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 Sujet  |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
 Posté - 24 nov. 2004 : 12:37:07
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Bonjour à tous,
Un copropriétaire (complice de l'ancien syndic) a assigné l'ancien et le nouveau syndic en annulation d'une AG qui nomme le nouveau syndic, sans préciser que chacun des deux syndics est "pris en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier XXX sis à YYY".
Les deux syndics sont assignés en réalité à titre personnel et non en tant que représentants d'un syndicat de copropriétaires.
L'assignation ne mentionne pas pour le compte de quelle copropriété les syndics professionnels ont été assignés : ce n'est que dans le texte des conclusions qui suivent que l'on découvre de quelle copropriété il s'agit.
Qu'en pensez-vous??? N'est-ce pas là une erreur de procédure de nature à invalider l'assignation??? Ce serait trop beau pour être vrai 
Merci d'avance pour vos réponses!
Manja
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 13:11:55
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Certes, mais les erreurs de procédures peuvent toujours, ou presque, être corrigées. S'il y a effectivement des motifs pour faire annuler cette assemblée, ce copropriétaire y parviendra.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 22:27:07
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Il est quand même difficile de corriger une erreur substantielle dans une assignation qui doit être délivrée, sinon mise au rôle, dans une délai précis.
Si l'assignation est nulle et le délai écoulé ? Pouic !!!  |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 22:39:26
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Bien sûr. Mais si cette assignation échoue, rien n'empêche d'en lancer une autre qui, elle atteindra son but. Ce n'est qu'un peu de temps et d'argent perdu. C'est ce que je voulais dire.
Cordialement
P.F. Barde |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 00:01:22
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Merci beaucoup pour vos réponses.
Les deux mois suivant la notification du PV aux copropriétaires opposants ou défaillants sont largement dépassés, il n'est donc plus possible pour le copropriétaire complice du syndic XXX de recommencer la procédure et d'assigner maintenant le syndicat des copropriétaires dans les délais.
Par ailleurs, il est demandé dans l'assignation:
"Par ces motifs
Constater la nullité de la convocation par Monsieur ZZZ pour une assemblée générale du ..avril 2004;
En conséquence:
Constater la nullité de ladite assemblée et de l'ensemble de ses décisions;
Dire et juger que le jugement sera opposable à la SARL XXX ainsi qu'à la SA YYY;
Condamner M. ZZZ au paiement de la somme de 2000 euros article 700 et aux entiers dépens."
La SARL XXX est l'ancien syndic; la SA YYY est le syndic régulièrement élu en avril 2004;
Monsieur ZZZ est le président du CS qui avait dû convoquer l'AG puisque le syndic ne l'avait pas fait malgré les mises en demeure.
Le copropriétaire (complice-du-syndic-XXX) qui a lancé cette procédure pour faire plaisir au syndic XXX demande donc que le jugement soit opposable non pas au "syndicat des copropriétaires" mais aux seuls cabinets de syndics, sans préciser ni pour l'un ni pour l'autre: "pris en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires Résidence Machintruc".
Autre point bizarre: la convocation pour l'AG et le PV de l'AG qui doit être annulée ne sont ni énumérés dans le bordereau des pièces ni joints à l'assignation. Comment le tribunal pourrait-il rendre son jugement sans avoir pris connaissance de ces pièces indispensables?
Pensez-vous toujours que ces erreurs peuvent être corrigées ultérieurement
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Edité par - manja le 25 nov. 2004 00:02:34 |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 00:23:17
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le tribunal peut toujours demander la communication des pièces manquantes ultérieurement, et le fait que le nouveau syndic n'est pas assigné en tant que représentant du syndicat ne change pas grand chose car le tribunal interprétera les choses correctement. du moins je l'espère.
