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fjaffredou
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21 réponses |
 Posté - 07 déc. 2004 : 02:25:13
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bonsoir,
et oui trois ans apres je suis de retour sur le forum pour un nouveau problème avec mon dernier proprio.
pour resumer, le jour où je vais signer le bail, l'agence m'annonce que le proprio veut 300F de plus. pris par le temps (je suis à 1 mois du terme de mon autre bail) j'accepte.
deux mois apres mon installation dans les murs, mon proprio m'annonce son intention de vendre et me conseille de l'acheter car le montant du crédit ne serait pas superieur au loyer ...
enfin passons et venons en au sujet qui me préoccupe aujourd'hui.
le congé pour reprise (délivré par huissier) a été fait dans les temps, aux deux locataires (mon épouse et moi-même). jusque là pas de problème.
néanmoins je relève 2 vices de forme et un potentiel troisième.
1/ la cave mentionnée dans le bail a été omise dans la proposition de vente. ce qui est un motif de nullité (cour de cassation - 3ème chambre civile, 21/06/2000 n° de pourvoi 98-14043)
2/ les 5 alinéas de l'article 15 reproduits sont ceux de la Loi n°99-944 du 15/11/1999 (plus en vigueur depuis le 14/12/2000) et non ceux modifiés par Loi n°2000-1208 du 13/12 2000.
c'est quand même dingue que les huissiers ne mettent pas à jour leurs logiciels ...
3/ POTENTIEL: il est précisé un tarif hors frais de notaire et d'agence. c'est bien une agence qui est mandataire de la gestion locative du bien de mon bailleur; mais étant donné le droit de préemption dont je dispose est -il normal de mentionner des frais que je ne devrais pas régler ?
donc voilà, je ne tiens pas à jouer toutes mes cartes d'un coup car je pense que la procédure sera renouvelée dans 3 ans.
pensez vous qu'il soit plus judicieux de faire jouer en premier la non reproduction des 5 alinéas en vigueur, puis dans trois ans l'absence de la cave (si elle est toujours omise bien entendu)ou l'inverse ???
enfin, est-ce suffisant de dénoncer le congé par LRAR ou bien faut-il aller en justice pour ce faire ?
merci pour vos réponses.
F. Jaffrédou
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Edité par - fjaffredou le 07 déc. 2004 17:35:23 |
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alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 09 déc. 2004 : 14:18:28
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Bonjour,
J'ai aussi reçu un congé pour vendre dans lequel les 5 alinéas étaient ceux d'une version antérieur à celle en vigueur.
J'aimerais également que ce soit une clause de nullité, si vous avez l'info, tenez-moi au courant.
Pour le reste je ne suis pas expert.
Pour la lettre, peut-être faut-il faire attention à la forme.
J'ai un modèle de lettre à votre disposition:
mail
Cordialement |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 01:05:49
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bon,
j'ai envoyé la LRAR mercredi 8/12 en contestant le congé suite à l'erreur sur la reproduction des 5 alinéas.
le mandataire du bailleur a reçu la lettre le jeudi 9.
sans reponse de leur part, je considère le congé nul ?
F. Jaffrédou |
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 01:35:34
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fjaffredou,
Je réponds uniquement au point 3/
Si votre bailleur vous vend directement, il n'a nullement besoin de passer par une agence même par celel qui fait la gestion (sauf s'il a signé un mandat de vente exclusif).
Les frais de notaire n'ont pas être mentionnés dans l'offre de prix.
Jacquou |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 02:59:09
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et d'aprés vous, est-ce suffisant de contester le congé pour vente par lrar au mandataire du bailleur, ou bien dois je demander un refere ?
F. Jaffrédou |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 13:53:32
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bonjour à tous et bonnes fêtes.
je reçois ce jour courrier du mandataire de mon bailleur faisant état que conformement à l'art 114 du NCPC "aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressement prevue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public"
donc il semblerait que nous ne puissions faire jouer le fait que les 5 alinéas de l'art 15-2 de la loi du 06/07/1989 ne soient pas reproduits dans leur intégralité (il manque la phrase introduite par la loi S.R.U. du 13/12/2000 relatif à l'art 46 de la loi du 06/07/1965)
voilà les dernières news.
je vais donc devoir me retourner sur :
la cave mentionnée dans le bail a été omise dans la proposition de vente. ce qui est un motif de nullité (cour de cassation - 3ème chambre civile, 21/06/2000 n° de pourvoi 98-14043)
F. Jaffrédou |
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alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 15:10:08
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Pas si sûr : il ne faut pas dire que le congé est nul, il suffit d'appliquer ce qui suit (à mon avis) :
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en conséquence, conformément à l'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989 qui stipule :
« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17. »,
je considère que mon contrat de bail devra être reconduit de plein droit pour une durée de n ans le ....
