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j'envisage la location meublée, après plusieurs années de libres, et je me pose les questions suivantes :
1.La demande de dérogation en préfecture liée au passage vide (= foncier) à meublé (=commercial) semble être obligatoire, et ne pas demander cette autorisation s'expose à 22500 euros d'amende, plus bien sur la re-qualification fiscale de la location de meublé à vide... Est ce correct ? Que faire si la prefecture refuse ?
1. Amortissement LMP : il semble limité à 2.5% du bien par an, voire moins. Qui décide du taux ? En supposant une rentabilité de 7%, l'amortissement correspond à un abattement de 35%, sensiblement inférieur aux 72% du LMNP.
2. La taxe professionnelle est due, que l'on soit en LMP ou LMNP : quel est son montant approximatif ? 2 à 3 % des loyers ? Plus ?
3. Comment avoir un ordre de grandeur des cotisations sociales ursaf, vieillesse et maladie payable en LMP ?
4. Base de l'amortissement (LMP uniquement): a. pour un logement acquis récemment, la valeur à prendre en compte pour l'amortissement semble être le prix d'achat majoré des frais de notaire b. pour un logement acquis il y a 5 ans pour une valeur de disons 1000, et loué non-meublé ces 5 dernières années, quelle est la valeur à prendre en compte pour l'amortissement ? 1000 (valeur achat initiale) ? 875 (au prorata de durée libre 5ans /meublé 35 ans) ? Sachant que l'immobilier a presque doublé depuis… : 1750 : même raisonnement, mais en prenant la valeur actuelle ? Autre ? 6. Même question si le bien a été loué en meublé non professionnel (et donc sans amortissement) : quelle base doit on retenir lors d'un passage en LMP ? 7. Y a t il un livre spécialisé sur le sujet ? J'ai lu Le paticulier guide fiscal 2004, le 971 B, 914 et spécial n°115 (1996 !)qui contiennent beaucoup d'information, mais pas tout !
En conclusion, pour un bien ancien sur lequel il n'y a plus beaucoup d'interêt d'emprunt et pas trop de travaux, le LMNP avec ses 72 % de déduction semble être plus avantageux que le LMNP et son "faible" amortissement et ses cotisations sociales supplémentaires. Pour un bien acheté 100% à crédit, mieux vaut le LMP. A condition d'y investir 400.000 euros au moins...
LMP ou LMNP
Forum fermé
Posté - 12 nov. 2004 : 16:51:58