dommage manga que vous ne nous donniez pas les attendus de l'assigna
tion, cela nous permettrait de mieux rentrer dans votre problématique
et d'échanger avec vous plus concretement
casi+
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 00:41:54
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Bonsoir à tous,
Je pense avoir trouvé un arrêt de la Cour de cassation qui précise que c'est bien le syndicat des copropriétaires qui doit être assigné et non pas le syndic de la copropriété:
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 10 juin 1981 REJET
N° de pourvoi : 80-10648
Publié au bulletin
Pdt M. Cazals
Rpr M. Monégier du Sorbier
Av.Gén. M. Simon
Av. Demandeur : SCP Calon Guiguet
Av. Défendeur : MM. Le Bret, Barbey, Célice
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (AIX-EN-PROVENCE, 3 OCTOBRE 1979) QUE, PROPRIETAIRES DE LOCAUX DANS UN ENSEMBLE EN COPROPRIETE, DENOMME RESIDENCE VALMANTE, MLLE MATTEI ET QUATRE AUTRES COPROPRIETAIRES ONT ASSIGNE EN NULLITE D'UNE DELIBERATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES LE CABINET CARTIER << PRIS EN QUALITE DE SYNDIC DE LA COPROPRIETE VALMANTE >> ET M JOUVEL MEMBRE DE CELUI-CI; QUE M NESPOULOS EST INTERVENU A L'INSTANCE EN QUALITE D'ADMINISTRATEUR DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES; QUE LES CINQ COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VALMANTE ET MME MASSIOT, PRESIDENTE DU CONSEIL SYNDICAL; QUE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES FUT, PAR LA SUITE, DIVISE EN UN SYNDICAT POUR LES IMMEUBLES ABC DONT LE CABINET CARTIER DEMEURA SYNDIC, ET EN UN AUTRE POUR LES AUTRES IMMEUBLES DONT LE SYNDIC FUT SUCCESSIVEMENT LA SOCIETE UFFI PUIS LE CABINET DEPIERRE; ATTENDU QUE MME MASSIOT ET AUTRES FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE IRRECEVABLE LEUR DEMANDE EN NULLITE DE LA DELIBERATION, ALORS, SELON LE MOYEN, << QUE POUR ETRE VALABLEMENT DIRIGEE CONTRE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, L'ASSIGNATION EN NULLITE D'UNE DELIBERATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES PEUT ETRE DELIVREE SOIT AU SYNDICAT PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC, SOIT AU SYNDIC, ES QUALITES DE SYNDIC DE LA COPROPRIETE, QU'AINSI DES LORS QU'EN L'ESPECE L'ASSIGNATION AVAIT ETE DELIVREE AU SYNDIC ES QUALITES DE SYNDIC DE LA COPROPRIETE, LA COUR D'APPEL STATUANT COMME ELLE L'A FAIT, A VIOLE LES TEXTES VISES AU MOYEN;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR JUSTEMENT ENONCE QUE LES ACTIONS EN CONTESTATION ET EN NULLITE DES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES NE POUVAIENT, SELON LA LOI DU 10 JUILLET 1965, ETRE ENGAGEES ET POURSUIVIES QUE CONTRE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES QUI JOUIT D'UNE PERSONNALITE DISTINCTE DE CELLE DU SYNDIC, L'ARRET CONSTATE QUE, TANT EN PREMIERE INSTANCE QU'EN APPEL, LES COPROPRIETAIRES ONT ASSIGNE LE CABINET CARTIER EN QUALITE DE SYNDIC DE LA COPROPRIETE, QU'IL EN A ETE DE MEME DANS L'ASSIGNATION DELIVREE A LA SOCIETE UFFI, DONT LE CABINET DEPIERRE A PRIS LA SUITE, ET QUE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES N'A ETE ASSIGNE QU'EN DECLARATION DE JUGEMENT COMMUN; QUE DE CES MOTIFS, DESQUELS IL RESULTE DE L'ASSIGNATION EN NULLITE DE LA DELIBERATION N'A ETE DELIVREE NI CONTRE LE SYNDIC REPRESENTANT CELUI-CI, LA COUR D'APPEL A DEDUIT, A BON DROIT, QUE L'ACTION ETAIT IRRECEVABLE; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 3 OCTOBRE 1979 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.
