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partimmo58
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 Posté - 30 nov. 2004 : 21:33:09
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Que faire quand un locataire donne congé mais ne se présente pas au moment du rendez-vous pour établir l'état des lieux?
Après plusieurs mois d'impayés, après un commandemant de paiement (par huissier) qui l'a à peine fait réagir, le locataire en question a fait mine d'avoir compris que, s'il quittait l'appartement, sa dette serait négociée. Il a donc donné son congé en précisant une date de déménagement et en prenant rendez-vous pour un état des lieux de sortie.
La date est passée, il n'a pas déménagé, il n'est pas venu au rendez-vous et ne donne plus signe de vie.
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 05:55:35
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Vous avez accusé réception (LRAR) du congé ?
Si non, vous n'avez rien pour d'autre que le non paiement de loyer ...
Si oui utiliser la fonction recherche ! |
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partimmo58
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 11:17:03
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Mieux qu'une LRAR, le locataire avait remis son congé en mains propres à l'agence qui gère le bien (qui a fourni un récépissé).
Après avoir recherché dans les autres sujets du forum, il semblerait que je doive demander à l'agence d'entamer une démarche en référé pour une expulsion.
Si j'ai bien suivi, il faut mener toutes ces procédures parallèlement:
- demande en référé pour obtenir un titre exécutoire de saisie-conservatoire
- demande en référé pour obtenir l'expulsion d'un occupant sans titre
- assignation du locataire devant le tribunal pour obtenir le paiement des loyers dus, ainsi que des indemnités d'occupation et des frais d'huissiers (etc.)
C'est bien ça?
Autres questions:
- est-ce que la notion de trêve hivernale s'applique aux expulsions d'occupant sans titre?
- comment définir les indemnités d'occupation? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 18:09:04
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La remise d'un congé en main propre, même contre récépissé n'est juridiquiment pas valable. En effet, lla loi du 06/07/1989 stipule que le congé doit êtyre notifié soit par courrier recommandé avec , soit par acte d'huissier. Ce texte étant dit "d'ordre public" vous ne pouvez y déroger, et la jurisprudence de la cour de cassation a maintes fois rappelée ce principe.
Il ressort, de ce qui précède, juridiquement le congé remis par votre locataire n'est pas valable. Son bail se continue dans les mêmes conditions et vous devez assigner devant le tribunal d'instance pour un jugement d'expulsion ! |
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partimmo58
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 18:56:01
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| Mis à part ce problème de LRAR (dont j’ai pris bonne note), est-ce que j’ai bien compris le reste ? |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 19:26:25
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L'assignation en référé, de mon point de vue ne sert à rien. Il n'y a pas d'urgence pour le jugement d'expulsion car quoiqu'il arrive, elle ne pourra avoir lieu avant le 15/03/2005.
Quant à la saisie conservatoire, nul besoin de jugement, l'huissier doit se présenter au domicile du locataire et procéder à un inventaire du mobilier. Il dresse procès verbal et doit en remettre un exemplaire au débiteur (honoraires à votre charge, sauf décision de justice). Pour transformer cette saisie conservatoire en saisie vente, ordonnance du juge d'instance.
http://www.anil.org/guide/locatif/fixat.htm#E
Consulter le site de l'ANIL, ci-dessus. |
Edité par - Ad-honores le 01 déc. 2004 19:50:05 |
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partimmo58
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10 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 23:05:16
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Il me semble que la notion de trêve hivernale n'entre en jeu que s'il n'y a pas de relogement possible de l'occupant. Or, dans le cas présent, l'ex-locataire n'habite plus les lieux (les voisins ne le voient pas, ne l'entendent pas; d'après eux, il vit chez une amante; de son côté mon gérant pense qu'il vit chez une parente, dans la même ville). Aux dernières nouvelles (quand il a remis son congé), il se préparait à partir travailler comme saisonnier dans une station de sports d'hiver suisse (nourri, logé); information que je prends avec des pincettes puisque souvent ce qu'il a dit à un moment s'est révélé faux par la suite. Néanmoins, la situation m'empêche de disposer de nouveau du logement...
Quant à la saisie conservatoire, j'ai dû moi-même mal saisir en faisant mes recherches sur ce site car je voulais évoquer un moyen pour:
- soit préléver sur ses revenus les indemnités d'occupations,
- soit l'empêcher d'organiser son insolvabilité par une sorte de "gel" de son compte bancaire.
Mais peut-être que ce n'est pas possible (saisie sur salaire)?
Mais si jamais l'inventaire des biens (etc.) serait finalement utile, comment l'huissier fait pour rentrer dans le domicile? |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 09:11:27
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| Toute saisie sur salaire ou compte bancaire doit faire l'objet d'une ordonnance de justice. De même l'huissier ne peut pénétrer dans les lieux qu'après ordonnance du juge et en présence du commissaire de police. Si la serrure devaitêtre forcée, il y a obligation de prévoir un systène de fermeture fiable (on n'a plus le droit de laisser un logement ouvert après visite de l'huissier). |
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partimmo58
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 10:37:08
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Merci pour ces précisions... Encore quelques petites questions de vocabulaire afin que je sois sûr de demander les démarches adéquates à l'agence (incapable de me conseiller et qui ne fait que ce que je lui demande instamment de faire)...
