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doli
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 Posté - 30 nov. 2004 : 12:32:05
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Nous subissons un dégât des eaux au plafond de la cuisine de notre
appartement dû à des infiltrations pluviales provenant de la terrasse du copropriétaire du dessus. Après intervention de la DO ravalement et étanchéité terrasse de l'immeuble, les experts disent que les travaux ravalement-étanchéité ne sont pas en cause mais l'étanchéité du carrelage que le copropriétaire incriminé a posé sur sa terrasse. C'est aussi l'avis de l'expert de notre assurance habitation. Le copropriétaire incriminé a fait poser quelques joints de silicone sur sa terrasse qui n'ont rien résolu bien entendu. Dès qu'il pleut l'eau s'infiltre à nouveau et bien entendu pas question qu'il refasse son carrelage.
Que pouvons-nous faire et à qui s'adresser cette fois-ci ? Merci
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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doli
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 13:30:08
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Merci,
mais le sujet traité sur ce forum ne répond que partiellement à ma question. En fait, les problèmes proviennent d'embellissements personnels sur parties privatives (carrelage à l'origine de l'infiltration) posé sur dalle faisant partie de l'ossature de l'immeuble (gros oeuvre sans problème d'après les constatations d'experts) d'ou exclusion des DO Ravalement-étanchéité et assurance co-propriété.
Comment faire pour que le copropriétaire fasse réellement le nécessaire pour stopper les désordres qu'il a provoqués ?
Il ne veut rien savoir ! |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 13:37:37
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Vous parlez de ravalement-étanchéité je suppose que le syndicat a fait procéder à un ravalement de façade par un enduit ou une peinture étanche et je suppose identiquement qu’aucune étanchéité n’a été faite en ce qui concerne les parties horizontales, un tel travail échappe en principe au ravalement des façades.
si tel est, c’est donc à raison, que l’entreprise qui a procédé au ravalement est mise hors cause de par son assureur, la DO ne peut lui être opposée.
A qui incombe la terrasse ? est-elle partie privative ou partie commune ? que dit le RC
Si elle est privée le constat amiable est à remplir avec le voisin, si elle est commune le constat est à remplir avec le syndic.
Votre assureur vous indemnisera au terme de la convention CIDRE
Le problème est ailleurs....
-Le copropriétaire qui a installé du carrelage sur la dalle de la terrasse a-t-il pris les précautions de faire mettre en place une étanchéité ? ou encore si cette étanchéité existait déjà a-t-il pris les précaussion de la faire vérifier?
-le copropriétaire a-t-il sollicité l’autorisation du syndicat (via l’AG) pour mettre à demeure un carrelage sur ce qui reste commun, c'est-à-dire la dalle, même si la terrasse est privative.
-qui enfin à procédé à la mise en place du carrelage, un professionnel ou non , les règles de l'art en la matière ont-elles été respectées (pente vers l'extérieur, relevé, joint....)?
La carrelage est une partie privative, la dalle est partie commune et son étanchéification incombe au syndicat.
Pour faire ou réparer l’étanchéité il faut que le syndicat puisse y accéder, or actuellement cela est impossible de la la présence du carrelage, le copropriétaire doit le déposer à ses frais et le reposer.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 14:20:29
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Je confirme les 2 derniers points de rkl.
La dalle 'plancher' de cette terrasse est obligatoirement "partie commune" dont l'entretien, en particulier son étanchéité s'agissant d'un toit/terrasse, incombe en totalité au syndicat des copropriétaire.
Le carrelage, privatif, ne peut en aucun cas être mis en cause, sauf en ce qui concerne un défaut lors de la pose.
Mettons que vous ayez une moquette dans votre séjour. Cette moquette est bien privative, à votre charge. Le gamin renverse la carafe d'eau ... et le voisin du dessous est inondé : c'est bien parce que la dalle-béton 'partie commune' sous la moquette n'est pas étanche et laisse passer l'eau que le voisin est inondé !
On ne demande pas à la moquette ou au carrelage privatif d'assurer l'étanchéité des parties communes d'un immeuble !
Moquettes, carrelages ou parquets sont des équipements privatifs de confort qui n'ont pas vocation à étanchéifier des dalles-planchers parties communes !
Et peu importe que ce soit une terrasse : elle constitue votre toiture ! La vocation d'une toiture, c'est bien d'être au moins étanche à l'eau !
Sauf à démontrer, par les assureurs, que le carrelage privatif du voisin du dessus est à l'origine de fissures dans la dalle "partie commune" ou de dégradations sur l'étanchéité de cette dalle, c'est bien la dalle partie commune qui, n'étant pas étanche, est à l'origine des désordres.
