberté d'action du syndic pour contracter au nom du syndicat sont bien là, fixées par les textes.
Il n'y a pas ici de ma part de défiance. C'est simplement que les décisions qui relèvent exclusivement du 'chef' du syndicat qu'est l'AG, la passation d'un contrat est un acte important qui engage le syndicat, ne peuvent être délégué globalement. Les textes vont dans ce sens.
Pour les arrets, je pense à un tout dernièrement rendu que je n'ai pas sous le coude, ils sont tt à fait dans le cas d'espèce soulevé ici.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 15:06:14
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| En effet c'est un devis, mais avec la clause IX qui dit "Après acceptation de ce devis celui-ci sert de contrat". |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 14:18:37
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yaume,
Si j'ai posé la question devis ou contrat c'est que ce dernier, établi par l'équipe en place -CS et syndic + accord AG - doit être plus complet qu'un devis afin d'éviter certains problèmes (celui cité par gédehem pour résiliation anticipée par exemple)
Depuis plusieurs années nous avons ce type de document pour le nettoyage et les espaces verts.
Outre les prestations et leurs périodicité il comprend :
-le prix de base des prestations (annuel/12)détaillé suivant les prestations et leur nombre (tontes par ex.)
-la clause de révision de prix
-les moyens mis à disposition (par la copro. et par l'entreprise)
-la partie responsabilité et assurances
-la durée du contrat (1 an renouvelable sans que sa durée ne puisse excéder 3 ans sans consultation)
-clause de résiliation anticipée
-clause concernant les avis de passage (espaces verts)ou planning trimestriel d'intervention(nettoyage)à remettre obligatoirement à 1 responsable sur le site.
Auteur de ces documents je les ai transmis à l'ARC fin février 2004.Ils devaient être valables car l'ARC les a repris dans la rubrique<Bien gérer> du 17 mars 2004 <contrat de nettoyage et d'espaces verts> malheureusement dans la zone adhérent région parisienne, ce que je regrette. Seul amélioration,suite à mes remarques,< Les adhérents collectifs des structures régionales affiliées à l'UNARC peuvent désormais avoir accès à la zone adhérent(code d'accès à demander à l'association régionale)> |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 18:36:02
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Je me permet une réflexion sur les règles de mise en concurrence agitées dans beaucoup d'interventions sur ce forum.
J'aimerais que chacun prenne conscience de la lourdeur d'un tel système appliqué à de petits travaux.
Si cette mise en concurrence est nécessaire pour des opérations importantes, elle me semble superflue pour des travaux d'entretien courants.
Et puis il semble que toutes les copropriétés auraient un avantage certain à s'assurer les services d'un professionnele consciencieux dans presque tous les domaines (électricité - plomberie etc...) qui génèrent des interventions régulières. La réactivité d'un professionnel qui connaît bien la copropriété est meilleure que celle d'un "étranger" aux lieux.
Ceci étant dès lors que l'on dispose d'un professionnel qui assure l'entretien courant dans un domaine précis, il ne faut pas non plus ne lui laisser que les "bricoles" à trois sous à réaliser. Il faut savoir aussi l'intéresser par de gros chantiers.
Bien entendu, ma réflexion ne vaut que lorsque toute collusion possible avec le syndic est écartée.
Personnellement je trouve un avantage énorme à disposer de professionnels qui se déplacent rapidement pour régler des problèmes ennuyeux dans leur nature dont les montant facturés sont faibles voire insignifiants. |
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Changement de société de ménage sans AG
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