Comment s'appelle la procédure pour obtenir une ordonnance de justice afin d'opérer une saisie sur salaire ou compte bancaire? Est-ce que cela peut se faire en référé? (si c'est une action possible et si l'occupant part effectivemment en Suisse, j'aimerais bien pouvoir agir avant son départ)
Je suppose que pour autoriser l'huissier à entrer dans les lieux (je commence à m'inquiéter de l'état actuel de l'appartement), c'est une autre procédure à mener, en plus de celles que j'ai déjà évoquées? |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 16:20:58
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Comme je vous l'ai dit, le référé ne vopus servira pas à grand-chose, sauf à alléger votre porte monaie par suite de consignation des frais de justice au greffe.
Tant que vous n'avez pas reçu congé, en bonne et due forme par courrier recommandé avec AR, cette personne est toujours locataire.
Vous devez assigner en paiement et résiliation du bail devant le juge d'instance, seul compétent en matière de loyer. |
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partimmo58
Contributeur débutant
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Posté - 03 déc. 2004 : 12:35:14
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A propos de cette histoire de notification de congé, j'ai cherché quelques infos sur Internet, je n'ai rien trouvé. Pourriez-vous m'indiquer précisément vos références concernant la jurisprudence de la cour de cassation?
Il me semble que la plupart des affaires judiciaires posant problème autour de la notification de congé concerne le cas où le *bailleur* cherche à retrouver la disposition de l'appartement en fin de bail. La loi du 6 juillet 1989, cherchant principalement à protéger le locataire, fixe donc les conditions dans lesquels ce congé doit être transmis pour, qu’en cas de problème, celui-ci puisse apporter un élément de preuve concernant la notification du congé.
Je n'ai pas trouvé de cas où cette modalité de notification de congé de la part du *locataire* poserait problème (on voit mal un bailleur protester parce qu'il n'a pas été informé alors qu’il aurait contresigné la lettre de congé). Mais si vous en connaissez, je vous saurais gré de m'éclairer...
De plus, vous faites intervenir la notion d'ordre public. Je ne vois pas bien la pertinence du propos en l'occurrence. Tout d'abord, puisqu'il s'agit de protéger le locataire, le dispenser d’une LRAR est plus favorable pour lui (du moment qu’il a un exemplaire de sa propre lettre contresigné, ce qui est gratuit au contraire de la LRAR). Cette notion d'ordre public ne vise cependant pas à instaurer une limitation des moyens de preuve. Par exemple, le SMIC relève de l'ordre public, cela ne veut pour autant pas dire que tous les salariés doivent être payés au SMIC et pas à un salaire plus favorable.
Dans de nombreux commentaires de problèmes juridiques potentiels ou d’affaires judiciaires avérées, l'obsession qui tourne autour de la LRAR m'étonne. On envoie une lettre, le destinataire signe le recommandé avant d'ouvrir la lettre, l'expéditeur reçoit un AR et il est content. Et alors? Qu'est-ce qui prouve le contenu de la lettre? L'enveloppe peut très bien être vide. Un des fondements du droit, si je ne m'abuse, tourne autour de la notion de preuve. La remise en mains propres d'un document, accompagné d'une copie contresignée, est une preuve autrement plus probante (si je puis dire) que la remise d’une enveloppe dont on ne peut certifier le contenu.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 13:06:43
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Monsieur,
La loi impose que la notification du congé du congé soit faite par courrier recommandé ou signification par huissier. Toute autre forme est de nul effet. (La cour d'appel de Lyon, par un arrêt du 25/06/2002, Revue Loyers et Copropriétés 2003, n° 5, obs. de Mr. B; Vial-Pedroletti) en a ainsi jugé.
Dans vos observations, vous faites un parallèle avec le SMIC en oubliant de préciser qu'il s'agit d'un salaire minimum et que ce fait aucun salaire ne peut-être en dessous de ce seuil.
Le problème est tout autre en ce qui concerne la signification du congé. Une disposition d'ordre public ne peut être écartée, même de la volonté des parties.
Citation :
Réponse : La loi du 6 juillet 1989 impose en effet au locataire des conditions de forme pour la validité de l'acte de congé. Selon l'article 12 lequel renvoie à l'article 15, le locataire doit adresser au bailleur une lettre recommandée ou un acte d'huissier.