La réparation de ces désordres et du préjudice que vous subissez incombent au syndicat (son assureur). l'"expert" de votre assurance n'y connait rien dans les bâtiments en copropriété.
En conclusion, sur ce cas très classique : le démontage du carrelage privatif, l'entretien de la dalle commune, son étanchéification, la repose du carrelage privatif, incombent en totalité au syndicat.
En cas de résistance, il convient de l'assigner en réparartion. |
Edité par - gédehem le 30 nov. 2004 14:25:06 |
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doli
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4 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 15:43:46
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| Les experts ont conclu à un défaut d'étanchéité du carrelage dû à un décollement de joints entre le mur et le voile béton d'où les infiltrations |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 16:11:12
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Je persiste et signe : les "experts" de vos assurances n'y connaissent rien dans les bâtiments en copropriété.
Un carrelage en terrasse-toiture n'a pas pour fonction de la rendre étanche. Ces prétendus "expert" (expert en bâtiment/construction ou expert en assurannce chargé d'en dépenser le moins possible ?) ne sont que des charlatans ! (vivement la réforme de "l'expertise" !)
Vous devrez rappeler au syndic dans une mise en demeure (LRAR, copie aux assureurs) les règles qui s'appliquent en copropriété, sur la différence entre "parties communes" et "parties privatives", sur le fait que le revêtemement
privatif d'une toiture-terrasse (carrelage ou autre moquette-tapis) n'a pas pour objet de rendre étanche la dalle-plancher partie commune.
Qu'il revient bien au Syndicat des copropriétaires d'assurer le couvert de l'immeuble, de pourvoir à son entretien.
Que cette dalle terrasse constitue bien la toiture de l'immeuble.
Que la réparation des dégats consécutifs au défaut d'étanchéification de cette dalle toiture-terrasse incombe bien au syndicat.
Qu'en l'absence de réponse du syndicat dans un délai de 15 jours pour faire cesser le trouble vous saisirez le juge pour obtenir réparation. (et il faudra le faire ....) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 16:15:39
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Je n'arrive pas à saisir très bien comment se présentent les lieux litigieux mais une chose est bien certaine : parler d'un défaut d'étanchéité du carrelage est une ineptie sauf en ce qui concerne un tour de baignoire ou de douche et son joint. Le carrelage d'une salle de bain ou d'une cuisine ne peut servir d'étanchéité.
En intérieur un carrelage n'a aucune fonction d'étanchéité et en extérieur encore moins.
On peut aussi affirmer :
> qu'en terrasse-toiture, sauf les rares cas ou le RC dit le contraire, l'étanchéité est une partie commune dont l'entretien incombe au syndicat. C'est l'étanchéité qui doit assurer ... l'étanchéité de la terrasse. Le bénéficiaire d'un droit de jouissance n'a pour seule obligation que d'enlever un éventuel carrelage et le reposer à ses frais.
> en terrasse-balcon, une opération de ravalement bien conduite impose au minimum la vérification des balcons et, s'il y a lieu de leur étanchéité interne ou superficielle (feuille de plomb avec les éventuels problèmes liés). Au moindre doute il convient de faire le nécessaire pour éviter les infiltrations semblables à celles que vous évoquer mais surtout les graves dégradations que peut provoquer le gel (jusqu'à la chute du balcon comme vu il y a quelques années Avenue Duquesne à Paris). Dans ce cas on ergote souvent sur l'imputation de la dépense. Pour ma part je considère que la réparation du balcon lui même est toujours une charge commune. Pour le revêtement de plomb (ou autre mais la résine est traîtresse !) c'est moins évident. |
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doli
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 16:42:46
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Merci de vos précisions.
Je me suis mal exprimé. Il ne s'agit pas d'un défaut d'étanchéité du carrelage. Vous avez raison.
j'aurais dû préciser que l'eau s'infiltre d'abord du balcon de notre voisin dans sa cuisine et coule ensuite chez nous le long des tuyaux de chauffage communs. Et ceci dès qu'il pleut.
Les experts ont noté que les joints entre son carrelage et le voile béton coté cuisine étaient décollés.
Une mise en eau du balcon de notre voisin a été réalisée mais nous n'avons constaté aucun écoulement d'eau chez nous à cette occasion.Suite à cette mise en eau, notre voisin a avisé le syndic qu'il faisait poser des joints sur une fissure qu'il avait constaté sur son balcon.
