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J'ai 29 ans et je viens de signer un compromis pour l'achat d'un T3 a 70000 euros pour faire du locatif. Mon but est d'acheter plusieurs apparetemnt afin de les loués et eventuellement les revendre en fin de remboursement de prets.
Pour ce premier appartement, je dispose d'un apport de 20000 euros. Je compte le louer 400 euros hors charge ( sachant que j'ai des charges de 150 euros ). J'ai fait une simulation a la banque avec un taux revisable a 3% je rentre juste dans mes frais ( sachant que je donne la totalité de mon apport) sur une periode de 15 ans.
Un autre conseiller m'a conseillé d'ouvrir une assurance vie et de faire un pret in fine. Le loyer brute percu serait versé en deux partie : une partie pour le remboursement des interets et une autre pour alimenter l'assurance vie ( remunérée a 4,5% ). Le banquier a fait une simulation en incluant les 20000 euros d'apport perso dans l'assurance vie au depart. Dans ce cas le credit se financerait au bout de 12 ans et la somme contenu dans l'assurance vie correspondrait au capital dû ( 70 000).
Si je fais un financement a 100% sans asurance vie, je dois rembourser 600 euros / mois avec un loyer de 400 euros par moi. Donc je dois sortir de ma poche 200 euros par moi, sans compter les impots sur le revenu.
Qu'en pensez vous ? avez vous d'autre idee de financement ? le systeme d'assurance vie est il rentable et sur ?
Attention, un investissement immobilier ne s'improvise pas. Un compromis de vente ne se signe que quand tout à été étudié.
Plusieurs remarques :
T3 70.000 euros on est sans doute en province. Quelle surface ? Loyer 400 euros, soit un rendement brut de 6.2 %. C'est faible pour un investissement locatif sauf si le bien est récent.
Financement court sur 15 ans : vous avez choisit un placement retraite avec dans l'idée de mettre de votre poche ce qui va manquer en trésorerie (frais de gestion, taxe foncière, réparation, impôt sur le revenu, impayé). Je suppose que vous avez étudié l'incidence sur vos revenus courants.
Plusieurs appartements : ce type de placement ne peut se faire que si la personne dispose d'une capacité d'emprunt. Plusieurs investissements seront conditionnés par cette capacité. Donc tout dépend de vos revenus personnels.
Crédit in finé : il est à conseiller essentiellement pour les personnes ayant une forte imposition. Ce mode de financement permet de réduire l'imposition au profit de la rentabilité, d'avoir un effet de levier financier si le placement est plus rentable que le coût des intérêts de l'emprunt, par contre le revenu du placement peut être variable. Le crédit in finé ne s'envisage pas sur des durées très longues, mais ce n'est pas votre optique.
Attention aux éléments susceptibles de faire varier les jolis simulations de votre banquier.
Je résume : votre banquier vous vend que vous pouvez épargner à un taux plus élevé que celui auquel vous empruntez mais :
- le rendement de l'assurance-vie est-il garanti ? - la simulation intègre-t-elle les frais de l'assurance-vie ? - si le taux de l'emprunt est variable, que se passe-t-il en cas de hausse des taux ? l'emprunt est-il susceptible de vous coûter plus cher que ce que vous rapporte l'assurance-vie ?
premièrement : quel est votre taux marginal d'imposition ? en clair : pourquoi un crédit in fine ? je reprends en résumé : crédit 12 ans in fine : quel taux ? révisable ou fixe ? 3 % me semble peu en In fine !! rémunération de l'assurance vie : 4.5 % brut ou net de frais ? quelles sont les garanties ? s'il s'agit d'un contrat en euros (je pense vu le taux), ce n'est surement pas 4.5% garanti mais plutôt 2.5 % et une participation aux bénéfices de l'asssurance. bien lire les petites lignes et se souvenir que les performances passées ne présument en aucun cas des performances futures ! à mon avis il y a bien d'autres solutions en unités de compte plus rémunératrices que 4.5 % aujourd'hui !! qui plus est avec capital garanti et sécurisation des plus values.
70 000 euros reconstitués au bout de 12 ans en placant 20 000 et en admettant que le taux soit de 4.5 % , ça veut dire 200 euros / mois en versements sur l'assurance vie. faisable mais que se passe t il s'il y a 2 mois sans locataire ? pouvez vous assumer la charge du crédit et de l'épargne assurance vie ? si le taux du pret est variable et passe à 4.5 % c'est 262 euros de remboursement et autant en moins sur l'assurance vie ! N'oublions pas que l'assurance vie est nantie et vous ne pourrez pas retrouver cette somme demain sauf autorisation de la banque (ce que je doute) ou passage en ammortissable . en clair, il faut faire de nombreux calculs ! au moins 2 : optimiste et surtout PESSIMISTE et surtout jauger si on peut se permettre une absence de locataire ..........
si votre situation fiscale tourne autour de 28 % de tmi autant le faire en ammortissable ......... !! à votre disposition
financement achat appartement
Forum fermé
Posté - 04 déc. 2004 : 21:52:00