Il a été jugé que la remise des clés au concierge ainsi que l'appel téléphonique du locataire au bailleur ne peuvent être considérés comme un congé régulier (Cass. civ. 24 mars 1993, AJPI 1994, p. 42).
vous constaterez , à la lecture de cet arrêt que la cour a jugé, a bon droit que même la remise des clès ne constitue en rien un congé régulier, car non respect du formalisme imposé par la loi !!
desirant vous répondre le plus complétement possible, et après recherche de jusrisprudence, ci-dessous, extrait d'un arrêt de la cour de cassation :
Citation :
Vu l'article 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ; que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et que ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ;
Il ressort de ces différents arrêts que seuls sont recevables les congés signifiés conformément à la loi.
n'ayant pas reçu de congé en sa forme légale, vous ne pouvez poursuivre sur le premier chef. Il vous reste ouverte la procédure en paiement et expulsion ! |
Edité par - Ad-honores le 03 déc. 2004 14:17:13 |
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partimmo58
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 14:38:02
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Vous dites que la cour de cassation a maintes fois rappelé ce principe mais vous ne me citez qu’un exemple qui n’a que peu à voir avec le cas évoqué. Serait pertinent un jugement où le *locataire*, après avoir remis une notification écrite et contresignée à son bailleur, se servirait de l’argument du formalisme strict de la loi pour venir ensuite dire que sa notification de congé, en fait, n’est pas valable. Il me semble que :
1- La mauvaise foi du locataire (surtout quand il a par ailleurs un passif d’impayés) serait amplement prise en compte par le juge.
2- De toute façon, la probité de la lettre contresignée reste telle qu’elle l’emporte largement sur la LRAR (et se trouve à égalité avec l’acte d’huissier).
La loi de 1989 stipule qu’un congé doit être indiqué avec préavis. Est-ce à dire que tous les locataires doivent *nécessairement* faire leur préavis (et donc régler les 3 mois du dit préavis) quand bien des locataires s’entendent avec leur bailleur pour, quand le marché locatif local le permet, partir plus tôt ?
Le sens de cette loi est de préciser que la notification du congé doit être *écrite* (et non pas orale comme dans l’exemple que vous citez) et accompagnée d’un préavis (ce qui n’est pas non plus le cas dans votre exemple). Bref, le locataire jugé à tout faux, non pas parce qu’il n’a pas respecté le formalisme de la loi (qui est néanmoins rappelée pour référence) mais parce qu’il a grandement dérogé au sens même de cette loi (qui dans cette acception protège le bailleur).
Je vous sais gré de vos efforts pour m’informer mais, malheureusement, ils ne me convainquent absolument pas.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 15:39:35
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Cher Monsieur,
Libre à vous de vous "asseoir" sur une disposition d'ordre public. Si votre locataire vous assigne devant le juge d'instance sur ce chef, ne vopus étonnez pas de perdre et d'avoir, le cas échéant, à verser des dommages et intérêts.
Peu vous importe les décision de la plus haute juridiction (judiciaire) de notre système juridique, peu vous importe les dispossion d'ordre public, auxquels nul ne peut déroger, ni vous, ni votre locataire.
La loi et la jurisprudence n'imposent pas pour rien ce formalisme, quel que sopit vos arguments, ils ne tiendront pas devant une cour !!
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 23:51:38
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Et si partimmo vient avec une bande de copains costauds pour virer le locataire qui s'incruste alors qu'il a lui même résilié son bail, ainsi que ses meubles, que risque le propriétaire ?
Je sais bien que nul n'a le droit de se faire justice, mais dans la pratique, combien de locataires indélicats se sont retrouvés dehors avec un verrou changé par le proprio....
Que dit la jurisprudence ?
Jacquou |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 04 déc. 2004 : 06:52:57
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Jacquou,
Dans ces cas là les tribunaux ont toujours sanctionné très séverement, surtout s'il y a des meubles et des effets personnels dans le logement : vol ou dégradation du bien d'autrui, ce genre d'agissement.
Dans le cas d'espèce, aucun doute de mon point de vue. Le congé n'ayant pas été donné dans les formes prescrites et non dérogatoires; le locataire pourra invoquer qu'il est toujours titulaire du bail. |
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partimmo58
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 19:32:46
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Ce n’est pas parce que je ne suis pas convaincu par vos *commentaires* d’une décision de la cour de Cassation que je m’assois sur une *décision* de justice. Je regrette que vous le preniez comme ça. J’écrivais sur ce forum pour avoir des avis (j’ai pourtant dit avoir pris acte que cette histoire de LRAR pouvait poser problème) et des conseils de procédures. Je regrette qu’il ne se soit trouvé personne pour m’aider…
Depuis, j’ai contacté l’ADIL de mon domicile et j’ai rencontré une juriste à la fois compétente et sympathique. Elle a répondu à toutes mes questions et a su me conseiller. Tout cela avec le sourire et la gratuité en prime. Exactement ce qu’il me fallait.
Je ne saurai donc trop conseiller aux personnes qui ont des interrogations à propos d’un contentieux de droit immobilier de se tourner vers les juristes de l’ANIL.
http://www.anil.org
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Locataire qui s'incruste après avoir donné congé
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