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Publication : Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N. 114
Décision attaquée : Cour d'Appel Aix-en-Provence (Chambre 4 ) 1979-10-03
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Action en contestation - Irrecevabilité - Action engagée contre le syndic.
Les actions en contestation et en nullité des assemblées générales de copropriétaires ne peuvent être engagées et poursuivies que contre le syndicat des copropriétaires qui jouit d'une personnalité distincte de celle du syndic. Dès lors, doit être déclarée irrecevable l'action en nullité d'une délibération qui n'a été intentée ni contre le syndicat des copropriétaires, ni contre le syndic représentant celui-ci mais contre le syndic de la copropriété.
* COPROPRIETE - Action en justice - Action formée contre le syndicat - Action exercée à tort contre le syndic.
* COPROPRIETE - Syndic - Pouvoirs - Action en justice - Représentation du syndicat - Action exercée contre le syndic.
Codes cités : Nouveau Code de procédure civile 32
Lois citées : LOI 1965-07-10 ART. 14, ART. 15, ART. 18.
Qu'en pensez-vous?
Cordialement
Manja
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 09:01:14
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J'en pense que l'action est effectivement mal dirigée et qu le demandeur ne peut qu'être débouté... Du moins, c'est ainsi que je présenterai l'affaire si j'étais conseil des syndics assignés.
Mais il convient aussi de voir ce qu'il en est du fond de l'affaire : ce n'est pas tout d'engager une action en annulation sans de sérieuses billes dans ses poches ! Quel est le vice de forme soulevé ? ... Comme vous le savez sans doute, le fait de ne pas trouver bonne une décision ou d'en contester la pertinence n'est pas du tout pris en compte, un juge ne pouvant se substituer à l'AG pour dire ce qui est bon ou non pour le syndicat.
Outre que le fait d'assigner personnellement les syndics ou le pdt du CS ayant convoqué l'AG n'est pas recevable pour une demande d'annulation d'AG (en quoi ceux qui convoquent l'AG seraient-ils^personnellement responsables de la décision contestée ?), les éléments avancés doivent démontrer un vice de forme incontestable, tant dans la convocation que dans la tenue de l'AG ....Dans le cas contraire, le demandeur sera non seulement débouté mais s'expose à une condamnation .... (dern.alinéa art.42 de L.).
Comme le précise Barde, quels sont les motifs de cette demande ? |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 09:38:08
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Cette jurisprudence est bien connue. Il est étonnant que l’avocat du demandeur ait commis une telle erreur. L’intérêt du copropriétaire en question serait d’en trouver un autre plus compétent. L’assignation est donc bien compromise. De plus il manque les pièces essentielles. Tout est à refaire. Mais il ne faut pas crier victoire prématurément. Car si le copropriétaire auteur de la demande en annulation est déterminé et qu’il a un motif valable pour faire annuler la délibération d’une assemblée, il arrivera à ses fins.
Le délai de contestation est loin d’être dépassé : il est de dix ans à compter de la tenue de l’assemblée.
Mais quel est le motif de la demande ? Il faut qu’il y ait une irrégularité dans la convocation. Vous ne dites pas laquelle. Il semblerait que la contestation porte sur la qualité de M Z. Or le président du conseil syndical peut valablement convoquer l’assemblée après mise en demeure de le faire adressée au syndic. Mais il faut bien sûr que les convocations parviennent à tous les copropriétaires, dans les formes et dans les délais. Il y a là peut-être un vice exploité par le demandeur. A ce dernier d’en apporter la preuve.
Cordialement
P.F. Barde |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 11:58:52
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Bonjour à tous,
Merci beaucoup pour vos réponses si rapides.