---------------------------
a+, tenez-moi au courant |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 15:51:41
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le problème c'est que pour faire valoir la nullité du congé (ce qu'il faudra bien faire à un moment ou un autre) il faudra apporter la preuve d'un grief
F. Jaffrédou |
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alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 17:42:47
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Le piège est de vouloir invoquer la nullité du Congé pour vendre, ce qui signifierait que l'offre de vente soit nulle pour un motif sérieux, le grief, et dans ce cas, vous ne pouvez rien faire.
Or il n'est nul besoin d'invoquer la nullité du Congé pour Vendre, car votre intention n'est pas de contester l'offre de vente, n'est-ce pas ?
Tout ce qui vous intéresse c'est de rester dans votre logement, et pour celà il suffit d'appliquer l'article 10 de la loi de 89, qui stipule que le bail devra être reconduit en cas de vice de forme dans le Congé pour vendre.
L'article 114 n'a pas à s'appliquer ici, vous n'invoquez pas la nullité d'un acte, vous appliquez un article de loi, point final !
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 22:27:10
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mais maintenant que j'ai déjà envoyé un courrier recommandé (dans lequel je parlai de nullité du congé) auquel ils ont répondu; penses tu que ce soit encore jouable sur ce point n envoyant un second courrier leur stipulant que je considère le bail reconduit pour vice de forme ?
n'est il pas plus prudent de jouer la carte de la cave non mentionnée sur l'offre de vente (2 arret de la cour de cassation en ce sens) ? je comptai la garder pour dans trois ans mais bon si je n'ai pas le choix ...
en plus, j'ai trouvé une jurisprudence, ou un congé a été validé alors que le propriétaire avait omis de preciser que le droit de preemption du locataire etait de deux mois? la cour ayant estilé que celà n'avait causé aucun prejudice au locataire (je n'ai plus le n° sous la main mais de memoire c'est un arret de 1992).
et toi as tu tenté de jouer sur la reproduction des 5 alineas ?
F. Jaffrédou |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 22:32:56
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Publication : Bulletin 1994 III N° 49 p. 29
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1991-04-09
Titrages et résumés PROCEDURE CIVILE - Acte de procédure - Nullité - Vice de forme - Conditions - Préjudice - Invocation - Nécessité .
Il appartient à la partie qui invoque la nullité d'un acte de procédure de préciser et de prouver le grief que lui cause l'irrégularité et une cour d'appel ne peut retenir d'office un grief non invoqué.
CASSATION - Moyen - Méconnaissance des termes du litige - Moyen non invoqué - Acte de procédure - Nullité - Vice de forme - Grief non invoqué
Codes cités : nouveau Code de procédure civile 114.
Lois citées : Loi 89-462 1989-07-06 art. 17 c.
F. Jaffrédou |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 23:16:17
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LA VOILA :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 21 février 1990
N° de pourvoi : 88-16788
Publié au bulletin
Publication : Bulletin 1990 III N° 60 p. 32
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1988-05-26
Titrages et résumés 1° PROCEDURE CIVILE - Acte de procédure - Nullité - Vice de forme - Conditions - Préjudice - Applications diverses - Bail à loyer (loi du 22 juin 1982) - Congé - Mentions - Durée de validité de l'offre de vente - Omission
1° La nullité pour vice de forme d'un congé délivré par huissier de justice étant régie par l'article 114 du nouveau Code de procédure civile, est légalement justifié l'arrêt qui, pour déclarer valable un congé avec offre de vente de l'appartement donné en location, retient que si le congé notifié en application des articles 10 et 11 de la loi du 22 juin 1982 ne mentionnait pas que cette offre était valable pendant les deux premiers mois de délai de préavis, l'omission de cette mention n'avait causé aucun grief au locataire.