Or, quelques temps après, il a plu et l'eau s'est à nouveau écoulée le long des tuyaux. Nouvelle inondation ! Et ça continue ! |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 06:00:35
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Je suis d’accord quand je lis que le carrelage ne peut être mis en cause, son rôle n’est pas d’étanchéifier la surface qu’il habille aussi je trouve bizarre d’entendre dire, et par des expert, que «l'étanchéité du carrelage que le copropriétaire incriminé a posé sur sa terrasse» est en cause.
L’étanchéité est en principe posé sur la dalle béton, elle-même est recouverte d’une chape de protection sur laquelle est posée le carrelage
Si l’étanchéité est infiltrante, sur sa partie horizontale ou en périphérie au niveau des remontées, ce n’est ni la chape ni le carrelage qui y remédieront.
Pour DOLI
-1- je ne comprends pas dans votre post,
si les travaux de ravalement comprenaien également la reprise de létanchéité, celà veut dire deux entreprises de compétence tout à fait différente, l’un étanchéifieur, lors peintre
or si un étanchéifieur est intervenu il a forcément repri l’étanchéité, celle-ci ne pouvait être faite sans la dépose du carrelage, sa DO ouvrage doit donc être appelée
-2- s'il n'y a pas d’étanchéifieur, l’étanchéité n’a donc pas été reprise et la DO ne peut être appelée
Je reprends ce que je disais précedemment et qui n’est pas en accord avec GEDEHEM dès lors qu'il dit que
Citation :
En conclusion, sur ce cas très classique : le démontage du carrelage privatif, l'entretien de la dalle commune, son étanchéification, la repose du carrelage privatif, incombent en totalité au syndicat.
Ce cas est effectivement très classique
Se pose la question
-1- si ce carrelage est partie commune ou partie privative
En principe il est partie privative à moins que le règlement de copropriété ne dise le contraire
Vous dites que «Le copropriétaire incriminé a fait poser quelques joints de silicone» vous dites également «les problèmes proviennent d'embellissements personnels sur parties privatives»
Mais vous ne dites pas réellement que le copropriétaire incriminé a fait poser lui-même ce carrelage, qu’en est-il exactement? ce carrelage a-t-il été posé ultérieurement à la naissance de la copropriété et à son initiative ? ce copropriétaire a-t-il sollicité la copropriété pour la pose de ce carrelage?
L’origine des infiltrations semble incontestablement être au niveau de la terrasse, aussi il faut retraiter l’étanchéité qui est sous le carrelage.
Actuellement le carrelage empêche l’accès à l’étanchéité et donc rend impossible sa reprise, pour y accéder il serait nécessaire de le déposer.
A qui incombe cette dépose et l’éventuelle repose de ce carrelage? or le copropriétaire semble refuser que ce carrelage soit déposé et certainement il refuse la prise en charge de cette dépose
pour déterminer à qui incombe la dépose du carrelage et sa repose éventuelle la délimitation des parties dites privatives et des parties communes devient nécessaire.
le carrelage est-il partie privative et partie commune?
En cas d’absence ou le RC il faut définir l’usage et l’utilité
L’arrêt de la Cour de Cassation (19 juillet 1995) « ne concourt pas à la stabilité de l’immeuble……il ne peut être considéré comme partie commune dont serait responsable le syndicat »
Selon moi, si ce carrelage n’est pas commun, s’il est privatif du fait qu’il est présent à l’initiative du seul copropriétaire qui en a l’usage et qui je suppose n’a pas sollicité l’autorisation du syndicat pour l’installer, c’est à lui et à lui seul qu’incombe la dépose et la repose et c’est là que se situe mon désaccord avec GEDEHEM
"En effet dans le cas de présence d’éléments non prévus par le règlement de copropriété, les frais de dépose et repose incombent au propriétaire titulaire" (arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence 6 mai 1997 n° 93/18889)
La Cour d’Appel de Versailles 20 décembre 1990 "si la réalisation d’aménagements privatifs est parfaitement conforme à la destination des terrasses, il n’en demeure pas moins que les copropriétaires bénéficiaires, soit de droits de jouissance exclusive sur des terrasses communes, soit de terrasses privatives, ne saurait aggraver, par la présence même d’aménagements privatifs en terrasses, les charges communes générales afférentes à la réfection de l’étanchéité des terrasses.Il s’ensuit que les frais des travaux de dépose et de repose de tels aménagements, rendus nécessaires par la réalisation des travaux communs de réfection de l’étanchéité, doivent demeurer à la charge exclusive des seuls copropriétaires de celles-ci" (Rev. ADMINISTRER mars 1991, page 64)
Je pourrai encore citer l’arrêt de la Cour de Cassation du 30 avril 2002 (arrêt n° 727 FS-D), du 24 février 1998 (arrêt n° 294D), du 5 janvier 1994 (arrêt n° 17D)
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