En ce qui concerne l'argumentation de ce copro-copain-du-syndic qui veut attaquer l'AG d'avril 2004 parce que son copain, l'ancien syndic XXX, n'a pas été réélu, je vous renvoie au lien ci-dessous :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11975&SearchTerms=manja
En fait, après la démission du troisième membre du CS (qui est justement le copain-du-syndic qui veut faire annuler l'AG d'avril et qui a fait l'assignation), l'ancien syndic XXX a déclaré que "le conseil syndical n'existe plus" et a fait élire, lors de l'AG secrète en février 2004, un "nouveau conseil syndical" composé des deux seules personnes présentes lors de cette AG (dont à nouveau le copain-du-syndic démissionnaire du CS sept jours avant seulement ).
L'ancien syndic XXX a donc décrété d'office que, depuis la démission du troisième membre, les deux autres, anciens membres du CS, ne faisaient plus partie du CS, alors qu'ils avaient été élus en juin 2003 "pour un an" et au moins jusqu'à l'examen des comptes de l'exercice 2003. Ces comptes n'ont pas pu être examinés lors de l'AG secrète de février 2004 : les deux anciens membres du CS élus en juin 2003 étaient donc toujours membres du CS, et son Président Monsieur ZZZ était toujours président lortsqu'il a envoyé, en mars 2004, la convocation pour l'AG reportée à une nouvelle date, c'est-à-dire au début avril 2004.
Dans son assignation, le copropriétaire-copain-du-syndic dit que Monsieur ZZZ n'était plus membre du CS depuis février 2004 car un "nouveau" CS avait été élu lors de cette AG en février. Et il prétend donc que la convocation faite par M. ZZZ n'est pas valable.
Par ailleurs, notre Règlement de Copropriété prévoit trois membres. En février ils n'en ont élu que deux: donc "leur" "nouveau" CS est, de toutes façon, pas valable!!!
Le copropriétaire-copain-du syndic fait gérer la location de ses appartements (et ceux de ses frère et soeurs) par le syndic XXX. Et bien que nous n'ayons pas la preuve formelle, les autres copropriétaires ont de fortes présomptions que la gestion de la location des appartements de cette famille vient gonfler les charges de copropriété des 22 autres copropriétaires. D'où l'acharnement de de ce copropriétaire pour maintenir l'ancien syndic XXX en place, à tout prix  .
Bien évidemment, nous avons introduit une procédure contre le syndicat des copropriétaires pour annuler l'AG de février 2004. Elle avait d'ailleurs été reportée parce que le facteur avait oublié de détacher l'"avis de passage" de la convocation d'un copropriétaire, et l'enveloppe contenant la convocation toujours munie de cet avis de passage est revenue chez le président du CS Monsieur ZZZ qui avait été obligé de faire cette première convocation pour l'AG de février.
Cette non-distribution était d'ailleurs la raison principale poour convoquer à nouveau l'AG pour une date ultérieure: début avril 2004.
Mais il y a d'autres raisons pour faire annuler toutes les délibérations de cette AG : le "nouveau" CS a été élu à la majorité de l'art. 24; le mandat de l'ancien syndic XXX a été renouvelé à l'article 24. Mais son contrat et ses honoraires ont été votés à l'article 25. Ils ont ajouté un vote qui n'était pas sur l'ordre du jour: délégation donnée au "nouveau" conseil syndical de négocier pour le syndicat des copropriétaires avec une entreprise qui a fait très mal son travail et de déterminer le montant des pénalités à retenir sur la facture finale (il s'agit de plus de 100 000 euros), etc...
Pour info: nous avons eu beaucoup de mal à convaincre notre propre avocat, qu'il ne fallait surtout pas joindre notre demande d'annulation de l'AG de février 2004 à celle demandée par le copain-du-syndic qui demande l'annulation de l'AG d'avril 2004...
Je vous remercie donc infiniment de nous avoir aidés à voir plus clair pour cette assignation du copain-du -syndic qui, en fait, n'est pas recevable. Nous avons donc une petite chance de plus pour persuader notre "cher" avocat du bien-fondé de notre refus de jonction
Amitiés à tous
Manja
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Assignation du syndic et non du syndicat de copr
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