F. Jaffrédou |
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alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 14:06:07
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A ta place je referai une tentative sans parler de la nullité de l'acte.
Me concernant,
- en plus des alinéas, j'ai recensé des griefs relatifs :
- aux parties communes PC2 ( escaliers, etc) omises,
- à la première division de l'immeuble (L111-6-1 : amiante, saturnisme),
- à la mise en copropriété de l'immeuble (L111-6-2 : diagnostic SRU),
- à mon droit de préemption initial ( loi du 31 décembre 1975 : montage juridique : indivision+partage),
- aux travaux non votés par le syndic (loi du 10 juillet 1965) avant l'offre de vente, lors de la première assemblée générale.
Pas de rélle contre-attaque pour l'instant.
A suivre...
a+
ph |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 15:11:47
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A ta place je referai une tentative sans parler de la nullité de l'acte.
Me concernant,
- en plus des alinéas, j'ai recensé des griefs relatifs :
- aux parties communes PC2 ( escaliers, etc) omises,
- à la première division de l'immeuble (L111-6-1 : amiante, saturnisme),
- à la mise en copropriété de l'immeuble (L111-6-2 : diagnostic SRU),
- à mon droit de préemption initial ( loi du 31 décembre 1975 : montage juridique : indivision+partage),
- aux travaux non votés par le syndic (loi du 10 juillet 1965) avant l'offre de vente, lors de la première assemblée générale.
pourquoi tous les renseignements relatifs à l'amiante, plomb, parties communes etc ... doivent être mentionnés dans le congé ?
dis m'en plus. tu es locataire depuis quand ? etc ...
F. Jaffrédou |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 15:26:12
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il semblerait que tu puisses avoir accés à tous ces renseignements sans soucis :
"Article 45-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 79 I (JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er juin 2001).
Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation."
F. Jaffrédou |
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alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 17:24:50
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Mon immeuble n'était pas divisé, le proprio décède :
- un investisseur acquiert des tantièmes indivis à l'indivision successorale, dans la foulée suivent :
- un état descriptif de division (la première),
- un partage (l'investisseur devient proprio de lots ( dont le mien) grâce aux tantièmes),
- mise en copro des lots de l'immeuble
- l'investisseur est nommé syndic de l'immeuble,
- première assemblée générale du syndic, vôte de travaux de restructuration
- signification de mon congé pour vendre ( prix de vente au m2 = 1.8 fois le prix d'achat, 8 jours après l'acquisition )
Les infractions => les griefs :
- montage juridique faisant échec à mon droit de préemption (loi du 31 décembre 1975 )
- n'ont pas été fait les diagnostics amiante et saturnisme préalables à la première division d'un immeuble (L111-6-1 du code de la contruction et de l'habitation) dans mon logement <= délais trop courts pour mon congé)
- n'a pas été fait le diagnostic SRU préalable à la mise en copro (L111-6-2 ) dans mon logement <= délais trop court pour mon congé)
- j'avais signalé des fissures traversantes dues à des travaux ( mur porteur touché => structure de l'immeuble touchée ) : l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que lors de la première assemblée, les travaux nécessaires ... doivent être votés : ceux qui votent les travaux les financent, s'ils sont votés après avoir revendu les lots, l'investisseur n'a pas à les assumer ( il fait baisser le prix à l'achat à cause des travaux, il revend les lots x fois plus cher, et les nouveaux proprios payent les travaux, vu ? )
- idem pour le diagnostic SRU qui concerne l'état des canalisations, conduites,... : la conduite d'eau est dégradée dans mon logement), pas de diagnostic => pas de travaux => pas de vote => des frais pour les nouveaux proprio après revente des lots...( vu ?)
a+
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 00:14:46
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oui effectivement tu as des griefs.
dans mon cas, les 5 alineas n'en causent aucun.
par contre la cave c'est sans problème
F. Jaffrédou |
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alphonse
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 11:18:15
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| Est-ce la cave fait partie du bail ? |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 01 janv. 2005 : 02:52:33
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oui c'est d'ailleur ce que je comptais évoquer avant de trouver le coup des 5 alinéas, pour conserver la cave pour dans trois ans car il me redonnera congé c'est certain.
Bonne année
F. Jaffrédou |
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alphonse
Contributeur actif
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nullité du congé
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